浅谈房产开发建设中如何做优项目管理

1、浅谈房产开发建立中如何做优工程管理【摘要】下文作者结合本人多年的房产开发建立过程中的经历，阐述了其建立过程中的工程管理要点。【关键词】甲方工程管理；前期准备；过程管理；协调管理前言甲方工程工程管理是一项综合性的的管理工程，其建立过程需要设计、施工、监理等各方共同协调进展，作为甲方工程工程的管理人员，在工程开发建立的过程中，需注意对整个工程的系统把握，稍有任何片面的、武断的决定都将对整个工程造成不良影响。1工程工程的前期准备首先，甲方部门要对工程工程从前期开发角度入手，进展合理分析和有效测算，为公司决策提供重要根据。再那么要和使用单位做好沟通、交流，因为基建部分是工程建立管理部门不是使用部门，所

2、以对使用部门的要求应作细致的分析，可以防止使用单位无节制地提出修改变更，有利于资金和工期的控制。例如在一个计算机房装修改造工程中，在工程施工前与使用单位进展了工程交流，理解机房内电脑的使用情况、线路的损坏、老化程度以及机房改造后的使用意向、设备增减数量等。根据使用单位要求，在地面、墙面装修前对机房的线路进展了重新布置和更换，并在吊顶和实木地面施工中增加部分固定件，以满足使用单位后期欲安装投影设备和一些较大型的计算外设设备的需求，同时预先增加了室外的主供电线路设计变更。在此工程中，假如不是前期同使用单位的交流沟通，及时增加了线路更改、预设固定、主供电线路更换，势必会导致工程变更，不但延误工期，还

3、会出现部分工程的二次施工现象，造成不必要的损失。2工程工程施工过程中的管理建立工程直接控制的目的有个：投资、进度、质量，即在保证平安的前提下，按方案的投资、进度、质量完成工程目的。对于较大型、有监理的工程，甲方部门应重外部和协调，监理重现场工程工程直接目的管理。而投资较孝无监理监管的工程，甲方部门就需从外部协调到现场管理实现全方位监管。大多数甲方部门所监管的工程为后者，其管理也应从个方面进展：2.1施工投资控制施工中的投资控制要尽量减少和防止工程变更。首先要和使用单位做好交流，对使用单位的变更要求进展论证分析，确定是否有变更的必要性。在确定变更后要求使用单位进展签字确认，以约束使用单位在施工过

4、程中随意变更要求。其次要从施工单位的变更来控制投资。第一，工程第一次工地例会必须将签证的各项要求以及工程造价管理系列规定、审计要求等以书面形式告知施工单位并由工程经理签字认可。第二，对于无法防止的变更，做工程签证时要力求先签后干，以免日后造成争议。再那么签证尽量附图说明。附图是理解签证内容的一个较好的手段，这样可防止给决算审核时带来不便。2.2施工进度控制第一，要严格按招标文件要求的时间开工并签署开工报告，此报告将作为日后工期结算的根据。第二，要求施工单位以招标文件为准，排出工程总体进度方案以及月方案和周方案，并尽量采用网络图。对于小型施工单位施工，其技术力量达不到这一要求的可以通过确定各单位

5、工程的验收时间来加以控制。第三，对于工期的延误要查明原因、明确责任，并及时以书面形式签字确认，作为工期是否给予顺延及工程结算的根据。2.3工程质量控制质量是甲方部门的工作之本，首先要进步管理人员的业务管理才能，要纯熟掌握质量管理的标准、规定及验收标准;要把好材料关，要明确工程关键部位和一些易出现问题的环节。其次，要与施工单位的工程经理和技术人员进展充分沟通，理解其对工程熟悉情况和对工程质量的重视程度,要求施工单位制定出严密、详尽的质量保障措施。最后，要监视好现场各种试块的取样实验工作，必要时，可由甲方负担费用增加一些检测工程，还要做好隐蔽工程、单位工程的验收工作，进展验收签证。组织开工验收时，

6、尽量邀请使用单位参加。2.4工程平安管理甲方部门要有完备的平安责任制度，要严格要求施工单位编制平安施工措施并进展严格的审核。在实地管理时，管理者首先应该以身作那么，不做违背平安规定的事。其次，看到平安隐患应该立即以书面形式通知工程部并由工程经理或施工员签字认可。对于要求整改的部分要催促其整改，对拒不整改的，应立即汇报指导直至发停工令。平安管理一定要高度重视，不能有任何折扣。要使平安在甲方管理者头脑中扎根，因为一旦事故发生，一切悔之晚矣。2.5工程资料管理工程资料关系到整个工程的完好性和日后开工备案，甲方部门要根据资料管理部门的要求，仔细核对开工后各工程资料的合理和完好性，在最短的时间内移交资料

7、管理部门存档。建立工程工程管理是一门全面、系统的学问。甲方的工程管理关系到到各施工单位、建立单位、勘察单位、设计单位、监理单位之间的分工和合作，协调得好，那么整体运作良好；否那么将会导致一些环节的脱节，从而对整个工程造成影响。3协调技术管理在工程管理中，是为更好满足工程对于特定目的要求而进展的系统的、有效的方案、组织、控制与协调活动。“协调是建立工程管理的一项重要内容。协调的内容包括人际关系、组织关系、资源供求、信息交换等方面。从甲方工程管理的角度出发，建立工程管理中的技术协调的重点，主要是技术信息协调。技术协调是目前建立工程管理相对较薄弱的环节。对于工程建立程序的各个阶段而言，规划、设计、施

8、工阶段自身有较完善的质保体系，有各自较为严密的标准、标准，但各阶段之间需要衔接，必然存在技术信息的互相流动。工程管理中技术信息协调是极为重要的，它是在各个阶段、工程各部位门以及各单位间传递技术信息，这些信息有时作为工作的标准或根据，一旦出错其损失可想而知。错误的技术信息一经传递，往往会在相对封闭的子系统中持续作用，或者对其他子系统引发连锁反响，直至出现矛盾后才被觉察，具有隐蔽性。正是由于技术协调是提供工作的根据、标准的保障，所以其意义重大。甲方的技术协调应从工程管理的组织构造、制约机制、协调程序等方面来采取以下措施：3.1建立科学的工程管理内、外部构造工程管理组织是工程所有参与方的组成形式，其

9、界面划分构造决定了技术协调工作的性质和工作量。一方面，甲方工程在分包时应适度，防止不合理肢解工程的做法。另一方面，工程管理构造的合理与否，应充分考虑甲方自身的协调才能。例如，工程的材料、设备是由施工总包，还是自行采购，甲方应根据工程详细情况、自身管理才能及经济方面加以综合考虑，有时单从价格角度看是节省了，但却增加了大量的技术协调工作，客观上违犯了集约化原那么。3.2法律和经济的制约机制协调是管理的一部分，而管理是需要本钱的。另一方面，协调失败必然招致损失。工程管理者为了防止和有效转移这类损失，应当重视法律和经济上的制约手段。3.3建立严密的协调管理程序管理的理论经脸无疑是做好技术协调的良好条件，但是真正成热的技术及信息协调应更多地依靠科学、严密、标准的协调程序，对每个环节进展多方面、多参数的客观分析与控制，强调组织与程序，弱化对个人技术才能的依赖，已是当今工程管理界的共识和将来的开展趋势