8203估价师协会网站cms案例分析

1、关于广州市南沙区委托评估位于广州市番禺区珠江管理区十二份围国有土地使用权市场价格估价案例分析一项目背景于 2008 年 7 月 2 日承接了广州市南沙区 一项国有土地使用权市场价格的评估业务。由于委托方广州市南沙区 因执行 需要，必需通过拍卖形式对委估对象进行拍卖处置。委托方为确定委估宗地的土地使用权市场价格而向 市 土地房地产评估 提出评估要求。委估宗地位于广州市番禺区珠江管理区十二份围，土地用途为城镇单一住宅用地，土地面积为 400 平方米，宗地形状规则，宗地周围均为住宅、为城区自建房，宗地的使用权人为 ，土地取得方式为出让，使用年限为至 2063 年 8月 13 日止，评估目的是为处理法

2、律纠纷确定宗地的国有土地使用权市场价格，估价期日为 2008 年 7 月 2 日。二案例估价工作的主要难点和解决方法由于委估宗地所在区域近期均有交易案例，故首选市场比较法；又因委估宗地尚待开发故又可适用剩余法评估。在本次估价案例中的主要难点是：如何准确把握市场比较法中选用比较案例的可比性；如何辨析市场比较法中选用比较案例的准确性；如何正确建立市场比较法的比较体系；如何在剩余法中保证所选用数据的可靠性；是否正确运用了剩余法的假设和限制条件。针对上述 5 个难点，在评估中采取了以下解决方法：1市场比较法中，比较案例与估价对象的可比性是估价结论合理的基本保证。因此，在选择比较参照的交易案例时，做到有

3、的放矢。(1) 选择的比较案例与委估宗地用途相同。即选住宅用地。(2) 选择的比较案例与委估宗地的交易类型相同。由于委估宗地取得方式为出让。拍卖方式也属于交易的一种，故本次评估以交易类型为“”来筛选比较案例。(3) 选取的比较案例必须为正常交易，或可修正为正常交易。所谓正常交易是指公开、自愿的交易。(4) 选取的比较案例与委估宗地所处地区的区域特征和宗地的个别条件相近。根据市场比较法是以替代原理为理论依据这一特点，在选取比较案例时均以与委估宗地在同一地区同一用途为限，即以广州市番禺区珠江管理区十二份围一带或附近地区且宗地的个别条件基本相似的成交地块为比较案例。(5) 选取的比较案例的交易时间与

4、委估宗地的估价期日应接近或可以进行比较修正。根据当地公告，广州市房地产市场从 2008 年以来稳中有升。我们分析认为当前的房地产是稳中有升，与社会经济发展速度相协调。故以选择近1 年内成交的不动产交易案例为界限，2 年以上的交易案例不宜选用。2辨析比较案例的准确性。在确定比较案例后，实地查看各比较案例，现场感受比较案例的地理位形地貌、用途、四至、地块形状、土地面积及利用状况、周围景观、道路交通、公用设施程度、距商服中心距离等，尽可能准确地把握其对评估价格的影响。3建立市场比较法的比较体系。在估价的实践过程中为了建立土地估价的市场比较法修正体系参照了广州市资源局的基准地价修正体系，以此为模板并根

5、据以往经验进行了适当的优化，使修正体系更贴切地反映修正对土地价格的影响。4剩余法估价是从开发的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。在估价过程中，认为应从以下 3 点来把握其可靠性：(1) 根据土地估价的最有效使用原则和合法原则，确定土地最佳利用方式。根据委托方提供关于委估宗地的建设工程规划证，委估宗地设定为住宅用途、容积率为 3，按照当地一般建筑特征，假定拟建建筑物为钢筋混凝在市土地房地产评估资深土地估价师的指导下，本人有机会参加了这个项目评估工作，受益非浅，体会颇深。术路线，选取最合适的两种估价方法进行评估。其次，在估价过程中所需要的市场资料必须实地查看、亲临现场感受，实事求是地运用

6、资料和数据，才能保证估价结果的客观和准确。再次，运用当地基准地价的修正体系作为市场比较法中比较案例与委估对象比较的基础指标，更全面、更具体，更威性。最后，剩余法的运用涉及较多的可变，估价中尽可能选用有关部门的数据和资料，同时对工程造价和金融财务等方面的知识还需要准确掌握，不断积累这些领域的经验为提高运用剩余法的评估准确性夯实基础。首先，根据委估宗地的用途和同一供求区域的房地产市场状况明确估价的技土结构、南北朝向布局、城镇居民多层住宅造型、室外贴外墙砖装饰、室内普通装修。通过实地 委估宗地周边房地产开发销售情况，正确把握该区域内房地产市场行情及供求关系，参考当地房地产市场信息及广州市的房地产价格信息指数，正确地判断拟建开发完成后的房地产售价。依据广州市财 、广州市工程造价总站 的有关数据标准，确定土地开发费用、建造成本和正常利润等评估参数。5剩余法估价中正确运用假设和限制条件，并在估价 中进行说明。在剩余法估价中所采用的所有不动产 、总价、开发成本等数据均是根据当前水平确定未来水平，考虑这些关键变量在开发期间发生变化或波动所带来的影响，因此 在本次评估中采用的是现金流量法，以消除变量波动对价值的影响。假设不动产