我国保障性住房规章制度及实践的研究

1、我国保障性住房制度及实践的研究摘 要伴随着住房制度货币化改革，我国政府为了解决中低收入阶层住房困难问题，从我国现有实际动身，参考发达国家住房保障政策的基础上，推出了一系列保障性住房政策，包括实行经济适用房政策、廉租房政策和房租补贴制度。住房保障性制度的实施，在一定程度上解决了中低收入阶层的住房困难问题。然而不可否认的是：这三项住房保障措施在实施过程中均出现了如此或那样的问题，使得现有住房保障制度的实施效果专门不明显，难以令人中意。这要求我们对现行住房保障制度进行全方位的考虑，依照我国社会经济和住房进展的实际情况，构建一个更为科学、合理、高效、公平的住房保障制度，以更好地解决宽敞中低收入居民的住

2、房问题，促进和谐社会的建立。目前，城镇居民的住房保障问题引起了我国政府和学术界的广泛重视，但研究多集中在如何对现有住房保障制度进行改革方面，对我国住房保障制度进行深入系统研究，探究全新住房保障模式的成果专门少。本论文运用理论分析和实证分析相结合的方法，对我国住房保障制度的建立进行了系统性的研究。本论文要紧的研究目的，确实是通过研究国内外住房保障理论最新研究成果，对不同住房保障方式进行经济效应比较分析，参考发达国家和地区在住房保障政策方面的成功经验，结合我国住房保障制度的实际，构建适合我国国情的住房保障制度，最大限度地解决我国住房难的问题。关 键 词保障性住房 社会保障 住房保障性制度 Our

3、Affordable Housing System And Practice Research ABSTRACT With housing system currency reform, the Chinese government in order to solve the problems in the housing difficulties of low-income people, from our existing reality, the developed countries for reference on the basis of housing security poli

4、cy, introduced a series of affordable housing policy, including execute economy applicable room policy, low-cost policy and system of housing accumulation fund. Implementation of the system of affordable housing in a certain extent, resolve the housing difficulties of low-income groups. However, it

5、is undeniable that the three housing safeguard measures in the process of implementing all appeared of this or that kind of problem, make the existing housing safeguard system implementation effect is not obvious, not acceptable. This requires us to the current housing safeguard system for all-round

6、 thinking, according to Chinas social economy and housing development reality, to construct a more scientific, reasonable and efficient, fair housing safeguard system, to better solve the housing problem in the low-income residents, and promote the establishment of a harmonious society. At present,

7、urban housing security problems aroused the Chinese government and academia, but the extensive attention on how to study for existing housing system reform of the housing system, further system of exploring new housing safeguard model results rarely.This paper use normative analysis and empirical an

8、alysis of the method of combining the establishment of Chinas housing guarantee system on the systemic research. This thesis mainly research purposes, is through the study of domestic and foreign housing safeguard theory latest research results of different housing safeguard way economic effect comp

9、arison analysis, from the developed countries and regions in housing policy in China, combining the successful experience of the actual housing system, constructing suitable for Chinas national conditions of housing safeguard system, utmost ground solve our housing difficult question. Key wordsAffor

10、dable housing Social security Housing indemnificatory system目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc294699043 1 绪论 PAGEREF _Toc294699043 h 1 HYPERLINK l _Toc294699044 1.1 课题选择的背景及现实意义 PAGEREF _Toc294699044 h 1 HYPERLINK l _Toc294699045 1.2 研究的方法 PAGEREF _Toc294699045 h 2 HYPERLINK l _Toc294699046 1.3 研究

11、思路 PAGEREF _Toc294699046 h 2 HYPERLINK l _Toc294699047 2 我国保障性住房制度概述 PAGEREF _Toc294699047 h 3 HYPERLINK l _Toc294699048 2.1 我国保障性住房的产生和进展 PAGEREF _Toc294699048 h 3 HYPERLINK l _Toc294699049 2.1.1 住房保障制度产生的经济社会背景 PAGEREF _Toc294699049 h 3 HYPERLINK l _Toc294699050 2.1.2 我国保障性住房的进展 PAGEREF _Toc294699

12、050 h 3 HYPERLINK l _Toc294699051 2.2 我国保障性住房的内涵及其内容 PAGEREF _Toc294699051 h 4 HYPERLINK l _Toc294699052 2.2.1 保障性住房的内涵 PAGEREF _Toc294699052 h 4 HYPERLINK l _Toc294699053 2.2.2 保障性住房的内容 PAGEREF _Toc294699053 h 5 HYPERLINK l _Toc294699054 2.2.3 我国保障性住房制度设计的依据及理论基础 PAGEREF _Toc294699054 h 6 HYPERLINK

13、 l _Toc294699055 3 我国城镇现行住房保障制度分析 PAGEREF _Toc294699055 h 9 HYPERLINK l _Toc294699056 3.1 我国不同省份的部分地区保障住房制度的比较 PAGEREF _Toc294699056 h 9 HYPERLINK l _Toc294699057 3.2 我国保障性住房的建设模式及进展趋势 PAGEREF _Toc294699057 h 10 HYPERLINK l _Toc294699058 3.2.1 我国保障性住房的建设模式 PAGEREF _Toc294699058 h 10 HYPERLINK l _Toc

14、294699059 3.2.2 我国保障性住房的进展趋势 PAGEREF _Toc294699059 h 11 HYPERLINK l _Toc294699060 3.3 我国保障性住房制度取得的成果及不足 PAGEREF _Toc294699060 h 12 HYPERLINK l _Toc294699061 3.3.1 我国保障性住房制度取得的成果 PAGEREF _Toc294699061 h 12 HYPERLINK l _Toc294699062 3.3.2 我国保障性住房制度的不足 PAGEREF _Toc294699062 h 13 HYPERLINK l _Toc2946990

15、63 4 国外保障性住房的经验参考及启发 PAGEREF _Toc294699063 h 16 HYPERLINK l _Toc294699064 4.1 澳大利亚的住房保障政策及启发 PAGEREF _Toc294699064 h 16 HYPERLINK l _Toc294699065 4.2 美国的住房保障政策及启发 PAGEREF _Toc294699065 h 19 HYPERLINK l _Toc294699066 4.3 新加坡的住房保障政策及启发 PAGEREF _Toc294699066 h 26 HYPERLINK l _Toc294699067 5 对建立我国保障性住房制

16、度的政策建议 PAGEREF _Toc294699067 h 33 HYPERLINK l _Toc294699068 5.1 建立住房社会保障制度的政策选择 PAGEREF _Toc294699068 h 33 HYPERLINK l _Toc294699069 5.2 住房社会保障制度的政策实施 PAGEREF _Toc294699069 h 34 HYPERLINK l _Toc294699070 5.3 住房分类供应保障政策的可行性 PAGEREF _Toc294699070 h 36 HYPERLINK l _Toc294699071 结 束 语 PAGEREF _Toc294699

17、071 h 38 HYPERLINK l _Toc294699072 参考文献 PAGEREF _Toc294699072 h 39 HYPERLINK l _Toc294699073 致 谢 PAGEREF _Toc294699073 h 401 绪论1.1 课题选择的背景及现实意义20世纪90年代以来，我国实行了住房商品化政策，随着住房改革政策的实施及住房投资建设的快速进展，使我国居民的居住条件得到了大幅度的改善，都市人均居住面积从1978年的3.6m提高到2011年的30m。然而，住房改革后形成的经济困难者往往也是住房困难者的事实，使得住房困难的情况在低收入者家庭中依旧存在，住房弱势群风

18、光临无房可住的尴尬状态。目前，全国城镇尚有1.5亿危旧房屋需要改造，156万户家庭缺房，35万家庭的人均面积在8平方米以下。若以发达国家相比，我国的居住水平更显落后。1990年，新加坡和日本住房的人均使用面积就已达到20平方米，而华盛顿和巴黎这两个都市的人均使用面积更是达到了68.65平方米和32.4平方米。因此，研究我国的住房政策特不是对宽敞中低收入者息息相关的住房保障性政策具有重要的现实意义。首先，将会促进住房问题的有序有效解决。逐步实现住房供应层次化、住房消费梯度化、消费模式多样化，有步骤地解决全社会的住房问题，促进社会和谐。其次，将会加快低收入家庭解决住房问题的步伐。去年1至8月份，商

19、品住宅完成投资10161亿元，增长30.9%。其中，经济适用住房投资尽管有28.8%的较大增幅，但仅为449亿元，占商品住宅投资的4.4%，与低收入家庭的需求相差甚远。随着住房保障制度的完善，这种局面将会加快扭转。第三，将会从全然上有利于房价的稳定和平抑。通过实行“分类供应”，减轻对市场性住房需求的压力，缓解市场性住房的供求矛盾，从而稳定和平抑市场性住房的价格。住房保障制度越完善，越有利于房价稳定和平抑。这是勿庸置疑的。改革开放以来，居民收入空前增长，而且收入水平逐步拉开档次。由于收入分组的跨度较大，同一收入组内收入差距悬殊，高中低收入搭界的地点出现所谓“夹心层”，导致现行的对低收入户供应经济

20、适用住房和对最低收入户供应廉租住房的差不多保障模式显现出局限性。因此，必须对保障政策进一步细化，建立多层次的住房保障体系。现在，廉租住房供应己从“最低收入家庭”扩大到“低收入家庭”。而中等收入与低收入搭界的“夹心层”的住房供应政策尚待完善。解决住房问题，不能完全走市场化的道路，政府必须介入，承担起住房保障的责任。特不是要运用社会再分配的手段，缩小中低收入阶层和其他收入阶层居住水平的差距，实现住房公平，建立起市场型分配和社会保障性分配两条腿走路，买房和租房两条腿走路，新房市场和旧房市场两条腿走路的合理机制。1.2 研究的方法本文采取理论分析和实证分析相结合的方法，对我国城镇住房保障性制度的建立进

21、行系统性的研究，通过对我国不同省份的都市进行比较，并从中找出各自的住房保障性政策在实施过程中所取得的成就及不足进行比较分析，总结我国保障性住房制度在我国的现实状况；另外，本文还通过分析亚欧美等有代表性的发达国家的保障性住房制度及政策，总结与参考各自的成功经验，结合我国国情的实际情况，从而构建适合或者完善我国的保障性住房政策，为我国的中低收入群体提供理想住房保障。1.3 研究思路本文通过独特的研究方法，将理论与实际相结合，以国内和国外的住房情况为例，分析构建住房社会保障性的必要性，并针对我国现行住房社会保障存在的不足，探讨构建住房社会保障制度的理论基础和制度完善的构想。具体的思路为：首先是分析我

22、国住房保障性制度的实施现状及其存在的问题。文章将从不同省份的住房保障制度动身，分析各自的优点及缺点。其次，通过国外的发达国家成功的保障性住房政策，分析和研究其成功的缘故，从而结合我国的实际，完善我国的保障性住房制度。2 我国保障性住房制度概述住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分，具有社会制度的一般规定性：但由于保障对象的不同，住房保障制度又有不同于其他保障类型的专门规定性，有其独特的内涵及意义。因此，在住房保障制度设计时须结合实际情况，侧重考虑其专门性，在促进社会公平的同时兼顾制度运行的效率。2.1 我国保障性住房的产生和进展 2.1.1 住房保障制度产生的经济社会背景住房问题是社会进展的

23、重要民生问题，是都市化与工业化的产物，决定于社会的投资体制、生产制度、流通制度、分配制度和治理制度。现代都市作为经济效益的聚拢地，工业和人口在都市高度集中，产生了对都市土地和住房供给的巨大需求形成了住房供应的绝对短缺，导致住房价格的快速上涨，然而住房价格的迅速上升远远超过了中低收入者的支付水平和经济的承受能力。因此，大批中低收入者生活在危房，甚至大棚中，并由此产生了一系列的社会问题，阻碍了社会的可持续进展及我国政治的稳定。因此，保障性住房制度的形成是政府在解决这些问题的重要举措。2.1.2 我国保障性住房的进展我国保障性住房的进展大致能够划分为以下几个进展历程：1.1995年中国开始实施安居工

24、程，为保障性住房的雏形打算，在原有住房建设规模基础上，新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用五年左右时刻完成。安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户。2. 1998年住房制度改革，正式提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。3. 2006年出台90/70政策(即新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下户型必须占总面积比例的70%以上)，市场结构开始向中小户型住宅转变，并称尚未建立廉租住房制度的都市，必须

25、在2006年年底前建立，并合理确定和公布今后两年廉租住房建设规模。4. 2007年提出住房保障制度的目标和框架，即以都市低收入家庭为对象，进一步建立健全都市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到十一五(2006-2010年)期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。5. 2008年底，提出争取用三年时刻差不多解决都市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。打算2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房，到2011年年底，差不多解决747万户现有都市低收入住房困难家庭的住房问题。6. 2009年制定保障性住房进展规划，打算2009年到20

26、11年解决750万户都市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民的住房问题。7. 2010年全年要建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。随着社会保障体系的全面进展，我国的住房保障制度也取得了长足的进步，然而，不可忽视的是，问题也是日益突出。2.2 我国保障性住房的内涵及其内容2.2.1 保障性住房的内涵住房保障制度是国家或政府依据法律规定，通过国民收入再分配，保障居民差不多居住水平的一种制度。它是一种在住房领域内实行的社会保障制度，事实上质是政府利用国家和社会的力量，通过行政手段为中低收入家庭提供适当住房，解决他们的住房问题。其要紧包涵如下几个要点：1.住房保障

27、制度的责任主体是国家或政府首先，实行住房保障制度的目的是维持社会安定和维护差不多人权。这是一项社会目的，是一项广泛的社会功能，应该由社会的集中代表中央和地点政府来担当。其次，住房保障的代价是沉重的，非某个社会阶层或社会成员所能应付的，只有政府有能力调配全社会的资源去应付。再次，住房保障的程序是复杂的，必须以政府的权威和系统组织能力来实施。这三个要紧缘故决定了住房保障的责任主体只能是国家或政府2。2.住房保障的目标是满足中低收入家庭的差不多居住要求政府通过住房保障制度缓解住房价值量大与中低收入家庭支付能力不足的矛盾，维护社会安定。但政府通过行政力量解决那个问题，要紧着眼于满足在住房方面的弱势群体

28、的差不多要求。与其它保障制度一样，住房保障制度具有较强的“刚性”，因此保障的深度不能太高。因此，中低收入家庭和差不多的居住要求差不多上具体的、变化的，在不同时期有不同的标准。差不多的居住要求差不多上具体的，变化的，在不同的国家、不同时期有不同的标准。3.住房保障得以实施的保证和依据是相应的社会立法现代社会保障制度是以健全、完备的法律体系为支点的，住房保障制度亦如此。必须以法律形式规范国家的住房保障职能机构的设置、编制、职能、责任与工作程序；国家、企业、个人等保障主体之间的权利与义务；住房保障给付标准的确定与调整；住房保障的治理与投资运营等众多方面，使住房保障的运作制度化和规范化3。2.2.2

29、保障性住房的内容针对住房改革带来的不利因素，以及经济体制转轨和大量住宅市场化后低收入者难买房的问题，加之改革开放后中国整体综合实力的提升，如何保障低收入者的差不多居住权利的问题越来越受到政府的重视。其要紧实施内容有：1.经济适用房供应体系。所谓经济适用房指的是政府组织建筑，面向城镇中低收入家庭出售，价格适中，具有社会保障性质的微利一般住房。其保障性要紧体现在：1）销售对象严格限定为宽敞城镇中低收入者2）销售价格相关于一般商品住房有较大幅度降低。因此，经济适用房供应体系是政府针对一般商品房价格过高而特不向中低收入居民提供的保障性住房供应体系，是住房保障制度的一个重要组成部分3。2.廉租房供应体系

30、。所谓廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。对相当一部分城镇最低收入者来讲，在专门长一段时刻难以买房，而只有租住房。因此，我们的住房供应体系中除用于销售的一般商品房和经济适用房外，还应有向这部分居民提供的廉租房，以保障其最差不多的住房需求。这类住房的保障性最要紧体现在租金低廉上，其租金水平公供维持房屋的差不多保养4。3.住房公积金制度。这是一种强制性的住房储蓄制度，职工及单位都必须按职工工资的一定比例向职工的公积金帐户存款，增加职工的住房资金积存。其保障性首先体现在

31、增强了职工住房的自我保障能力，通过住房公积金若干年的积存，职工的住房需求能力将在较大程度上得到加强；其次则体现在资金的使用上，公积金治理机构用归集的资金向公积金缴交者提供利率优惠的购房融资，在减轻居民还贷压力的同时增强了中低收入居民的购房能力，有利于保障中低收入居民的差不多住房需求。4.房租补贴制度。城镇低收入居民，其收入水平有的甚至难以应付正常的租金水平，差不多的租房需求都难以保障。针对这种情况，政府推出了房租补贴制度 ，对这类居民给以一定的租金补贴，增强其租房能力以鼓舞低收入居民租住政府提供的廉租房或上市租房。2.2.3 我国保障性住房制度设计的依据及理论基础住房保障制度的建立是一项实践工

32、程，但实践是以理论为指导的，建立在理论基础之上的。本论文认为住房保障制度设计要紧是建立在住房的商品性和福利性理论、共同富裕理论、社会保障理论、住房过滤理论等理论基础之上的5。一、住房的商品性和福利性理论在我国住房政策和住房制度改革的讨论中，人们往往把商品性作为福利性的对称概念来看待，有些人提出要用商品性去取代福利性，这种提法值得我们重视起来。实际上，住房的商品性与福利性不是对称的，它们是分属于不同层面、不同领域的范畴。商品性讲的是住房生产、流通过程的问题，是住房行为的经济属性；福利性讲的是在国民收入再分配领域对住房进行补贴的问题，是住房行为的社会属性。我们讲住房成为商品，住房行为具有经济性，其

33、理由在于，住房生产和再生产是社会生产和再生产的一个分循环，是社会总生产过程的一个环节。住房生产和流通要耗费成本，所投入的资本要按社会公平平均利润规律猎取相应回报。在市场经济条件下，住房由其经济特性所决定，属私人范畴，其生产和流通应该按市场法则要求，以商品来对待。住房因其固定性、耐用性、昂贵性、多样性而区不于一般商品，成为专门商品，但它最终依旧商品。我们之因此确认住房问题具有福利性质，是出于两方面的缘故：1）是住房行为的社会性。住宅是家庭文明的物质基础，是把居民与社会的政治经济联系在一起超越物质的“粘合剂”。良好的住房制度和住房质量不仅能产生人与人之间的和谐关系和社会的稳定，而且也能生产出人们对

34、国家的依恋和敬业精神。二是住宅市场调控失灵。由于竞争的缺点、外部效应、不完全的市场和信息不足等缘故，住宅市场不能自动实现最理想化。正因为上述两个缘故，各个国家都把住房问题作为政府的重要问题来对待。在住房领域通过政府再分配行为纠正既有的生产、流通和初次分配机制对社会福利的偏离，把通过住房政策解决中低收入阶层人住房问题作为自己的重要职责。因此，从住房行为的社会性，住宅市场失灵、政府职责和社会人道主义诸方面看，住房行为具有福利性质，住房在社会福利中占用重要位置6。由此看来，住房问题是兼容生产流通商品性和再分配领域福利性的不同层面二重属性的问题。二者的组合状况是决定住房保障政策成败的关键。二、共同富裕

35、理论共同富裕理论是建立和实施住房保障制度的理论基础。邓小平的伟大贡献之一是关于社会主义本质的精辟论述：“社会主义的本质是解放生产力，进展生产力，消灭剥削，消除两极分化，最终达到共同富裕”。这条原理是我们进行社会主义建设、进展市场经济的理论依据，是我们重要行动的准则，因此也是住房保障制度理想模式设计的准则及理论。我们为了实现共同富裕，才选择实施住房保障制度，解决中低收入阶层的住房问题。尤其重要的是，住房保障制度实施的本身确实是要消除两极分化，最终达到共同富裕。也确实是讲，住房保障制度正是这条原理在解决住房问题过程中的具体应用。三、社会保障理论社会保障制度是在政府的治理之下，以国家为主体，依据一定

36、的法律和规定，通过国民收入的再分配，以社会保障基金为依托，对公民在临时或者永久性失去劳动能力以及由于各种缘故生活发生困难时给予物质关心，用以保障居民的最差不多的生活需要。 社会保障制度是通过集体投保、个人投保、国家资助、强制储蓄的方法筹集资金，国家对生活水平达不到最低标准者实行救助，对临时或永久失去劳动能力的人提供差不多生活保障，逐步增进全体社会成员的物质和文化福利保持社会安定，促进经济增长和社会进步。现代市场经济不仅需要经济效率，而且需要社会公平。经济学告诉我们，市场追随的是货币选票，富人们养的宠物所喝的牛奶，正是穷人小孩维持健康的必需品。之因此发生这种情况，有人认为是市场不灵的结果。事实上

37、，全然不是。因为，市场机制正在做它应该做的事，即把物品分配给有货币选票的人。如何办呢？只能通过公平进行再分配，解决收入的缺陷。解决之道：一方面，政府通过转移支付，给低收入者提供补贴；另一方面，编制“安全网”，爱护不幸者免受困苦。因此，住房保障制度正是社会保障体系的重要构成部分，它是保证民生，促进社会和谐进展的重要组成部分。总之，住房保障是社会保障的重要组成部分，住房保障制度既是社会保障制度在住房领域的延伸，也是住房制度对社会保障的体现。因此，社会保障理论自然是住房保障制度设计的理论依据之一。四、住房过滤理论住房保障问题之因此出现，其中一个重要缘故是因为住宅本身是耐久性物品，而住房市场具有结构分

38、层和互动的关系。住房过滤是住房市场中常见的一种现象。所谓“住房过滤”，是指在住房市场中，最初为较高收入房客建筑的住房， 随着时刻的推移，住房发生老化，房价降低，较高收入的房客为了追求更好的住房，放弃现有住房，而较低收入的房客则接着接着使用该住房的这一过程。可见，过现象反映了住房生命周期的各个时期，是对住房经济行为的全面体现。考虑过滤现象的住房过滤模型，能够对住房在市场中的整个 “流淌”过程进行跟踪分析，特不是从住房等级和收入等的角度来研究供求结构。因此，过滤理论概括了旧住市场的一些必不可少的特征，它描述了不同住房子市场之间的相互作用，以及住房从一种用途转移到另一种用途的过程。过滤过程具有两个差

39、不多特点： 1）住房服务的减少。产生于特定住房的住房服务数量在一定时期内减少。服务数量的下降源于住宅的物理性耗损，技术性无形磨损能及住房样式的变化。2）居住者收入的下降。房屋被收入减少的家庭居住。当服务数量下降时，房屋被 如此一些家庭居住，他们对住房服务的需求量逐渐减少，特不是那些低收入家庭。因此，过滤理论的特点是住房在使用时刻上的持久性和住房所提供的服务数量随时刻推移的递延性。反映在住房供应市场上的是：在居民家庭住房供需差不多平衡的基础上，住房的供应体系应从住房的全面更新改造或新建住房为主转变为长期利用旧房为主，提倡分层供应进行结构化梯度消费，为不同收入阶层提供服务数量不等的住房。反映在政府

40、住房保障制度的是：以旧住房为主渠道，为低收入阶层提供保障型住房；在补贴上，从“补砖头”为主转向“补人头”为主，从而提高政府的补贴效率。在社会主义市场经济建设过程中，由于个人能力的大小，机会的不均造成了居民之间的贫富差距，这是市场作用下的必定结果。因此，有住房商品市场中，比较富裕的阶层购买得起面积大的新住房，相应地，享受到了住房所提供的服务质量；中等收入家庭购买面积小一些的新房或面积大一些的旧房，所得到的服务质量也随之减少；而低收入的家庭只能住在面积较小的旧房，所能得到的住房服务质量大大降低，且其中还有相当一部分家庭需要政府的关心，纳入到住房保障体系中去。因此，过滤理论的优点是：以市场配置资源的

41、基础，充分体现了效率优先，兼顾公平的原则，使住房耐久性的价值得到充分的利用，消费者的总效用和生产者利润也得到了最大化，在住房保障补贴上体现了成本最小化。3 我国城镇现行住房保障制度分析3.1 我国不同省份的部分地区保障住房制度的比较自从1998年住房保障制度改革以来，我国各省依照省内的实际情况，结合中央的有关政策，纷纷推出了自己的保障性住房政策及目标，比较有代表性的有如下几个都市：1.惠州：廉租房住房采取货币配租和实物配租的方式。货币配租是指政府向符合条件的申请对象按规定标准发放住房租金补贴，由其到市场上租赁住房；实物配租是指政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金

42、。其优点在于依照不同的中低收入群体采取适当的措施，有效地解决部分中低收入家庭住房难的问题，一定程度上缓解了部分穷人住房难的问题7。2.上海：增加廉租房源供应，逐步扩大实物配租比例。所谓增加廉租房源供应，是指有打算，有步骤地建设大量的廉租房，以满足中低收入群体住房的需求。其优点在于，通过增加廉租房的建设，能够使广泛地照顾到中低收入群体，为更多的中低收入提供保障。3.南京：购房补贴和申请共有产权两种保障方式。购房补贴一般是单位给职工提供的福利， 只要单位职工买房子， 单位就能够按一定的比例为职工提供一定数量的补贴。申请共有产权是指中低收入的家庭依照自己的经济条件，一次性购买廉租房的部分产权，关于政

43、府拥有的部分产权则以租金支付的形式享有使用权，待家庭经济能力达到一定程度后再购买全部产权。这两种方式的优点大大缓解了政府对廉租房的财政支出，从一定程度上来讲，能够将收入的钞票来保障更多的中低收入群体。4.广州：住房货币分配，建立住房货币补贴标准，提高住房公积金作用。住房货币分配是将职工过去工资收入中没有包含的住房消费以货币形式直接纳入职工工资，从而实现职工住房实物分配到货币分配的转变。这种方式的优点在于加快解决宽敞职工的住房紧缺问题；有利于消除在住房实物分配体制下形成的效率不高、分配不公、以权谋房等弊端；有利于合理引导个人住房消费，促进房地产市场的活跃与进展，形成国民经济新的增长点；有利于加快

44、整个住房投资、建设、分配、治理、融资、供应、流通等体制的综合配套改革，建立起适应社会的主义市场经济体制要求的新的城镇住房制度。5.武汉：廉租补贴与配租相结合的方式. 廉租房租金补贴是指政府以租金补贴方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的补贴；实物配租是指政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。这种方式的优点在于有利于对不同层次的中低收入群体提供适当的保障措施，能够加快保障体系的建立及向中低收入者提供更有力的支持。因此，目前我国不同都市都依照自己的实际情况，采取了适合自己进展的保障性住房政策，也充分发挥了各自政策的优点及优势，使住房弱

45、势群体得到了一定的权利保障；然而，任何事物差不多上有两面性的，各省市的住房保障性政策尽管在一定层面上取得了成效，然而，在实施过程中，由于操作的混乱及治理机制的不合理，造成了部分中低收入群体仍然无法保障自己的权利，住房问题也远远没有得到解决。另外，政策的局限性及片面性也是不能完全保障中低收入者权益的重要因素8。3.2 我国保障性住房的建设模式及进展趋势3.2.1 我国保障性住房的建设模式随着经济的不断进展，社会的向前推进，目前，我国保障性住房的试点工作正在积极展开。各地的保障房建设的模式呈现出多样性，目前受到较多关注的模式有：（1）政府主导的供给模式该模式的代表性地区为重庆。重庆市明确提出公租房

46、“姓公不姓私”，由政府向占比1/2的中低收入人口提供租赁房。重庆土地储备要紧操纵在政府而不是开发商手中。（2）多种融资方式并举的供给模式该模式的代表性地区为上海和天津。房地产信托投资基金（REITs）方案在两地相继出台。以天津为例，除了积极探究发行房地产投资信托基金募集支持保障性住房建设外，还利用住房公积金项目贷款支持租赁型经济适用房建设，积极与全国社会保障基金理事会沟通，争取将社会保障金引入天津市支持保障性住房建设9。近几年来，随着城镇住房制度改革和都市低收入家庭的住房需求与供给矛盾日益凸显，我国的住房保障制度建设在解决都市低收入家庭方面确实卓有成效。然而，与其他发达国家和地区相比，我国的住

47、房保障体系建设起步较晚，还存在着保障对象定位模糊、覆盖面狭窄、相关配套政策不完善、监督机制不健全等方面问题。3.2.2 我国保障性住房的进展趋势（1）保障房建设重新受到决策层重视国内的保障性住房建设可谓一波三折， 尽管国务院在1998年房改中就差不多提出要建立以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系， 但2003年的国务院18号文件把房地产业作为了拉动经济增长的支柱性产业，一般商品房同时也取代了经济适用房作为了市场的供应主体，其在一定程度上导致了保障性住房的建设和供应不足10。2000-2009年经济适用房的要紧指标显示经济适用房的竣工面积在2001年到达高点后，一直呈下降趋势，而同期商品房的

48、价格却一路走高。1999年全国经济适用房开发投资额在商品房中所占的比例为17%，之后，此比例不断下降，2009年已降至4%。保障性住房的长期供应不足，致使都市中低收入群体的住房问题长时刻得不到解决，引发了较多的社会问题，在此背景下，2007年国务院24号文提出要加快建设多层次的住房供应体系，加大保障性住房的建设力度，2009和2010年相继出台了一系列配套的文件加大保障性住房的供给和建设，标志着房地产政策开始回归保障属性9。特不是进入去年以来，我国的保障性住房政策加快了实施的步伐。因此，我国的保障性住房将会越来越成为政府和社会关注的重点，其进展将迈入一个新台阶。（2）从国外经验看，我国大规模建

49、设保障性住房的时代差不多来临从国外大多数国家的房地产市场进展历程看，在住房供应总量不足的时期，政府需要通过大规模开建保障性住房来缓解供求矛盾， 如英国曾1946-1969 年间大规模的兴建保障住房，并补贴私有住房建设，保障性住房占住房总量的比例一度曾达到58%。而中国尽管已进行住房改革十余年，但保障性住房建设一直滞后于商品房，宽敞中低收入人群的住房困难问题长时刻内得不到解决。政府出于民生考虑和保障性住房建设对经济的拉动作用两方面考虑，政府将真正启动大规模的保障性住房建设，中国将进入大规模保障性住房建设的时代。表2 国外部分国家保障性住房政策的变迁国家住房政策保障性住房比例英国（1）1946 年

50、往常，限制租金和小规模保障住房建设时期不到10%（2）1946-1969 年， 大规模兴建保障住房，并补贴私有住房建设提高到58%（3）1970-1979 年，接着大规模兴建保障住房，但开始住房私有化下降到48%（4）1980 年至今，直接补贴中低收入家庭， 住房私有化大规模展开降低到20%日本（1）战后至1995 年， 大规模新建保障住房，补贴住房建设者超过52%（2）1996 年至今，公营住房治理市场化，补贴低收入家庭 下降至44%（3）国家和部分省市纷纷制定”十二五”保障性住房建设打算，保障房建设量大幅增加。2011年，我国将建设保障性住房1000万套，建筑面积是2010年全部住宅成交面

51、积之和，占整个住宅市场的比重将达到20%左右，我国住房双轨制将逐渐形成，住宅市场的结构也将改变。一大部分都市规定保障性住房用地要占到全部住宅用地的一半以上，部分都市保障性住宅用地占到70%以上。因此，以后几年我国的保障性住房占整个住宅市场的比重将不断增加，保障性住房将会为宽敞中低收入群体带来最差不多的保障权利，保障性住房的进展将有促进我国和谐社会的进展及建设，是民生工程的重要保证。3.3 我国保障性住房制度取得的成果及不足3.3.1 我国保障性住房制度取得的成果（1）经济适用房建设取得的成效 以改善都市中低收入阶层居民住房条件为目的经济适用房建设 ，受到了我国政府的高度重视，经济适用房正成为新

52、的城镇住房供应体系的进展重点。1999年全国经济适用住房竣工面积超过1亿平方米，在较大程度上缓解了中低收入居民的住房供给难题。依照国务院关于进一步深化城镇住房制度加快住房建设的通知，建设部、国家进展打算委员会、国土资源部关于大力进展经济适用房的若干意见，我国多省市政府及相关部门也制定了一系列推行经济适用房进展的改革，包括资金筹措、税费减免、建设治理、组织领导等各方面。据了解，截止到2010年12月，我国全国经济适用房住房竣工面积已达到了12亿平方米，实现了飞跃性的进展，有效地改善了居民的住房条件。（2）廉租房建设取得的成效随着廉租房政策的不断进展和完善,人们了解的逐渐深入，在认识到廉租房政策在

53、关心低收入家庭解决差不多住房问题上取得了一些成效,截至2010底, 全国657 个都市中，已有623个都市建立了廉租房制度，全国累计有200万户低收入家庭通过廉租房政策改善了住房11。（3）公积金建设取得的成效我国住房公积金制度自1991年实行，至2010年，全国已有1.2亿职工建立了住房公积金账房，住房公积金累计总额达到一万亿元，发放个人住房托付贷款余额3000亿元，占归集余额的33.3%。有效改善了居民的住房水平。3.3.2 我国保障性住房制度的不足从住房保障政策的内容和实施效果看，目前的住房社会保障较之往常的做法更接近于住房保障的国际通行做法，其进展的方向是与经济体制改革相适应的，也在一

54、定程度上缓解了城镇居民的住房问题。但这些政策在具体操作上仍存在话多不足及问题，如要有效地保障中低收入都享有的适当住房权益，解决他们的住房问题，则仍需要进下步完善。因此，我们有必要认清住房社会保障在实施中出现的问题，就目前看来，要紧的问题表现在如下几个方面： （1）对住房社会保障制度的建设重视不足，尚未纳入到社会保障体系中。目前运行的社会保障。目前运行的社会保障体系要紧包括社会保险、社会福利、和社会优抚，该体系中的重点是养老、失业、医疗三方面保险制度的建设，而城镇居民的住房保障尚未被正式纳入到社会保障的体系建设中。住房分配制度货币化和商品化后，取消了原有的福利分房制度，而关于保障住房弱势群体的适

55、当居住权益，社会保障体系在此方面则存在极大的缺漏。例如，作为社会福利的住房补贴，其发放带有极强的单位属性，并非人人都能足额地享有；具有保险性质的住房公积金的收缴水平也同样带有单位属性。因此，对住房弱势群体的住房权益如何实施社会保障，应该引起有关部门的高度关注12。（2）住房保障制度建设缺乏层次性。首先是住房社会保障的目标缺乏层次性。当前住房社会保障的目标与住房制度改革目标是一致的，即通过经济适用房为主供房体系及只售不租的政策，促使居者有其屋的实现。其次，住房社会保障对象层次划分不明确，导致政策落实缺乏层次性。尽管有最低收入、中低收入、高收入三种提法，但并没有界定的具体评定标准和方法，因此造成实

56、际操作中没有层次13。（3）要紧配套政策执行有偏差，没有达到预期效果首先值得关注的是普遍实施的经济适用房政策中出现的问题。在大力推广建设经济适用房的同时，我们也不可忽视目前存在的问题，如何解决这些问题，是实现经济适用房建设和消费市场健康进展的关键，也是这项民心工程和德政工程成功的关键。首先是资金投入不到位。资金未能按打算投入，因而不能顺利完成国家下达的投资打算指标。也难以按时完成项目的开发建设。其次是打算不到位。在总的打算确定后，并非每个项目都具体落实了打算和办理了开工手续。其重要缘故在于只对经济适用房项目所享受的优惠政策盲目追从，而未对项目进行充分的市场调查和科学的可行性研究。即使一些项目差

57、不多形式，但却难以完成从开发建设到竣工销售、再到投资开发的良性循环过程，打算的实施大打折扣。此外，经济适用房尽管是面向中低收入居民购买的住房，但其合理价格并非为以牺牲居住环境和质量为代价的最低成本价格，若经济适用房价格调控治理不力，经济适用房定价过低，使住宅以外的其他设施及环境投入减少；或者因为开发商必须兼顾到居住环境，必定会相应减少建筑成本，从而对建筑质量构成了威胁。同时，配套建设不到位，不仅阻碍住房小区的整体质量，也使物业治理难度加大，必定有损居民对经济适用房的企盼和购房消费意愿14。在住房公积金制度方面，在覆盖率和归集率上还有待提高，公积金积存数额不够，难以发挥专门大效用。而且治理不够完

58、善，有挤占、挪用等违规操作问题。同时，公积金的运用方向需调整。真正用于中低收入家庭租房和购房的比重低，大部分都用在了单位建房。在金融领域方面，针对中低收入者的有效金融支持也较缺乏。个人住房贷款条件对中低收入者来讲“门槛”较高，如规定有稳定的职业和收入，贷款的期限和额度也不太适合中低收入者的需求廉租房政策实施以来，存在的最大问题便在于资金和房源的不足，以及由此而产生的保障面小，形式单一的问题。依照我省城镇最低收入居民家庭保障暂行方法，申请廉租房的资格须为本省市城镇人口，其中至少一个在三年以上，享受“低保”待遇一年以上，家庭人均住房面积在6平方米以下。这种分配主体的定位，在廉租房体系建设的起步期是

59、较符合实际的。但一个社会中总会存在过渡性的夹心阶层，即家庭收入水平和住房标准超过廉租房的 保障范围，而又无能力购买经济适用房的家庭。他们无力负担购买经济适用房的首付款，属于目前住房体系被忽略的一个阶层。同时，由于廉租房资金来源渠道要紧是住房资金增值收益，渠道单一，来源往往不足，加之大多已无闲置公有住房，职工现已租住的公房无法腾退，使得廉租房的房源短缺。此外，廉租房的保障方式以实物配租与租金补贴这两种方式为主，保障手手段单一，因此，廉租房的供应难以达到应保尽保。4 国外保障性住房的经验参考及启发住房问题对世界上每一个国家而言，差不多上一个特不重要的社会经济问题。随着都市化进程的不断加快，都市土地

60、资源日益稀缺，土地供给不足，在需求旺盛的情况下，都市土地价格日益上涨。由于房价与地价具有联动效应，地价上涨，推动房价上涨，而房价的提高，又导致地价进一步上涨。房价的高位运行，导致居民的支付能力与商品住宅价格之间产生巨大的矛盾，使都市中低收入阶层在住房市场上被边缘化了，形成了都市中的贫民窟，并引致犯罪和疾病率的上升，严峻阻碍社会的安定。因此，世界上各个国家，不管是市场经济高度发达的资本主义国家依旧经济进展较为落后的国家，对住房问题均特不重视。各国政府分不采取各种各样的措施来建立住房保障制度，并颁布相应的法律、法规来保障住房保障政策的规范化运作。在国外，国家为低收入阶层提供的住房一般命名为“公共住