商业网点规划方法

1、商业网点规划方法浅析以淄博市中心城区商业网点规划为例摘要：以淄博市中心城区商业网点规划为例，结合在城市化进程中商业发展的特点，对商业网 点规划的工作方法进行了分析与总结。关键词：淄博市中心城区 商业网点规划 工作方法随着近几年城市化进程的发展、对外开放步伐的加快、企业改革的不断深入和投资环境的日趋 优化，淄博市中心城区商贸流通业进入了快速发展时期。商贸流通业已成为城市功能得以充分发挥 的重要保证，并正在成为国民经济的先导性行业。中国加入可购之后，全面开放了分销业，外资零 售商在中国将不再受数量、经营范围、地域和股权的限制，零售市场的竞争将愈演愈烈。因此商业 网点规划的编制，对引导投资方向，避免

2、过度竞争，优化商业结构，促进合理布局，加强管理调控， 推动经济发展和满足人民生活需求都具有重要的意义。淄博市中心城区商业网点的建设与发展进入 了崭新的阶段。淄博市地处鲁中山地和华北平原接壤处，是山东省中部、胶济铁路线上具有古老文化的新兴工 业城市。淄博商业历史悠久，其纺织品之精美，通销全国，享有“齐冠带衣履天下”的赞誉。中心 城区为淄博市委、市政府驻地，是淄博市政治、经济、文化中心。有张店老城区（以下简称老城区）、 淄博新城区（以下简称新城区）及高新技术产业开发区（以下简称高新区）三部分组成，具有全市 最优越的区位交通条件和商业发展条件。本文结合淄博市中心城区商业网点规划的实际，对商业网点规划

3、的工作方法进行了分析与总 结，提出三点合理规划商业网点的建议，简要介绍如下，与同行们交流。1、正确处理商业网点规划与城市总体规划的关系随着城市化进程的发展，城市建设的步伐不断加快。因此正确处理好商业网点规划与城市总体 规划的关系，有利于商业网点规划的科学、合理。城市总体规划是一项庞大的系统工程，商业网点 是其中的一部分，是一个子系统。城市总体规划在城市性质、城市结构布局、城市规模、城市功能 分区以及城市交通等方面对商业网点规划具有很强的指导意义，而制定商业网点规划的指导思想、 原则、目标、区域定位、行业和业态结构等各个方面也必须与城市总体规划进行全面结合，因此说 城市总体规划是商业网点规划的根

4、本依据。但同时，商业网点规划作为一项专业规划，又必须具有 自身的特点，以商业特征及其基本规律为重要依据，合理规划布局，保证健康发展。淄博处于山东省城市总体空间格局中“青一一济一一聊”这一主轴上，面临着新的发展机遇。 淄博是鲁中地区的交通枢纽，重要的物流集散地。良好的地缘，便利的交通，必将大力促进商业的 发展。淄博市城市总体规划确定淄博市的城市性质为：国家重要的石油化工基地，历史文化名城， 山东省中心城市之一，鲁中地区经济、科技、信息中心。在城市格局上，淄博市是以中心城区张店 为中心，其它区县环绕的“组群式”城市格局。特殊的格局决定了中心城区的经济辐射范围已突破 行政界限。淄博市宏观经济结构为两

5、轴构成的“十”字型，一轴是沿205国道的南北向经济发展轴 线，一轴是沿309国道的东西向经济发展轴线。中心城区位于两条轴线相交处，良好的地缘优势必 将会对它的发展起到极大的推动作用。淄博市特殊的组群式城市格局，决定了中心城区的辐射范围应着眼于全市乃至鲁中地区，其商 业格局应体现“大市场，大流通，大服务，现代化”的特点。在规划思路中我们采用了四点：1、 针对各城区特点，采取相应对策。2、分期规划，并制定相应措施。3、积极采用新型业态，调整经 营结构，突出特色、提高商业文化内涵。4、在商业网点总量预测中，充分考虑全市人口。规划本着坚持与城市总体规划相结合，与城市功能、经济发展、产业结构调整相适应的

6、原则和 坚持行业、业态、规模的合理性相结合的原则，根据商圈理论、商业网点性质和辐射范围，根据对 中心城区商业网点的分析，把中心城区商业功能体系分为市级商业中心、区域商业中心、社区商业 三个层次。形成1主1副2个市级中心、6个区域中心、多处社区商业的三级商业布局结构。在规 划结构上，既与城市总体规划相结合，又体现出了商业发展的自主特征。2、商业网点规划的重点应“控制中心区，发展居住区”城市化进程导致了大量人口迁出中心区，使得中心区逐步变为纯粹的商业区，与居住区的分离 日益明显。应该看到，“城市空心化”的确给中心区商业带来了极大的冲击，而许多商家仍在抢占 以往的“黄金宝地”，造成高度集聚，加之对新

7、形势下经营战略研究的欠缺，造成千店一面，业态 单一，雷同现象严重，效益普遍下滑。因此商业网点规划必须控制中心区的过渡发展，特别是传统 综合店的再增加。针对中心区商品定位、服务功能的变化，积极发展专业店、精品店，开展特色经 营，注入文化氛围，形成有层次，集休闲、饮食、娱乐为一体的商业区特色，从而更好的发挥城市窗口作用。中心区的规划，应控制总量发展，以改造为主，走内涵式发展道路。新建的居住区，应是商业网点规划工作的重点。房地产开发企业仅考虑自身经济效益，致使很 多新建居住区商业服务设施不完善，特色不明显。另外，建设较早的老居住区，执行的是旧的规范 标准且商业面积欠账较多，商业网点普遍偏少，给居民日

8、常生活带来很多不便。对于关系人民日常 生活的微利，甚至是无利商业网点，要予以政策上的支持与扶持，同时吸引社会各方面投资，积极 予以发展。努力引进、发展新兴业态，以适应现代城市发展和居民生活质量提高的要求。淄博中心城区现状商业网点总 量比较适宜，但老城区商业网点过分 密集，大中型网点全部集中在老城 区，高新区及新城区没有1处3000 平方米以上的大中型网点。随着新城 区建设的迅速发展，中心城区人口重 心（消费重心）西移愈加明显，而主 要商业中心均集中于老城区中部，根 据商业中心和居民分布，交通可达性 原理所作的区位分析说明，商业网点 的分布和消费重心的不适应问题越 来越突出。区域商业中心不健全，

9、且 大型网点偏多，中小型网点相对偏 少，缺乏与居民日常生活密切相关的 社区商业服务设施，没有形成完整的 商业体系，影响了人民生活质量的提高。分析如上现状问题，规划中在保留老城区商业主中心的基础上，规划增设新城区市级商业副中 心。结合中心城区人口分布，形成6个区域商业中心，其中老城区4个，高新区2个。社区商业服务 设施规划近期达到每千人拥有社区商业服务面积500-800平方米，在步行8分钟的半径范围内，提供 较为完善的社区商业服务。远期达到每千人拥有社区商业服务面积800-1000平方米。在步行5分钟 的半径范围内，满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求，提供完善的社区商业 服务。

10、各社区商业网点的经营结构，一般按照购物40%、餐饮30%、其他服务网点30%的比例，参照 相应标准，并结合社区区位、距市、区级商业中心的远近程度、社区居民消费层次等因素进行设置。3、加强操作力度，实行归口专门管理操作性是规划的生命，一个好的规划在描述出美好的未来的同时，关键在于实施的落实和管理。方面，根据市场发展需要，及时制定相应的法律和法规，使商业网点建设与管理有法可依，尽快 走上社会化、法制化、规范化的轨道。各地方政府可根据本地区实际情况及城市总体规划的要求， 出台一些操作性强的法规、规章等。另一方面，要实行归口管理，改变以往“谁都管，谁都不管” 的局面，责成有关部门（如贸易厅、贸易局等）

11、专门负责，统一管理，统一规划，各有关部门按各 自职责给与配合，支持把商业网点规划工作落实到实处，并保证一贯性、连续性，促使这项工作更 科学的发展。在淄博市中心城区商业网点规划中，从实际需要出发，注重因地制宜，统筹考虑，兼顾全局， 使商业网点规划发展与城市发展趋势、产业发展水平、居民消费能力、交通环境条件等相适应。加 强了规划的可操作性，同时与各级控详规中商业用地布局紧密结合，使本次商业网点规划能够充分 的落实。另外，我们还提出了如下十一条规划实施措施与建议：1、加快政府职能转变的步伐；2、加强商业网点规划布局的引导；3、建立听证会制度，减少决策失误；4、加强新型商业业态建设，积极参与国际合作与竞争；5、积极推进高新技术应用，走科技兴商之路；6、加强商业网点规划的法制化建设，不断完善其法律支撑；7、明确职责、规范管理程序；8、制定明确的规划实施计划，按规划逐步建设城市三级商业网点体系；9、建立商业网点发展基金；10、建立多途径的资金筹措渠道；11、建立商业网点、商品交易市场用地预留制度。结语淄博市中心城区商业网点规划，是在深入调查研究、认真分析现状及未来发展趋势的基础 上提出的，该规划方案对淄博市建设大市场，搞活大流通，发展大商贸，构筑现代商贸流通体系， 建成鲁中商贸物流中心，并对规范今后的商业网点建设，避免恶性竞争，确保商业网点健康、有序 发展，具有很强的指导