6.2去化策略东北区域产品改造案例

1、东北区域产品改造策略中心 2015.1版东北为什么会改变?还是那些人，市场还是那个市场。产品+团队努力的结果！产品改造策略思考产品改造案例产品改造策略思考？产品策略思考穷则思变!产品很长时间卖不去，肯定有问题。除了客户来源外，还需要研究产品自身/价格体系？需要：在合适的地段的上，建造符合客户需求、差异化和利益最大化的产品。产品策略思考为什么同样开餐厅，有的门庭若市，有的水静鹅飞！是饭店综合不够，还是客户不接受？或者：菜品不对路，可能是！想尽一切办法找合适客人喜欢吃的菜。产品策略思考世界是市场在变的客户需求在变要用动态的眼光去看产品所以，产品改造案例外立面改造/室内间隔改造/装修改造案例/其他改

2、造细分北方市场情况细分北方市场客户需求与消费刚需/改善市场、首次置业、看重朝向、低总价人群特征购房目的购房关注地段及配套是他们比较看重的，户型要求南北通透、方正合理、功能性完善，注重采光多为首套置业，兼顾部分改善（老房换新房）、户型以经济实用为主，普遍自住，投资比例较小在25-35之间，家 庭结构以二人世界为主，婚后一般不和老人同住，家庭年收入在20-25万产品与成本管控户型与总价的合理搭配沈阳整体市场：60-90平方米普通住宅市场需求大，经济实用户型占主导，总价在 30-50万客户最利于接受；90-120平改善户型，处于市场中间地位，价格在60-80万客户利于接受。30-50需婚房居首，70

3、平两房成为主力，90平三房成为新宠,150-200平为奢华的层以客群需求反推产品定位/以总价反推面积段/以总价反推户型/以总价反推毛坯或精装外立面改造案例（一）沈阳碧桂园立面改造每平改造成本100元立面改造映山产品一期规划为白色立面搭配文化石材，客户认可程度低，抗性大，销售情况不理想，2亿积存,1天清货！调整为赭石色搭配文化，了产品整体的质感，改造完成后销量由之前的月成交7套左右增加为月成交二十余套。碧桂园外立面改造失败失败失败每平改造成本200元成功成功成功新立面新立面新立面旧立面旧立面旧立面碧桂园城外立面改造每平改造成本30元成功！新立面：改造后，消化率99%2 旧立面：改造前消化率10%

4、于洪观澜组团楼体原有外立面颜色非常不理想，不被客户认可，针对沈阳地区客户喜好及竞争对手的热销组团进行研究，最终确定调整了观澜外立面颜色，为观澜大量积存货量的去化奠定了基础。室内间隔改造案例（二）1、苏家08年户型间隔改造C30产品户型:户型格局改造：洋房以大改小X调整前：119-146平16以大户型为主不符合市场失败前期滞销原因：碧桂园凤凰城南通三建停工楼产品，在低消费的市场上，定位以大面积、高总价为主，户 型不被认可，销售速度缓慢。1、苏家08年户型间隔改造C30产品户型后:货量1392 套，金额5.7 亿；截止目前销售1274套 销售金额5.25亿，已去化92%由原有119-146平改为6

5、9-110平中小户型为主符合市场劲销5.7亿2、于洪【天墅】户型结构改造缩小图纸重新施工，把客厅开间由7米调到5.1米，房间开间由5.2米调到4.8米。未打桩，改图纸将天墅350平层调为200平。目前去化率达80%。182、于洪【天墅】户型结构改造原150平仅三房，后改造150平做到四房，南北通透。成功失败旧户型：160平只有三房，不通透新户型：150平能做四房，南北通透4、旧户型结构升级旧户型C35110平两房新户型J49185平两房2015/6/2485平做到大两房，公摊小，厨房开敞规则，总价低，客户追棒度高，符合沈阳刚需需求！整体消化率95%！110平只有两房，公摊大，厨房不规则，浪费空

6、间太多，总价高，同样总价可在竞品买三房，客户不接受，整体消化率 10%！4、旧户型结构升级2014年94平可三房95平仅两房级！敢于更新换代热销户型再升2012年3、花山改桩结构改造B户型A户型废外桩、取内桩，废多余的桩，保留可接受面积范围的桩。将建筑面积由原来的一梯两户（建筑面积587）的C4-303户型调整规划为一梯四户（247.6和199.9）的AB户型，可以更好的适应市场，从而未来的客户占有率。装修改造案例（三）1、城天墅板房改造对比成功失败 旧样板间 新样板间 1、于洪【天墅】板房改造改造后样板间展示图1、于洪新旧板房改造对比功！市20场15乏/6/2味4 ，客户厌倦性板房，市场新颖，万科、中海前来学习新装修（区域、主导）：时尚、艳丽、简约，符合刚需客户品味成旧装修：面对刚需市场，太老土、颜色太陈旧2、装修改造拎包即住创喜邦盛介入毛坯改“拎包”2015/6/2427将去化较差的北向户型改为“拎包入住”产品，新做样板间，将价格小幅提高销售，增加产品性价比，整体消化率近50%。3、顶层装修改造全新包装旧货新推将积存顶层产品包装为超值“N+1”户型，营造“首次推象 在实体楼内新做样板房，进行豪装展示找装修公司针对顶层阁楼设计不同风格装修图进行展示整体消化率近40%其他改造案例（四）1、其他改造商铺+200元/套喷画钱清掉商铺一条街！1、其他改造商铺改造前改造后2、