论三四线城市中等房地产公司发展战略0409

1、复旦大学EMBA毕业论文论三四线城市中等房地产企业的发展战略以天元浩荡企业为例年级:学号:姓名:专业:指导老师:二零壹贰年肆月1大纲没有远虑必有近忧。在国家连续加大房地产市场调控力度的状况下，广大房地产企业都或多或少的面对着资本压力、销售压力，以及与政府和百姓的博弈。房地产企业，特别是中小型房地产企业要想连续健康地发展，确定正确的房地产发展战略尤其重要，特别是战略定位问题需要赶忙解决，以便为企业健康发展确定基础。本文第一对中国国家的宏观经济环境、房地产市场整体的现状及三四线城市房地产市场进行了归纳总结，提出房地产开发战略研究的背景和意义；而后以三线城市平顶山市的一家中等房地产企业天元浩荡企业为

2、例，对三四线城市中等房地产企业的发展战略定位进行研究和谈论；最后，针对影响房地产发展的重要和要点因素进行认识析，结合天元浩荡房企业地产开发的实质水平易实力，运用波士顿矩阵对企业房地产业务的地位和发展方向进行研究，并归纳出天元浩荡企业房地产发展战略定位的结论。企业发展要遇到内外因素的影响，此中，内因是企业发展的先决条件，而外因也是企业发展的重要条件。在分析天元浩荡企业的外面环境中，经过数据的分析和比较，对影响企业发展的宏观环境、行业发展特点和地域经济、自然条件等战略因素进行谈论，充分认识外面环境对房地产业及对房地产开发企业的影响。在此基础上，从天元浩荡企业的组织结构、人力资源管理、企业文化、财务

3、状况等内部因素方面，介绍和分析了天元浩荡企业发显现状和潜力，认识到天元浩荡企业在房地产市场中的竞争优势和面对的挑战。在对房地产发展内、外面环境的深入研究的基础上，经过定性分析和定量分析相结合的方法对企业的外面和内部战略因素进行了谈论，并运用SWOT方法明确了在企业发展过程中外面环境中的机遇和挑战以及企业内部资源中的优势和劣势，并据此提出天元浩荡企业发展战略定位的备选方案。最后，结合天元浩荡企业的实质条件，对影响房地产发展的重要和要点因素进行分析，并运用波士顿矩阵明确了天元浩荡企业房地产的地位和发展方向，并进行了归纳和总结，得出天元浩荡企业的发展战略定位。要点词：三、四线城市；中等规模房地产企业

4、；发展战略定位2目录第一章绪论11.1研究背景11.2研究意义11.3相关研究综述21.4本论文研究方案2第二章企业发展的外面环境分析52.1一般经济环境分析52.2全国房地产市场的现状及远景82.3三、四线城市房地产市场的现状及远景132.4房地产业环境分析182.5中小型房地产企业现状与问题232.4小结24第三章企业内部战略因素分析253.1天元浩荡企业大概253.2组织结构分析253.3人力资源分析283.4企业文化分析293.5核心能力分析303.6财务状况分析323.7小结34第四章天元浩荡房地产开发战略因素分析354.1企业内部战略因素分析354.2外面战略因素分析364.3天元

5、浩荡企业发展战略因素综合分析384.4小结39第五章天元浩荡企业发展战略定位分析405.1天元浩荡企业房地产业务发展SWOT分析405.2运用波士顿矩阵法对天元浩荡企业房地产主要开发项目进行分析405.3天元浩荡企业发展战略定位42第六章中国三、四线城市房地产市场开发建议496.1利用其在当地的优秀声誉和土地等资源，保持在当地域的竞争优势496.2抓住利机遇，实现跨地域性发展506.3发挥优势，连续推动一体化战略50第七章结论与展望517.1结论517.2展望52鸣谢53参照文件543第一章绪论1.1研究背景整体而言，中国房地产业自改革开放以来获得了令人瞩目的成就。可是，中国房地产业的发展并不

6、是一帆风顺。改革开放，特别是80年代后期以来，中国房地产业发展迅速，特别是19921993年，中国房地产开发投资创下了历史巅峰，但问题也逐渐裸露出老。为此，国家及时进行了调整，1994年今后，房地产即进入缓慢发展期，一些地域甚至出现了较为严重的房地产泡沫幻灭现象。经过几年的休整，1998年今后，房地产市场逐渐出现复苏现象。进入新世纪，跟着中国加入WTO，中国经济发展迅速，房地产业发展更是全线飘红。1998年以来，跟着住宅分配制度改革的不停深入，企业已经成为房地产开发的主体，在房地产业的发展中起着举足轻重的作用。而陪伴着房地产市场的迅速发展，房地产企业间的竞争愈来愈激烈，而国家也提高了房地产市场

7、的准入门槛，以达到规范房地产市场的目的，特别是跟着房价的“非理性”上涨，国家明显加大了房地产的调控力度，在这种状况下，房地产企业，特别是中等规模的房地产企业要想连续在房地产市场中占有一席之地，就一定扬长避短，探究一条适合自己的发展之路1。1.2研究意义1.2.1理论意义本文经过对天元浩荡企业发展战略的研究，探究在国家连续加大对房地产市场的调控力度，房地产市场竞争日趋激烈，并逐渐进入买方市场的环境下，中等规模房地产企业的发展战略问题，为中等规模的房地产企业进军三四线城市供应参照。1.2.2现实意义关于房地产企业而言，其成功都是经过一个个开发项目的成功累积起来的，而这一个个成功都是在正确的发展战略

8、的引导下实现的。本论文经过对天元浩荡企业内外面环境的分析，并经过波士顿矩阵法，对这1些环境因素进行分析，得出天元浩荡企业发展的优势、劣势、机遇与挑战，从而为企业发展战略的定位供应依照，也为其余近似企业的发展供应借鉴。1.3相关研究综述因为房地产行业对资本需求量的特别要求，中小企业波及房地产行业向来存在较大的困难，所以，外国对中小房地产企业的研究起步较晚，到现在没有较成型的理论2。跟着国内房地产市场的不停发展、政策形势的不停变化及，国内学者、研究机构等对三四线城市的房地产市场及企业研究的许多。如徐大军的以襄樊为例，分析了我国三线城市房地产发展的形势与风险，并提出了促使房地产业发展的一些政策建议3

9、；中国人民银行庐山支行的刘宏升出于国家拟订宏观政策的需要，针对三、四线城市房地产市场反响出的一些新的特点，以九江市为例，对房地产市场的投资、需求、销售及信贷等状况进行检查，提出了促使其安稳运转的相关对策建议4。浙江大学的赵莉，为给我国有效针对三线城市房地产市场的宏观调控供应必定依照，以西宁市为例，全面归纳了中国房地产市场整体发展格局和中国三线城市的发显现状，对我国的房地产业开发进行了商讨，并对三线城市房地产业开发的宏观政策提出了相应的建议5；苗春阳对二、三线城市副中心区创立写字楼集群的条件进行了研究6；佟文峰从市场竞争条件、融资模式、开发模式等角度分析了房地产企业进入一个城市商业房地产市场的可

10、行性7；如北京鸿景伟业房地产开发企业的姜仁针对二、三线城市房地产市场的特点对企业进军二、三线城市房地产市场的远景和需要注意的事项作了必定的分析，但研究深度不够，也没有提出详细的研究理论和方法等8。固然国内对三四线房地产企业及企业进军房地产市场的研究许多，但特地研究中等规模企业进军三四线城市的可行性及战略定位却极少。因为先期房地产市场的高盈余性，好多企业都顺势进入了房地产市场，这此中也不乏一些中小企业，此刻，面对国家对房地产市场及企业调控的加紧，这种企业的发展战略定位研究也愈发显得重要。1.4本论文研究方案21.4.1研究目标本论文研究目标为：（1）对国内外关于房地产企业发展战略的研究进行归纳总

11、结（2）分析天元浩荡企业发展的内外面环境（3）对天元浩荡企业地产开发战略因素进行分析（4）经过分析获取适合天元浩荡企业的发展战略定位。1.4.2研究内容依据论文的研究目标，确定主要研究内容和方法：（1）总结房地产企业发展战略研究的理论与方法的研究进展；（2）分析天元浩荡企业发展的内外面环境；（3）依据对天元浩荡企业的内外面环境分析，选择适合的方法对企业的发展条件进行研究；（4）经过分析，对天元浩荡企业的发展战略进行定位；（5）依据研究结果，提出天元浩荡企业发展过程中的风险预防建讲和措施。1.4.3本文创新贡献（1）本文的创新和贡献在于：运用比较成熟的理论比较较新的现实问题进行研究分析。运用波士

12、顿矩阵模型对企业发展状况分析及发展战略定位选择的研究许多，方法上也比较成熟，但将其运用到中等规模房地产企业上事例却没有，本文即在此方面进行了试试，以期为近似企业供应借鉴哈帮助。（2）本文的主要不足在于：因为所选的天元浩荡企业经营年限不长，获取的企业基础数据可能代表性不足，其谈论结果和在此基础上获取的企业发展战略定位的正确度需要时间来检验。1.4.4技术路线第一，经过统计年鉴及企业内部数据的归纳分析，获取分析企业发展的资料；其次，依据房地产行业的特点及天元浩荡企业的实质条件，采用影响企业发展及战略拟订的内外面因素，并对这些因素进行分析，此中，外面因素主要采用了国内宏观经济环境、企业所在地河南省平

13、顶山市的社会经济发展状况、三四线城市房地产发展条件及房地产行业的发展环境等因素，内部因素主要采用了企业的组织结构、人力资源管理、企业文化、以及财务管理等因素；而后，运用波士顿矩阵对影响企业发展的战略因素进行综合分析，并得出各因素的谈论结果，作3为后边企业发展战略选择的重要依照；最后，运用SWOT分析方法，提出可供企业选择的发展战略的定位。1.4.5技术路线图1-1论文技术路线图获取先期资料统计年鉴等相应资企业内部运转数据料办理等的办理宏观经济环境组织机构地方发展水平人力资源企业外面环境分析企业内部环境分三四线城市企业文化房产行业环境财务谈论开发战略因素分析波士顿矩阵模型确定企业发展战略4第二章

14、企业发展的外面环境分析企业可以看作是社会经济系统的一个子系统，企业的经济活动必然遇到外面环境的影响和限制。企业的外面环境分为一般经济环境和行业营运环境9：一般经济环境指的是处于同一地域的企业都会遇到影响的因素，包含政治因素、经济因素、社会因素以及技术因素等；行业营运环境指的是直接影响企业实现其目标和经营成效的因素，包含企业所处的市场的变化、企业在竞争中的地位以及企业所面对的用户的需求等因素。实质上，在企业的经营实践过程中，企业的外面环境条件一直处于不停地变化之中，主要表此刻双方面：一方面，环境变化给企业发展带来了巨大的风险，另一方面又为企业带来了更多的机遇，从而为企业选择新的经营战略供应了动力

15、和可能。所以，要想保证企业在面对外面环境的变化能及时有效地作出正确而迅速的反响，就一定对企业的外面经营环境进行分析，这样才能保证企业经营战略目标的实现10。2.1一般经济环境分析国内宏观经济环境改革开放以来我国的经济获取连续的发展，国内宏观经济环境整体比较稳定，但最近几年来也遇到国际环境的影响，如美国次贷危机及欧洲债务问题引起的经济增速放缓、通胀压力存在、人民币增值等问题，主要表现为在以下几个方面：（1）公民经济安稳较快增添，通胀压力上涨自改革开放以来，我国经济获取了连续稳固的发展，特别是2001年加入WTO以后，至20010年，我国经济连续十年都保持了2位数的增添速度。固然2008年在世界金

16、融危机的影响下，我国经济增添出现必定下滑，但在对付金融危机的经济刺激政策作用下，2009年我国经济即实现了增添上涨，2010年，我国整年GDP增添达到了10.3%，在经济总量上也超出了日本，成为世界第二大经济体。2010年，无论是城市居民还是农村居民，其收入都实现了稳固、迅速的增添，农村居民的收入增速还要高于城镇。2010年全国城镇居民家庭人均总收入5超出21000元，比上年增添11.5%，此中，人均可支配收入为19109元，较上年增添了11.3%，按可比价格看实质增添了7.8%。农村居民人均纯收入5919元，较上年增添了14.9%，按可比价格看实质增添了10.9%。在经济迅速增添的同时，我国

17、的居民花费指数CPI也逐渐提高，特别2010年以来，CPI增添向来呈加快状态，2011年以来更是增速明显，这在必定程度上限制了居民的花费行为。（2）公民经济复苏，但基础还不坚固，形势依旧严重2009年以后，我国经济复苏迹象明显，但国内外的发展环境显得日渐复杂，不确定性依旧存在，并有增强的趋势，给我国经济长远稳固发展带来了好多的困难和挑战，政府投资对社会、经济发展的刺激政策效应明显弱化。2010年全社会固定财产投资比上年增添23.8个百分点，增速回落6.2个百分点，扣除价格因素，实质增添19.5%。此中城镇固定财产投资241415亿元，增添24.5%，回落5.9个百分点。花费保持了安稳较快增添，

18、但实质增速相关于2009年有所回落。其余，欧洲债务危机以致的全世界经济慌张和世界经济二次探底的危机依旧存在，是我国的外面环境面对严重挑战，固然我国贸易出口获取必定恢复，但贸易顺差比上年同期减小，外贸对公民经济的带动作用也愈来愈弱。（3）宏观政策力求保增添控通胀。面对严重的国内外的经济发展形势，2010年我国宏观调控的主要任务是处理好保持经济安稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系，在这一思想指导下，国家实行了踊跃的财政政策和适量宽松的钱币政策。至2012年年关，我国广义钱币（M2）余额达到72.6万亿元，同比增添19.7%；狭义钱币供应（M1）余额为26.7万亿元，同比增添21.2%；流

19、通中钱币（M0）4.5万亿元，同比增添16.7%，加快4.9个百分点；金融机构人民币各项贷款余额47.9万亿元，比年初增添了7.9万亿元，信贷资本整体充裕。同时，央行也增强流动性管理，年内六次上浮准备金率、两次加息，对克制物价过快上涨和控制通货膨胀起到了重要作用。6表2-12010年我国主要宏观经济指标指标名称计量单位2010年完成状况增添幅度（%）国内生产总值亿元39798310.3%第一产业亿元404974.3%第二产业亿元18648112.2%第三产业亿元1710059.5%固定财产总投资亿元27814023.8%社会花费品零售额亿元15699818.3%房地产开发投资亿元4826733

20、.2财政收入亿元8308021.3%城市居民人均可支配收入元191097.8%农民人均纯收入元591910.9%数据根源：中华人民共和国政府信息网2.1.2平顶山市经济社会发展状况平顶山市位于河南省中南部，西靠伏牛山，东接黄淮平原，地理坐标界于北33083420，东经1121411345之间，市里距省会郑州铁路里程218公里，公路里程135公里，总面积7882平方公里，总人口490万（2010年），此中市里人口100万。现辖新华、卫东、湛河、石龙四个区，汝州、舞钢两个市，叶县、鲁山、宝丰、郏县四个县。平顶山市是一座以能源、原资料工业为主体，煤炭、电力、化工等工业综合发展的新兴工业城市。2010

21、年整年，平顶山完成地域生产总值1312.1亿元，按可比价格计算(下同)，比2009年增添11.2%，经济总量跃上新台阶。此中，第一产业完成增添值114.7亿元，增添4.2%；第二产业完成增添值869.4亿元，增添12%；第三产业完成增添值328亿元，增添11.6%。人均生产总值达到26000元，比上年增添11%。一、二、三产业的结构由上年的9.3：65.2：25.5变化为8.7：66.3：25.0。非公有制经济完成增添值706亿元，占生产总值的比重为53.8%。整年居民花费价格整体水平比上年涨了3.1个百分点，此中食品类价格上涨8.4%，居住类价格上涨3.1%，娱乐、教育文化用品及服务价格上涨

22、0.3%，烟酒7及用品类价格上涨1.5%，家庭设施用品及维修服务价格降落0.3%，医疗保健和个人用品类价格上涨3.6%，衣着类价格上涨2.4%，交通和通讯类价格降落6.3%。商品零售价格总水平上涨3.0%。经济的连续迅速增添和居民收入的稳步提高，为平顶山市房地产市场及房地产企业的发展供应了有益地外面环境。2010年平顶山市主要经济数据如表2-2。表2-22010年平顶山市主要经济指标指标名称计量单位2010年完成状况增添幅度（%）国内生产总值亿元1312.111.2第一产业亿元114.74.2第二产业亿元849.412第三产业亿元32811.6固定财产总投资亿元712.923.4社会花费品零售

23、额亿元349.9819.4房地产开发投资亿元90.418.1市财政收入亿元107.819.7城市居民人均可支配收入亿元1620810.1农村居民人均纯收入亿元550415.2数据根源：平顶山市人民政府信息网2.2全国房地产市场的现状及远景改革开放以来，我国的房地产业经过了近三十年的迅速发展，已经成为了国民经济的支柱产业之一，为我国经济社会的连续稳固发展供应了有力的支撑。2.2.1“十一五”时期我国房产市场发展状况（1）开发投资方面1）房地产投资增添较快，增速回落，住所投资占房地产投资比重上涨一方面，“十一五”时期，我国房地产增速加快，累计投资已达16万亿元，8年投资额由2006年的19423亿

24、元上涨到2010年的48267亿元，年均投资额32085亿元，是“十五”年均投资的三倍。另一方面，住所投资占房地产投资比重逐渐上涨。“十一五”时期住所投资累计达11.4万亿元，比“十五”增添了7.8万亿元。“十一五”住所投资占房地产投资比重累计比“十五”提高3.6个百分点。其余，“十一五”后期90平米以下一般住所投资比重上涨，由2007年的23.3%上涨到2010年的31.3%，上涨了8个百分点，其上涨主要受益于“十一五”期间我国经济的高速发展和城市化进度加快的大环境。表2-32001年2010年我国房地产投资状况单位：亿元、%住所投城镇固房地产住所投房产投资占房地产住所投资占房年份定财产投资

25、增资增添固定财产投投资资地产投投资长率率资比率资比率2001300016344421727.327.321.166.52002354897791522822.824.022.067.120034581210154677730.329.622.266.720045902813158883729.630.422.367.2200575095159091086120.922.921.268.3“十五”245425533563592021.767.3累计“十五”4908510671718426.126.8均匀200693369194231363822.125.620.870.2200711746525

26、2891800530.232.021.571.22008148738310232244123.424.621.071.92009193920362422561416.214.118.770.72010241415482673403833.232.920.070.5“十一79490716042411373620.270.99五”累计“十一158981320852274724.925.7五”均匀数据根源：中国房地产发展报告No.82）房地产开发进度放缓。“十一五”时期，固然我国房地产整体投资加快，但土地购置、土地开发速度却在放慢，增速有所回落。“十一五”时期土地购置和土地开发面累积计分别增添18.

27、9亿平方米和12.8亿平方米，只比“十五”累计增添2亿平方米和2.9亿平方米，同比增添都呈降落态势。房屋建筑面积完工率从2006年的28.7%下降到2010年的18.7%，降落了10个百分点。（2）房价大概“十一五”时期，我国房价的整体趋势是房价颠簸起伏，整体呈迅速上涨趋势。近十年多来，我国房价以2004年为分水岭，2004年从前基本稳固，以后上涨速度不停加快。1998年2003年，房价上涨速度相对较慢，商品房销售价格均价由2063/上涨到2359/，涨幅不大。2004年和2005年商品房销售价格均价分别为2778/和3167/，同比分别上涨17.8%和14.0%。尽管受金融危机影响，2008

28、年房价一度出现负增添（-1.7%），但20052010年，房价整体上保持了迅速上涨趋势，从2006年的3367/向来上涨到2010年的5029/，年均增添达9.7%。此中，商品住所销售价格20062010年年均增添为10.0%。（3）市场销售大概“十一五”时期，我国商品房市场的整体状态是供应偏紧而需求偏旺。19982004年，我国商品房整体完工面积要大于销售面积，可是19982010年（2008年除外），完工销售比向来呈降落趋势，由1998年的1.44降落到2007年的0.8，2010年达到历史最低，为0.73。这一状况与这一时期我国经济高速发展、城市化进度不停加快的影响叠加在一起，以致了商品

29、房市场供偏紧而需求旺盛这一矛盾的出现。2.2.22010年房地产市场发展状况10（1）房地产投资高速增添2010年我国房地产开发投资实现了迅速增添，整年累计完成房地产开发投48267亿元，同比增添33.2%，为1998年以来最高水平。此中，住所投资占房地产开发投资比重的70.5%。按月数据来看，2010年除12月外，311月房地产投资、住所投资同比增添分别在33%和31%以上，基本高于上一年对应的各月份。房地产投资较快的主要原由是房地产开发企业对未来房地产市场的发展预期看好，这也以致了房地产价格的不停攀高。为了防范房地产投资过快对公民经济长远安稳发展带来的风险，国务院多次出台了较为严格的调控政

30、策，但因为多种原由，每次出台后34个月销售即出现了反弹，客观上给房地产企业增添了投资信心。（2）土地购置速度加快，开发速度降落2010年，面对房地产市场的火热，企业购置土地面积实现了较快增添，全年购置土地总面积为4.1亿平方米，比2009年增添了28.4%，增幅高于2009年47.3%。但同期土地开发速度放慢，同比增添较慢，按月份来看，只在4、5、6月份增添较快，整年有3个月甚至出现了负增添。（3）房屋价格连续上涨但涨幅回落。2010年整年，全国70个大中城市房价同比上涨10%，整年各种主要种类物业价格均经历年初较快上涨、年中稳中有降、年关稳固上涨的三个阶段，但增幅对比2009年有所降落。（4

31、）商品房、住所销售面积增幅降落2010年整年实现商品房销售面积10.4亿平方米，同比增添了10.1%，此中住所销售面积为9.3亿平方米，同比增添8%。从月度数据来看，因为遇到国家房地产调控政策的影响，312月商品房、住所销售面积同比增添和2009年有较大差距。商品房、住所销售面积在58月还出现了负增添，这证了然房地产调控政策关于克制不合理需求的成效明显。尽管9月份今后商品房销售面积增速、住所面积增速仍达到12%18%，但远远低于2009年同期增速。未来十年房地产市场展望为克制房地产业发展中的不良因素，防范房因地产业的无序发展对公民经济和社会发展造成负面影响，国务院接踵出台了一系列房地产相关政策

32、，如提高房11贷利率，控制房地产开发的信贷发放，征收房地产税等。特别在2010年4月17日，国家针对房地产市场出项的一系列问题出台了国务院关于果断截止部分城市房价过快上涨的通知，从根源上改变了房地产业的发展环境，使房地产业开始朝着正常改道发展。可以预示，未来十年里我国房地产发展所面对的经济、社会、政策等条件都可能面对大的变化，从而也以致房地产市场发生重要转变。（1）房地产市场需求方面从对房地产的需求来看，分为花费性需乞降谋利性需求，短期内市场格局可能会被谋利性需求所影响，但从长远来看，市场趋势还是会由花费性需求决定。而住宅花费性需求主要来自两个方面，即城市化进度带来的新增城市家庭形成的新增居住

33、需求以及既有城市家庭形成的改进性新增需求。1）城市新增家庭形成的新增需求将呈降落趋势。经过改革开放以来的高速发展，“十一五”时期我国城市化速度开始出现降落趋势，年均城市化率由“十一五”的1.35%降落到0.9%，所以估计我国城市以婚配年龄人口计算的新增家庭数目在经历迅速增添后将呈降落趋势，新增城市家庭所形成的住宅花费性需求也呈萎缩趋势11。2）既有城市家庭的改进性新增住宅需求将取决于经济增添远景和收入分配格局变化。既有城市家庭的改进性新增住宅需求取决于家庭收入存储水平。一方面，我国城市家庭在经历了20042010年的购房巅峰期后，相当部分家庭成为多套房拥有者，部分一套房屋的家庭改进型需求也基本

34、一步到位，短期内难以有新增住宅的需求。另一方面，部分居住条件较差的家庭，其新增改进性住宅需求有待收入存储水平的进一步累积。3）其余，在住宅需求的构成上，中大户型的改进性住宅需求比重增添。一方面，跟着收入的提高，当前居住条件较差的家庭对中大户型有较大需求；另一方面，跟着以农村劳动人口为主的城市移民所形成的新城市人口的数目及比重呈降落趋势，以满足城市化劳动人口或家庭低端居住功能需要为主的小户型住宅需求将呈降落趋势。（2）房产市场供应展望新建住宅供应在近几年连续迅速增添后将进入一个相对安稳的阶段。一方面，近几年房地产业的谋利性需求过大，以致开发量巨大，这部分开发量主要在2011、2012年形成实质供

35、应。与此同时，为平抑房价，国家加大了保障性住宅12的建设力度，这些保障房项目将在2011、2012大批动工建设，这将使新增房产供应保持较快增添。同时，国家调控也在不停深入，势必引起住宅供需矛盾趋势缓和，所以，未来十年，新增房产不行能向来迅速增添。另一方面，市场存量的二手房供应量将逐渐增大。一是在我国住宅制度改革及今后自建公房分配中，中老年的住宅拥有比率较大，未来十年，这些老年人将逐渐失掉独立生活的能力而被迫融入子女家庭，以致大家庭拥有多套房产，形成二手房供应；二是自2008年以来的房产谋利中多套住宅拥有的谋利客在未来房产税征收以及房价可能走低的预期下，存在套现动力，这也将以致二手房供应数目增添

36、。2.3三、四线城市房地产市场的现状及远景三、四线城市的界定关于“三线”的提法，最先是指将我国大陆地域由沿海、边境地域向内陆收缩划分三道线，此中一线地域指东南沿海及西南、西北的边境地域，三线地域指腹心地带，二线地域指介于一、三线之间的中部地域。三线又分“大三线”和“小12三线”，大三线是指上文所提到的三线地域，小三线是指一、二线的要地。今后演变成对城市综合实力和竞争力的划分。可是关于一、二、三四线城市的定义还没有威望划分方法，当前可见的有两种标准。一种标准划分以下：（1）一线城市：当前，北京、上海、广州、深圳四个城市因为经济的高速发展，在中国房地产行业中明显当先于其余城市，它们代表了我国房地产

37、业发展的最高水平，所以被作为一线城市；（2）二线城市：二线城市的划分主若是基于以下数据指标的谈论。这些指标包含：地域国内生产总值道道2000亿元人民币；人均国内生产总值达到14000元；主城区常住人口100万；城市建成区面积100平方公里；整年商品房销售面积150万平方米；商品房销售均价达到3000元/平方米；（3）单项或多项指标低于上述要求的城市，均作为三线城市。另一种划分主要依照一座城市的政治地位、经济实力、地域辐射力以及城市13规模等。（1）一线城市：主若是房地产行业的发展迅速的北京、上海、深圳、广州四座城市；其余，天津被作为准一线城市对待；（2）二线城市：主要包含部分直辖市、计划单列市

38、、副省级城市以及多数的省会城市等；（3）三线城市：主要包含经济欠发达地域的省会城市及大多数的地级城市；（4）四线城市主要包含经济欠发达的部分地级市、县级市以及县。本论文中所指的三四线城市主若是指中国房地产测评中心、中国房产信息集团公布的中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告13中所确定的城市。中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告中三四线城市的界定主要是依据该城市房地产市场的发展水平，详细包含在我国所有建制地级城市中除个直辖市、省会城市和计划单列市（这此中不包含西宁、兰州、银川和拉萨四个省会城市）以及3个房地产市场发展比较成熟的城市（无锡、苏州和佛山），共计有251个三四线城市。依据此标准

39、，平顶山市及所辖的县市均属于三、四线城市。三四线城市房地产市场大概（1）房地产市场规模大概依据中国房地产测评中心所作的中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告（以下简称报告），从销售规模来看三四线城市中近七成的年销售规模不足二百万；从地域分布来看，中西部城市的销售面积偏小。报告以各城市2009年的商品房销售面积和商品住所销售面积作为划分标22之间、100200万准，将所有的城市分为4组，即500万m以上、200500m2之间和1002m万m以下。210%15%之间（共500万m以上的城市共17个，该组城市房价增添率主要在13个城市），均价主要与其所在地域整体发展水平相关系，多为22786423

40、元/2m之间。2005002个，该组城市房价增添率主要在1020%之间（共万m的城市共7251个），均价多在20004000元/m2之间（共54个城市）。1002002个，该组城市房价增添率主要在1025%之间（共万m的城市有881467个），均价主要集中在3000元/m2以下（共69个）。2100万m以下的城市有74个，该组城市房价增添率分布比较广泛，但整体较低，10%以下的占了24.3%，10%20%的占了51.3%。均价大多在2500元/m2以下（58个）。从地域上看，500万平方米以上城市组主要集中于江苏、广东、山东三省；200500万平方米城市组主要分布于四川、山东、浙江、辽宁等地；

41、100200万平方米城市组主要分布于安徽、福建、广东、河南、湖南、湖北、四川、陕西等地；100万平方米以下城市组主要分布于甘肃、广西、黑龙江、山西等地。（2）房地产市场整体规模差距大，但发展速度周边三四线城市和一二线城市在房地产发展总量上存在着巨大的差距，无论从人均居住面积、房地产开发投资额还是住宅需求、房屋均价等各个层面的上，三四线城市房地产市场与一二线城市均存在明显的差距，但三四线城市的发展速度却十分明显，其房屋均价的增速基本保持了与一二线城市的同步，特别在国家加大房地产调控力度的状况下，三四线城市将能吸引更多的房地产企业和资本，房地产业发展趋势向好。平顶山市房地产市场的现状及远景2002

42、年以来，平顶山市经济表现激烈增添势头，城市化进度全面加快，房地产行业也不停升温。房地产业作为第三产业，主若是为生产和生活服务，并且对其余产业拥有很强的带动作用，其发展状况直接关系到公民经济的发展。平顶山房地产业的发展为其经济建设和社会发展做出了很大贡献，推动了当地经济的迅速发展，也方便了人民民众的生活，但与此同时，房价上涨也出现过快的势头并由此产生了一系列的社会问题。据统计，2009年平顶山市社会固定财产投资完成573亿元，增添28.9%，2010年这一数据分别为712.9亿元和23.4%，增幅均位居河南省前列。此中房地产开发投资分别为69亿元和90.4亿元，增速分别为96%和18.1%，位居

43、河南省第一位，成为平顶山市社会固定财产投资向上趋势的主要因素。当前，平顶山市房地产业的发展势头基本保持了迅速和健康，但也存在着市里与郊县发展不均衡的问题。2010年平顶山市房地产市场的运转特点表现为以下几方面：15（1）开发规模连续扩大。2010年，平顶山市商品房建设规模为167.5万平米，同比增添15.3%。此中住所、商业用房和写字楼建设规模分别为156、4.7和6.8万平米，分别比2009年增添15%15.8%和13.7%、。新动工面积为163万平米，同比增添15.6%，此中住所154万平米，同比增添17.6%。别墅和高档公寓开发规模达到34.7万平米，同比增添近21.3%。表2-4201

44、0年平顶山市商品房基础经济数据项目名称住所写字楼商业用房在建规模（万m2）1566.84.7比2009年增添15%13.7%15.8%数据根源：平顶山市统计局2010年统计数据（2）2010年全市商品房价格连续爬升依据平顶山市统计局的数据：全市(含郊县、区)含经济适用房在内的商品房均价为2860元/平米，比昨年每平米上涨327元，涨幅为13.55%，不含经济适用房的商品房均价为3286元/平米，此中，城区价格为3452元/平米，郊区县2643元/平米。房价上涨的原由主要有两个，一是房屋成本的推动，二是需求的拉动，三是房屋自己质量的提高。成本的推动主要源于国家对房地产的调控，对土地实行公开拍卖后

45、，房地产商获得土地的成本大大提高，从而带动房地产开发成本的上涨。大规模城市改造、农转非进度及居民收入水平的提高形成的巨大住宅需求，对房地产发展形成优秀的销售预期，从而以致居民购房意愿和购房能力的增强，并最后以购房的实质行动表现出来。（3）房地产市场需求激烈，资本根源充裕2010年，平顶山市房地产开发资本总计达到90.4亿元，较上年增添了23.5%。这些资本主要来自银行贷款、购房者的定金及预支款以及开发商自筹。此中银行贷款占了53.76%，购房者的定金及预支款占了33.52%，开发商自筹占12.72%。这此中，有53.76%、33.52%的开发资原来自银行贷款和购房户定16金及预支款，说明无论是

46、金融机构还是一般民众都对现阶段的房地产市场较看好，这有力地支撑了房地产业的发展。表2-52010年平顶山市房地产资本根源资本额（亿）占房地产开发资总资本比率（%）房地产开发资总资本90.4100银行贷款48.653.76开发商自筹11.512.72购房客户定金及预支款30.333.52数据根源：平顶山市统计局2010年统计数据（4）房地产投资和需求增添迅速，带动房地产市场迅猛发展据平2010年顶山市统计资料，该年商品房销售总面积达到149.6万平米，同比增添12.1%。主若是因为2005年至2010年间，平顶山市房地产投资较为迅猛，6年的均匀增幅达到45.96%，带动了平顶山市房地产的迅速发展

47、，这一时期的整体销售状况也与投资基本切合。表2-6近五年平顶山市房地产发展状况一览表年份200520062007200820092010销售总面积（万平米）108.3117.5129.6138.2146.7149.6销售额（亿元）22.129.837.341.347.751.6城区均价（元/平米）204325362878298532513452含郊县的全市均价189223252633279730423286数据根源：平顶山市统计局2010年统计数据（5）郊县房地产市场获取大力启动跟着城市辐射能力的不停增强和交通网络的逐渐完美，再加上郊区县在低价、劳动力成本方面的优势，郊区县逐渐为房地产商所看好

48、。2010年郊区县房地产开发投资、商品房在建规模、销售面积分别占全市总规模的35.2%、29.6%17和31.3%，此中尤以石龙区、宝丰最为集中，约占郊区县开发总规模的42%。2.4房地产业环境分析房地产行业的特点房地产也称为不动产(RealEstate或RealProperty)，狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权14。与其余商品对比，房地产的特点拥有以下：（1）地域上的固定性与其余商品对比，房地产的一个重要的特点即是因为土地拥有不行挪动性，所以附着于土地上的房屋相同不行挪动。这一特征使花费者在选择房地产时十分侧重区位条件，诸如配套医疗卫生条件、环境条

49、件、交通条件、购物条件、文化教育设施等都在很大程度上影响房地产交易活动的进行。所以，房地产开发和经营管理企业一定十分侧重花费者的这一要求，谨慎地进行选择。同时，这一区位固定性使房地产的价格受土地的地段差价影响，地段的条件约优胜房地产价格越高，反之则越低，这些都决定了房地产商在经营决策时一定对房地产的区位做出正确选择15。（2）使用上的长远性在我国现行政策下，房地产的使用期很长，一般为70年，房屋的耐用期也较长，所以房地产在交换中不但可以转移产权，并且也可以转移一按限期的使用权。（3）规模大、价格高与其余商品对比，房地产的价格一般都是比较高的。这一方面与房地产的规模相关，规模越大价格越高。另一个

50、方面与房地产的供需不均衡相关，房地产供不应求的状况也客观上以致了房地产价格的不停爬升。（4）单一性可以说，没有完好相同的房地产，这主若是因为即使房屋地面以上的设施相同，但因为其所处的地址差异，也造成房地产间存在差异。这种差其余大小主要取决于二者之间的距离以及区位条件的不一样。这种单一性，使得房地产市场存在信息失灵的现象，使得对房地产的估价和定位存在困难。18（5）使用上的限制性房地产作为社会最主要的物质内容之一，是社会经济和文化活动的物质基础，它对一个地域的形象、功能、环境和文明程度都有侧重要影响。所以，它必须切合所在地域的发展要求，一定对产品的性质、功能、用途及对周边环境的影响等方面进行严格

51、控制。这一点对房地产开发的影响也是十分明显的，房地产企业一定仔细研究和掌握这一相关信息，以防范决策的失误。（6）房地产拥有增值性16与大多数跟着其使用功能的实现和因磨损耗费而以致价值减少的商品对比，对比，房地产拥有明显的增值性。因为交易时间不一样，房地产的价值差异常常十分巨大。增值的产生来自两个方面：对房地产的需求增大造成价格的爬升和周边配套基础设施及环境条件的改进引起的价格上涨。国家政策对房地产业的影响分析房地产业受国家产业政策的影响巨大，对宏观政策十分敏感，自1997年房改开始，我国房地产市场获取了长足的发展，也经历了多次制度改革、市场颠簸以及宏观调控政策的变化，特别从2003年开始，国家

52、对房地产业进行宏观调控的力度不停增强，使得房地产开发的风险不停加大。国家政策对房地产业的宏观调控主要包含三个方面：对价格、供应量和需求量的宏观调控。近十几年我国对房地产的调控主若是调整和规范房地产市场秩序。主要表此刻以下几个方面：（1）推动住宅分配钱币化住宅分配钱币化对房地产业的影响，主若是经过提高城镇居民的支付能力形成有效的住所需求而产生的17。经过住宅分配钱币化，可以将住宅需求转变成个人的钱币需求，从而改进住宅市场的需求次序。这种有效的市场需求也提高了社会资源分配的有效性和效率。（2）增强对房地产商的看守，提高行业进入门槛2000年5月建设部即宣告了房地产企业资质的新规定，提高了各等级房地

53、产开发企业的相应注册资本，将一些规模小的企业裁减出房地产行业。这一政策的实行促使了房地产市场清理活动的睁开，有益于房地产企业的规模的提高和实现房地产产业的集中度。19（3）降低和撤消房地产业的相关税费，减少审批环节，提高市场的透明度。国家不停采纳措施降低和撤消房地产业的相关税费，当前，住宅成本中各种税费占总成本的35%左右，这关于克制房价过快上涨，提高购置力起到必定的积极作用，同时，看守和审批环节的减少也增添了房地产市场的透明度和有效性。（4）增大房地产企业的市场进入阻碍，提高产业效率。中国人民银行于2001年6月公布了关于规范住宅金融业务的通知，规定了向房地产商供应贷款的要求，即企业的自有资

54、本不可以低于项目总投资的30%。2003年6月又出台了121号文件，连续对开发商的贷款都做出严格的规定，这些政策的出台，有益于实现房地产行业的优胜劣汰，其结果是提高了房地产行业的行业效率。（5）推动土地供应市场，提高了市场进入的壁垒未解决原有的土地政策下寻租现象严重的问题，国家出台了新的土地供应政策，实行土地市场化供应，即采用“招、拍、挂”的形式，增强对土地资源的管理和调控，保证交易的公正。这关于优秀市场次序的建立起到了踊跃的作用，对房地产市场的长远健康发展也有重要的意义。总之，国家关于房地产业一系列政策法规的出台，表示了国家对房地产业的高度重视和法治化进度的加快，有益于规范化、市场化的房地产

55、市场的赶忙形成和公民经济的连续健康发展。房地产行业竞争结构分析2.4.3.1房地产行业的运转系统房地产行业的运转过程包含三个环节，即生产环节、流通环节和花费环节。（1）生产环节生产环节是经过对自然状态的土地投入人类劳动和资本，进行房屋和基础设施建设，获取房地产劳动产品的过程18。生产环节的前提是获取土地，土地一般经过招标、拍卖等方式从当地政府获取，获取土地后房地产企业进行相应的开发。这是房地产业的主要环节。（2）流通环节流通环节是指房地产企业将生产环节产生的产品房屋投入市场进行交20易，实现其价值的过程，主要包含房地产的买卖、抵押、租借等。当前，房地产的流通主要分为两个层次，一是房地产开发和经

56、营企业的交易活动，另一个是房地产产权所有者（既包含机关、集体、企事业单位，也包含居民个人）的交易活动。（3）花费环节经过流通环节，房地产的劳动产品转移给使用者，也就进入了花费环节。在房屋的花费试用中，一定对房地产进行各种社会化的管理。如产权产籍管理、房屋保护、修葺管理等。2.4.3.2房地产行业竞争结构分析除了国家的产业政策外，房地产企业面对的外面环境因素还有好多，忧如行企业间的竞争常常直接关系着企业的存亡存亡，对企业发展影响很大。为了对房地产行业的竞争结构进行分析，本文采用美国哈佛大学的迈克尔波特提出的行业分析模型19进行分析。迈克尔波特以为，在一个行业中进行投资所获取的收益，主要取决于五个

57、因素，即：行业内部的现存竞争者、潜伏竞争者、代替品、以及买方和卖方的讲价能力，这五个因素同时对企业形成竞争压力。其关系如图2-1所示。潜伏竞争者卖方现实竞买方争者之间的竞争代替品图2-3波特的五种力量产业竞争结构（1）潜伏竞争者的威迫潜伏竞争者的威迫是因为一个行业的投资收益率高于其余的行业，从而吸引其余行业的企业进入本行业，对本行业的企业构成威迫。近些年，因为房地产市场的收益率对比于其余行业较高，以致好多企业纷纷投资房地产，这一方面推动2120。了房地产行业的迅速发展，但另一方面也以致了市场供求形势发生变化，使得买方市场的特点日趋明显，影响了房地产企业在市场中的竞争地位，直接以致效益和收益的降

58、落。房地产行业关于潜伏竞争者相对较强的吸引力意味着潜伏的竞争者关于房地产企业的威迫较大，天元浩荡企业自己也是在中国房地产市场迅速发展的阶段进入这一行业的。作为此刻世界经济系统中最具活力的地域之一，中国拥有巨大的花费市场和稳固的政治环境。中国经济连续多年连续的迅速增添，吸引了众多的跨国、跨地域企业到中国开辟市场。其余，房地产规模不停扩大，不停升级使房地产成为资本进入最快的行业，国内外的一些大型的实力雄厚生产企业也利用其技术、资本以及产品促销等方面的优势开始浸透房地产行业，房地产生产企业需要对此保持清醒的认识并采纳踊跃的措施对付（2）卖方的讲价能力卖方主要经过两个方面限制一个企业的经营活动：卖方供

59、应的生产因素的价格直接决定着企业的生产成本，也必然影响企业的收益水平；二是供应给企业的生产因素是不是依照企业的要求准时、按质、按量，这关于企业保持和扩大生产规模有较大的影响。天元浩荡企业作为平顶山市有较大影响力的房地产企业，利用自己的优势与好多企业和物质供应部门建立了坚固的合作关系，实现了其在当地成本控制、质量控制上的较大优势。天元浩荡企业可利用企业的规模优势，对自己所需要的建材和其余配套供应采纳“竞质竞价”的方式采买。企业内部也建立了完美的大宗物质采买制度，及时督查物质采买的相关信息，获得不错的成效。总的来说，天元浩荡企业在当地的房地产市场拥有必定的话语权和成本优势。（3）买方的讲价能力买方

60、对企业经营的影响也表此刻两个方面：一是用户的需求直接决定着行业的市场潜力，从而影响行业内所有企业的发展界限；二是用户的讲价能力会倒逼行业间的企业进行价格竞争，从而影响企业的收益获取能力。经过近些年的高速发展，房地产市场已逐渐完美，花费者的选择空间不停扩展，房价选择范围也愈来愈大，对企业定价权的影响也日趋显现。22对此，天元浩荡企业一方面不停增强企业内部管理，经过“一条龙”的企业化服务，降低企业营运成本，增添市场竞争力；另一方面，从房地产的质量和质量着手，实行品牌化战略，不停增强企业的开发能力，提高企业的影响力。通过不停努力，天元浩荡企业已成为当地的有名品牌，拓展了自己的盈余空间，在房地产价格的