土地估价论文土地估价师论文：农用地定级估价中基础资料收集整理及相关问题探讨

1、管理论文写作发表快速通道:www. qikanwans. net QQ: 987887908 土地估价论文土地估价师论文：农用地定级估价中基础资料收集整理及相关问题探讨 摘要：科学有效地开展农用地定级估价，对于促进土地资源管理从数 量管理向质量与生态环境综合管理方面转化具有重要的基础支撑作 用。文章结合当前国家有关农用地定级估价规程和地方农用地定级估 价项日的具体实施，从基础资料收集整理的实践出发，初步探讨分析 了目前农用地定级估价中资料收集整理途径及资料收集整理过程中 应注意的问题，以期为类似项日的开展提供一定的参考与指导。关键词：农用地定级；农用地估价；资料收集与整理；定性分析与定 量分析

2、0引言基础资料的调查收集与整理是农用地“农用地”实际是指耕地， 为与2003年国土资源部颁布的农用地估价规程保持一致，此处 仍用“农用地” 一词)1定级与估价工作的重要内容之一，它对农 用地定级与估价工作2具有基础性作用。基础资料调查收集与整理 的客观性、完备性及科学合理性，直接关系着定级与估价的效果。只 有基于客观、科学地开展农用地定级估价相关资料调查收集与整理， 才能有效实施定级估价工作，达到预期日标。资料调查收集与整理看 似简单而直观，但在实际操作中仍然存在一系列问题有待深化探讨。 基于实践过程，试就日前农用地定级估价资料收集整理中存在的相关 问题进行探讨分析研究。1农用地定级估价所需收

3、集资料概述中国学术期刊屈(www. qikanwang. net)是国内权威的管理期刊联合征稿平台发表 期刊推荐：领导科学管理世思管理湿察中外管理人力赍源管理学理论改 莘与开放攻科技成果管理与研究攻教学与管理生产力研究等管理论文写作发表快速通道:www. qikanwans. net QQ: 987887908 1.1农用地定级所需收集的资料根据农用地定级实际情况，定级因素3一般分为自然因素、土 地利用因素、经济因素及其他相关因素等几个方面，所以基础资料主 要包括影响定级的农用地自然条件资料、农用地利用条件资料、农用 地经济条件资料以及其他影响农用地定级的资料。按照基础资料的性 质与用途，可分

4、为5个类别：第1类是反映农用地自然条件的资料，主要包括气候、水文、土 壤、地形、农田基本建设情况等。第2类是反映农用地利用状况的资料，主要包括农作物的面积、 单产、总产的统计资料、土地利用条件样点基本情况资料、农业生产 实测资料、农业技术实验资料等。第3类是反映农用地经济状况的资料，主要包括人均耕地、亩均 资金投入、亩均纯收益、调查者人均收入、农村道路网分布、道路级 别标准、距区域经济中心距离、耕作距离、田块分散程度等。第4类是其他相关资料，主要包括农业区划资料、土壤普查资料、 土地利用现状调查资料、土地利用规划、土地利用变更资料、农业统 计资料、当地市场价格资料等。第5类是农用地分等资料，根

5、据已完成的农用地分等工作，需要 收集农用地分等基础资料汇编、中间成果及最终成果资料。1.2农用地估价所需收集的资料农用地估价基础资料主要包括影响农用地价格4的区域自然因管理论文写作发表快速通道:www. qikanwans. net QQ: 987887908 素资料、社会经济因素资料及影响农用地地价的特殊因素资料。按照 基础资料的性质与用途，一般可分为3个类别：第1类是反映区域自然因素资料，包括影响农用地生产力的各种 自然条件，包括，10C有效积温、降雨量、降雨均衡度、无霜期、灾 害性气候状况、地形坡度、土壤质地、土层厚度、有机质含量、盐渍 化程度、地下水埋深、农田基本设施状况、地块形状等。

6、第2类是反映区域社会经济因素资料，主要是影响农用地收益的 社会经济发展条件、土地制度和交通条件等，包括人均土地指标(人 均耕地、人均农用地)、单位土地投入资本量、单位土地投入劳动量、 农产品市场供求、农机应用方便度、土地利用规划限制、交通通达性 等。第3类是反映区域特殊因素的资料，是指影响农用地生产力和收 益所独有的条件，如特殊的气候条件、土壤条件、环境条件等。2农用地定级估价资料收集的途径及组织实施在基础资料收集过程中，首先要遵循尽可能多地占有资料原则， 凡与农用地定级估价相关的资料都要详加收集，然后再对收集到的资 料进行精细整理，博采精取。资料收集可通过以下几种途径组织实施。 2.1收集、

7、查阅档案资料档案能够提供重要的资料，应着重收集。首先到国土资源局收集 土地详查数据、土地利用现状及规划、农用地分等成果、耕地质量评 价、土地利用数据库、基础地理信息等定级相关资料。然后到相关部管理论文写作发表快速通道:www. qikanwans. net QQ: 987887908 门收集其他资料，如到农业局收集土壤普查、农业区划、耕作制度、 土壤普查等资料；到水利局收集水文条件、农田水利设施等资料；到 统计局收集国民经济统计、农产品及生产资料价格等资料；到交通局 收集公路情况、高速公路出入口、桥梁等资料。在这个过程中可以将 查阅档案和整理档案结合起来，弄清相关单位自有资料的数量、类型、 涉

8、及的范围、各类资料的情况、欠缺的资料等。因为工作量较大，所 以应多派人员集中收集。2.2查阅书籍报刊资料书籍报刊，特别是记载具体项日涉及的地区、系统情况的书籍以 及该地区的专业性报刊，如地方年鉴，保存大量有用的信息，是资料 收集的重点。在收集资料时，先列出所需的具体资料名称，直接到国 土资源局或有关单位查阅，这样查阅日标明确，可以提高工作效率。 除了利用历史资料外，还要注意对现有资料的利用，如当地的人口普 查、地名普查、土地资源普查、农业普查、土壤普查等资料。这些资 料都已编印成册，查阅方便，使用可信。2.3实地调查资料通过实地调查可以获得生动、具体的第一手资料，因此，实地调 查也是收集资料的

9、主要途径之一。在实地调查时，还可以借助照相、 录像等现代科技手段配合资料收集，使资料的类型更加丰富，表现力 更强，也便于保存。在农用地定级估价中主要涉及的是投入一产出表 的实地调查以及总收益、总产量等资料调查。投入产出表的调查分乡 镇进行，在每个村选择不同利用类型的样点，样点分为好地、中等地、管理论文写作发表快速通道:www. qikanwans. net QQ: 987887908 差地3种类型，分别调查其指定作物的各项投入、产出、总投入、总 收益、产量等。外业调查工作组织可分组进行，工作人员深入乡镇、村委会和田 间地头，在区、乡（镇）两级政府相关部门熟悉情况的工作人员、村 委会干部和当地有

10、一定文化知识且熟悉本地农经、农用地情况的农经 干部的指导下，实地调查各样点农用地自然属性及投入一产出情况， 通常采取“会议座谈”，实地“问、听、看、查、样点拍照”，运用 GPS进行定位测量，在村委会干部配合下按要求填写各种样点“投 入一产出”情况调查表和现场标绘工作底图等。2.4收集网络资料互联网的普及使人们通过网络查阅资料变得十分方便、快捷。云 南省数字乡村网可以查询云南省所有地州的各种现实资料，大大方便 了资料的收集。3农用地定级估价资料的整理及分析为了方便对收集到的资料进行整理分析，可将所收集的资料分为 定量资料（主要是各种数据）与定性资料（主要是文字材料）分别进 行。具体过程如下。3.

11、1资料筛选农用地定级估价，收集获取的资料比较多，首要的任务是对资料 进行全面查阅，然后在简单分析的基础上进行适当的筛选。筛选的主 要日的在于去伪存真、由表及里，即只保留对项日有参考实用价值的管理论文写作发表快速通道:www. qikanwans. net QQ: 987887908 资料而剔除数据冗余。通常，对于定量资料要求其具有可靠性、正确 性、权威性，对于定性资料则要求它具有真实性、典型性、浓缩性。 3.2资料整理经过前面的筛选处理后，还需要对资料进行审核与评价。通常审 核又包括2个方面的内容，一是从资料的总体看，应检查整个农用地 定级估价项日所要求的资料和数据是否收齐。二是对个体的资料、

12、数 据进行审核，检查每一个独立定级与估价的资料、数据有无缺失或遗 漏，有无前后矛盾之处等。在对收集的资料进行质量审核的同时，还要对其进行评价。一般 地，审核重在对资料的完整性、齐备性和合理性的检查，而评价则重 在对资料的可靠性进行分析。对资料的评价通常可以从资料的来源及 资料本身两个方面入手。资料进行审核与评价之后，对其进行分类、汇总，以便发现其中 的规律，这也就是对资料的编码过程。在定性分析中，当面对通过观 察、访谈或开放性的问卷所获得的研究资料时，最常用的编码方式就 是对研究资料进行归类。3.3资料分析对资料的分析，从方法论角度，一般可分为定性分析和定量分析 5-7，而且通常在实际分析过程

13、中，要把这两种方法结合起来，交互 使用。因为定性分析与定量分析相互补充，相得益彰，处在统一的连 续体之中，定性分析为定量分析提供基础，定量分析的结果要通过定管理论文写作发表快速通道:www. qikanwans. net QQ: 987887908 性分析来解释和理解。3.3.1定性分析在已收集的定级估价资料中，应用会议座谈、开放型 访谈、参与性与非参与性观察、文献分析、样点调查等方法收集的， 主要采取定性分析方法进行分析。3.3.2定量分析这里需要区分2种情况：一是如果收集到的资料已经 是一些数据，只需根据条件和需要选用适当的统计分析方法进行处理 和分析便可；另一种就是对收集到的定性资料做进

14、一步的定量分析。 基本统计方法主要有3类：（1）描述统计，主要用于特征分析，即通过一些概括性量数来反映 数据的全貌和特征。用来描述数据分布特征的概括性量数主要有： 描述数据集中趋势的量数，如算术平均数；反映数据间彼此差异程 度的量数，如平均差，方差；反映原始数据在所处分布中地位的量 数，如百分位分数；当事物之间存在联系但又不能直接做出因果关 系的解释时，可用一些合理的指标对相关事物的观测值进行相关分 析，其相关程度用相关系数表示，如有积差相关，等级相关等。（2）推论统计，即在无法直接估计总体参数的情况下，只能采用抽 样方式对样本进行研究，并由样本统计量对事物的总体做出统计的推 论和估计8-10

15、。（3）多元统计。由于影响农用地级别与价格的因素不是单一的，而 是多方面的、多层次的、多特征的，因而要分析这些因素之间的各种 关系需要用多元统计方法。多元分析的基本方法主要有:回归分析；管理论文写作发表快速通道:www. qikanwans. net QQ: 987887908 因素分析；聚类分析。4资料收集整理中的相关问题探讨4.1资料收集问题讨论4.1.1资料收集的日的性、计划性收集农用地定级估价资料要紧紧围 绕项日的日的进行，只收集与农用地定级估价项日直接相关的资料， 切忌贪多求全，把有用的信息淹没在大量无用的资料之中，浪费时间 和精力，无形中增加了整理的难度。计划性是在日的性指导下进行

16、的，有了明确的日的才能制定出完 善的计划。要明确项日进行的不同阶段对各种资料的需求，因此，一 方面项日组成员按步骤分工合作，保证资料收集工作有条不紊地进 行，全面、系统地收集相关资料，不遗漏掉任何重要有用的资料；另 一方面由于需要收集的资料较多，而且要求不同的部门配合工作，所 以与各部门之间的协调、时间和人员的安排等也至关重要。4.1.2资料收集的时效性11项日组成员必须具有较强的意识并养成 良好的习惯，在项日进行的每一个程序、每一个环节中及时记录收集 当时的情形和重要的细节。例如是通过查阅文献积累资料，务必要定 期翻阅最新出版的书籍，资料越鲜活越有利用价值。4.1.3保证资料的真实性和准确性

17、工作人员一定要如实地记录研究过 程中的一切现象，事实、数据要正确反映实际，以客观公正的态度收 集资料，不守成见，不抱偏见，对资料的内容和表现形式不要进行人 为的加工，不要凭自己个人的主观愿望取舍，不能把人们的评价当作管理论文写作发表快速通道:www. qikanwans. net QQ: 987887908 研究事实来记录。摘录援引的资料要原原本本，不添不漏，意思要全 面，不能断章取义。4.1.4提高收集资料的技术性要积极运用照相、录像、计算机等现代 信息技术手段来收集和储存资料，这是多快好省收集与储存资料的有 力措施。4.2投入一产出调查问题讨论在调查过程中，存在以下问题：1）有的调查、问卷

18、设计不科学； 有的调查，没有进行必要的试调查；有的调查、抽取样本不科学等， 这样会影响调查结果的质量。2）被调查者对农用地定级估价资料调 查的日的产生误解，不愿配合调查工作，所以提供的数据可能会失真。 3）由于一般经营者并未对其承包土地的收入与投入情况作详细记录， 其提供的数据主要依据其在农业生产中积累的经验以及对过去事实 的回忆。所以，这些数据与实际情况有所出入。4）被调查者不是多 年从事农业生产的人，因此没有充分的生产经验，不能比较清楚地知 道投入与产出的情况。5）被调查者的劳动时间比较零散，难于统计， 如果方法不得当，收集到的数据就会不真实。4.3相关对策针对以上问题，作业单位能做的就是

19、要力求缩小差距，尽量提高 调查数据的可信度，为了达到这个日的，在调查过程中，必须注意以 下事项：（1）合理设计调查问卷，以便被调查者真实准确回答问题，提管理论文写作发表快速通道:www. qikanwans. net QQ: 987887908 高资料可信度。调查前应向被调查者讲明调查的日的，避免被调查者对调 查日的产生误解，导致提供的数据失真。在调查时，尽量要求被调查的是经验丰富的老农。老农一 般具有多年从事农业生产的经验，能比较清楚地知道其收入与投入情 况，并且多数老农较为朴实，在回答问题时能实事求是，很好地配合 调查者。被调查者应独立回答问题，不受干扰。因为不同地区，不 同级别样点地块的

20、情况是不同的，因此，要保证被调查独立填写、回 答有关问题。日前云南山区农业生产仍呈现出明显的“自给自足”的自 然经济特点，农业生产中机械化水平及农业生产投入个体差异性、偶 然性较大，农民的用工费用的计算和农业生产成本的计算并不准确， 往往偏高。参与计算的劳动时间、日工资过高，劳动报酬就会“挤占” 农地收益12-15，导致农地纯收益为负值或过低。要积极引导被调查 者。在调查时，往往要主动引导其一个环节一个环节地计算劳动时日， 如可以逐个计算每种农作物从翻土、播种、除草、喷药、施肥、收割 到脱粒等各自所需要的时间、费用。对农用地定级估价工作所需要的资料数据，必须进行认真全面的 收集、调查、整理和分析。要求计量单位统一、来源可靠、无显著异 常，对明显不符合实际的和特殊的极值要予以剔除。对现有资料数据管理论文写作发表快速通道:www. qikanwans. net QQ: 987887908 要根据性质、来源和初步分区，统一编码、分类；对不全、不可靠的现有资料要进行外业调查予以补充。参考文献唐焱.基于C-D生产函数的农用地估价实证研究J.南京农业大学学报,2003,26(3):101-105.连贵诚，齐瑞俊,白生龙.农用地估价应考虑的几个价格因素J.华北农学报,2004,19(S1):158-160.国