“小产权房”相关问题的法律探究

1、 “小产权房”相关问题的法律探究摘 要：“小产权房”在近几年日趋火爆，在商品房价格不断攀高、土地资源日趋稀缺的情况下，全国几乎所有大中型城市及其近郊，均出现不少违规开发建设、销售的小产权房。无论是建设数量还是市场需求，小产权房都相当庞大，国家虽明文规定不准买卖小产权房但禁而不止。从“小产权房”的企业进行开发。这是基于国家的行政管理职能来考虑的，并限定必须为了公共利益才能征收集体土地，但对于“公共利益”的界限宪法与法律并没有详细规定，因此，政府打着“公共利益”的旗号侵害农民集体利益的现象层出不穷。地方政府一边禁止集体所有土地直接进入土地流转市场，一边又通过低价征收了集体所有的土地，然后以征收补偿

2、费用的几十倍甚至几百倍的价格出让给房地产开发商。有些集体经济组织为了维护自身经济利益，在集体所有的土地上以各种名义建造房屋，并通过出售获取了一定的经济利益。 二、小产权房违法性探究 根据上文所述，国家所有土地和集体所有土地在宪法上具有平等性。宪法规定，任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。可见，宪法不加区分的允许集体土地使用权和国有土地使用转让。同时，物权法第3条第3款规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”物权法第4条进一步确定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权都受法律保护，任

3、何单位和个人不得侵犯。通过宪法和物权法的规定可以得出这样一种结论：国家和集体在社会主义市场经济体制下是两个平等的主体，作为土地所有者，集体与国家具有平等的法律地位，利用土地谋求自身发展的权利也应当平等。loCaLHosT如果法律对国有土地使用权能不加限制，那么对集体土地使用权也应平等对待。 限制集体土地使用权的流转的规定来自土地管理法。中华人民共和国土地管理法颁布于1986年，分别于1988年、1998年、2004年进行了三次修订。该法在最初是允许城镇非农业户口居民取得集体土地使用权进行住宅建设的。1986年的中华人民共和国土地管理法第41条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的

4、土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”4 因此可以说土地管理法的规定从法理上分析而言是违宪了，小产权房并未违宪或者违背物权法的规定。 三、小产权房的出路 (一)“小产权房”应当疏导而非禁止 反对小产权发展的人最直接的理由就是，如果农民集体土地用于商品房开发，那么将会造成耕地大面积减少，中国将会造成粮食安全问题，因此，小产权房绝对不能合法化，一旦开了这个口子就会威胁到国家粮食命脉。但所谓小产权房合法化会影响我国耕地保护的土地政策本身就是一个伪命题。事实上，真正威胁到土地安全的是我们的地方政府，国土资源

5、部执法监察局局长张新宝说，在当下的土地违法案件中，地方政府成为主导因素。“凡是性质严重的土地违法行为，几乎都涉及政府或相关领导。”据统计，新土地管理法实施以来的七年中，也就是19992005年，全国共发现土地违法行为100多万件，涉及土地面积近500多万亩，比2004年全国新增的建设用地总量402万亩还要多出近100万亩6。正如前文所引数据表明，地方政府财政收入对土地出让金的严重依赖导致政府为了追逐高额利润，一方面不允许农民将自己的集体所有制土地用于商品房开发，从而获得更高的效益，另一方面却通过征收补偿的方式，将农村集体土地转为国有土地，出让给开发商用于商品房开发或其他商业开发获取暴利。与个体

6、农民相比较，地方政府违法征地的破坏性更大，造成的影响更恶劣。 因此，对于土地制度的保护应当从规范管理入手，而不是简单的禁止。当政府不是作为国家的管理者而是以一个市场主体的身份出现在土地市场上时，土地制度的管理的效率就可想而知了。在三农问题迫在眉睫的今天，小产权房所暴露出来的种种社会问题，如城乡二元机制的不合理，城乡差距巨大，政府与农民争利都需要妥善解决。要想实现城乡一体化，改变城乡二元经济结构，首先要改变的是中国独特的二元土地制度，对农村集体土地的流转加以引导、规范管理。 党的十七届三中全会上通过的中共中央关于推进 4 张伟.关于小产权房合法化的法律制度探究d.6 邹伯梅.小产权房相关法律问题研究j.技术与市场.2009,(1).7 齐东文,熊