广东中山市南区文笔山商业旅游住宅小区可行性分析报告

1、中山市南 区文笔山商业旅游住宅小区 可行性分析 报 告 中山市南 区文笔山商业旅游住宅小区 可行性分析 报 告 中山市南区文笔山商业旅游住宅小区可行性分析报告目录城市 概况宏 观经济 分析中山市房地产市场分析与项目投资分析项目经济测算本报告数据来源：宏观数据：国家统计局、广 东省统计局、中山市 统计局房地产数据：国家统计局、中山市 统计局、中山 国土资源局、中山 中山市南区文笔山商业旅游住宅小区 可行性分析 报告 中山市南区文笔山商业旅游住宅小区 可行性分析 报告 市房地、各市政府2010年经济运行情况报告、中国指数研究院土地市场数据：中山国土资源局、中山统计局城市概况ill市莞市余县高朋市位

2、香港番港特側I行政区j厕黴市水皿厶一深圳市 南山区、虑阳市E合山市门馬 /新叙阳币山市沁酸海市澳门万山群岛担杆列%中山市位置图1)畅达便捷、优越地理位置中山是珠江口西岸重要交通节点，位于珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北连广州，毗邻港澳，总面积1783.67平方公里，全市总人口约300万人。全市 拥有 五纵六横七高速九加密”交通路网布局，随着广珠城轨的建设开通，以及西 部沿海铁路、港珠澳大桥、深中通道的规划建设，中山成为粤西连接深圳、香 港乃至更宽地域的黄金走廊。90公里半径内有5大机场和4大外轮深水港，港 口集装箱吞吐量位居中国十强、世界百强。全市实现市域半小时生活圈、镇区15分钟上高速、村村

3、通公路公交”，连续6次评为全国畅通工程 一等管理水平” 先进城市，成为全国唯一 “6连冠”地级市，全市公路通车总里程为1153公里,105 国道,广珠公路和京珠高速公路贯穿全境.全市有3个对外贸易港口及11个出口 起运点，从中山港经海路往香港仅75分钟,30-45分钟可到达广州、佛山、江门，1.5 小时车程可达深圳，珠海，香港，澳门五大国际机场。2）历史名城、伟人故里孙中山故居中山古称香山，是中国伟大的革命先行者孙中山先生的故乡，建制于南宋 绍兴二十二年（公元1152年），1925年为纪念孙中山先生而改称中山县。 1983 年撤县设市，1988年升格为广东省辖地级市。中山市是著名的侨乡，人杰地

4、灵， 名人辈出，其中有一代伟人孙中山、中国第一位驻外大使郑藻如、中国空军之 父一杨仙逸、中国近代留学生之父、中国第一位买办一容闳、中国近代著名改良主义思想家、实业家一郑观应、中国有史以来为共和革命牺牲者之第一人 陆皓东、福娃的原创和主要设计者一吴冠英、著名作家、诗人、翻译家一苏 曼殊等等名人的故乡，同时也是旅居 世界五大洲87个国家80多万海外华侨、 港澳台同胞人的故乡。其中名人钟荣光在中山创办了岭南大学，苏曼殊在广东 文学艺术方面可谓独树一帜，阮玲玉在电影表演上享有盛名，萧友梅被誉为近 现代中国音乐教育的开创者，吕文成成为广东音乐首屈一指的作曲家和演唱家 及改革家等，都在中国近现代文化史上占

5、有重要地位。在历史的角度看，这些 教育文化事业的香山名人在一定程度上推动了香山文化事业的发展，并把了中 山学风推向鼎盛时期，自幼儿教育、高等教育乃至职业教育、军事教育等均出中山市南区文笔山商业旅游住宅小区 可行性分析 报告 现蓬勃发展的喜人景象，为中山市形象再添光彩。3）积极创新、高效蓬勃的经济环境中山市是珠江口西岸重要的先进制造业城市和现代服务业基地，是广东省 产业集群升级创新试点城市。拥有浓厚的亲商安商、扶商富商”发展氛围，有各 类市场主体20多万家，连续多年保持广东省第 5的经济总量。中山是一座社会 和谐、经济兴旺、环境优美、民生幸福的现代化城市，其中外商投资企业3629家，投资总额16

6、7亿美元。2010年全市实现生产总值1826.32亿元，增长13.5%； 工业总产值5309.64亿元，增长20.4%;财政一般预算收入139.38亿元，增长26.2%; 全社会固定资产投资660.37亿元，增长21.0%;出口总值225.05亿美元，增长 26.9%；社会消费品零售总额648.11亿元，增长18.2%。拥有国家级产业基地27 个，省级技术创新专业镇15个，省级以上名牌名标406个/件，落户中山世界 500强企业有24家。实施先进制造业和现代服务业双轮驱动战略，装备制造、 健康医药、电子电信、灯饰光源、家用电器、金属制品、纺织服装、家居家具、 精细化工、特色食品等10大产业集群

7、蓬勃发展。临港装备制造业基地建有中船、 中铁、中海油、中机钢构等大批带动能力强的大型央企项目，有珠江口西岸唯 一的保税物流中心。三大中心商务区、四大集聚商圈具有全方位的现代产业服 务功能，多类型金融机构和金融产品为企业提供优质的融资服务。实施十大科技工程”积极通过科技服务拉动经济增长，高新技术产品产值占工业总产值 34.5%，连续四届获评 全国科技进步考核先进市”成为 国家火炬计划特色产业 集群创新（试点）基地”国家知识产权试点城市、广东省教育部产学研结合示 范基地。有国家、省、市级工程中心 256家、企业技术中心304家，专利申请 量突破1万件，增长38.3%。建成国家灯具质量监测检验中心，

8、小榄生产力促进中心、市生产力促进中心成为国家级示范生产力促进中心，拥有18项产业集群联盟标准，并办有13个国内外有影响的特色专业展会。中山市政府积极把握实施 珠江三角洲地区改革发展规划纲要 带来的重大 机遇，科学谋划、积极先行，加快转变经济发展方式，结合自身发展优势，明确一个枢纽，两个基地，三个试点”战略定位，努力建设珠三角三大经济圈的重 要交通枢纽，建设沿海产业带先进制造业基地、珠江口西岸重要服务业基地， 建设全国统筹城乡发展综合改革试点、全国创新审批方式改革试点和广东省产 业集群升级创新试点。4）宜商宜居的社会环境从空中俯瞰美丽的中山市中山市环境优美宜居，空气质量优良率、主要河流水质达标率

9、均达到100%, 林木覆盖率达25.2%,中心城区绿化覆盖率达39.2%、人均公共绿地达10.9平方 米，2004年市政府投资1.6亿元搬迁原粤中船厂，将原厂址改建成现代意念与 历史建筑融为一体的主题式公园一一岐江公园，荣获美国景观设计师协会2002年度荣誉设计奖和第十届全国美术作品环境艺术类金奖，2011年全市先后对旧城区进行大规模改造与翻新，保留城市历史风貌，注入现代城市元素，让承载 着厚重历史的老城区焕发生机。中山市坚持博爱、创新、包容、和谐”的新时期中山人精神，以人为本，重视民生。着力以大发展保障大民生，不断提高城乡 人民共建共享的基本公共服务水平，实现六个全覆盖” 一是社会保险全覆盖

10、，实现城乡居民基本养老保险、住院和基本医疗保险基本全覆盖，加快城乡一体 的社会保险体系建设。二是安居建设全覆盖，投入10亿元建设全民安居工程，中山市南区文笔山商业旅游住宅小区 可行性分析 报告 争取十二五”期末保障性安居工程覆盖率达城镇常住人口的20%。三是通讯网络全覆盖，实现村村通电邮宽带、通广播电视。四是医疗卫生全覆盖，所有镇 区成为国家或省级卫生镇，建有市镇村三级公共卫生服务网络，市民医疗卫生 综合服务能力不断提升。五是均等教育全覆盖，中山是广东第3个省级教育强市，所有镇区是省级教育强镇，高考录取率连续5年全省第一，优质学位达 9成以上，拥有占地3000多亩全国较大规模的职业教育园区，在

11、全省率先实行流 动人员子女积分制入学。六是文体设施全覆盖，镇镇有图书馆和健身广场，村 村有农家书屋和健身园，所有全民健身设施免费向社会开放。2011年3月，中山获国务院批准成为国家历史文化名城，并先后获得联合国人居奖、中国最具幸福感城市、中国和谐之城、全国畅通工程模范城市、中国品牌经济城市、全 国文明城市、全国全民健身模范城市、国家卫生城市、全国园林城市、全国科 技兴市先进市、中国优秀旅游城市、全国环保模范城市、全国生态市等多项荣5）优美健康的生态环境长江水库水源林市级自然保护区五桂山绿水青山美景中山市地质构造体系属于华南褶皱束的粤中坳陷.地形以平原为主，地势中部高亢，四周平坦，平原地区自西北

12、向东南倾斜.五桂山，竹嵩岭等山脉突屹于市 中南部,五桂山主峰海拔531米,为全市最高峰.中山市地处低纬，全境均在北回 归线以南，属南亚热带季风气候,气候特征为光热充足，雨量充沛，干湿分明.年 平均为21.8 C .夏季风带来大量水汽，成为降水的主要来源.影响全市的灾害性 天气有台风，霜冻，低温阴雨,寒露风和暴雨中山市坚持“既要金山银山，也要绿水青山”的城市发展理念，建设成“碧 水蓝天绿地花鸟城”。“十一五”期间投入170亿元建设大批生态环保工程，成为全国第一个国家地级生态市。实施“四大建设”，一是碧水建设，投入11.8 亿元综合整治打造生态河流。二是治污建设，生活污水处理厂覆盖全部镇区， 城镇

13、污水处理率达87.5%。建成全省第一批污染源在线监控系统，实时监控重点 污染源，垃圾资源化无害化处理被国家有关部门作为典范推广。三是绿化建设， 设立每年全市绿化月，建设占全市1/9面积的五桂山生态保护区，建成区绿化覆盖率达39.0%。四是清洁建设，大力发展科技含量高、环境污染少的环保型项 目，污染物总量减排考核排全省第一。主要生态保护区有南朗崖口海边的红树林、长江水库、五桂山等，旅游景 区有孙中山故居，孙文纪念公园，中央电视台中山拍摄基地中山城，孙文西路文 中山市南区文笔山商业旅游住宅小区 可行性分析 报告 化旅游步行街，孙中山纪念堂，中山温泉，泉林山庄，海上庄园，岭南水乡，紫马岭公园，阜峰文

14、塔,逍遥谷等,其中孙中山故居为国家4A级旅游景点.6）高效务实阳光的政务环境中山人大代表中山市60%以上面对投资者和市民的审批服务通过网络来实现；港口实行一站式交单放行”通关模式，推出诚信守法企业最大化便利通关措施，进出口平均通关时间分别为1.85和0.29小时。健全了一批方便项目投资、服务企业发展 的优惠政策措施，被21世纪中国经济年会暨首届21世纪城市发展论坛授予综 合指数奖和成效效率奖。围绕加快转型升级、增进民生福祉的目标，积极发挥政策带动作用，2010年下半年以来，密集出台了三个一百”战略、促进企业上市、发展总部经济、 产 业发展导向目录、推进产业转移、鼓励加工贸易企业转型升级、促进个

15、体工商 户转型升级、推进制造企业服务环节分离发展生产服务业等近20项产业政策措施，出台了完善社保、推动就业创业、加强住房保障等事关改善民生的政策措 施。取消市级设定审批事项，全面实现 一网式”行政审批服务。进入 十二五”期间，中山市正围绕 加快转型升级，建设幸福中山”的核心任 务，努力构筑经济发达、社会和谐、法治进步、文化繁荣、环境优美、人民安 康、城乡一体的和美家园，全力加快建设 适宜创业、适宜创新、适宜居住”的全 面协调可持续发展新型城市中山市南区文笔山商业旅游住宅小区 可行性分析 报告 宏观经济分析1）GDP增长率口 GD增长率 |中山市近10年GD增长率中山市近十年经济增长，除08、0

16、9年外每年保持10噓右的增长速度。其 余年份均保持在13%以上，近11年的平均增长率为14.6%，根据发达国家经验， 当某地区GDP曽长率在12%-15谢，该地区房地产业处于飞速发展阶段。2）恩格尔系数通俗地说，就是食品支出占家产总支出的比重来说明（反映）家庭生活 水平的变化。2010年中山市农村居民人均纯收入14928元，农村居民家庭恩 格尔系数41.7%,城镇居民人均纯收入25357元、城镇居民家庭恩格尔系数 39.2%。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。根据这 个标准，中山市已经达到

17、小康富裕程度，已具备消费升级能力，进入追求时 尚和个性需求的高消费阶段。3）三产结构分析按照世界银行的统计，目前全球第一、二、三产业的平均构成约为4% 32% 64%其中，高收入国家和中等收入国家第一、二、三产业的平均构成约分别为中山市南区文笔山商业旅游住宅小区 可行性分析 报告2% 30% 64呀口 10% 36% 54% 而2004年中山市三产业构成比例为 2.8 : 57.8 :39.4 ； 2010年中山市三产构成比例为 2.8 : 58.7 : 38.5从中可以看出，中山市 的产业结构还有待调整，尤其是要加大第三产业的发展。而一个地区第三产业 的发展必将会带动当地的房地产业的发展。由

18、中山市产业结构比例数据可看出， 第三产业在中山仍有非常大的增长和发展空间。固定资产投资分析全省各市2011上半年固定资产投资情况(单位：亿元)地区固定资产投资房地产投资累计士 %累计士 %广州1238.6622.8447.9526.7中山282.428.8131.444阳江147.23730.546.4珠海246.9726.391.0229.3深圳827.3013.9217.315.6东莞426.796.6154.5245.2佛山910.4813.0293.4030.1惠州425.215.816941.7肇庆209.5527.052.8940.5本市位次5253从以上数据可以看出，2011年上

19、半年中山市固定投资为282.4亿元，比 去年同期增长28.8%,其中房地产投资131.4亿元，比去年同期增长44% 房地产投资涨幅位居广东地区第三名，房地产呈快速增长趋势广东十大主要城市综合分析广东十大主要城市综合分析中山市南区文笔山商业旅游住宅小区 可行性分析 报告 中山市南区文笔山商业旅游住宅小区 可行性分析 报告 2010 年城镇居民人均纯收入农村居民人均纯收入城区房地 产样本平 均价（元/ 平方米城区房地产 样本最咼价 （元/平方 米）2010年生产总值GDP亿元城市等级划分中山市25357149285575250001826三线城市广州市30658126761457480000106

20、04一线城市深圳市32380249021300009510一线城市江门市2115385896685155001550三线城市佛山市27245122028765250005651二线城市珠海市253821018710230450001202三线城市东莞市36350204866782410004246二线城市惠州市2356590776058150001729三线城市湛江市1530569094999120001402三线城市汕头市1517865187064120001203四线城市本市名次62955数据来源：各市政府2010年经济运行情况、中国指数研究院从以上数据得出，中山市城镇居民人均纯收入与农村

21、居民人均纯收入相差 较少，农村居民人均纯收入排第 2位，收入较高，与城镇居民的收入贫富悬殊 较少，从而社会治安稳定，因此中山市获得中国十大最具幸福感的城市称号， 且中山市房地产平均价较只有 5575元/平方，排9位，相对其他珠三角其他城 市相比较，存在较大价格洼地。综合上述：中山市地理位置得天独厚，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋 与深圳市和香港特别行政区相望，随着轻轨运行、港澳大桥建立，城市地位正 逐步加快提升，且中山市地 GDP居民人均收入中分析，中山不但具有较大的价 格洼地，且居民的购买能力充足，为房地产投资打下良好的基础。三、中山市房地产市场分析与项目投资分析1）中山市城区房地产状况分析

22、中山市地图根据中山市最新规划中山市城区划分为：石岐区、东区、西区、南区四个 行政区域。石岐区：物业将愈显稀缺石岐区，中山市的中心城区。成立于2000年6月8日，其前身为中 山市中区和北区，面积26平方公里，石岐区 位于中山市中心地域，北距广州 78公里，南至珠海（澳门）55公里，东到中山港13公里，水路51海里直达香港。 石岐区环境优美，生活设施完善，区内金融、保险、邮电、旅业齐备，全市重 点的大中院校、医疗机构坐落其中，国家级优秀住宅小区、孙文西路商业步行 街和孙中山纪念堂、阜峰文塔等名胜古迹闻名遐迩，区内长年游人如鲫。石岐区供电、供水、通讯设施配套完善，水陆交通方便，道路网络非常发达， 金

23、融、保险、邮电、医院、学校、旅业齐备，具有良好的区位优势。七条行业 特色商业街一一包括民权路电信街、民族路女人街、莲员西路装饰材料街、悦 来南路汽配街、光明路海味街、拱辰路灯饰街、太平路五金街、大信商业圈等， 是该区商业繁华的代表。中山市南 区文笔山商业旅游住宅小区 可行性分析 报 告 中山市南 区文笔山商业旅游住宅小区 可行性分析 报 告 石歧区普通住宅楼价在中山总体楼盘中与东区看齐，均价大约在每方 米 600010000 元，预售及在售楼盘有：其中包拓海逸臻园、中仪花园海伦堡、 天明豪庭、淘金豪庭、莲兴花园、新成帝涛湾、永怡简爱、顺景新一居3期。点评：该片区处于中山比较繁华区域，特点各项配

24、套比较完善，生活方便， 交通、购物、饮食都非常方便；各大型品牌商都驻扎这里，楼盘档次比较高， 因此石岐区的楼盘在中山市城区市场上非常具有竟争力，且价格同样稳中有升。 但由于该区域土地渐渐减少，将来这里的物业会愈来愈稀缺。 东区：中心城区商业中心，未来 CBD 地处中山市中心区域，是中山市的政治、经济、文化中心，法院、 教育、规划、税务、海关、商检等政府机构均设在东区，交通四通八达，东区 设施配套完善。东区有完善的基础配套设施，科学馆、图书馆、体育馆、健身 广场、文化艺术中心错落分布，紫马岭公园、孙文公园等生态公园绿树成荫。 东区同样是中心城区重要的商业中心，区位优势十分明显，设备齐全、配套完

25、善的第一、第二工业村，目前已拥有企业 200多家，其中外资企业有 92 家。预售及在售的主要楼盘有：凯茵新城、远洋城、雅居乐熹玥、城东名门、 万科朗润园、世纪豪庭，均价在每平方米 660011000元。预售及在售的商业中心有：宏宇大厦、利和广场、盛景尚峰、大东裕国际 中心H座、 均价在每平方米55009200元 点评：东区均价较高，由于市政设施较成熟，并且大盘较多，所以价 格较高，经济发展平稳，按此类地区楼盘价格的上涨的规律来看，预计东区房 价稳中有升。 西区：传统商业旺地 西区是中心城区的西大门，拥有非常繁华的富华道商业圈，其中有 105国道、广珠公路、博爱路、岐江公路、中山一路、富华道纵贯

26、西区，汽车总 站、公共汽车公司、电信及邮政大厦坐落辖区，交通、通信发达，五星级喜来 登酒店、国际酒店等 20 多间三星级酒店，商场林立，旅游、商贸繁华。是进入中山市城区的要冲之一西区是中山第三产业聚集区域，有很好的人流、物流和市场基础。 全市最具规模的汽车贸易市场、小商品贸易市场、电脑交易市场、果菜批发市 场和货运中心、物流中心集中在这一区域。西区区域的现有楼盘有：中海翠林兰溪园、棕榈彩虹、大信新家园、 滨江一号、白朗峰、美林假日、尚湖轩、奥园、雅居乐世纪新城、中信左岸等。 均价多在每平方米 5500-7000 元左右。点评：目前西区商业圈的大型空地已被雅居乐与本地房产大鳄众联地产等 纷纷抢战

27、占，该区域虽然距城区约 3.5 公里，但处于传统商业旺地，交通、物 流比较发达，商品市场活跃。由于西区属传统商业旺地，环境配套一般，对于 追求高尚环境与交通方便的中山市消费人群来说，属二次选择，故西区房价较 低。南区：交通与环境的完美结合位于中山市中心城区南部，有旅居在 34 个国家和地区的 4 万华侨，是中 山市重点侨乡之一。 南区环境优美、 其中有中山最高的山峰 “大尖山”、文笔山， 且临近五桂山生态保护区，近年来，随着中心城区向城南倾斜，南区多年来停 滞不前的房地产市场终于有了突破。 2004 年万科、雅居乐集团的进驻，加上香 港永安集团永安酒店、永安花园城的启动，拉动了南区第三产业、地

28、产大鄂越 秀地产、中澳地产、恒大地产、广汽集团也将于 2010 年纷纷抢驻南区市场。南区的房价有很大的升值空间。 2006 雅居乐碧堤湾畔第三期洋房价格 将达到每平方米 4500-5000 元/左右，2013 年预计整个南区的洋房均价会突破每 平方米 6000-7000 元/ 平方，别墅的均价会超过每平方米 10000 元。目前预售及在售楼盘有：万科城市风景、中澳滨河湾、米兰阳光、金水 湾、恒大绿洲、映翠豪庭。点评：受到已经成熟大盘、和超大型的房地产开发商进驻的正效应影响，南区未来发展潜力、升值空间非常大中山市南 区文笔山商业旅游住宅小区 可行性分析 报 告 中山市南 区文笔山商业旅游住宅小区

29、 可行性分析 报 告 2）中山市城区房地产销售价格分析年商品房与住宅成交均价走势商品房成交均价（兀/方）住宅成交均价元/方中山市2011年1-6月份商品房与住宅成交均价分别为 6039元/平方，6024 元/平方，相比2010年全年均价，增幅分别为12% 14%2010-2011年城頃区成交均价走势3000*-城超口44平方米+ 城区144平方米镇区目44平方米十镇区a 144平方米2011年1-6月份，无论城区还是镇区，W 144平方米以下的普通住宅均价 呈现平稳向上的特正，然而，144平方米的非普通性住宅则变化各异，波动幅 度较大，但相比年初，都有较大幅度的上扬，尤其是城区的非通性住宅，6

30、月份的均价相比年初1月，差距高达2000元/平方。供应物业类型预测价格范围（元/廿）主力价格范围（元/曲）东区别墅s洋房6000-180008000-11000ES区别墅、洋房4000-110004500-7000石岐区洋房6000-150007000-10000南区洋房6000-90007000-8000根据目前中山市城区房产成交情况与价格，经过综合分析预计2011年南区的销售价为6000-9000元/平方。综合上述：根据05-10年成交均价走势图，再综合目前中山市南区住宅商品房销售均价，与当前中国房地产政策方向，我们保守估计中山市房地产住宅价 格每年增幅约10%, 2年后中山市南区住宅商品

31、房均价为 7000-11000元/平方。3）项目用地概况项目位于中山市南区文笔山公园正门口正对面，项目地址为中山市南区沙涌村土名“南门城”，因此该项目暂定名为“中山市南区文笔山商业旅游住宅小区”，土地证号：中府国用（2009）第易261410号，地类用途为:商住，使用日期至2079年3月25日，使用面积为：66245.6平方米（约99.46亩），土地成交价为230万/亩（3453元/平方），成交总价为228746056元（不 含税）。晋甬中山，-A A-Ji 丸大审milla立旳项目土地证项目地块三线图中山市南 区文笔山商业旅游住宅小区 可行性分析 报 告 项目位置4）项目用地附近环境分析南区

32、文笔山大风车旅游项目中山市南区文笔山，占地面积1600亩，最高峰海拔266米，坡度较缓，整片山地保持了良好的自然环境。文笔塔建在主峰上，塔基为石材，塔身为空心中山市南区文笔山商业旅游住宅小区 可行性分析 报告 砖石结构，不分层，底宽上尖挺拔向上，酷似毛笔状，塔身刻有“妙笔生花” 字样。方圆数里，都可以看到这座塔。砚瓦池位于文笔塔西南面山坡，由多块 巨石形成，状若砚底，此景为文笔之“砚”，与文笔塔相映成趣。大风车旅游 项目拟建于文笔山北坡相对平坦的地方，附近分布有尚未开发利用的成片古荔 枝林和松林。文笔山大风车旅游项目酝酿了一年多时间，选址位于我市南区沙 涌村东南面的文笔山山地，是一个极具区域特

33、色及带有重大环保讯息的旅游胜 地.大风车旅游项目是香港上市公司-永安集团投资3750万美元兴建一个全新 休闲旅游胜地。这个项目是一个以史努比卡通为主的综合性文化生态旅游景区， 把世界级卡通手模大师马乐山及与其相关的卡通文化作为核心资源，项目建成 后将是我国第一个以卡通制作人为核心的卡通文化艺术博物馆，同时为喜欢卡 通的人们提供一个全新的休闲旅游胜地。由于大风车旅游项目是一个综合性卡 通文化生态景区，包含了多个项目，且占地面积较大，工程将分三期进行：一 期建设主要包括卡通玩具城、风景人工湖、动物天地、果树时花植物园、农场 郊野公园等核心项目、登山石径、观景亭等公益性项目和相应服务设施。二期 主要

34、建设鼎园盆景园、娱乐康体中心、度假村等娱乐项目，并进行卡通玩具、 服装等系列产品开发。三期主要建设文艺表演中心、动漫星城、迷幻公园、动感健体公园等。目前南区文笔山大风车旅游项目一期工程投资约1500万美元,将于今年下半年完工，预计最快11月正式对外迎客。文笔山风景区正在动工的文笔山大风车旅游项目交通便捷：10分钟城区生活圈临近中心城区，交通便利，北经东环路距石岐区、东区仅10-15分钟车程，南外环到沙溪、西区仅10分钟路程、五桂山生态旅游区、长江生态资源保护区 仅10分钟车程，东出国道105线、南外环不足1公里，广珠西线的高速公路入 口也建在离项目不到1公里的地方，建成后离广州、江门、珠海将拉

35、近30-45分钟的车程。新开的广珠西线入口新修建通往东区的路通往105国道通往南外环配套设施：完善的配套设施“中山市南区文笔山商业旅游住宅小区”附近配套设施有五星级皇冠假日 酒店、御洋商务酒店、金宏酒店、城南汽车总站、汽车配件城、茶叶批发市场、 水果批发市场、南海渔村酒楼、南区医院、北京积水潭骨科中山分院，环境优美：天然自然环境“中山市南区文笔山商业旅游住宅小区”附近拥有天然的自己然环境，其中有 中山市最高峰“大尖山”爬山区，节假日休闲地“树木园”，中国四大园林“詹 园”、五桂山生态保护区、大风车旅游项目。南区大尖山中山市南 区文笔山商业旅游住宅小区 可行性分析 报 告 中山市南 区文笔山商业

36、旅游住宅小区 可行性分析 报 告 南区树木园南区詹园五桂山水库5）附近在建大型房地产项目分析开发商进入时间楼盘名称占地规模楼盘单价恒大地产2010 年恒大绿洲400亩6800-8800中澳地产2010 年滨河湾465亩6300-8300万科地产2004 年城市风景500亩6100-8000越秀地产2010 年星汇云锦245亩待定广本地产2008 年米兰阳光99亩6000-7500中山市南区五大房地产开发商，占地规模都在100亩以上，且销售价格6000-8000元/平方，其中越秀地产、恒大地产、中澳地产为南区后起之秀，2010年大举在南区买地，看好的都是中山南区未来的地理优势、发展前景。6）中山

37、市上半年成交情况分析镰号G23-10-943910919G24-11-92075942G23-11-9154119.22商性商业住宅沙溪镇商业住宅石岐区面积/亩 用途镇区翻成嘶（万/亩楼面媲价竞得人440002620023856443182658200102000G30-11-0128186.93商业住宅25板芙镇2380012732764中山市大信海岸房 地产开发有限公司 普宁市盛迪嘉置业 瓊资有限公司总价地王单怖地王G01-10-041265,97商业住宅25黄圃頃17000257.701545G33-11-911040.8商业住宅1,5坦洲镇14700360.303601G24-11-9

38、05390.1商住L5沙溪镇14424160.081600中山市润信房迪产幵发肓限公司中山珏海房地产有 限公司奥园集因有限公司G01-10-042942.1商业住宅G03-10-0449209.51商业住宅G03-10-0450191.67商业住宅黄匱镇东凤镇东凤镇128501152910547305.2655.0355.031308中山市辉华房地产有限公司275中山市玉峰房地产发展有限公司550中山市玉峰房地产发展肓限公司中山市1-5月份土地成交非常活跃，其中中海房地产开发有限公司以402.95万/亩，拍得中山市石岐区109.19亩的商住用地，刷新中山市最新地王纪录。林效良、林赞良、梁配辉以

39、443.18万/亩，拍得沙溪镇商业住宅地一块，同 时刷新中山市最新单价地王。根据“中山市南区文笔山商业旅游住宅小区” 成交价为 230万 亩，土地面积为： 66245.6 平方米，楼面地价的计算公式如 下：方案 1：该项目容积率为 2.0 230 万 亩*99.46 亩/ （66245.6 平方米*2 ） =1723元/ 平方米方案 2：该项目容积率为 3.0 230 万 亩*99.46 亩/ （66245.6 平方米*3 ） =1149元/ 平方米据调查中山市城区范围内100亩以上地块，已比较稀缺，故从“中山市南区文笔山商业旅游住宅小区”的楼面地价只有 1149元/ 平方米，因此该地块 性价

40、比较高、具有较高投资价值。7）项目人群定位分析 “中山市南区文笔山商业旅游住宅小区”楼盘项目为中高端收入人群，其中 有：海外华侨、港澳台同胞政府与事业单位人群退休干部、教师 外资企业管理层、白领 中小企业家、个体工商经营者 向往自然环境、享受健康生活的人群8）项目用地后续发展情况分析今年 4 月开始，中山基准地价大幅上调，平均达到 20%，说明中山土地价值 一直被低估，土地价值还有较大上升空间，中山又属于优化开发城市，中山城 区建设用地特别是商住用地已越来越少，商住用地稀缺珍贵。 2009 年开始，为 盘活闲置用地，提升土地价值，中山市政府大力推行“三旧改造”，在财政、 审批、规划等方面分别出

41、台优惠政策，对中山存量土地实施二次开发。根据中 山市城区规划要求，城区的工业厂房将逐步迁移到各个镇区内，目前，该项目 附近附近约有 300 亩的工业厂房，随着未来本项目顺利开展，可通过收购附近工业厂房来实施“三旧改造”，获取政府更大支持，从而对该地块深度开发，将会给本项目带来更多的机遇，与更好后续发展空间。综合上述： “中山市南区文笔山商业旅游住宅小区”地理位置优越、面对文笔山大风车旅游项目、侧靠文笔山山峰，与附近城区 10 分钟交通便捷生活圈、 且项目附近配套设施齐全、附近环境优美，发展前景广阔，具有南区独一无二 的投资价值。由于该项目面对大风车旅游项目，便于以后可开发商业旅游配套 项目、高

42、档写字楼、高档洋房等。四、 项目经济测算成本计算主要依据用地性质：商住综合用地（含商业、娱乐、办公、居住）总用地面积：66245.6 平方米，（约 99.46 亩）建筑面积： 2.0（132491.2平方米） 其中商业（ 26498.24）住宅（ 105992.90）3.0(198736.8容积率：平方米） 其中商业（ 39747.36）住宅（ 158989.40）2.03.0 （其中商业面积占地块内总建筑面积在 20%。）建筑密度： 30%绿 地 率：35%建筑成本：1700元/ 平方报建费及其他配套费：500元/ 平方税费：成交总价 *18%（各项费率总和）预计 2 年后住宅销售均价为 7

43、000元/ 平方 预计 2 年后商业销售均价为 11000 元/ 平方 中山市南 区文笔山商业旅游住宅小区 可行性分析 报 告 中山市南区文笔山商业旅游住宅小区 可行性分析 报告 容积率2.0成本分析支出项目支出收入净收入土地成本228746056转让税费41174290增容费0建筑成本225235040报建费及其他配套费66245600住宅用房收益预算741950300商业用房收益预算291480640合计561400986.11033430940472029953.9回报率84.08%容积率3.0成本分析支出项目支出收入净收入土地成本228746056转让税费41174290增容费（可减免

44、部分）90000000建筑成本337852560报建费及其他配套费99368400住宅用房收益预算1112925800商业用房收益预算437220960合计7971413061550146760753005454回报率94%注：根据中山市房地产政策可向政府申请按一定的比例减免结论：纵观以上各客观条件的分析，项目所处理地理位置为中山市南区政 府重点打造“三旧城区改造工程项目”覆盖范围以内，未来几年南区第三产业 将在政府正确的领导下呈现美好一片美好的情景，再结合目前中山市房地产市 场商业旅游住宅小区的空白，及成本投资与投资回报的分析，客观上在未来几 年内的回报周期基础上的评估，我们建议公司领导酌情

45、考虑，该项目有一定的 投资价值。目录1 总论 错 误 ！未定义书签。1.1 项目由来 错误！1.2 编制依据 错误！1.2.1 有关法律法规1.2.2 有关产业政策1.2.3 技术标准规范1.2.4 其它相关资料1.3 评价目的 错误！1.41.4.11.4.21.4.31.4.4未定义书签。未定义书签。项目所在地环境功能区划 地表水环境功能区划 地下水环境功能区划 环境空气功能区划 声环境功能区划错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。评价标准 错

46、误！未定义书签。环境质量标准 错误！未定义书签。污染物排放标准 错误！未定义书签。建设项目区域环境功能属性 错误！未定义书签。评价等级和评价范围 错误！未定义书签。地表水环境影响评价等级和范围错误！未定义书签。地下水环境影响评价等级和范围错误！未定义书签。评价等级 错误！未定义书签。评价范围 错误！未定义书签。大气环境影响评价等级和范围 错误！未定义书签。噪声环境影响评价等级和范围 错误！未定义书签。环境风险评价等级和范围 错误！未定义书签。生态环境影响评价等级和范围 错误！未定义书签。评价重点 错误！未定义书签。环境保护目标 错误！未定义书签。评价因子的确定和筛选 错误！未定义书签环评工作程序 错误！未定义书签。2 建设项目概况及政策符合性分析错误！未定义书签。建设项目概况 错误！未定义书签。项目主要建设内容 错误！未定义书签。有关政策符合性分析 错误！未定义书签。项目实施的合理性分析 错误！未定义书签。项目产业政策符合性分析 错误！未定义书签。项目与矿产资源规划符合性分析 错误！未定义书签。中山市南 区文笔山商业旅游住宅小区 可行性分析 报 告项目选址与环境保护规划相符性分析 错误！未定义书签。项目选址与武江饮用水源地保护文件的相符性分析 错误！未定义书签。项目土地利用合法性分