房地产抵押估价分析报告

1、房地产抵押估价报告估价项目名称：*所属的位于*蔡子池办事处*一、二层商业用途房地产抵押价值评估委 托 方：*估 价 方：41 估 价 人 员：* *估价作业日期：2009年12月8日至2010年1月15日估价报告编号：*估字2010第*号目 录一、致托付方函3二、估价师声明4三、估价的假设和限制条件5四、房地产估价结果报告7五、相关附件15六、房地产估价技术报告16(不提供托付方,供估价机构存档及有关部门查阅)致托付方函*先生：受您的托付，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对*所属的*蔡子池办事处*，总建筑面积为214.16平方米商业用途房地产抵押价值进行评估。估价时点为2009年12月

2、8日，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。本公司依照估价目的，遵循估价原则，采纳科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上通过测算，结合估价经验与对阻碍房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在估价时点，满足本报告的假设和限制条件下，同时在能够持续经营的前提下的市场价值为人民币 = 661300 * CHINESENUM2 陆拾陆万壹仟叁佰元整(￥66.13万元)。具体结果见下表：土地证号产权证号用途层次建筑面积（m2）评估单价（元/m2）评估总值(万元)耒国用（2005）第010808号耒-00034298商业1/699.56480047.79商业2/611

3、4.60160018.34合计214.1666.13估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的抵押价值为人民币 = 661300 * CHINESENUM2 陆拾陆万壹仟叁佰元整(￥66.13万元)。房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币零元整（￥0.00元)。以上内容摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产抵押估价报告全文。41 法定代表人： 二一年一月十五日 估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已讲明的假设和限制条

4、件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司估价人员谭鸣明、严伟于2009年12月8日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，但我们对估价对象的现实勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据托付方提供的资料进行评估，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、本报告系我公司房地产专业人员独立撰写，未邀请其他专家对本估价报告提供了重要的专业关心。注册房地产估价师： 注册号：*注册房地产估价师： 注册号：*估价的假设

5、和限制条件 一、估价假设条件1、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地点的的有关法律、法规。2、报告中估价结果是估价对象于估价时点的抵押价值，该价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值（在估价时点预期能够成交的最合理价值）减去房地产估价师知悉的法定优先受偿权价值。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其它优先受偿款。而未设立法定优先受偿权利下的市场价值，我们基于以下假设：（1）评估对象不存在任何产权、债务纠纷；（2）存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者；（3）买卖双方交易差不多上

6、精明慎重的；（4）该房地产能够在公开市场上自由转让；（5）在估价时点前，相关于房地产的特性和市场状况而言，有一段合理的谈判期；（6）在此周期内，市场状态和价格水平是静止不变的；（7）不考虑专门买家的额外出价。3、报告中之有关证明材料由托付方负责提供、其真实性由托付方负责。评估房地产之建筑面积、用途，以托付方提供的房屋所有权证、国有土地使用证所载面积、用途为准，我们未进行丈量；实地勘察时，对房屋仅进行了一般性的察看，并未进行结构测试，不能确定其内部缺陷。二、估价限制条件1、以后市场变化风险和短期强制得分等因素对抵押价值均产生的一定阻碍，本报告结论未剔除上述风险因素造成的价值减损，抵押权人在办理抵

7、押事宜时需全面考虑。2、估价时点后，估价对象有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显阻碍时，不能直接使用本评估报告书的结论。3、本次估价没有考虑今后可能的专门交易对该评估价值的阻碍，也未考虑国家宏观经济政策发生变化，都市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其它不可抗力对评估价值的阻碍。4、本报告估价结果仅作为托付方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构和估价人员的同意，估价报告不得向托付方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因托付人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应的责任。5、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上

8、，报告解释权为本评估机构所有。6、本评估报告应用的有效期自评估报告完成之日起，原则上为一年，但市场状况变化专门大时，该估价报告应用的有效期不超过半年。 *所属的位于*蔡子池办事处*一、二层商业用途房地产抵押估价结果报告*估字2010第*号一、托付方：*住 所：*身份证号码：*二、估价方：41法定代表人：*地址：*估价资格等级：*级资质证书编号：湘建房(估)证字第0044号联系电话：*三、估价对象：1、估价对象权属概况依照托付方提供的房屋所有权证，编号为耒房权证蔡子池字第00034298号，房屋所有权人：*；房屋坐落：*蔡子池办事处*；房屋总层数为六层，估价对象所在层数为一至二层，混合结构，总建

9、筑面积为214.16平方米，设计用途为商业。在估价时点，该房产未设定抵押权等他项权利。依照托付方提供的国有土地使用证，编号为耒国用（2005）第010808号，土地使用权人为*，座落：*金华北路北段，地类（用途）为商住用地，使用权类型为出让，使用权面积为111.00平方米，其中共用分摊面积为0平方米，土地使用权终止日期为2054年11月24日。在估价时点，该土地未设定抵押权等他项权利。2、估价对象实物情况简介估价对象位于*蔡子池办事处*，建成于2004年，建筑物总层数为六层，本次估价对象所在层为一至二层，东西朝向，临街宽度约7.4米，临街深度约13米，设计用途为商业。一层分两空门面，一空现为中

10、国联通营业厅，进户为玻璃推拉门，地面贴600*600地砖，墙面、天棚刷白，带独立卫生间；另一空现为婚纱摄影楼，进户为玻璃推拉门，地面贴600*600地砖，墙面刷白、天棚造形吊顶，带独立卫生间，带独立卫生间，层高约3.2m。二楼现为婚纱摄影楼摄影间及服装摆设间，地面贴400*400地砖，墙面刷白、天棚造形吊顶，层高约4.2m。估价对象维护保养状况较好,室内设施能满足正常使用。3、估价对象位置及区域状况估价对象位于*蔡子池办事处*，南临城北中路，西临金华北路，北邻金星路，地理位置较优，都市基础配套设施，各类生活服务配套齐全，商业气氛较浓。周边聚拢了红鑫网络会所、国际保健中心、蔡伦国际新乐园足浴、佳

11、福乐超市金华店、漓江春桂林美食城、名门世家婚纱摄影机构、金杯卫生室等。交通便捷，有1条公交线路在此通过。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2009年12月8日。六、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其它优先受偿款。七、估价依据（一）相关法律、法规和政府文件1、中华人民共和国都市房地产治理法；2、中华人民共和

12、国土地治理法；3、物权法；4、中华人民共和国担保法；5、都市房地产抵押治理方法；6、都市房地产转让治理方法。（二）技术规程1、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范；2、房地产抵押估价指导意见。（三）托付方提供的有关资料1、国有土地使用证 2、房屋所有权证（四）估价方现场勘查和房地产市场相关调查资料。八、估价原则本评估报告在遵循独立、客观、公正、合法和慎重的前提下，结合评估目的对估价对象房地产价格进行了评估。具体依据以下原则：1、合法原则房地产价格是房地产权益价格，只有当房地产合法使用时，其权益才能得到法律保障。因此，估价中以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前

13、提。2、最高最佳使用原则房地产估价要以房地产的最高、最佳使用为前提。也确实是讲，房地产评估是在合法使用方式下，各种可能的方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。3、替代原则同一个市场中具有相近效用的房地产，其价格也应当相近。在同一市场供需圈内，能够通过调查近期发生交易的、与估价对象有替代可能的房地产的价格和条件，通过与估价对象进行比较来确定估价对象的价格。4、估价时点原则估价实际上是求取某一时点上的价格。房地产的价格具有专门强的时刻性，在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。5、供求原则房地产价格同其他物品的价格一样，受供求关系的阻碍。若需求不变，供给增加，则价格下降；若供求不变，需

14、求增加，则价格上升，由于房地产具有地理位置的固定性、地区性和个不性，这种供求状况要紧是指当地同类房地产市场的供求状况。6、公平原则房地产估价必须站在公正的立场上，估价目标在于求得一个客观合理的价格。7、慎重原则充分可能抵押房地产在处置时可能受到的限制、以后可能发生的风险和损失，不高估市场价格，也不低估知悉的法定优先受偿款。九、估价方法估价对象为商业房地产，区域内同类房地产的交易案例较多，一般情况下能够采纳市场比较法的要首选市场比较法，在市场依据充分情况下一般不采纳成本法评估，估价对象为收益性房地产，区域内房地产租赁市场活跃，因此可采纳收益法评估，估价对象已投入使用，因此假设开发法不适用于已正常

15、使用房地产的评估。依照本次估价目的及估价对象的实际状况，综合考虑估价对象所在区域的商业用途房地产价格水平后，以市场比较法和收益法综合确定估价对象的最终价值。市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途房地产交易案例的交易价格、交易时刻等估价相关数据资料，对所选取的案例分不进行交易情况、时刻因素、区域因素、个不因素修正，以求取比准价格，将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产的以后各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象的客观、合理价格。十、房地产变现能力分析及信贷风险提示（一）变现能力分析变现能力

16、是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1、估价对象在变现过程中可能会受到通用性、独立使用性、可分割转让性的阻碍，依照估价人员掌握资料及对估价对象现状勘察，分析如下：（1）估价对象通用性：本次估价对象为临街商业用房，建筑设计合理，结构适应性强，不存在改造难度，加至所在区域的商业繁华度较优，其通用性较好。（2）估价对象独立使用性：估价对象为临街商业建筑，不受其他建筑物限制和阻碍，不存在其他共用权人对估价对象的要求，也不存在地役权、通行权、公共空间等对估价对象独立使用的阻碍。其独立使用性好。（3）可分割转让性：本次估价对象可作单空门面分割转让，分割转

17、让性好。估价对象所在区域商业繁华较好，经营环境较好，交通便捷度较好。综上所述，估价对象的变现能力较好。2、变现方式：按照担保法第五十三条之规定和法释200514号最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定及目前金融机构对不良资产的处置的实践，通过采纳诉讼的方式以拍卖形式处置抵押房地产，在估价时点拍卖估价对象时，因存在短期内强制处分，潜在购买群体受到限制及消费者心理排斥等因素的阻碍，可能实现的处置价格比公开市场要低。按最高人民法院关于人民法院民事执行中的拍卖、变卖财产的规定，拍卖保留价由人民法院参照评估价格确定，确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格的80%，流拍或再行拍卖时，可适当降

18、低保留价，每次降价不得超过前次保留价的20%。3、变现费用：处置房地产时，其变现的时刻长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销等因素有策略等因素有关，以拍卖方式处置房地产时，变现时刻较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付律师费、案件受理费、执行费评估费、拍卖佣金、契税、营业税及附加等。假设在估价时点拍卖估价对象，其具体税费种类及标准如下表： 项目标准收费比例依据案件受理费、执行费诉讼标的4.5%法司1989 14号评估费评估额1%湘价服2007110号拍卖佣金成交额5%法释200416号契税成交额4%按房地局、国土局有关规定营业税及附加成交额5.5%律师费诉讼标的1.5

19、%依照银监会对全国八个金融机构调查结果和湖南省实际情况综合确定4、可能实现的价值：假定估价对象第一次拍卖以评估价格的80%成交，则可用于优先受偿于支付抵押债权的数额为：评估总值80%所需支付的相关税费（以上表作为参考依据）。（二）信贷风险提示敬请银行综合考虑上述因素，按照慎重原则确定贷款抵押率，防范风险。另外，在评估过程中没有从评估价值中扣除短期强制处分产生的支付律师费、案件受理费、执行费评估费、拍卖佣金、契税、营业税及附加等各项费用，我们建议贷款额度按房地产评估价值下浮一定比率。十一、估价结果本公司依照估价目的，遵循估价原则，采纳科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上通过测算，结合估

20、价经验与对阻碍房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在估价时点，满足本报告的假设和限制条件下，同时在能够持续经营的前提下的市场价值为人民币 = 661300 * CHINESENUM2 陆拾陆万壹仟叁佰元整(￥66.13万元)。具体结果见下表：土地证号产权证号用途层次建筑面积（m2）评估单价（元/m2）评估总值(万元)耒国用（2005）第010808号耒-00034298商业1/699.56480047.79商业2/6114.60160018.34合计214.1666.13估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的抵押价值为人民币 = 661300 * CHINESENUM2 陆拾陆万壹仟

21、叁佰元整(￥66.13万元)。房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币零元整（￥0.00元)。十二、估价人员中国注册房地产估价师： 注册号：*中国注册房地产估价师： 注册号：*十三、估价作业日期2009年12月8至2010年1月15日十四、估价报告应用的有效期在房地产市场无较大波动的情况下，有效期为一年，即从2010年1月15日至2011年1月14日止。41二一年一月十五日 相关附件1、房地产托付估价协议书（存档）2、房地产外勘记录表（存档）3、建筑物现状照片4、托付方身份证复印件5、房屋所有权证复印件6、国有土地使用证复印件7、评估机构公司营业执照复印件8、评估机构资质证

22、书复印件9、评估人员资格证书复印件*所属的位于*蔡子池办事处*一、二层商服用途房地产抵押估价技术报告衡正评估技字2010第0103号一、个不因素1、估价对象权属概况依照托付方提供的房屋所有权证，编号为耒房权证蔡子池字第00034298号，房屋所有权人：*；房屋坐落：*蔡子池办事处*；房屋总层数为六层，估价对象所在层数为一至二层，混合结构，总建筑面积为214.16平方米，设计用途为商业。在估价时点，该房产未设定抵押权等他项权利。依照托付方提供的国有土地使用证，编号为耒国用（2005）第010808号，土地使用权人为*，座落：*金华北路北段，地类（用途）为商住用地，使用权类型为出让，使用权面积为1

23、11.00平方米，其中共用分摊面积为0平方米，土地使用权终止日期为2054年11月24日。在估价时点，该土地未设定抵押权等他项权利。2、估价对象实物情况简介估价对象位于*蔡子池办事处*，建成于2004年，建筑物总层数为六层，本次估价对象所在层为一至二层，东西朝向，临街宽度约7.4米，临街深度约13米，设计用途为商业。一层分两空门面，一空现为中国联通营业厅，进户为玻璃推拉门，地面贴600*600地砖，墙面、天棚刷白，带独立卫生间；另一空现为婚纱摄影楼，进户为玻璃推拉门，地面贴600*600地砖，墙面刷白、天棚造形吊顶，带独立卫生间，带独立卫生间，层高约3.2m。二楼现为婚纱摄影楼摄影间及服装摆设

24、间，地面贴400*400地砖，墙面刷白、天棚造形吊顶，层高约4.2m。估价对象维护保养状况较好,室内设施能满足正常使用。二、区域因素估价对象位于*蔡子池办事处*，南临城北中路，西临金华北路，北邻金星路，地理位置较优，都市基础配套设施，各类生活服务配套齐全，商业气氛较浓。周边聚拢了红鑫网络会所、国际保健中心、蔡伦国际新乐园足浴、佳福乐超市金华店、漓江春桂林美食城、名门世家婚纱摄影机构、金杯卫生室等。交通便捷，有1条公交线路在此通过。三、市场背景分析（一）耒阳概况 耒阳位于湖南省东南部，总面积2656平方公里，总人口130万，市区常住人口30万。耒阳是伟大的造纸术发明家蔡伦的家乡，素有“荆楚名区”

25、的美誉。改革开放以来特不是近几年，耒阳坚持以进展为第一要务，着力优化经济进展环境，大力实施开放带动战略，致力打造“三湘明珠”，社会、经济已进入进展的快车道。耒阳南临广东，是湖南省经济战略重点“五区一廊”的南大门，是内陆地区主动同意粤、港、澳经济辐射、积极承接珠三角产业转移的前沿地。水陆空交通俱全，京广铁路、107国道、京珠高速公路纵穿南北，连通闽南、赣南、湘南的1817省道横贯东西，立即兴建的武广高速铁路穿越全境，并设耒阳站；耒水、舂陵江四季通航；枫冲机场拟军民两用。去广州、武汉、南昌、桂林等地均可在5小时内到达，已全面融入“中南5小时经济圈”。耒阳资源丰富，已探明的矿产品有45种，其中煤炭可

26、采储量5.1亿吨，是全国产煤百强重点县（市）之一，大理石可采储量9亿立方米，人民大会堂、 人民英雄纪念碑、南岳大庙都曾取材于此，被誉为“汉白玉之乡”；高岭土储量、品位均居全国前茅，是一级造纸涂丰原料。能源供应丰足，有装机容量共11万千瓦的三个水电上和装机容量120万千瓦的耒阳火电厂，韶能火电厂年发民量达86亿度，是湖南省最大的能源基地。此外，耒阳依旧“全国特种经济林、油茶林之乡”、“湖南省牲猪出口基地”、“10万亩国家级优质杂交水稻制种基地”和“湖南省优势烤烟生产基地”、“草食动物基地”。在耒阳投资兴业综合成本较低，一般用电价格在0.40千瓦/时左右，工业用水价格相当于广州、深圳的三分之二左右

27、；治理人员、技术人员和一般劳动力工资成本明显低于沿海地区。（二）综合经济2008年全年完成地区生产总值161.44亿元，增长11.1%；第一、二、三产业分不完成增加值37.36亿元、68.13亿元、55.95亿元，分不增长5.4%、9.6%和16.4%；三次产业结构比为23:42:35，均比上年有所提高；财政收入10.13亿元，达到23.64%的高幅增长；城镇居民人均可支配的收入和农村居民人均纯收入分不达到12955元和5778元。全社会固定资产投资总额56.29亿元，期末银行一般性存款余额112.4亿元，贷款余额42.8亿元，存贷比38.1%。*2008年经济进展具有以下几个特点：一是生产性

28、项目大增加。全年新增内外资生产性企业115家，引进外资17.36亿元。新增项目投资1000万元的有40个，其中过亿元的10个。尤为可贵的是引进了山河智能机械、东锆新材料、立诚电子、稳扬五金电子、南阳鞋业等工业好项目、大项目，启动了东兴水泥、绿海产业园、润涛生物、铁路道岔、韶能火电厂等项目的二期工程，涌现了蔡伦农业科技园、东湖观音阁、哲桥石仙、黄市泉水湾、导子兴发农场等一批农业“新景观”。二是第三产业大提升。国美电器的落户，新都康年、海琼百货和一批休闲娱乐店、咖啡连锁店的开张，以及成百上千家商业网点的增设，改善了居民消费条件，促进了商贸服务业的进展，全年实现社会消费品零售总额42.42亿元，增幅

29、达16%，在金融危机蔓延之际，出现了“风景这边独好”的奇观。尤其是随着红太阳家俱城、中星时代广场、国贸新城、新世界国际广场、金桥影视中心酒店、蔡伦竹海等重大项目的开工建设，我市商贸和旅游业将出现新一轮的提高和进展。三是基础设施大改善。全年新建武广新城耒阳大道、西湖东路、开发区工业大道、新城一路东段、金华北路、振兴北路等10余条城区道路，接通了蔡池路、文化路两条断头路；新建通村通组公路450公里，4个乡镇实现了村村通水泥路；省道S320线西段路基工程全部完成；都市供排水设施改造、都市绿化，农村水利、电力网改、新农村示范村等方面的建设都取得了显著成效。2009年*经济进展目标：全市地区生产总值达到

30、185亿元，比上年增长12%，其中农业、工业和第三产业分不增加5%、14%和16%；全社会固定资产投资要达到30%的增长，总额达73亿元；城镇居民能够支配的收入14700元，农村居民人均纯收入6100元，增长都要在8%以上；市财政收入要增长14%，达到11.5亿元；新建农村公路400公里，改造农村电网28000户以上，新增农田灌溉面积4500亩，完成植树造林7万亩；新增都市建成区面积1平方公里，城镇化率和都市绿化率均提高1个百分点；为400户以上城镇困难家庭提供廉租住房。*2009年前三季度实现GDP128.53亿元，同比增长15.9%。其中，第一产业实现增加值24.01亿元，同比增长5.7%

31、；第二产业实现增加值61.38亿元，同比增长22.9%；第三产业实现增长值43.14亿元，同比增长10.3%。三次产业结构比为18.68：47.76：33.56。2009年前三季度完成全社会固定资产投资32.59亿元，同比增长40.99%。其中城镇以上固定资产投资完成24.31亿元，同比增长46.17%；非农户完成投资4850万元，同比增长74.96%；房地产完成投资2.48亿元，同比增长26.81%。农村固定资产投资完成5.31亿元，同比增长18.3%。投资上亿元的项目有绿海工业园、大唐耒阳电厂脱硫工程、武广高速配套工程、污水处理厂4个，总投资额达5.42亿元。估价对象位于*金华北路，处于*

32、中心城区，随着区域内基础设施及公共配套设施进一步完善，人气度进一步聚拢，以及耒阳都市“东拓北移”战略进展的阻碍，估价对象将具有一定的升值潜力。四、最高最佳使用分析房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用，是指法律上同意、技术上可能、经济上可行，经充分合理的论证，能使估价对象价值达到最大的一种最可能的使用，最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、推断估价对象房地产是否处于最优使用状态要紧从以下几个方面考虑：1、法律上同意（规划及相关政策法规许可）。关于每一中潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所同意。假如法律是不同意的，应被淘汰。

33、2、技术上可行。关于法律所同意的每一种方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料的性能、施工技术手段等能否满足要求。假如技术上达不到的，应被淘汰。3、经济上可行。关于法律上同意、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验，只要收入价值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。依照托付方提供的产权资料，结合估价人员现场勘察了解的估价对象平面布局和实物状况及对周边环境和房地产市场的调查研究，具体分析如下：从法律上看，现行规划许可估价对象为商业用途，其改变用途的程序复杂，可行性低；技术上看，估价对象的布局功能、配套设施均为针对商业用途设计，现有技术较难改造；经济角度看，其它

34、用途均不能猎取高于商业用途使用的综合利益。因此我们判定估价对象目前用途已符合最高最佳使用原则，并以此作为本报告的估价前提。五、估价方法的选用一般而言，房地产估价方法要紧有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不适宜采纳市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的房地产；假设开发法适用于具有投资开发或开发潜力的房地产，要紧为在建工程或土地。估价对象为商业房地产，区域内房地产租赁市场活跃，因此可采纳收益法评估，区域内临街商业房地产的交易案例较多，可采纳市场比较法评

35、估，在市场依据充分、租赁市场活跃情况下一般不采纳成本法评估，估价对象已投入使用，因此假设开发法不适用于已正常使用房地产的评估。依照本次估价目的及估价对象的实际状况，综合考虑估价对象所在区域的商业用途房地产价格水平后，以市场比较法和收益法综合确定估价对象的价格。市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途房地产交易案例的交易价格、交易时刻等估价相关数据资料，对所选取的案例分不进行交易情况、时刻因素、区域因素、个不因素修正，以求取比准价格，将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产的以后各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现

36、值，求其之和得出估价对象的客观、合理价格。六、估价测算过程、收益法评估（一）采纳收益法评估估价对象一层的价格收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产的以后各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象的客观、合理价格。1、收益法按下列步骤进行1.1收集有关收益和费用的资料1.2估算潜在毛收益1.3估算有效毛收益1.4估算运营费用1.5估算净收益1.6选用适当的酬劳率1.7求出收益价格2、采纳收益法的计算公式P=a/r11/(1+r)N 式中P房地产市场价值总额a为年净收益r资本化率N收益年限（注：潜在毛收益、有效毛收益、运营费用、净收益均以年度计。）3、估算

37、潜在毛收益依照当地房屋租赁水平，采纳市场比较法确定估价对象的租赁价格，并确定潜在毛收益。3.1选取可比实例：表1：可比实例选用表名称 实例估价对象可比实例A可比实例B可比实例C位置金华北路金华北路金华北路金华北路类型商业商业商业商业楼层1111结构混合混合混合混合装修一般装修简单装修一般装修简单装修租赁日期/09.1009.909.101层租赁价格（元/.月）待估3433323.2、比较因素的选择通过对房地产市场的分析，依照商业房地产要紧阻碍因素确定比较因素。结合房地产估价师收集的资料，参照比较实例的租赁情况、租赁日期、区域因素、个不因素等差不，本次评估选择下列因素作为比较因素。3.2.1租赁

38、日期：因交易日期的不同，成交价格存在差异，需进行交易时刻修正。3.2.2租赁情况：考虑交易是否正常对价格的阻碍。3.2.3区域因素：要紧有商业繁华度、公交状况、公共配套设施、环境、治安状况、规划限制等。3.2.4个不因素：要紧有临路状况、临路类型、临街宽度、临街深度、平面适用性、层高、装修标准、建筑结构、物业治理水平等。将可比实例A、B、C与估价对象分不就租赁情况、租赁日期、区域因素、个不因素四大要素进行修正。3.3比较因素条件讲明整理房地产估价师收集的有关资料，将估价对象与可比实例的因素条件列表表示，见表2。表2：因素条件讲明表比较因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C租赁情况/正常正常

39、正常租赁日期/09.1009.909.10区域因素商业繁华程度估价对象所在区域商服繁华程度较优估价对象所在区域商服繁华程度较优估价对象所在区域商服繁华程度较优估价对象所在区域商服繁华程度较优公交状况有1条公交线路有1条公交线路有1条公交线路有1条公交线路公共配套设施基础设施、生活服务设施较完善基础设施、生活服务设施较完善基础设施、生活服务设施较完善基础设施、生活服务设施较完善环境较好较好较好较好治安状况较好较好较好较好规划限制无无无无个不因素临路状况临次干道临次干道临次干道临次干道临路类型一面临街一面临街一面临街一面临街临街宽度临街宽度为7.4m临街宽度为10.5m临街宽度约为7.5m临街宽度

40、约为7.2m临街深度临街深度为13m临街深度约为13m临街深度约为16m临街深度约为13m平面适用性适用性较强适用性较强适用性较强适用性较强层高约3.2m约3.5m约3.5m约3.2m装修标准一般装修简单装修一般装修简单装修建筑结构混合混合混合混合物业治理水平无物业治理无物业治理无物业治理无物业治理3.4编制比较因素条件指数表依照本次评估运用市场比较法时所选择的区域因素、个不因素，在编制比较因素指数时，由估价师依照市场租赁情况，确定本次运用市场比较法评估时所选择的相应的比较因素指数编制依据。3.4.1租赁情况修正由于房地产具有不可移动的特性，房地市场一般是个不完全市场，因此其租赁价格往往容易受

41、当时的一些专门行为的阻碍，必须将个不的专门交易剔除，依照所掌握的资料，选取的可比实例A、B、C均为正常租赁的房屋，故无需进行租赁情况修正。3.4.2租赁日期修正依照衡阳市房地产租赁市场状况，选取的可比实例与估价时点接近，故无需进行交易日期修正，则修正系数为100/100。3.4.3区域因素修正商服繁华程度：分为繁华、较繁华、一般繁华、不繁华四个等级，以估价对象商服繁华程度为基准（100%），可比实例相差一个等级，租赁价格修正+/-3%。公交状况：分公交线路6条以上、有公交线路5-6条、有公交线路3-5条、有公交线路1-3条、无公交线路五个等级，以估价对象附近公交线路为基准（100%），可比实例

42、相差一个等级，租赁价格修正+/-2%。公共配套设施：包括都市基础设施及生活服务设施配套，分公共配套设施完善、公共配套设施较完善、公共配套设施不完善三个等级，以估价对象周边公共配套设施状况为基准（100%），可比实例相差一个等级，租赁价格修正+/-2%。环境：要紧包括自然和人文环境条件及环境质量（区域内大气、水、噪音的污染程度），分为环境条件优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象环境条件为基准（100%），可比实例相差一个等级，租赁价格修正+/-3%。治安状况：依照区域内治安好坏程度，分为治安情况好、较好、差三个等级，以估价对象区域内的治安状况为基准（100%），可比实例相差一个等级，租赁

43、价格修正+/-2%。规划限制：要紧包括对用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限制，分为无、有二个等级，以估价对象区域内规划限制为基准（100%），可比实例相差一个等级，租赁价格修正+/-2%。以估价对象所在区域因素为基准，因估价对象和比较实例处于同一区域，且位置接近，其商业繁华度、公交状况、公共配套设施、环境质量、治安状况、规划限制等相同，故无需进行区域因素修正。3.4.4个不因素修正临路状况：分为两条主干道并汇处、主干道与次干道交汇处、临主干道与巷道，临一条主干道、临次干道、临支路或巷道、不临路七个级不，可比实例相差一个等级，租赁价格修正+/-2%。临路类型：分为一面临街、两面临街

44、、丁字路口、十字路口四个等级，以估价对象临街类型为基准（100%），可比实例相差一个等级，租赁价格修正+/-2%。临街宽度：以估价对象临街宽度为基准（100%），可比实例临街宽度每增加3m，租赁价格向上修正2%，每减少3m，租赁价格向下修正2%，最大修正幅度+/-10%。临街深度：以估价对象临街深为基准（100%），临街深每增加3m，向下修正2%，每减少3m，向上修正2%，最大修正幅度+/-10%。平面适用性：指房屋形状是否适应空间的布局，分为适应性强、较强、一般、差四个等级，以估价对象临街类型为基准（100%），可比实例相差一个等级，租赁价格修正+/-2%。层高：以估价对象层高为基准（100

45、%），可比实例层高增加0.3m，租赁价格向上修正3%，每减少0.3m，租赁价格向下修正3%，最大修正幅度+/-15%。装修标准：装修分为毛坯房、简易装修、一般装修、中档装修和高档装修五个档次，以估价对象装修标准为基准（100%），可比实例相差一个等级，租赁价格修正+/-2%。建筑结构：分为框架、混合、砖木三个等级，以估价对象建筑结构为基准（100%），可比实例相差一个等级，租赁价格修正+/-3%。物业治理：分为优、较优、一般、无物管四个等级，以估价对象物业治理状况为基准（100%），可比实例相差一个等级，租赁价格修正+/-2%。依照因素条件讲明表中的估价对象与可比实例的因素情况，编制因素条件指

46、数表，见表3。表3：因素条件指数表 比较因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C租赁情况100100100100租赁日期100100100100区域因素商业繁华度100100100100公交状况100100100100公共配套设施100100100100环境100100100100治安状况100100100100规划限制100100100100个不因素临路状况100100100100临路类型100100100100临街宽度100102100100临街深度10010098100平面适用性100100100100层高100103103100装修标准1009810098建筑结构1001001001

47、00物业治理水平1001001001003.5 比较因素修正在各因素因素指数表的基础上，进行可比实例租赁情况、租赁日期修正及各因素修正，立即估价对象的因素条件与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，见表4。表4：比较因素条件修正系数表比较因素可比实例A可比实例B可比实例C租赁情况100/100100/100100/100租赁日期100/100100/100100/100区域因素商业繁华度100/100100/100100/100公交状况100/100100/100100/100公共配套设施100/100100/100100/100环境质量100/100100/100100/100治安

48、状况100/100100/100100/100规划限制100/100100/100100/100区域因素综合修正系数100/100100/100100/100个不因素临路状况100/100100/100100/100临路类型100/100100/100100/100临街宽度100/102100/100100/100临街深度100/100100/98100/100平面适用性100/100100/100100/100层高100/103100/103100/100装修标准100/98100/100100/98建筑结构100/100100/100100/100物业治理水平100/100100/1001

49、00/100个不因素综合修正系数100/102.96100/100.94100/983.6求出比准价格3.6.1把以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的租赁价格，见表5。表5：综合修正计算表名称 实例可比实例A可比实例B可比实例C租赁价格（元/.月）343332租赁情况修正100/100100/100100/100租赁日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/100100/100100/100个不因素修正100/102.96100/100.94100/98修正后租赁价格（元/.月）33.0232.6932.653.6.2采纳简单算术平均法计算出一个综合

50、结果作为估价对象的比准租赁价格，则：估价对象租赁价格=（33.02+32.69+32.65）3=32.79元/.月3.7潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置率（即100%出租）情况下的租金收入。依照市场比较法测算的结果潜在毛收益为393.48元/.年（注：此租金未包含出租房屋的水费、电费、物业治理费等费用。）4、计算估价对象有效毛收益有效毛收入是由潜在毛收益扣除空置等造成的收益损失后的收益。估价对象所在区域的商贸进展度高，房屋租赁较活跃，本次考虑年空置率为3%。有效毛收益=潜在毛收益（1-3%）=381.68元/.年5、计算估价对象的年运营总费用5.1治理费治理费是指对出租房屋进行必要治理

51、所需的费用，分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是治理人员的工资支出。依照衡阳市房地产治理部门提供的资料，估价对象治理费取有效毛收入的3%，则：治理费=381.683%=11.45元/.年5.2维修费维修费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。通常按房屋重置价的1-2%计。依照待估房地产房屋经营的维修状况，维修费按房屋重置价的2%计算。待估宗地建筑物为钢混结构二级，依照*物价局、房产局文件耒价发字200240号，混合二级临街商业用房房屋重置价为650元/ m2，则：维修费=6502%=13元/.年5.3保险费保险费是指房屋所有权人为使自己的房产幸免受到意外损失而向保险公

52、司支付的费用。依照保险公司的有关规定，保险费率为房屋重置价的0.2 %，则：保险费=6500.2%=1.3元/.年5.4税金税金是指房产所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、都市建设维护费、教育费附加。依据税法及衡阳市税务部门提供的资料，房产税取有效毛收入的12%，营业税、都市建设维护费、教育费附加取有效毛收入的5.575%计，合计为有效毛收入的17.575%。税金=381.6817.575%=67.08元/.年5.5年运营费用合计=治理费+维修费+保险费+税金=11.45+13+1.3+67.08=92.83元/.年6、计算估价对象年净收益年净收益=年有效毛收入-年运营总费用=3

53、81.68-92.83=288.85元/.年7、资本化率的确定酬劳率即折现率，是与利率、内部收益率同等性质的比率。酬劳率为投资回报与所投入资本的比率，即酬劳率=投资回报/所投入的资本。酬劳率与投资风险正相关，风险大的投资，其酬劳率越高，反之则低。酬劳率的求取方法：酬劳率的求取方法有累加法、市场提取法、投资酬劳率排序插入法，依照估价对象的房地产现状，本次评估选择累加法求取酬劳率。累加法是将酬劳率视为含无风险和风险酬劳率两大部分，然后分不求出每一部分，在将它们相加得到酬劳率的方法。无风险酬劳率又称安全利率，是无风险酬劳的酬劳率，是资金的机会成本。风险酬劳率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险

54、酬劳率以上部分的酬劳率，具体是估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。依照国家的现行银行存款利率及有价证券的利率分析，目前货币的安全利率为2.25%。依照衡阳市目前的经济和房地产进展状况及以后预测，其风险调整值一般，随着生活水平的提高，市场需求的增加，收益风险相对较小，本次评估取风险补偿率为2.16%，合计酬劳率为5.61%。具体测算见下表；表6：酬劳率测算表资本化率安全利率投资风险补偿治理负担补偿缺乏流淌性补偿投资带来的优惠合计系数2.25%2.16%0.5%1.2%-0.5%5.61%8、计算估价对象收益价格P=a/r11/(1+r)N估价对象为混合结构，耐用年

55、限为60年，建成于2004年，至估价时点已使用了5年，尚可使用年限为55年，依照国有土地使用证记载，截止估价时点估价对象土地使用权剩余年限为44.96年，依照使用年限孰短原则，确定本次评估的剩余收益年期确定为44.96年。则：估价对象价格=288.85/5.61%11/(1+5.61%)44.96=4706.36元/（二）采纳收益法评估估价对象二层的价格收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产的以后各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象的客观、合理价格。1、收益法按下列步骤进行1.1收集有关收益和费用的资料1.2估算潜在毛收益1.3估算有效毛收益1.

56、4估算运营费用1.5估算净收益1.6选用适当的酬劳率1.7求出收益价格2、采纳收益法的计算公式P=a/r11/(1+r)N 式中P房地产市场价值总额a为年净收益r资本化率N收益年限（注：潜在毛收益、有效毛收益、运营费用、净收益均以年度计。）3、估算潜在毛收益依照当地房屋租赁水平，采纳市场比较法确定估价对象的租赁价格，并确定潜在毛收益。3.1选取可比实例：表1：可比实例选用表名称 实例估价对象可比实例A可比实例B可比实例C位置金华北路金华北路金华北路金华北路类型商业商业商业商业楼层2222结构混合混合混合混合装修一般装修简单装修一般装修一般装修租赁日期/09.1109.909.102层租赁价格（

57、元/.月）待估1213113.2、比较因素的选择通过对房地产市场的分析，依照商业房地产要紧阻碍因素确定比较因素。结合房地产估价师收集的资料，参照比较实例的租赁情况、租赁日期、区域因素、个不因素等差不，本次评估选择下列因素作为比较因素。3.2.1租赁日期：因交易日期的不同，成交价格存在差异，需进行交易时刻修正。3.2.2租赁情况：考虑交易是否正常对价格的阻碍。3.2.3区域因素：要紧有商业繁华度、公交状况、公共配套设施、环境、治安状况、规划限制等。3.2.4个不因素：要紧有临路状况、临路类型、平面适用性、层高、装修标准、建筑结构、物业治理水平等。将可比实例A、B、C与估价对象分不就租赁情况、租赁

58、日期、区域因素、个不因素四大要素进行修正。3.3比较因素条件讲明整理房地产估价师收集的有关资料，将估价对象与可比实例的因素条件列表表示，见表2。表2：因素条件讲明表比较因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C租赁情况/正常正常正常租赁日期/09.1109.909.10区域因素商业繁华程度估价对象所在区域商服繁华程度较优估价对象所在区域商服繁华程度较优估价对象所在区域商服繁华程度较优估价对象所在区域商服繁华程度较优公交状况有1条公交线路有1条公交线路有1条公交线路有1条公交线路公共配套设施基础设施、生活服务设施较完善基础设施、生活服务设施较完善基础设施、生活服务设施较完善基础设施、生活服务设施

59、较完善环境较好较好较好较好治安状况较好较好较好较好规划限制无无无无个不因素临路状况临次干道临次干道临次干道临次干道临路类型一面临街一面临街一面临街一面临街平面适用性适用性较强适用性较强适用性强适用性较强层高约4.2m约4.2m约4.2m约3.8m装修标准一般装修简单装修一般装修一般装修建筑结构混合混合混合混合物业治理水平无物业治理无物业治理无物业治理无物业治理3.4编制比较因素条件指数表依照本次评估运用市场比较法时所选择的区域因素、个不因素，在编制比较因素指数时，由估价师依照市场租赁情况，确定本次运用市场比较法评估时所选择的相应的比较因素指数编制依据。3.4.1租赁情况修正由于房地产具有不可移

60、动的特性，房地市场一般是个不完全市场，因此其租赁价格往往容易受当时的一些专门行为的阻碍，必须将个不的专门交易剔除，依照所掌握的资料，选取的可比实例A、B、C均为正常租赁的房屋，故无需进行租赁情况修正。3.4.2租赁日期修正依照衡阳市房地产租赁市场状况，选取的可比实例与估价时点接近，故无需进行交易日期修正，则修正系数为100/100。3.4.3区域因素修正商服繁华程度：分为繁华、较繁华、一般繁华、不繁华四个等级，以估价对象商服繁华程度为基准（100%），可比实例相差一个等级，租赁价格修正+/-3%。公交状况：分公交线路6条以上、有公交线路5-6条、有公交线路3-5条、有公交线路1-3条、无公交线