房地产开发企业会计核算

1、房地产企业货币资金会计核算1001库存现金一、本科目核算各公司的库存现金。二、为了加强对现金的治理，随时掌握现金收付的动态和库存余额，保证现金的安全，各公司必须设置“现金日记账”，按照现金发生的先后顺序逐笔序时登记。每日终了，应当计算当日的现金收入合计额、现金支出合计额和结余额，将结余额与实际库存额核对，做到账款相符。月份终了，“现金日记账”的余额必须与“库存现金”总账科目余额核对相符。有外币现金收支业务的单位，应当按照人民币现金、外币现金的币种设置现金账户进行明细核算。职员周转使用的备用金，在“其他应收款职员备用金”科目核算，不在本科目核算。各公司应严格按照国家有关现金治理的规定收支现金，超

2、过库存现金限额的部分应当限时交存银行，并严格按照本方法规定核算现金的各项收支业务。三、会计人员应每月至少一次对现金进行盘点，现金盘点表需要出纳、会计、财务经理共同签字确认并妥善存档。如有现金短缺或溢余，应通过“待处理财产损益待处理流淌资产损益”科目核算；属于现金短缺，应按实际短缺金额借记“待处理财产损益待处理流淌资产损益”，贷记“库存现金”；属于现金溢余，则应按实际溢余金额借记“库存现金”，贷记“待处理财产损益待处理流淌资产损益”。待查明缘故后分不以下情况处理：（1）如为现金短缺，属于应由责任人赔偿的部分，借记“其他应收款内部职员”或“库存现金”等科目，贷记“待处理财产损益待处理流淌资产损益”

3、；属于应由保险公司赔偿的部分，借记“其他应收款外部单位及个人（XX保险公司）”，贷记“待处理财产损益待处理流淌资产损益”；假如经领导批准作为费用处理，则借记：“治理费用财产损溢”贷记“待处理财产损益待处理流淌资产损益”。（2）如为现金溢余，属于应支付给有关人员或单位的，应借记“待处理财产损益待处理流淌资产损益”，贷记“其他应付款”，若无法查明缘故，经批准后，借记“待处理财产损益待处理流淌资产损益”，贷记“营业外收入其他收入”。（3）公司的现金损溢，应查明缘故，在会计期末结账前及时处理完毕，处理后不留余额。待处理、固定资产清理差不多上中间使用科目，季度末，不能留余额三、本科目期末借方余额，反映各

4、公司持有的库存现金。四、如出现外币币种业务，应及时报告集团公司财务部，由集团财务部指定具体明细科目编码。1001 现金1、收取客户的更名、换房费等（收现金部分）借：库存现金 贷：其他业务收入手续费收入凭证附件：集团收据（收款单位联）、财务内部收支日报表（此表由收银员做）等。2、代收客户阳台封闭费（收现金部分）借：库存现金 贷：其他应付款其他代收费凭证附件：收款收据（记账联）、财务内部收支日报表（代收费用）（此表由收银员做）等。3、职员因公借款或领用备用金借：其他应收款内部职员备用金（XX职员辅助核算） 其他应收款内部职员临时借款（XX职员辅助核算）贷：库存现金凭证附件：领（借）款审批单等。职员

5、离职或调职时，要全面清理借款或备用金、以及房款欠款4、退房款、诚意金、代收费等借：其他应付款代收代缴客户款 预收账款会员费 直接借记 贷：库存现金 预收账款房款 （按开发项目辅助核算，贷方红字）凭证附件：付款申请单、换（退）房审批表、售房款专用收据（客户联）、诚意金收据（客户联）、代收费专用收据（客户联）等。1002银行存款一、本科目核算各公司存放在银行的各种存款，包括人民币存款和各种外币存款，各公司如有存放在其他金融机构的存款，也在本科目核算。二、各公司应当严格按照国家有关支付结算方法，正确地进行银行存款收支业务的结算，并按照本制度规定核算银行存款的各项收支业务。各公司应按开户银行和其他金融

6、机构、银行账号分不设置“银行存款日记账”，由出纳人员依照银行结算业务发生的顺序序时逐笔登记，每日终了应结出余额。“银行存款日记账”应定期与“银行对账单”核对，至少每月核对一次。企业账面结余与银行对账单余额之间如有差额必须逐笔查明缘故，并按月编制“银行存款余额调节表”调节相符。如有不符，属于“银行对账单”差错的，应立即通知银行查明更正；属于企业记账差错的，应由企业作更正的会计凭证或补记入账。月份终了，“银行日记账”余额必须与“银行存款”总账科目余额核对相符。公司将具体的银行开户行名称及具体的银行账号一并作为辅助核算。公司“POS单存款”应在出纳收妥收银员上交的财务内部收支日报表和诚意金票据使用明

7、细表后及时登录入“银行日记账”，待日后各银行收妥资金，出具银行进账单时，将“POS单存款”转入各具体银行账号核算。各公司每年内至少应在半年末和年末，逐一清理“POS单存款”的刷卡记录以及期后入账的比对情况，关于POS刷卡期后不进行的，应专门清查并作好登记工作。POS单实时到账的，直接借记银行存款各银行。定期存款在“银行存款”中核算。如出现外币币种业务，应及时报告集团公司财务部，由集团财务部指定具体明细科目编码。三、本科目期末借方余额，反映各公司存在银行或其他金融机构的各种款项。科目级次科目编码科目名称一级科目1002银行存款二级科目1002.01工商银行1002.02招商银行1002.03建设

8、银行1002.04农业银行1002.05信用联社1002.17北京银行1002.18光大银行1002.19长沙岳麓农村合作银行1002.20江苏银行1002.21邮政储蓄银行1002.22东亚银行1002.23恒丰银行1002.24POS单存款1002 银行存款1、银行存款收入业务（1）现金存入银行借：银行存款 贷：库存现金凭证附件：银行盖章后退回的现金交款单回单等。（2）收客户定金或房款（客户直接存入银行、或通过银行转账部分）借：银行存款 贷：预收账款房款现金收款 凭证附件：银行盖章后返回的进账单、银行盖章后退回的现金交款单回单、售房款专用收据（记账联）、财务内部收支日报表（房款）（该表由明

9、源售楼治理系统生成）等。（3）收客户诚意金（或会员费）（客户直接存入银行、或通过银行转账部分）借：银行存款 贷：预收账款会员费凭证附件：银行盖章后返回的进账单、银行盖章后退回的现金交款单回单、诚意金收据（记账联）、诚意金票据使用明细表（房款）（该表由明源售楼治理系统生成）或财务内部收支日报表（诚意金）（该表由明源售楼治理系统生成）等。（4）代收客户的维修基金、契税等（客户直接存入银行、或通过银行转账部分）借：银行存款 贷：其他应付款代收代缴客户款凭证附件：银行盖章后返回的进账单、银行盖章后退回的现金交款单回单、集团代收费收据（收款单位联）、财务内部收支日报表（代收费用）（该表由明源售楼治理系统

10、生成）、成交客户供款情况表（该表由明源售楼治理系统生成）等。（5）收取客户的更名、换房费等（客户直接存入银行、或通过银行转账部分）借：银行存款 贷：其他业务收入手续费收入凭证附件：银行盖章后返回的进账单、银行盖章后退回的现金交款单回单、金科集团收据（收款单位联）、财务内部收支日报表，（此表由收银员做）等。（6）代收客户阳台封闭费（客户直接存入银行、或通过银行转账部分）借：银行存款 贷：其他应付款代收代缴客户款其他代收费凭证附件：银行盖章后返回的进账单、银行盖章后退回的现金交款单回单、收款收据（记账联）、财务内部收支日报表（代收费用）（此表由收银员做）等。（7）收施工单位投标保证金借：银行存款

11、贷：其他应付款外部单位及个人（按XX单位辅助核算，且会计凭证摘要写明“投标保证金”）凭证附件：银行盖章后返回的进账单、银行盖章后退回的现金交款单回单、收款收据（记账联）等。（8）集团公司内部各公司间的纯资金调拨借：银行存款 贷：其他应收款内部单位-集团内部往来 （按集团内部的具体单位辅助核算）凭证附件：银行盖章后返回的进账单、资金调拨单、付款指令等。假如是支付，则上述分录完全相反，不同意借贷方混用，便于流量统计（9）收到股东出资借：银行存款 贷：实收资本（或股本）XX股东凭证附件：银行盖章后返回的进账单、验资报告、收款收据（记账联）等。资料要收集齐备，不要依靠于人事部的档案归集（10）客户刷卡

12、，出纳收妥POS单借：银行存款POS单存款贷：各科目凭证附件：财务内部收支日报表（房款）、财务内部收支日报表（代收费用）、诚意金票据使用明细表、POS单留底联。假如POS单实时到账，直接借记具体银行存款。日后，POS单已入行，收妥银行的进账单时借：银行存款 具体到银行名称和账号贷：银行存款POS单存款凭证附件：银行盖章后返回的进账单等（11）收业主按揭货款上账借：银行存款 贷：预收账款房款按揭收款凭证附件：银行盖章后返回的进账单、房款收据等2、银行存款支出业务（1）从银行取现金借：库存现金 贷：银行存款凭证附件：现金支票存根，银行取款审批单等。（2）支付费用、工资等借：费用类科目 应付职工薪酬

13、工资薪酬贷：银行存款 其他应收款内部单位 其他应收款内部职员凭证附件：转账支票存根、银行进账单、非合同类费用报销单、工资表、差旅费报销单、公务应酬审批单等。（3）支付工程款项及其他合同款项借：应付账款工程-工程进度款（按对方单位辅助核算） 贷：银行存款应交税费代扣代缴工程税金（按对方单位辅助核算）凭证附件：转账支票存根、银行进账单（或银行电汇凭证）、合同付款审批单及网签审批单、工程施工进度审核确认报告、分部分项工程量清单及计价表、工程决算报告等。（4）退房款、诚意金、代收费等借：预收账款会员费 其他应付款代收代缴客户款贷：预收账款房款（按开发项目辅助核算，贷方红字）银行存款凭证附件：转账支票存

14、根、银行进账单（或银行电汇凭证）、付款申请单、换（退）房审批表、售房款专用收据（客户联）、诚意金收据（客户联）、代收费专用收据（客户联）等。（5）退客户投标保证金、借：其他应付款外部单位及个人（按对方单位辅助核算，会计凭证摘要注明“退投标保证金”）贷：银行存款凭证附件：转账支票存根、银行进账单（或银行电汇凭证）、领借款审批单、客户（或集团收款收据（客户联）收据等。（6）集团公司内部各公司间的纯资金调拨借：其他应收款内部单位-集团内部往来 （按集团内部的具体单位辅助核算） 贷：银行存款凭证附件：银行电汇凭证（或银行承兑汇票凭证）、转账支票存根、银行盖章后返回的进账单、资金调拨单、付款指令等。（7

15、）交税费及交代扣代交工程税金借：应交税费 应交税费代扣代缴工程税金 贷：银行存款凭证附件：费用报销凭证、领借款单、税收缴款书、代扣代缴工程建安税明细表等（8）划出办理产权证书需要交纳的税费借：其他应付款代收代缴客户款 销售费用房屋产权交易费 贷：银行存款凭证附件：转账支票存根、银行盖章后返回的进账单、非合同费用报销单、领借款单、缴款通知书、行政事业性收费收据、完税凭证等（9）向股东支付股利或利润借：应付股利XX股东 贷：银行存款 应交税金应交个人所得税公司股东为自然人的，公司应按照国家个人所得税法的相关规定计算并代扣代缴个人所得税。凭证附件：转账支票存根、银行盖章后返回的进账单、银行电汇凭证、

16、股东会利润分配决议、关于个人所得税的计算过程表等 凡是会计分录中有些数据是需要计算的，凭证附件必须有书面资料显示出计算过程，以备以后检查和核实，比如税金及附加，个人所得税、企业所得税、代扣代交工程税款。1012其他货币资金一、本科目核算存款地点和用途与库存现金和银行存款不同的那部分资金。包括各公司的银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款、按揭贷款保证金、“住房公积金中心”等其他货币资金。 二、本科目可按银行汇票或本票、信用证的收款单位，外埠存款的开户银行，分不“外埠存款”、“银行本票”、“银行汇票”、 “信用卡”、“信用证保证金”、“存出投资款”、“ 按

17、揭保证金”、“住房公积金中心”等进行明细核算。 EAS初始化的时候，住房公积金在按揭保证金科目下面，通过辅助核算的方式解决。怪！直接增加公积金中心科目，通过凭证调整的方式处理。三、本科目期末借方余额，反映各公司持有的其他货币资金。科目级次科目编码科目名称一级科目1012 其他货币资金二级科目1012.01外埠存款1012.02银行本票1012.03银行汇票1012.04信用卡1012.05信用证保证金1012.06存出投资款1012.07按揭保证金1012.08保函保证金1012.09承兑汇票保证金1012.10在途货币资金1012.11住房公积金中心房地产企业往来账户会计核算1111 应收票

18、据 一、本科目核算企业因销售商品、提供劳务等而收到的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。 二、本科目按银行承兑汇票、商业承兑汇票设置二级会计科目，并按外部单位、内部单位、关联单位进行三级明细科目，按出票往来单位进行辅助核算。不以背书的单位为辅助核算，谁开的？而不是谁背的？三、应收票据不计提坏账预备。逾期未收回的应收票据，应转入应收账款核算并按照顾收账款相应计提坏账预备。四、本科目期末借方余额，反映各公司持有的未到期商业汇票的票面金额。五、企业应当分不设置“应收票据备查簿银行承兑汇票”和“应收票据备查簿商业承兑汇票”，逐笔登记商业汇票的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、承兑

19、人、背书人的姓名或单位名称、到期日、背书转让日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金额、退票情况等资料。商业汇票到期结清票款或退票后，在备查簿中应予注销。其中，“应收票据备查簿商业承兑汇票”应能清晰统计反映截止资产负债表日未到期已背书或未到期已贴现的金额。上市公司披露需要，或有负债科目级次科目编码科目名称一级科目1111应收票据二级科目1111.01银行承兑汇票1111.02商业承兑汇票三级科目1111.01.01外部单位1111.01.02内部单位1111.01.03关联单位1111.02.01外部单位1111.02.02内部单位1111.02.03关联单位其中，“内部单位”是指本集团

20、上市公司范围内的各公司（亦包括各公司单独账务核算的内部分公司或分支机构），“关联单位”是指本集团上市公司的关联方各公司，“外部单位”是指除内部单位和关联单位外的其他各公司。下文中如无特不讲明的，定义同理。1111 应收票据1、因客户开具的商业汇票用以偿还其往常欠款，按商业汇票的票面金额借：应收票据 贷：应收账款凭证附件：承兑汇票票据复印件及收据记账联2、企业因销售商品、提供劳务而收到的客户开具或背书的商业汇票时，按票据面值借记本科目。其中，收到的客户背书转让来的商业汇票，应收票据会计科目核算的对方单位应挂汇票开具单位。借：应收票据 （按汇票开具单位挂账）贷：主营业务收入凭证附件：承兑汇票票据复

21、印件、销售发票、销售清单3、应收票据期末计价关于带息应收票据，期末按应收票据面值和确定的票面利率计提利息，并增加应收票据的账面余额。其账务处理为：借：应收票据贷： HYPERLINK /wiki/%E8%B4%A2%E5%8A%A1 o 财务 t _blank 财务费用利息收入凭证附件：承兑票据复印件、利息计算清单4、到期收回应收票据若为不带息商业汇票，到期收回时，按面值：借：银行存款贷：应收票据凭证附件：银行进账单若为带息商业汇票，到期收回时：借：银行存款 （到期值）贷：应收票据（票据账面余额）财务费用利息收入（尚未计提利息部分）凭证附件：银行进账单5、应收票据到期前贴现依照本集团资金需求，

22、收到的票据可向银行申请贴现，银行按一定的利率从票据面值中扣除贴现的利息，将扣息后的净额支付给本公司。借：银行存款财务费用利息支出贷：应收票据凭证附件：银行进账单6、应收票据到期收回款项时，应按票面金额予以 HYPERLINK /wiki/%E7%BB%93%E8%BD%AC o 结转 t _blank 结转；商业承兑汇票到期承兑人违约拒付或无力支付票款的，应于收到银行退回的商业承兑汇票、托付收款凭证、未付票款通知书或拒付款证明时，将其转作应收账款。1121 应收股利 一、本科目核算各公司应收取的现金股利和应收取其他子公司分配的利润。 二、本科目按被投资单位进行辅助核算。 三、本科目期末借方余额

23、，反映尚未收回的现金股利或利润。1121应收股利1、持有期间被投资单位宣告发放的现金股利，按应享有的份额借：应收股利贷：投资收益凭证附件：被投资单位宣告发放现金股利的决议或公告资料2、实际收到现金股利或利润借：银行存款贷：应收股利凭证附件：银行回单1122 应收利息 一、本科目核算企业对外拆借资金等应收取的利息。二、本科目可按外部单位、内部单位、关联单位进行明细核算，按借款人或被投资单位辅助核算。三、应收利息的要紧账务处理。（一）企业对外部单位拆借资金，应于资产负债表日(每个季度末)按借款合同的本金和合同利率计算确定的应收未收利息，借记本科目，贷记“财务费用利息收入”（以借方负数作账）科目。对

24、内部单位拆借资金应收未收利息的，借记“集团内部往来”，不在本科目中核算。（二）应收利息实际收到时，借记“银行存款”，贷记本科目。四、本科目期末借方余额，反映企业尚未收回的利息。1122应收利息借：银行存款贷：应收利息凭证附件：银行回单1131应收账款一、本科目核算应收客户房款欠款金额。二、本科目按应收款项类不设置明细科目，按客户进行辅助核算。三、本科目期末余额表示应向客户收取的款项。1131.01 房款：指依照商品房销售合同约定应收取未实际收取的房款。1131.02代垫客户按揭款：指客户不按时偿还银行按揭款，银行扣本公司款项，从而产生本公司对对客户的垫款债权。1131.03 租金：依照租赁合同

25、，应收未收客户的租金收入款项。1131.09结转房款收入：指结转收入时，产权金额（指经实测面积后，对原合同金额进行双方确认后的最后金额）与实收金额的差额。该差额暂未收取时挂本明细科目。1131 应收账款1、商品房达到收入确认条件时，经实测面积的合同金额与原实收金额存在差额的借：预收账款结转房款收入 应收账款结转房款收入（实测面积小于原交款面积，以借方负数核算，借方的负数表明应退金额） 贷：主营业务收入 2、原已确认销售收入，关于房款欠（退）款部分挂账应收账款的（1）原挂账应收账款为正数即补差应收业主款，现收回借：现金（银行存款） 贷：预收账款房款 （月中正常收款处理，金额包括了往常应收挂账的收

26、回部分）借：预收账款结转房款收入 贷：应收账款结转房款收入 （月末，清理每月收取房款中的往常应收挂账收回的金额，冲销）（2）原挂账应收账款为负数即补差应退给业主款，现退回借：现金（银行存款） （负数，含在其他正常房款中，不能单独区不） 贷：预收账款房款 （月中正常收款处理，金额包括了往常应收挂账的收回部分，负数，含在其他正常房款中，不能单独区不）借：预收账款结转房款收入 （借方负数）贷：应收账款结转房款收入 （月末，清理每月收取房款中的往常应收挂账收回的金额，冲销）（贷方负数）例如：原按销售合同已实际收款100万元，已计入预收账款的贷方发生额中。现实测下来应收款仅为90万，则： 借：银行存款

27、100万，贷：预收账款房款 100万；（原已收房款100万） 借：预收账款结转房款收入 100万，借：应收账款结转房款收入 -10万，贷：主营业务收入 90万；（结转收入时）借：银行存款或现金 -10万；（正常账务处理可不能出现借记现金的负数，本分录将含在其他正常的收款中，故以负数列示） 贷：预收账款房款 -10万（合并在月中正常的收取房款中，不能单独区不）借：预收账款结转房款收入 -10万，贷：应收账款结转房款收入 -10万（月末，清理当月收取房款中的往常应收挂账退回金额，冲销）。如此会计处理后，“预收账款房款”的贷方累计发生额为90万，“预收账款结转房款收入”的借方累计发生额为90万，完整

28、地真实地反映了收入情况和应纳税情况。注意：第3笔和第4笔分录是非同步进行的，第3笔是月度中间正常的收款处理（现在暂不清理挂账收回情况）；第4笔为月末清理当月收取或退回原应收账款挂账的金额和明细，进行的冲销处理。 凭证附件：应收账款收回统计表、进账单等。3、客户未按时还款，银行扣公司款项借：应收账款代垫客户按揭款贷：银行存款凭证附件：银行扣款单据客户还款，银行划款到公司账户借：银行存款 贷：应收账款代垫客户按揭款凭证附件：银行上账单据。1221 其他应收款 一、本科目核算企业除买入返售金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、长期应收款等以外的其他各种应收及暂付款项。挂账到底是

29、挂对方单位依旧挂职员个人？挂单位！缘故如下：1、账务处理尽量和法律意义保持一致；2、从会计报告披露角度看，是披露对方单位而不是职员个人，披露个人是误导信息；3、挂职员，是满足内部治理需要，而那个能够通过凭证摘要信息写明来达到；4、挂职员，容易和真实的职员借款或备用金混淆，不利于治理二、本科目按其他应收款的性质设置二级会计科目，其中备用金、职员差借费和其他备用金进行三级明细科目。三、企业应当每季度末其他应收款进行检查，可能其可能发生的坏账损失，并计提坏账预备。集团上市范围内的各内部单位间不计提坏账预备。四、本科目期末为借方余额，反映尚未收回的其他应收款项编码一级科目二级科目三级科目四级科目122

30、1其他应收款122101备用金12210101差借款1221010101X个人12210102其他备用金1221010201X个人122102保证金12210201保函保证金1221020101X单位12210202设备维修保证金1221020201X单位12210203履约保证金1221020301X单位12210204质量保证金1221020401X单位12210206投标保证金1221020601X单位12210299其他保证金1221029901X单位122103预付账款转入12210301X单位122104应收租金12210401Xx单位122105应收赔（罚）款12210501Xx

31、单位或个人122106应收垫付职工款12210601Xx个人122107应收补贴款12210701Xx单位122108押金12210801Xx单位或个人122109融出资金款12210901Xx单位122110项目合作款12211001Xx单位122111代垫暂付款12211101Xx单位或个人122199其他12219901Xx单位或个人1221其他应收款1、公司职员借款，财务部门开出现金支票 借：其他应收款备用金差借费内部职员贷：银行存款 凭证附件：借款单和支票存根2、职员报销购买办公用品等支出的一般发票费用，同时交回原借款部分未使用现金，冲其个人借款借：治理费用等科目 现金 贷：其他应收

32、款备用金差借费内部职员凭证附件：发票费用单据、收据记账联3、企业向外部单位交纳押金、保证金 借:其他应收款保证金XX保证金外部单位及个人贷：银行存款（现金） 凭证附件：收据联、进账单、协议（如已有）4、企业A代集团内部单位B支付资金，例如向当地土地整治中心土地交纳拍卖保证金，在划款时，A应作如下账务处理。 借：其他应收款保证金XX保证金（XX土地整治中心） 贷：银行存款 凭证附件：银行回单和土地中心开具的收据，关于交纳保证金的通知或类似书面资料（如有） 在土地拍卖成功后，保证金在账务处理上转为对集团内部单位B的 借：其他应收款内部单位其他（B单位） 贷：其他应收款保证金XX保证金（XX土地整治

33、中心） 凭证附件：土地款发票复印件及B公司往来通知单同时，集团内部单位B应及时进行如下账务处理： 借：存货拟开发土地 贷：其他应收款内部单位其他（A单位） 5、因内部单位B需向当地土地整治中心土地交纳土地拍卖保证金，从集团内部单位A暂借资金，A直接划款给内部单位B时，A应作如下账务处理 借：其他应收款内部单位-集团内部往来（B 单位） 贷：银行存款 凭证附件：银行回单、资金调拨单、付款指令等同时，集团内部单位B应及时进行如下账务处理： 借：银行存款 贷：其他应收款内部单位-集团内部往来（A单位） 依照集团资金部资金调拨及利息结算治理方法，各公司间不得直接相互调拨。但同区域公司内各项目公司间仍然

34、可能出现上述资金调拨的情况。6、经批准作为坏账的其他应收款，借记“坏账预备”科目，贷记“其他应收款”科目。已确认并转销的坏账损失应作备查登记，假如以后又收回，按实际收回的金额，借记“其他应收款”科目，贷记“坏账预备”科目；同时，借记“银行存款”科目，贷记“其他应收款”科目。1141 坏账预备 一、本科目核算各公司每季度核算和确认的外部应收款项的坏账预备。 二、本科目按应收款项的类不进行明细核算。三、本科目期末贷方余额，反映企业已计提但尚未转销的坏账预备。1141.01 应收账款坏账预备：指按外部应收账款科目可能发生的损失计提坏账预备或核销坏账。1141.02 其他应收款坏账预备：指按外部其他应

35、收账款科目可能发生的损失计提坏账预备或核销坏账。1141坏账预备1、季度末或需对外报送财务报表的月末，应收款项发生减值的，按应减记的金额借：资产减值损失贷：坏账预备应收账款坏账预备坏账预备-其他应收款坏账预备（本期末应计提的坏账预备大于账面坏账预备余额的，应按其差额计提；本期末应计提的坏账预备小于账面余额的差额做相反的会计分录）凭证附件：账龄分析及坏账预备计提表2、关于确实无法收回的应收款项，按治理权限报经批准后作为坏账，转销应收款项借：坏账预备应收账款坏账预备坏账预备其他应收款坏账预备贷：应收账款（其他应收款）凭证附件：财务部关于核销坏账的报告、批准坏账核销的内部决策文件3、已确认并转销的应

36、收款项以后又收回的，应按实际收回的金额借：应收账款（其他应收款）贷：坏账预备应收账款（其他应收款）坏账预备同时借：银行存款贷：应收账款（其他应收款）关于已确认并转销的应收款项以后又收回的，也能够按照实际收回的金额，借记“银行存款”科目，贷记本科目。1151 预付账款 一、本科目核算各公司按照合同规定预付的款项。包括同意工程施工中的预付工程款、在建工程预付的工程价款、租赁预付的、土地使用权证取得前的预付土地款项。二、本科目下设“工程”和“材料及设备”“土地”三个二级明细科目，二级明细科目应按工程项目、施工单位或供应商进行辅助核算。“预付账款工程”科目仅用于统计施工单位开具的各项目的工程发票金额。

37、工程发票是指各项目、各个单项工程的建安发票及商业发票（比如门窗工程货款部分）。预付工程款和预付材料设备款及其他预付款项，直接记入“应付账款”科目借方，不在本科目日常核算。相当于本科目的余额仅包括土地款。但从报表列示角度看并不一定，比如确实有乙方单位进场时，地产公司支付的预付款，虽在应付账款中核算，但报表列示时依旧要摆在预付账款中。三、财务办完合同结算后，累计收到的发票金额应等于合同结算价（含质保金）。四、本科目系因统计发票开具情况而使用，故除“土地”明细外的其余明细科目期末无余额。五、本科目余额不计提坏账预备，如确有已产生潜在坏账风险的，应将本科目转入其他应收款核算，再按照其他应收款计提坏账预

38、备。1151 预付账款1、施工单位开来项目的工程发票，按其开具的发票金额借：预付账款工程 贷：预付账款工程凭证附件：发票2、经集团公司审批，或者按集团公司授权，确需预付工程款或材料设备款借：应付账款工程工程借款（借方核算）借：应付账款材料及设备材料及设备借款（借方核算） 贷：银行存款工程（材料及设备）借招待以后转换为进度款时，借记应付账款进度款，贷记应付账款工程借款。凭证附件：银行回单、集团或其或授权人审批的书面资料二、负债类2111 应付票据 一、本科目核算企业在 HYPERLINK /view/68843.htm t _blank 商品购销活动和对工程价款进行结算因采纳 HYPERLINK

39、 /view/239080.htm t _blank 商业汇票结算方式而发生的，由出票人出票，托付付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据，它包括 HYPERLINK /view/239067.htm t _blank 商业承兑汇票和 HYPERLINK /view/64179.htm t _blank 银行承兑汇票。应付票据按是否带息分为带息应付票据和不带息应付票据两种。二、本科目按银行承兑和商业承兑进行明细核算，按债权（供应商）单位进行辅助核算。三、企业应设置应付票据备查簿，详细登记每一应付票据的种类、号数、签发日期、到期日、票面金额、合同交易号、收款人的姓名或单位名称

40、，以及付款日期和金额等资料。应付票据到期付清后，应当及时在备查簿中逐笔注销。四、本科目期末贷方余额，反映各公司尚未到期的商业汇票的票面金额。2111.01银行承兑汇票：指购买材料、商品和同意工程施工劳务等开出、承兑的银行承兑汇票。2111.02商业承兑汇票：指购买材料、商品和同意工程施工劳务等开出、承兑的商业承兑汇票。2111、应付票据一、开出应付票据时：借：应付账款预付账款 贷：应付票据借：其他货币资金 贷：银行存款凭证附件：银行承兑汇票所需附件、银行承兑协议二、收到银行支付到期商业汇票的付款通知时借：应付票据贷：其他货币资金银行存款（如不是100%保证金的）凭证附件：开票银行的付款通知、银

41、行账户的付款凭证2121 应付账款 一、本科目核算各公司因项目开发购买材料、同意工程施工和其他劳务等经营活动应支付的款项。二、本科目依照债务类不不同，分为“工程”、“材料及设备”、“广告费”、“暂估应付款”、“其他”分不核算，按债权人（供应商）进行辅助核算。三、一般而言，应付账款核算计入公司生产成本的费用支出，其他计入公司期间费用的费用支出宜在其他应付款中核算。除工程施工等计入开发成本的债务以及广告费的经营负债外，其余经营活动所产生的对外债务要紧应在其他应付款中核算，比如应付未付审计评估咨询等中介机构费用、应付未付的外部物业治理费。对外债务，不得以是否签订合同来作为是计入应付账款依旧计入其他应

42、付款的依据。四、甲乙双方及时共同确认月度产值统计表的，应及时确认开发成本，贷记本科目。不是收付实现制，而是权责发生制！这只是确认负债方面的会计处理，至于付款方面，还应履行正常的请款程序后方可付款！保证负债的完整性五、因故导致甲乙双方未能及时共同确认产值情况的，应依照工程部各季度末提供的工程进度审核确认书，按季暂估确认工程进度款，借记开发成本科目，贷记应付账款暂估应付款，凭证附件为工程进度审核确认书（复印件）。应付账款暂估应付款应于次季度初将暂估数冲回，且此类“应付账款暂估应付款”不得作为双方对账和结算的依据。指产值表双方签字盖章还没有完善时！六、本科目期末贷方余额，反映各公司尚未支付的应付账款

43、。具体会计处理参见上面的开发成本科目级次科目编码科目名称项目辅助核算一级科目2121应付账款二级科目2121.01工程供应商2121.02材料及设备款供应商2121.03广告费供应商2121.04暂估应付款供应商2121.05其他供应商三级科目2121.01.01工程进度款供应商2121.01.02工程质保金供应商2121.01.03工程借款供应商2121.01.04甲供材供应商2121.01.05工程结算款供应商2121.02.01材料及设备款供应商2121.02.02材料及设备质保金供应商2121.02.03材料及设备借款供应商2131 预收账款 一、本科目核算因房屋销售向客户收取的款项，

44、包括定金、房款、按揭款部分。二、本科目按收款性质设置明细科目，同时按开发项目进行辅助核算。三、本科目期末余额表示尚未结转至收入的预收房款余额。科目级次科目编码科目名称项目辅助核算一级科目2131预收账款二级科目2131.01房款开发项目2131.02配套费开发项目2131.03会员费开发项目2131.04房屋装修费开发项目2131.05旧账转入开发项目2131.99结转房款收入开发项目三级科目2131.01.01现金收款开发项目2131.01.02按揭收款开发项目2131.01.03抵债房款开发项目2131.01房款：指按房屋销售合同向客户收取的房屋价款金额，包括定金、房款、按揭款。本科目每月

45、发生额应与销售软件每月发生额一致，有结转收入的公司，期末应与销售统计表实收金额核对，每月余额应等于销售统计表中“总实收金额已结转收入部分合同金额+已结转收入部分应收金额”。2131.01.01现金收款：指向客户收取的除银行按揭款、工程抵款部分的房款金额。2131.01.02按揭房款：指收到银行发放的客户的按揭房款。2131.01.03抵债房款：指施工单位用工程进度款抵房款金额，在支付工程进度款时，出纳开具房款及代收费收据。注意视为工程款已付、售房款已收的法律手续的齐备2131.02配套费：指按房屋销售合同收取的配套费。2131.03会员费：指公司因销售房产而收取的（潜在）业主的会员加盟费。客户

46、姓名的明细账由业务系统进行明细核算，每月末将本明细分类账与业务系统核对一致。收取会员费时，在本科目的贷方核算，会员费转为房款时，在本科目的贷方以负数核算，退会员费时在本科目的借方核算。2131.04房屋装修费：指按照销售合同单独收取的房屋装修收入。如装修已含入房款一并签订合同，未能单独区分装修款的，不在本科目中核算，而应在2131.01房款中核算。本科目使用应报集团财务治理部同意后方可使用。2131.05旧账转入：指往常老项目未按房屋明细核算的房款金额。 2131.99结转房款收入：指房屋达到接房条件并符合公司收入确认原则的预收房款转主营业务收入金额，每月发生额应与销售统计表中当期确认收入房屋

47、的实收金额一致。本明细科目只有借方，没有贷方2181 其他应付款 一、本科目核算除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。 二、本科目可按其他应付款的款项性质进行明细科目核算。三、集团内部各公司间的资金划转和相互代垫款项，在“其他应收款”科目中核算，不在本会计科目核算。因销售商品房而收取的会员加盟费不在本科目核算，在预收账款中核算。要并在房款中一并纳税四、本科目期末贷方余额，反映企业应付未付的其他应付款项。科目级次科目编码科目名称一级科目2181其他应付款二级科目2181.01外部单位及个人2181.02代收代缴客户

48、款2181.03代扣职工住房公积金2181.04代扣社会保险2181.05工会经费2181.99其他三级科目2181.02.01契税2181.02.02大修基金2181.02.03保险费2181.02.04抵押登记费2181.02.05其他代收费 2181.02.99旧账转入2181.04.01职工养老保险费2181.04.02职工医疗保险费2181.04.03职工失业保险费2181.04.04职工生育保险费2181.04.05工伤保险2181.01科目按其他付款项的款项类不（如投标保证金、履约保证金、押金、借款、其他）进行辅助核算。2181.02代收代缴客户款科目核算因房屋销售替客户代收代缴

49、的相关税费，其中，2181.02.99旧账转入指往常老项目未按房屋明细核算的代收费金额，此明细科目仅供重庆地产使用，其他公司不得使用。2181、其他应付款1、收取、退回投标保证金收取甲公司投标保证金，银行存款收讫借：银行存款 贷：其他应付款外部单位及个人（甲公司） 凭证附件：银行回单及收据记账联退还甲公司投标保证金，银行存款转讫 借：其他应付款外部单位及个人（甲公司） 贷：银行存款 凭证附件：银行回单及收据联 2、代扣代缴工程税金，代扣代缴乙方工程建安营业税 借：应付账款工程工程进度款 贷：银行存款 应交税费-代扣代缴工程税金 凭证附件：工程款支付审批单（包含代扣税计算过程） 向税务缴纳代扣的

50、工程税金 借：应交税费-代扣代缴工程税金 贷：银行存款凭证附件：支票存根、税票复印件（需施工单位收税票的人签字，因领票时刻较晚，也可另设表格登记税票领取信息）3、代扣代缴客户款，包括大修基金、契税、保险费等 向客户收取大修基金 借：现金 贷：其他应付款-代收代缴客户款-大修基金等 凭证附件：收款收据记账联，明细通过明源治理 向房管局交纳大修基金 借：其他应付款-代收代缴客户款-大修基金等 贷：银行存款 凭证附件：支票存根，大修基金交纳的明细表 4、发放工资时，个人承担部分住房公积金的代扣代交依照公司人事行政部造工资表，应扣回职员个人承担部分公积金部分借：应付职工薪酬-工资薪酬 贷： 其他应付款

51、代扣职工住房公积金 人事行政部申请交纳职员住房公积金 借：其他应付款-代扣职工住房公积金 贷：银行存款 凭证附件：通过审批的工资表，支票存根5、发放工资时，个人承担部分社会保险费的代扣代交依照公司人事行政部造工资表，应扣回职员个人承担部分的社会保险费部分借：应付职工薪酬-工资薪酬 贷：其他应付款-代扣社会保险费-职工养老保险费 -代扣社会保险费-职工医疗保险费 -代扣社会保险费-职工失业保险费 -代扣社会保险费-职工生育保险费凭证附件：通过审批的工资表 人事行政部申请交纳职员社会保险费 借：其他应付款-代扣社会保险费-职工养老保险费 -代扣社会保险费-职工医疗保险费 -代扣社会保险费-职工失业

52、保险费 -代扣社会保险费-职工生育保险费 贷：银行存款 凭证附件：人事行政部缴费票据，支票存根6、各公司至少应每半年一次认真清查代扣代交职员社会保险费和住房公积金的情况，落实代扣数与实际交纳数间的差异情况。假如存在差异的，应以工作联系函（留痕）的方式向各人事行政部提出清理要求。其他应付款代扣社会保险费和代扣职工住房公积金科目出现负数余额时，应与人事行政部沟通，及时进行清理。房地产企业物资会计核算方法1201材料采购一、核算公司采纳实际成本（进价）进行材料、设备等物资的日常核算、货款已付尚未验收入库的各种物资（即在途物资）的采购成本二、本科目应按供应单位或物资品种等酌情进行辅助核算。三、本科目期

53、末借方余额，反映各公司尚未验收入库的各种在途物资的实际成本。1211原材料一、本科目核算公司购买提供给施工单位使用用于本公司地产开发项目的材料，即甲供材，如外墙砖及其他外墙块料面层、苗木。甲供材的具体内容将依照公司工程施工的具体情况相应改变。二、本科目按甲供材料的使用施工单位不同分不设置辅助核算，以便于归集和统计不同施工单位使用甲供材的材料内容及金额。三、依照专门的地点税收政策，要求对甲供材料入账不能用材料发票入账而必须对应开具建安发票入账的情况下，即甲供材差不多在法律形式上含在“工程施工”产值中的，各公司也需通过本科目过账，以备甲供材的统计查询和核对。四、本科目期末借方余额，反映各公司库存材

54、料的实际成本。1231低值易耗品一、本科目核算公司在生产、治理以及其他跟生产经营有关的活动中不可缺的价值在规定限额（100元单位价值2000）内的劳动工具、治理用具、仪器等。二、低值易耗品按一次摊销法进行摊销。三、本科目为借方余额，反映公司低值易耗品的账面余值。1291 待摊费用一、本科目核算公司差不多发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以内（含1年）的各项费用，比如房租费、保险费、报刊订阅费。二、本科目按费用类不、部门进行明细核算。三、本科目期末借方余额，反映公司已发生尚未摊销完毕的待摊费用。本科目余额在编制财务报表时，应在“其他流淌资产”中列示。科目级次科目编码科目名称一级科目

55、1291待摊费用二级科目1291.01房租1291.02装修1291.03保险费1291.04报刊杂志1291.05汽车费1291.99其他一、甲供材的核算甲供材区分两种方式，分不适用不同的会计处理：第一种方式（主选）为本公司向供货商采购材料并与其结算，乙方（施工方）作为法定甲供材的交税义务人自行申报纳税，但乙方向本公司开具的建安发票须包括甲供材税金部分的结算金额。这种会计处理的依据是，建设方认为其所购物资给施工方确实是用于本单位的工程，因此在发出材料时直接计入在建工程是符合规定的。第二种方式（备选）为依照专门的地点税收政策，要求对甲供材料入账不能用材料发票入账而必须对应开具建安发票入账的情况

56、下，本公司向供货商采购材料并与其结算，乙方（施工方）作为法定甲供材的交税义务人自行申报纳税，且乙方向本公司开具的建安发票须包括甲供材税金部分以及甲供材价值。这种会计处理的依据是，依照国家关于工程造价的相关规定，在工程中，不管材料由谁提供，工程总造价中都要包括全部的材料价款，在总造价确认的情况下，建设方将材料给施工方时也应作为付款处理，只只是付的是实物。 （一）第一种方式1、为工程施工购入建筑材料等甲供材时，必须通过“应付账款-工程甲供材”过账核算 借：原材料（辅助核算：施工单位） 贷：应付账款工程甲供材（辅助核算：XX供应商）借：开发成本建安工程总成本/基础设施工程费/公共配套设施工程 贷：原

57、材料（辅助核算：施工单位）凭证附件：甲供材采购合同及合同审批流程、入库验收单、出库单2、支付甲供材采购款时借：应付账款-工程甲供材（辅助核算：XX供应商） 贷：银行存款等凭证附件：经签字审批的付款申请单（明源领借款单）、支票存根、材料发票（原件）3、甲供材税金由乙方向本公司开具建筑安装发票，其账务处理同正常的应付工程进度款。此处略。（二）第二种方式1、为工程施工购入建筑材料等甲供材时，为归集和统计甲供材的使用情况，在“原材料”过账核算（由于税务规定不能以材料发票入成本，因此在账务处理不幸免由原材料计入开发成本的分录出现，与税务的要求尽量保持一致） 借：原材料（辅助核算：施工单位） 贷：原材料（

58、辅助核算：施工单位）凭证附件：甲供材采购合同及合同审批流程、入库验收单、出库单2、支付甲供材采购款时，以下两笔分录必须同时进行借：应付账款-工程甲供材（辅助核算：施工单位） 贷：银行存款等 经济含义：代施工单位向材料供应商付款，因此挂账是对施工单位借：应付账款材料及设备（辅助核算：供货商） 贷：应付账款材料及设备（辅助核算：供货商）会计过账含义：对材料供应商的付款情况，过账统计反映一下凭证附件：经签字审批的付款申请单（明源领借款单）、支票存根、材料发票复印件 甲供材价值本身，需由乙方向本公司开具对应金额的建筑安装发票借：开发成本建安工程总成本/基础设施工程费/公共配套设施工程 贷：应付账款-工

59、程甲供材（辅助核算：施工单位）凭证附件：建筑安装发票、载明了甲供材使用金额的工程产值进度报告。注1：本公司应收集齐备当月的甲供材材料发票，将其原件交存乙方，在交接中，应完善相关签收手续，以示乙方确认收到上述材料发票，明确责任。注2：“应付账款-工程甲供材（辅助核算：施工单位）”为专门目的而使用，公司应每月核查该明细科目的借方余额，借方余额即为乙方还没有按照合同规定向本公司开具甲供材价值对应的建筑安装发票。乙方不按照合同规定开具发票的，各公司应暂停支付工程进度款。4、甲供材税金由乙方向本公司开具建筑安装发票，其账务处理同正常的应付工程进度款。此处略。房地产企业物资会计核算方法1201材料采购一、

60、核算公司采纳实际成本（进价）进行材料、设备等物资的日常核算、货款已付尚未验收入库的各种物资（即在途物资）的采购成本二、本科目应按供应单位或物资品种等酌情进行辅助核算。三、本科目期末借方余额，反映各公司尚未验收入库的各种在途物资的实际成本。1211原材料一、本科目核算公司购买提供给施工单位使用用于本公司地产开发项目的材料，即甲供材，如外墙砖及其他外墙块料面层、苗木。甲供材的具体内容将依照公司工程施工的具体情况相应改变。二、本科目按甲供材料的使用施工单位不同分不设置辅助核算，以便于归集和统计不同施工单位使用甲供材的材料内容及金额。三、依照专门的地点税收政策，要求对甲供材料入账不能用材料发票入账而必