从马克思主义看中国房地产

1、从马克思主义看当今中国房地产【摘要】2010年，我国在全球金融危机背景下，经济增长依然保持着迅猛发展的势头。这其中固定资产的投资功不可没。固定资产投资中房地产投资是重中之中。本文通过马克思主义视角分析当前房价只涨不跌的怪现象，希望为当前房地产行业持续健康发展起到积极的意义和指导。 【关键词】马克思主义；房地产行业；价格 ;影响；对策【引言】据最新一期国家发改委报告显示：2010年12月，全国城镇固定资产投资完成13014.03亿元，比上年同期增长26.6%。庞大的固定资产投资促进了我国经济发展，在抵御金融风暴的过程中起了积极的作用。然而，我们需要看到，金融危机过去了，在新时期，房价及其他各种物

2、价都陷入一轮升价狂潮，“CPI飞”成为时代名言。过快发展必须导致一系列与我国当前初级阶段国情不匹配的怪象，比如房价。房奴、蜗居等新鲜词都是房价过高与人民生活水平不相协调的真实写照。只有站在马克思主义视角深入了解造成房价过高怪象的原因，才能有助于政府及相关部门加深对房地产经济发展认识，更有利于以马克思主义理论解决当前房价。1.房价上涨的原因 1.1劳动二重性理论所谓劳动二重性理论，是指生产商品的具体劳动和抽象劳动这二重属性。具体劳动是指生产目的、劳动对象、所用工具、操作方法、生产结果都各不相同的劳动。具体劳动生产了商品的使用价值。抽象劳动是指无差别的一般人类劳动。抽象劳动生产商品的价值。具体劳动

3、和抽象劳动是同一劳动过程形成的相互联系又对立的两个方面。当前我国建筑工人逐渐从农一代向农二代过渡，“农二代”是八十年代后期出生的户口在农村的一代人，他们与父辈不同，虽同样作为农民，却没有了土地。一部分是因为进城，另一部分是因为土地流转，随着农村土地实现规模流转以来，他们这一特殊的群体便不断壮大。据网上调查，农二代很多不希望从事农一代建筑工人的职业，但对于当前国内房地产建设中，基本还是简单劳动，当然有设计、测算等复杂劳动，但毕竟份额很少。所以人少价自然高，这也在一定程度上加大房价只涨不跌的可能。1.2供求理论 供不应求，供大于求等都是对马克思主义供求理论的很好表达，当前我国房价之所以只涨不跌，很

4、大程度上就是房子需求在上涨。这其中包括两方面的因素：一是我国需求层次的提高。二是我国高储蓄率以及金融信贷市场的发展，中国自古就有“一人有难，众人相帮”等的传统中国文化，加上现在一套房子几代人合力买的现象已经很普遍，所以为很多不具备买房资格的居民提供了方便，所以购房的需求非常旺盛；三种是随着经济全球化，国外资本进入我国市场，有些外商有购买房产的需求；四种就是当下的结婚的房奴。除了上述四种，还有一种消费人群也在慢慢显现，就是“羊群心理”作祟的一类人。当初房价还没像现在暴涨时，这种情况只发生在极少数富人身上，他们花掉手中的钱购置基于自我享乐的理想住宅。而随着经济不断发展，人民生活水平的日益提高，更多

5、的人把消费重心转移到住房上，这就激发了人们的“羊群心理”。这种盲目跟从，骤然造成需求的急速增加，增加自然而然导致房价飙升。1.3剩余价值理论马克思说：剩余价值是雇佣工人创造的被资本家无偿占有的超过劳动力价值的价值。当前我国已经是市场经济时代，房产企业要实现资本最大化，就必须最大限度榨取剩取价值。土地尽管没有价值，但有价格。生产商品房的价值，除了其他生产要素转移的价值，还包括剩余价值，转移的价值包括能源、生产资料等。由于房产业是一个高消耗、高资本集中的产业，因此它对原材料的需求是非常旺盛。不论从房地产开发企业还是建筑原料提供企业，这些企业很多都是私企，有些已经上市，其最终目的就是获取剩余价值最大

6、化，马克思理论中曾说：“资本的全部利润都用扣除正常工资的方法榨取出来，而全部剩余价值则可以白送给买主。”这在无形中提高了住房价格。1.4物质意识作用物质决定意识，意识反作用于物质：房价上涨是因为买方（炒作团队也属于买方）需求大于卖方（惜售也要归结到卖方小的方面）需求，这是市场经济规律，是物质。卖方提高销售价格，这是意识。1.5联系的观点物价上涨带动原材料上涨，原材料上涨又拉动房价上涨。这一联系是客观的，在经济社会是普遍存在的，反映了一种因果联系。1.6矛盾的观点：1.6.1矛盾无处不在，开发商利益与民众渴求房价下降的矛盾；地方政府税收需求、官本位需求与市场经济规律的矛盾；地方政府利益与民众利益

7、的矛盾；另外，这必然会造成民众与政府的对立矛盾。1.6.2矛盾的不平衡性，告诉我们必须抓主要矛盾，抓矛盾的主要方面，坚持两点论与重点论的统一。既要知道有矛有盾，又必须认识到哪方更重。是应该以地方政府收入为重，还是该以民众需求为重；是该以财税收入为重，还是该以民众生活质量为重。2.房价上涨的不良影响2.1人民生活质量下降高房价明显抑制了消费，导致居民消费支出减少。首先，高房价不仅掏空了家里两代人的积蓄，还使得还贷成为生活最大支出。生活在这样的压力下，贷款买房者不敢换工作，不敢旅游，明显拉低了整体生活质量。有人会提出，买房也是拉动消费。这一点不假，但是必须全面评估，买房是一个财富再分配的过程，方向

8、是低收入者到高收入者。由于高收入者消费倾向低于低收入者，购买住房已经远远超出了中低收人家庭的经济承受能力。很多家庭为了积累起买房子的首付资金，不得不缩减其他必要生活资料消费支出或依靠银行贷款，使许多家庭背上了沉重的债务包袱，成为抑制家庭当期消费和长期消费增长的重要因素。事实上高房价对当期和长期消费的影响已在物价指数上得到充分印证，这一再分配明显拉低了整体消费倾向，再加上消费乘数效应的放大，对当前的扩大内需工作形成很大阻力。同时，未买房者不得不存下大量的钱，制约着当前生活水平和社会消费的提高。高房价同时压制了居民对实体经济的投资。2.2社会经济结构畸形。高房价及房地产热直接架空了实体经济。加剧产

9、业结构的不平衡。高房价与高利润使社会经济要素配置错位，致使房地产业投资居高不下，并导致了上下游产业的畸形发展。在现在经济没有恢复的情况下，这一轮行情将实体经济复苏所需要的宝贵贷款和流动资金吸引到房市。现在手里有钱的人几乎都有数套房，这是一个不良的社会整体导向。我国目前还有超过4000万贫困人口，上千万人失业，地区发展不平衡，甚至有不断拉大的趋势。我们只有不断寻找新的经济增长点，不断投资，才能拉动整体经济健康发展，才能控制贫富分化，让全国每一个人过上较为富足的生活，最终实现邓小平提出的“最终实现共同富裕”的目标。而最近的房地产投机热将投资实体经济的精力、财富不断吸引到越来越过热的资本市场。2.3

10、抑制城市就业的增长高房价大大抬高了城市创业，特别是第三次产业的创业门槛，使企业不得不加大对经营性房屋的投入，在资本总量一定的前提下，用于购买劳务的可变资本只能随之减少，由此造成的后果是：或者降低从业者的工薪收入，或者减少从业者人数，或两者兼而有之，无论出现哪种情况，对稳定乃至扩大就业都是不利的；另外，在高房价的压力下，企业为留住人才稳定员工，往往不得不随之提高员工工资，结果高房价与高工资比翼双飞，企业获利明显变薄，给企业扩大的；同时，高房价使劳动力流动异地就业难度加大。长此以往，我国的城市化进程将严重受阻，农村富余劳力向城市、特别是大城市的转移将大受影响；最后，房价持续上涨也将对失业率产生影响

11、。度高房价与支付能力的不平衡，影响城市居民的消费能力从而直接影响到城市就业岗，这使我们确信高房价与失业上升的正相关。2.4贫富差距进一步拉大。一方面，在房价过快增长的情况下，低收入阶层不仅没有能力购买可以增值的房产，反而会因为房价上涨过快而更加贫困；对于那些倾其所有购买一套住宅的城市普通居民而言，即使在退休之年还清贷款，并拥有了自己的产权住宅，但由于其自用居住房产不可能进行实际交易，因此房产价格上升只增加家庭的账面财富，并不增加可使用财富。而那些具有房产投资甚至是投机能力的人，只要房价上涨幅度大于利息，就可以通过对房产的投资和投机而获得房产价格上涨的溢价，获得比普通人更多的流动性财富收入，从而

12、导致财富向购房者尤其是投机性购房者方面转移，同时也扩大了房地产开发商收益优势；另一方面，如果房价增长过快后大落，或者发生逆转，损失必然首先落到主要依靠贷款购房尤其是投资性购房者身上；另外，对于房价较高、持续上涨且中心城区土地有限的大城市而言，还会出现“富人进城、穷人下乡”的逆向流动潮，这不仅会产生居住的“阶层同质化”，同时还将导致多数普通大众对城市文化、环境等公共基础设施享用机会的实际下降，从而加剧“精神贫困”、“文化鸿沟”。高房价导致的贫富差距现象极有可能固化低收入阶层现有的生存状态，并削弱低收入家庭向上流动的能力。3.遏制房价过快增长的对策 泡沫破裂是痛苦的，看看90年代初日本的情况就不难

13、看到以后的后果：普通人倾其所有购买一套房屋，不久后价格下降40%-50%，持有财富远低于未偿还贷款额，辛苦积攒起来财富被炒房者剥削干净，沦为完全负资产。在市场上寻求保值增值的资金也都缩水，几万亿的财富再一夜间蒸发。发放大量住房贷款的银行也成为重灾区，很多开发商将在泡沫破裂时破产，很多沦为负资产的人宁愿放弃自己的房屋，大量贷款无法收回，银行坏账会成倍增加。国家不得不再一次动用政府资金援助困难的几大商业银行。一旦泡沫破裂，恢复的过程是漫长而痛苦的。如果真的让泡沫破裂，房地产将完全失去对经济的拉动作用，成为一个沉重的包袱。针对以上的一些问题，国务院发出通知，要求坚决遏制部分城市房价过快上涨。目前，各

14、地正在积极贯彻落实。为了克服高房价对社会经济影响得出的对策分析主要有以下几个。3.1规范住房金融业务。首先，商业银行应提高对房地产开发商的自有资金和资质要求。商业银行对开发商贷款时应加强对房地产开发企业的审查，企业自有资金应不低于开发项目总投资的，对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款，不能盲目地注入贷款。其次，适当调整个人住房信贷政策。提高贷款门槛和首付比例，严禁“零首付”个人住房贷款，贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过，对购买第二套以上住房的，将第二套住房的贷款利率由较低的住房贷款利率改为相对较高的商贷利率，或者不给购房者购买第二套或更

15、多房产的贷款发放。再次，强化对土地储备贷款的管理，防止出现地价泡沫。最后，适应商业银行迫切需要提高房地产抵押贷款流动性的要求，推进诸如住房抵押贷款支持证券（）等房地产金融产品的创新。32进一步发挥政府的作用，建立住房有效保障体系。政府应继续加大经济适用房建设的开发力度，把经济适用房的建设作为调控房地产市场价格和解决改善低收入居民住房问题的政策措施；住房建设应面向大量的中低收入家庭，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，使更多老百姓买得起房子、愿意买房子；政府应建立城市住房保障制度，启动廉租住房工作，对无力买房且经济条件较差、希望租住低租金住房的家庭，完善、落实面向低收入家庭的住房

16、租赁新机制，保障贫困家庭的居住权；同时政府根据实际情况给予特困家庭一定的补贴和贷款支持，保障低收入家庭的住房需求；规范发展房屋租赁市场，鼓励开发建设租赁型普通商品住宅，引导中低收入家庭通过租赁方式解决住房问题，改变“居者有其屋”的传统观念。3.3调整和改善商品房结构。政府部门应加强房地产开发审批管理，与不同收入群体相适应的高档商品房、普通商品房、经济适用房以及廉租房的建设应有一个合适的比例，尤其应鼓励经济适用房、廉租房的建设，无论从眼前看还是从长远看，住房需求的主体都是普通中低收入居民家庭，住宅供给也必须以大众化需求为主体，否则，住宅与房地产的发展就会成“无源之水，无本之木”；高档商品房和别墅

17、的需求量十分有限，可通过提高高档商品房的有关税率来抑制其扩建；对中低档商品房在税收上实行优惠政策来刺激其供给增加。3.4加强对普通商品住宅销售中价格行为的规范与管理。针对商品房销售中出现的不明码标价、价外乱收费、重复收费牟取暴利等行为，从保护消费者利益，维护房地产市场的健康与稳定出发，制定相应的政策规定，实行价费合一的成本计算办法，规范经营服务性收费，加大明码标价的管理力度，强化销售合同对开发商的约束；建立有效的信息发布机制，对外公布住房供应信息，严厉打击发布虚假信息、欺骗和误导消费者、恶意哄抬房价行为。3.5积极引导消费，提倡住房梯级改善。居民购房时应根据自己的收入水平量力而行、逐步过度，梯级改善住房条件。即对那些暂时无力买房的可以先租赁住房，待条件逐步成熟时再买房，先买二手房，再买新建商品房，先买小户型房，再逐步扩大住房面积，住房面积要适中，不宜追求过度消费，提倡适度住房消费。3.6加快完善社会保障体系，调整收入分配政策。增强低收入家庭的消费支付能力，提高实际购买力，降低房价收入比，从而形成可持续