宁波世贸广场住宅定价建议报告

1、世贸广场住宅定价建议报告.前言 本报告着眼2021年房地产市场宏观走势，结合宁波大市商品住房价钱格局与区域市场竞争工程走势，旨在对本案第一批房源的预售价钱进展相关建议，以供贵方参考。.宏观环境. 近期政策解读. 宏观经济解读.2021年宁波拆迁量. 宁波房产新政.节后市场出现回暖迹象，成交量增长迅速；1、2月份作为市场淡季受政策影响开场显现，再加上春节长假影响，市场张望气氛严重成交量出现短暂低迷；节后第一周，市场回暖明显成交量出现大幅增长，逐渐恢复正常程度； 一手房市场.拆迁预期使成交量继续放大，市场回暖趋势明显1、2月份作为市场淡季，受政策、春节长假影响，市场成交量出现短暂低迷；节后市场逐周

2、回暖，成交量呈现大幅上扬趋势； 二手房市场. 2021年底宁波市四区在售住宅工程剩余存量约33.6万平方米，2021年此列住宅工程的后续推盘体量约有267.5万平方米；2021年宁波市四区合计供应量将到达301.5万平方米。 后市供应量. 从历年供应量来看，301.5万方的估计市场供应量较以往有所减少，实践供应量更能够由于市场短期的不确定性，而低于这个数字；由于价钱高筑，未来住宅市场以高端工程为主，供需不平衡景象将更为明显。 住宅市场分析.2021年估计新开楼盘区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述预计均价（元/平方米）海曙区青林湾 4期、5期2010年19.5多层、高层住宅产品22000

3、-25000海曙区新海景花园2010年7.5高层/别墅25000-28000海曙区永和居易2010年初20.4高层住宅18000-22000海曙区水岸心境三期(暂定)2010年22.7多层、别墅、高层产品25000-30000区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述预计均价（元/平方米）江北区维拉小镇2010年4月13.7别墅30000-50000江北区雅戈尔长岛花园 2010年初23.8高层住宅、别墅25000-50000江北区盛世嘉苑二期2010年6月4.6高层住宅16000江北区塘家湾悦府2010年9.7别墅15000区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述预计均价（元/平方米）江东

4、区荣安公馆2010年3.4住宅22000-25000.区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述预计均价（元/平方米）高新区奥丽赛凤凰水岸2010年3-4月5.4高层住宅、公寓18000高新区翡翠湾2010年4月11.7高层住宅、别墅17000-19000高新区ART蓝庭（暂定）2010年7.6高层住宅、洋房23000-25000区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述预计均价（元/平方米）东钱湖区柏悦国际2010年28别墅30000-40000东钱湖区湖立方2010年2.1住宅、公寓13000-14000东钱湖区卡纳湖谷2010年4别墅28000-40000区县项目名开盘时间体量（万方）产

5、品类型描述预计均价（元/平方米）鄞州中心区中海雍城世家2010年初5.6高层住宅17000-19000鄞州中心区中河名庭2010年3-4月1.7高层住宅15000鄞州中心区万科金色水岸2010年3-4月4高层住宅17000-19000鄞州中心区永佳苑2010年底1.2高层住宅15000-16000鄞州中心区国骅东方湾邸 2010年2.4多层洋房17000-19000.鄞州中心区星河城2010年1.7高层住宅16000-17000鄞州中心区香榭丽洲2010年17高层住宅、别墅16000鄞州中心区雅戈尔联心地块住宅11.8高层/别墅高层25000-28000、别墅35000-40000鄞州中心区盛

6、世天城住宅5高层16000-17000鄞州中心区荣安府2010年4月20.7高层住宅16000-18000鄞州区城西格兰春晨二期2010年10高层住宅15000鄞州中心区金沃城南华府2010年2.7高层住宅14000-15000区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述预计均价（元/平方米）镇海区风景九园三期2010年3月底10高层住宅、多层住宅高层9000-10000多层11000镇海区世贸广场2010年4月16高层住宅、单身公寓8700-9300镇海区海尚国际2010年下半年20高层住宅、单身公寓9000-10000.09年，住宅高价地比例上升，高端市场压力宏大楼面价在5000元/平米以上

7、的土地，就到达了134万平方米. 普通高端住宅比例占总量的20-30%左右，而根据09年土地成交的情况来看，此比例已到达50%以上。 在地价迅速攀升的市场背景下，高端住宅比例大幅上升。.宏观政策旨在促进市场稳定开展，控制部分城市房价虚高势头；外贸经济继续回暖，整体经济情势看好；市区大量拆迁，带来新的市场需求；应对新的预售政策，营销战略需快速调整；未来供应量以高端工程为主，供需不平衡宏观环境总结：. 估计2021年下半年，在政策走向与市场供应的双重压力影响下，宁波高端住宅市场竞争猛烈，而中低端工程市场空缺较大，对于市场我们应坚持谨慎乐观的态度。.微观市场.镇海板块海曙区均价15000-20000

8、江东区均价18570江北老城均价22200江北新区均价9500-15000高新区均价18000-25000鄞州区均价18349东钱湖区均价20200联丰板块14000-18000泛城西板块10000-13000镇海板块均价7500-12000市场价钱格局镇海片区是宁波各板块中最典型的一个“价钱低谷区，但受地域要素影响，其市场成交以本地客源为主。.自09年1月份到2021年的2月份，镇海市场出现了“M型销售走势。由于近期市场不稳定，在价钱不断上升的同时，区域销售数据在10月份到达峰值后迅速回落，后市不容乐观。 镇海区住宅市场住宅价钱回落明显.从镇海区09年成交的土地楼面价来看，未来1-2年区域销

9、售工程的起价在9000元/平米以上，高端工程频出，使区域价钱跃上新价值平台，随之也带来了宏大的竞争压力。 镇海区土地市场土地价钱跃上新平台. 2021年 镇海区开盘工程明细 从09年开盘工程的均价看，区域价钱维持在8000元/平米左右；而近三个月内，由于宁波城区高涨的市场行情，高价地成交频出；区域价钱已在9000-11000元/平米的区间，但销售放缓迹象明显。.2021年1-2月 镇海区商品住房成交明细 从成交价钱格局上看，海尚广场由于销售曾经进入末期房源缺乏，成交均价在10355元/平方米，而百隆小骆花园仅售不到9000元/平米；临近本案的保亿风景九园成交均价为11007元/平米左右，但近期

10、成交均包含了装修1500元/平米的规范，因此，实践均价在9000元/平米左右。 镇海年初成交情况思索工程的地段、配套及装修的要素，实践价钱应较为保守。. 销售价钱较为平稳，销售量自11月初后下降明显，北岸公馆开盘后成交量短暂出现上升，后期下降明显；风景九园近期成交走势 竞争楼盘成交情况. 销售价钱呈平滑曲线下探，但幅度很小，销售量自11月初后逐渐下降。海尚广场近期成交走势 竞争楼盘成交情况. 12月27日北岸公馆 1号楼开盘出卖作为保亿风景九园二期最后一批150套精装修房源。 开盘房源：150套 户型面积： 69-120平方米主力户型68.64、95.34、120.29 价钱情况：11000元

11、/平方米其中装修1500元/平米 实践白胚价钱：9500元/平米 销售情况：截止3月7日，已备案销售95套，备案销售率63%。1号楼后期销售速率较为缓慢 竞争楼盘动态保亿.风景九园二期.将于3月底推出三期首批房源，17-22#合计900多套房源；开盘房源：900多套户型面积： 84-平方米主力户型84、87、90、 价钱情况：高层均价9000-10000元/平米、多层均价11000元/平米近期动态：3月10日起，3期“两万变四万认筹活动开场。最新市场动态风景九园三期首批房源目前正在蓄客阶段 竞争楼盘动态 保亿.风景九园三期.1月31日首推5幢高层精装房源，合计447套，面积为89、158平方米

12、；均价：15000元/平方米包括装修1500元/平米小面积89m：均价13000-14000元/平米大面积158m:均价 15000-17000元/平米销售信息：开盘后2周，实践去化率缺乏20%；低楼层的90平方米户型；由于总价低，去化速度较快。最新市场动态目前销售速率较为缓慢 竞争楼盘动态 合生国际城 -高层住宅. 08-09年住宅性质土地成交未开发体量约有71万方，其中工程所在板块潜在供应量约11.3万方，加之已探明住宅体量，未来二年内供应量约31万方，市场竞争压力较大。最新市场动态未来市场潜在供应量大未来估计供应量.宏观环境有短期变化的能够性节后市场出现回暖迹象，成交量恢复到正常程度消费

13、者在房价高筑后，张望心情浓重未来市场供应量逐渐加大，后市不容乐观微观市场总结：基于以上市场情况，建议本案第一批房源以平稳的价钱战略进入市场，以求快速去化。.产品定价战略. 由于保亿.风景九园为本案直接竞争工程，另一方面，其前期又推出北岸公馆高层工程，其产品定价战略具有参考意义。.保亿.风景九园1号楼 D户型建筑面积：120平米户型：三房二厅二卫均价：11500元/平米装修：1500元/平米实践白胚价：10000元/平米位置：边套北岸公馆定价战略分析.边套大户型-实践去化情况南边套01户型去化速度最快，已备案销售18套，已根本售完。北边套去化速度最慢，仅备案销售5套708室，北朝向抗性还是较大。

14、销售差距较大.保亿.风景九园 F户型建筑面积：95平米户型：二房二厅一卫均价：11000元/平米装修：1500元/平米实践白胚价：9500元/平米位置：中边套北岸公馆定价战略分析.中边套户型-实践去化情况中间边套04、05户型去化速度普通，共备案销售26套, 04室备案13套、05室备案13套，差距不大。.保亿.风景九园 E户型建筑面积：69平米户型：二房一厅一卫均价：10858元/平米装修：1500元/平米实践白胚价：9358元/平米位置：中间套北岸公馆定价战略分析.北边中间套02.03去化速度普通，已备案销售25套。中间套户型-实践去化情况南边中间套06.07室去化速度普通，已备案销售24

15、套。销售差距小.风景九园三期价钱预期三期多层房源均价11000元/平方米三期高层房源均价9000-10000元/平方米.全明设计，主卧朝南；双阳台设计，客厅附送飘窗；E：2房2厅1卫 87M2空间方正紧凑，通透性差；主卧带景观阳台，客厅带飘窗；餐厅独立；F：2房2厅1卫 84M2主卧朝南，配以景观阳台；全明设计，厨房临近入户门；餐厅规划影响交通动线；G：2房2厅1卫 84M2.南北通透，全明设计；客厅配景观阳台；多处飘窗设计添加附加值；J1：3房2厅2卫 M2全明设计，通透性好；两间朝南，客厅配景观阳台，多处采用飘窗设计；J2：3房2厅2卫 M2.本案产品分析.主力户型1号楼空间方正紧凑，分区

16、合理；南北通风，0.9米进深飘窗、9平方米大阳台，附加值较高；户型方正南北通透，短进深，三房朝南；3.5米大开间主卧室；南北通透，短进深；主卧、次卧转角阳台，附加值高，挑空楼板可添加运用面积1a：3房2厅2卫 134M21b：2房2厅1卫 89M21d：2房2厅1卫 89M2.主力户型2号楼2a：3房2厅2卫 M22b：2房2厅1卫 84M2全明设计，户型南北通透；1.2米进深阳台，9平方米大阳台附加值高；户型方正，短进深，三间朝南，独立贮藏室，朝南大阳台，采光条件优越；2c：2房2厅1卫 89M2全明设计，短进深；主卧附带大飘窗，9平方米挑空楼板添加附加值；.Strength 优势分析 St

17、rength 优势分析户型设计方正紧凑，利用率高卧室飘窗，南北挑高露台设计，附加值高挑空楼板可增加使用面积住宅区域北部有江景资源项目规模较大，有一定影响力商业配套丰富，居住便捷Weakness 劣势分析 Weakness 劣势分析住宅区域东北方向有厂房烟囱污染项目规模较小，无法形成大盘影响力由于定价过高而形成滞销北欧公馆大户型设计不规则，率用率低传化绿都住宅工程对比分析保亿风景九园.本案在工程配套、规模、景观资源、周边环境等各方面系数，与银亿海尚广场、保亿.风景九园相比还有一定差距。案名银亿.海尚广场保亿.风景九园传化绿都项目配套1098项目规模10106景观资源976周边环境876地段价值9

18、77发展前景1088户型设计978发展商品牌1098合计756457 总分值为80分系数定价方式参考.建议定价：平米 边套 均价9300元/平米 建议定价：84平米 中间套 均价8500元/平米 建议定价：89平米 边套挑空楼盘，附加值高 均价9500元/平米 .建议定价：134平米 边套 均价9300元/平米 建议定价：89平米 中间套 均价8500元/平米 建议定价：89平米 边套挑空楼板，附加值高 均价9500元/平米 建议定价：89平米挑空楼板，附加值高 中间套 均价9000元/平米 . 根据产品本身综合分析比较、并结合实践市场情况，我们建议将产品均价设定为9000元/平米.本案直接竞

19、争对手风景九园三期将于3月底开盘，合生国际城高层二批房源估计将于下半年续推。本案遭遇竞争工程2月2021年1月竞争工程风景九园三期本案销售阶段3月4月5月6月8月7月9月10月11月12月空档期合生国际城二批房源.建议开盘时间 -2021年4月中旬开盘充分感知市场温度，建议在市场预热后的4月中旬推盘 在2021年市场反转周期到来之前尽能够快速走量。风景九园三期估计3月底，本案争取以价钱上的优势，分流风景九园客户；另外，避开与合生国际城二批房源的竞争估计7-8月份。.公寓与写字楼市场小结.宁波公寓市场供需分析07-09年 凭仗09年楼市成交上升的热销势头，公寓市场在09年共成交5724套，整年的

20、成交量曾经超越07、08年两年的销售套数，是历年同期成交新高。. 在住宅价钱高涨、供应量急剧下降的市场背景下，公寓类产品的价钱也开场水涨船高，由年初的7000元/平米左右稳步上升到14188元/平米。09年 宁波公寓市场价钱分析. 住宅工程的供应缺乏，导致更多消费者向公寓类产品分流，使以往投资为主的公寓产品，自住客户的比例也逐渐添加，销售价钱逐渐提高。.五、一周开盘信息1.18-1.241月23日 新城名苑首批房源开盘开盘时间：1月23日开盘房源：首推220套面积在50-80的精装公寓，16、17、18、24、25、26层为单层产品，33、34、35为复式产品；价钱信息：3.2米平层均价为14

21、000元/，5.4米挑高复式均价为21000元/；开盘优惠：开盘3天内可优惠总价的3%，一次性付款可再享用2%的优惠。装修规范：2500元/平方米去化情况：单层产品去化较快，开盘当天，本次开盘房源去化率在50%左右。 新城名苑开盘信息.09年12月25日内部预定：来电平均每天20组左右，初访的客户平均每天5-10组左右； 09年12月25日内部预定，共推出200套房源，主要分布在16、17、18层，目前剩有朝北10套左右，复式剩余3套左右。付款方式：内部一次性93折，南北差价500/M2，东西首与中间套差价500-1000元/M2，楼层差较小； 内部预定.五、一周开盘信息1.18-1.24 新

22、城名苑成交信息日期楼盘名称城区套数成交均价套均面积类型总面积总单金额总金额1月24日新城名苑鄞州区3816962.6466.76公寓2536.881132425.843032182.161月23日新城名苑鄞州区4715253.1961.07公寓2870.29931512.3143781078.731月21日新城名苑鄞州区212920.2653.99公寓107.98697564.841395129.6751月25日新城名苑鄞州区3916234.6358.64公寓2286.96951998.737127949.421月26日新城名苑鄞州区1816532.5760.85公寓1095.31006006

23、.918108123.921月27日新城名苑鄞州区1114726.4861.35公寓674.85903469.559938165.0281月28日新城名苑鄞州区1113565.465.87公寓724.57893552.99829081.8781月29日新城名苑鄞州区317945.2459.29公寓177.871063973.33191919.8391月30日新城名苑鄞州区1414398.3459.29公寓830.06853677.5811951486.11月31日新城名苑鄞州区213488.6455.91公寓111.82754149.861508299.725合计18511416.589188331.8179863416.5. 从总体来看，09年宁波写字楼市场先抑后扬，上半年市场成交低迷，而下半年在鄞州南部商务区以及宁波研发园区的大量成交下，销售走势一路走高。进入2021年宁波写字楼市场成交出现下滑趋势，但与09年同期相比还是出现较大的增长； 写字楼市场呈现走量不走价的