8203估价师协会网站cms案例分析

1、2009 年土地估价师实践考核综合评定申请材料（案例分析 1）申 请 人 ： 汪胜号： 20063100308资格证号： 申请时间： 2009 年 3 月 18 日： 市世联土地房地产评估：工作评估案例分析（一）融资土地价值评估，是指开发商在开发过程中由于，向公司以土地为担保进行融资，估价公司结合融资的特点和要求，根据土地的自然、经济属性和收益状况对土地某一时点使用权价格进行评估。土地因其具有位置固定性、保值增值性等特点，已成为公司发计划产品中一种主要融资担保物业。由于融资相比其他融资而言，具备很强的灵活性，对安全性的要求也远远高于其他融资。融资不仅仅关注当前土地价值，更看重土地所在区域未来发

2、展的趋势和项目开发后的能力，这样才能保证投资者的利益不受损失。因此，评估这类项目对市场的把握特别重要。本文就日常业务中遇到的一宗由公司委托，用作担保依据的估价案例中的背景、难点、解决方法的选择、启示等方面做了简单阐述、说明、分析。一、项目名称*县*区天目路西侧 01-01-09-0002 号宗地二、委托方*三、宗地概况权利人：*县城市建设发展总公司取得来源：出让土地面积：77,199 平方米土地用途：城镇混合住宅用地土地使用年期终止日：2058 年 11 月 05 日土地利用现状：宗地红线外“六通”（通路、通电、通上、下水、通讯、通气）、宗第一部分 案例背景申请人：号：20063100308资

3、格证号：前 言地内场地平整。四、估价目的开发公司在项目开发过程中缺乏，需要用估价对象作为融资担保，向公司融资，故委托方需要了解估价对象的使用权价值。故估价目定义为委托方了解该宗地的市场价值提供价值参考依据。依据委托方的要求，在掌握相关资料的基础上，充分考虑各种对土地价值的影响，评估出土地在估价时点的公开市场价值。一、资料收集在本案例估价过程中，估价拿到委托评估函及委托方提供的估价对象相关资料后，发现委托方提供的资料不齐全，除了土地所证外，其他规划和资料均未具备。在确定一块土地价值的时候，相应的规划指标对土地的价值具有重要的影响。通过了解，土地所有者为该城市的土地一级开发商，隶属与规划建设局，该

4、土地为的储备土地，相应的规划指标还未最终确定，但由于土地所有者的特殊背景，可以根据土地开发价值最大化，直接影响开发指标的最终确定。因此，经委托方认可，由土地所有者提供初步合理的规划指标作为估价的依据。二、市场趋势由于计划一般为两年，开发项目未来的价值实现对计划的安全实施非常重要，直接影响到土地价值的合理确定。为了科学合理确定估价对象所在区域未来房地产发展趋势不仅要对估价对象进行查勘，对估价对象所在城市的整体情况要做详细了解。着重了解城市资源状况（地理位置、土地、等），房地产制度与房地产市场状况（土地制度、住房制度、地价政策等），房地产市场状况（土地市场、住宅市场、商业市场等），产业结构，城市规

5、划与发展目标，城市社会经济发展状况（城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄、与投资、物价变动等）等相关方面。在掌握相关资料后，根据这些对市场发展影响大小，详细分析、合理该地区的房地产发展趋势。第二部分 主要技术难点及处理办法三、基准地价修正体系的确定基准地价系数修是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数进行修正，进而是求取估价对象在估价基准日价格的方法。根据城镇土地估价规程和安吉县基准地价修正体系，本次评估运用的计算公式为：总地价建筑面积PK1K2K3K4K5 式中：P

6、基准地价，K1 期日修正系数，K2 容积率修正系数，K3 区域修正系数，K4 个别因素修正系数，K5 土地使用年期修正系数该城市于 2006 年制定了城市基准地价，至估价时未作更新，缺失修正体系。该城市尚无土地价格指数统计数据，通过市场，了解该城市住宅市场价格的变化趋势，并根据土地市场价格的变化趋势与本地区房地产市场的价格变化趋势的内在联系，合理确定基准地价期日修正系数。其他的修正系数也参照发展较未成熟城市的修正体系，结合估价对象实际情况，根据估价师经验合理确定。四、主要技术路线和估价方法根据城镇土地估价规程，现行土地估价方法有市场比较法、基准地价系数修、收益还原法、剩余法、成本 近法等。估价

7、方法的选用取决于估价目的、估价对象的特点及当地房地产市场发育情况等。基准地价是由有关部门测算并的，是对宗地所在区域市场地价的平均反映，具有一定的性，因此采用基准地价系数修作为一种评估方法。估价对象为拆迁完成的待建设土地，规划指标较明确，具有开发价值；且所处区域类似房地产的和开发成本易于和收集，因此可采用剩余法。根据估价对象所在城市房地产市场发育情况并结合对象的具体特点及估价目的，采用基准地价修和系数剩余法进行评估，在两种评估结果基础上结合市场行情进一步分析，最后综合确定其结果。五、运用基准地价系数修要点基准地价系数修是依据基准地价成果，按照替代原则，通过区域、个别、开发程度、期日、使用年期、容

8、积率等修正而得到估价对象的价格。在运用此法应注意：1. 准确把握基准地价内涵及修正体系比较委估宗地价格定义与*市公告基准地价中的基准地价内涵，委估宗地用途为住宅用地，红线外“六通”场地内平整，与当地住宅用地基准地价内涵一致。2. 基准地价修正由于基准地价是在公告颁布日各级别土地的区域均价，因此在根据基准地价确定估价对象土地价格时，要比较估价对象和基准地价的价格影响，并根据差异进行合理修正，修正内容涉及期日修正，容积率修正，区域修正，个别修正，土地使用年期修正。一、熟悉融资的特点融资是通过发产品来募金，并将投到特定的项目，到期后把项目的收益作为对产品人的兑现依据。由于涉及到到时兑现的情况，所以对项目的安全性非常重视，该类通常会要求提供土地作为融资担保的评估价值，土地变现净值，融资折扣率等事项。因此要求估价掌握公司的投资要求，项目的开发政策，交易政策，变现途径及延伸费用等等。二、重视市场研究，作出合理由于公司对融资项目开发目的的可实现性非常重视，是其安全性的重