宝创地产顾问7月南宁房地产市场月报课件

1、2010年7月南宁楼市报告2022/8/26 第一节 宏观信息3.地方动态 第二节 一级市场分析 第三节 二级市场分析 第一节 宏观信息2.地产政策观察1.宏观经济解读 第四节 七月市场预测 第五节 6月市场小结目 录2022/8/26 上半年GDP增长了11.1%，比去年同期加快了3.7个百分点。但同时，二季度GDP同比增长是10.3%，相比一季度同比增长11.9%的增速，有所下降。宏观政策对房地产市场的调控作用开始显现，1-6月，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4，增幅比1-5月回落13.0个百分点。对70个大中城市的调查，房屋销售价格6月份环比下降了0.1%，二手住宅销售价格环

2、比下降了0.3个百分点。 宏观数据公布，二季度经济增长放缓1、宏观经济解读房地产市场调控对宏观经济影响开始显现。房价上涨预期明显减弱，房价环比17个月来首次下降。政策调控加紧则可能导致市场继续逐步下探。2022/8/261、宏观经济解读继续实施适度宽松的货币政策，严格执行差别房贷政策。 近日在中国人民银行分支行行长座谈会上，央行要求，继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，提高调控的针对性和灵活性。会议强调，要落实好“有扶有控”的信贷政策，严格执行差别房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。从宏观调控的基调来看，市场宏观环境较为平稳，信贷和金融货币政策方面暂时不会有太多调整。对于房

3、地产市场，稳定的信贷和金融货币政策对房地产市场调控有积极作用。2022/8/261、宏观经济解读人民币兑美元中间价突破6.78关口，升值或持续人民币对美元中间价被中国人民银行(央行)设定在6.7720，为5年来首度突破6.78关口，创出人民币汇率的新纪录。人民币日内波幅将维持较宽水平并成为常态，但整体涨幅不会过快。从中长期而言，中国宏观经济的变化是人民币汇率走势的根本推动力。 2022/8/26上海放松二套房的认定，部分银行重启第三套房贷 上海多家银行第三套房贷近日重启。对二套房贷认定，亦“适度宽松”。 多家银行的个贷经理均表示，受理第三套房的房贷申请，客户只要资信状况好，不会被拒。由于既此次

4、调控已历时3月之久，近段时间市场一直处于胶着状态；银行方面，上海出现对房贷“松绑”的情况，多家银行已重新“开闸”第三套房贷，但是从中央层面的态度来看，尚没有这方面的表态。进入8月初，银监会又发出通要求部分地区暂停发放第三套以上贷款。2、地产政策观察2022/8/26南宁下半年将开工新建3座桥梁项目；广西防城港核电站一期工程本月正式开工 ；南宁市场对公租房及限价房作出计划，在两年内计划推出共计约6000套；国土资源部提出26条意见支持广西经济社会发展。3、地方动态2022/8/26浮动的人民币汇率，适度宽松的货币政策，差别化的信贷，是目前宏观经济的主调。而宏观调控之下，二季度经济增幅下降，地产调

5、控影响显现。7月，防城港核电站一期工程开工，同时国土资源部提出26条意见支持广西经济社会发展。两条利好消息，对广西经济的发展有重大的促进作用，为房地产市场的发展，提供良好环境。宏观小结2022/8/26 第一节 宏观信息 第二节 一级市场分析 第三节 二级市场分析 第二节 一级市场分析 第四节 七月市场预测2.土地成交情况1.土地推出情况 第五节 6月市场小结目 录2022/8/261、土地推出情况分析历月推出情况经过6月的放量之后，7月份土地市场推出184.8亩土地，在6月放量之后，依然有较大的土地供应量。土地供应速度正在加紧进行。2009.6-2010.7南宁市土地推出情况图示数据来源：南

6、宁国土局2022/8/261、土地推出情况分析7月新推土地扫描占地面积：110.355亩容积率： 3.0且4.0挂牌起始价： 450万元/亩其它要求：户型执行90以下占开发面积70%以上、商业面积占建筑面积的比例控制5%-10%以内。占地面积：20.486亩容积率： 3.5且4.0挂牌起始价： 410万元/亩其它要求：地块商业面积占总建面积5%-10%，建筑高度控制60米 本月推出地块有一宗位于秀厢大道，由两地块组合而成，共占地110.355亩，总建面积29.4万。 另外一宗位于长堽路101号，占地20.486亩，总建面积5.46万。 推出的两宗地块，地理位置相比于上月推出的地块较差，110亩

7、的秀厢地块，90以下开发达到70%以上，周边配套尚不完善。长堽路地块较小，层高有要求，地块周边形象较差，对地块品质影响较大。2022/8/262、土地成交走势分析受宏观调控影响，连续三个月无土地成交后，7月份成交土地84.323亩，市场在小心谨慎中前行，其中两块超过100亩的土地流拍，一方面由于地块品质问题，另一方面显示开发商对后市信心不足。目前市场持币观望情绪浓厚，市场回笼资金缓慢，开发商对于拿地后续资金的补充缺乏信心。本月成交的两块土地皆属于凤岭地区，地块偏小，土地成本和风险较低，性价比较高。楼面地价每亩3394元，除了低于10年3月份楼面地价之外，均高于其他月份价格，凤岭依然是南宁房地产

8、市场的热点区域。2009.62010.7年南宁土地成交价格走势图示数据来源：南宁国土局2009.62010.7年南宁土地成交量走势图示数据来源：南宁国土局2022/8/26土地市场小结本月，土地市场成交两块土地，GC2010-059地块位于云景路北侧，占地面积为31.384亩。GC2010-057地块位于枫林路西侧的地块占地面积52.979亩。而流拍的两块土地两块土地面积较大，且配有廉租房，地块品质不高。开发商需要承担更大的资金风险，在目前市场销售低迷的情况下，资金如何迅速回笼将成为面临的难题之一。所以开发商宁愿选择地块较小的土地进行开发，试探市场的反应，选择入市机会。 本月推出秀厢大道和长堽

9、岭路地块两宗土地，其中秀厢大道地块，周围配套较为落后，但是交通比较方便。而长堽路地块较小，周边区域形象较差，由于当前二级市场较为低迷，土地市场受到很影响。即将推出的这两宗地块，参与竞拍与成交价格将不会乐观。2022/8/26 第一节 宏观信息3.各类物业成交情况分析 第二节 一级市场分析 第三节 二级市场分析 第三节 二级市场分析2.南宁市供销情况分析1.一线城市成交情况 第四节 七月市场预测4.南宁市开盘情况分析5.典型楼盘营销活动分析 第五节 6月市场小结目 录2022/8/261、一线城市及南宁市场成交走势分析2010年1-7月份全国一线城市及南宁市销售面积走势（万)北京、上海成交量回升

10、，南宁楼市成交平稳从一线城市的成交情况来看，上海、北京地区的成交量自4-6月份持续走低后，7月份开始温和上涨，深圳则持续走低。7月，南宁市的市场成交量变化较小，较为稳定。数据来源：各地房产局2022/8/262、南宁市供销情况分析南宁市批准预售面积与备案面积走势分析市场预售大跌，成交量保持稳定2010年7月批准预售面积环比下降76%，同比上涨3.8%。2010年7月成交备案面积环比上涨0.43%，同比下降63.7%，刚需对成交量有所支撑。市场成交量已持续两月；由于市场信心不足，批准预售面积也有所下降。批准预售面积成交备案面积数据来源：南宁房产局2022/8/262、南宁市供销情况分析南宁市住宅

11、销售价格走势市场呈现量稳价跌态势7月南宁市成交均价5378元/，成交价格与上月相比略有下降。高价物业成交走低，低价物业持续走量，以及部分楼盘降价销售是本月成交价格走低的原因。整体观之，成交价格持续走低，成交量在刚性需求支撑下，较为稳定。 2009年7月-2010年7月南宁房地产住宅销售价格走势图数据来源：南宁房产局2022/8/26青秀区领跌全市7月，江南区成交量最大，为11万左右，价格优势和刚性需求使得江南区持续走量。本月青秀区成交量下降明显，环比下降33.55%。反观江南区，成交量攀升至11.02万。对于青秀区而言这是该区域今年以来成交量首次低于其他区域，其余区域如西乡塘区、江南区、良庆区

12、本月成交价格有所上涨。区域中个别高价楼盘成交量较大拉高了区域均价。数据来源：以上数据来自南宁房产局2、南宁市供销情况分析南宁市各城区成交量价分析7月西乡塘区成交量价分析7月青秀区成交量价分析7月江南区成交量价分析7月兴宁区成交量价分析7月良庆区成交量价分析2022/8/262、宝创统计南宁市各片区商品房交易均价江南片区7月均价为6059元/，环比下降2.1%；良庆片区7月均价为5300元/，环比上涨0.4%；青秀片区7月均价为9133元/，环比下降4.5%；西乡塘片区7月均价为7653元/，环比上涨10.7%；兴宁片区7月均价为6153元/，环比下降3.2% 数据来源：宝创数据平台宝创统计南宁

13、各城区历年价格成交走势图示2009年2010年3、各类物业成交情况分析各面积区间物业销售情况分析各面积区间物业成交比例走势图90以下物业成交较多新政后，74-90物业成交量均较大，本月更为明显。数据来源：南宁房产局2022/8/263、各类物业成交情况分析各价格区间物业成交情况分析各价格区间成交量走势图数据来源：南宁房产局4000-5750元/物业成交量有所上涨7月4000-5750元/物业成交量在58%左右，与6月36%的成交量相比，成交比例明显上升，这也是本月南宁市整体价格下降的根本原因。7月7000元/以上高价物业成交量占11%，与6月份20%相比，下降明显。2022/8/264、开盘情

14、况分析走势分析7月开盘量增加明显7月，共有12个项目开盘加推物业，推出面积16万，环比下降23.4%。自4月宏观调控以来，市场受到抑制，推售量低迷。推出量低于去年同期水平。2009年7月-2010年7月开盘及加推项目推售面积（）数据来源：宝创内部数据库注：数据统计以当天开盘或加推情况为准2022/8/264、开盘情况分析各片区开盘物业成交情况 2010年7月各城区开盘及加推楼盘推售面积（）数据来源：宝创内部数据库注：数据统计以当天开盘或加推情况为准青秀区推量居首位青秀区与其他区域相比，推出量较大，占比约55%。各城区推出量呈逐步减少势态。2022/8/267月开盘项目推量比例分析4、开盘情况分

15、析 2010年7月开盘及加推楼盘推售量7月开盘项目中，中铁凤岭山语城推出量最大，该项目推出的物业引起市场较大的反应。另蓝宝国际、邕江银座、八桂绿城等项目都有较大量物业推出，推出量在200套以上。数据来源：宝创内部数据库2022/8/262022/8/26 5、营销活动分析华亨邕江御景活动时间表4月14日售楼部建成开放，1-5#楼接受咨询。主要户型为二、三房5月1日房博会正式亮相，在会场内搭建展台5月22日开始接受预约。5月28日预约追加6重优惠，预约交1千元抵10万6月14日-16日端午期间，售楼部准备粽子、水果等给客户享用6月18日在民生广场举办大型晚会，并签约明星代言楼盘6月26日首次开盘

16、，开盘推售200多套物业，销售70%以上。7月10日二期预约，部分房源起步价是7000多元/7月24日截止二期预约2022/8/262022/8/265、营销活动分析华亨邕江御景营销手段“五一房博会”亮相，为项目做形象推广，在6月19日举行晚会签约三位艺人作为楼盘形象代言人。主要传播媒介：户外广告、报纸、网络1千元预约抵10万元房款端午节期间为客户准备粽子，水果，糕点等食品举办晚会与客户行进互动位于西乡塘江滨路北段，民生广场旁，临近朝阳商圈，地段成熟，配套完善。为一线江景房形象树立客户维系项目定位整个项目江景房，具有较高的景观性。采用艺人为楼盘做代言的形式，为楼盘的宣传造势，但并未引起较高关注

17、。主要与艺人的知名度和影响力有较大关系。2022/8/262022/8/2612月26日开始预约，首期“香堤雅境”组团预约6月9日开始办理预约卡9000元+VIP卡抵4万元房款6月30日泰国城二期新面市，主力户型为30-70 写字楼公寓，7月11日前预约可享94折优惠。 7月15日，在7月18日前预约可有额外95折超值优惠 7月24日开盘，折后价9188元/起，最高优惠达到10万元。同时举行“泰快乐夏日泼水节”，推售185套物业，销售近50%。5、营销活动分析泰国城活动时间表2010年1月9日首次开盘，并举行，“赐福南宁，光耀全城”活 动开盘当天抽取5名客户，体验“泰国品质双人5日游” 202

18、2/8/262022/8/265、营销活动分析泰国城活动时间表09年12面市，通过报版、网络等形式进行宣传，主要东盟12园区和泰国风情吸引客户。 主要传播媒介：网络、报纸一期开盘赠送泰国开运礼物二期提前预约享受9.4-9.5折，预约折扣最高10万元9188元/折后起步价为东盟商务区12园之一，多种产品结合，包括住宅、洋房、别墅、公寓写字楼，商铺等。形象树立客户维系项目定位项目打造的是泰国皇家园林风情，内设有泰国联络处。项目举行的两次开盘活动均为泰国特色风情活动，分别为泰国僧人恭请“四面佛”落户南宁和夏日泼水节。2022/8/26 第一节 宏观信息 第二节 一级市场分析 第三节 二级市场分析 第

19、三节 七月市场预测 第三节 七月市场预测 第四节 6月市场小结目 录2022/8/262022/8/267月取得预售证及持续预约项目数据来源：南宁市房产局及市场公开信息7月获预售证项目项目名称预售面积（）套数预计价格（元/）昊壮一品尊府4202.72489200东沟岭金禾湾10975.72134经济适用房云星钱隆天下5143.3110212000龙光普罗旺斯53987.045845600振宁现代鲁班7194.24926500荣和山水绿城47527.454866050融晟公园大地25591.852104800持续预约项目项目名称报版信息预计价格（元/）台湾街中小户型即将发售折后5390-6460信地伴云居B6-7#楼准备推售7900碧园南城故事第五季高层洋房即将上市，5000元购房礼券发放中。推售户型区间1-4房。折后3890-4760华亨邕江御景 预约推售二期40-150物业，8月初开盘8900融昌邕江银座开始预约推售34-53物业，预计8月中下旬开盘销售。76002022/8/262022/8/268月份即将推售楼盘预测图青秀区8月即将推出物推量较7月有所减少。兴宁区其中，荣和山水绿城为片区住宅市场主力。荣和山水绿城推出的物业量较大约在300套以上