住宅小区项目可行性研究报告

1、沁阳市“太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告-第2页达华工程管理（集团）有限公司沁阳市“太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告-第2页达华工程管理（集团）有限公司住宅小区建设项目可行性研究报告第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称XX市“XX- XX花苑”住宅小区建设项目1.1.2开发商概况河南省XXXX地产开发有限公司位于河南省 XX市XX路，是河南 省建设厅批准的三级房地产开发企业，注册资 850万元，主要经营范 围为房地产开发、室内外装饰等。该公司前身是一家工业与民用建筑施工企业，1990年以来，先后承担、参与了小浪底宾馆、公寓楼等系列工程和XX市人才大厦、XX市宾馆、

2、XX煤校教学楼、机缘文翠小区、双桥花园、北海小区、 XX花园等项目的建设、开发工作。经过多年的实践，公司积累了诸 多的经营管理人才，并于2005年3月成立了河南省XXXX!地产开发有 限公司，转型成为一个以房地产开发为主导业务的实力雄厚的综合 性管理实体。公司现有员80人，其中各种专业技术人才 44人，是一支包括建 筑设计、施工管理、工程经济、财会等专业技术娴熟和工作经验丰 富的高素质专业人才队伍。公司配备有现代化办公设施，技术装备 优良。公司下设计划管理部、事业拓展部、工程技术部、财务结算 部、人力资源部、营销部、信息中心及办公室，有着较高的专业素 质队伍及完善的内部管理机制。公司成立以来，

3、坚持“以质量求生存、以信誉求项目、以项目达华工程管理（集团）有限公司第1页求效益、以效益求发展”的企业理念，坚持“重质量守信誉”的经 营作风，迅速成为XX乃至河南省房地产开发市场上的一支主力军。2005年公司完成房屋开发面积达 51000平方米。公司法人代表：公司法人代表赵宗祥，男，现年 56岁，大学本科学历，工程师， 历任省一建XX公司总经理、XX市XX建设集团董事长，现任河南省XXXX 房地产开发有限公司董事长，具有丰富的房地产行业经验和超前的 现代化经营理念，优秀的管理水平在地产业享誉盛名。1.1.3可行性研究报告编制单位编制单位：达华工程管理（集团）有限公司资格等级：甲级工程咨询资格证

4、编号：工咨甲 1030101013发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会1.1.4研究工作依据、国家、省及XX市颁布的相关法律、法规、政策；、XX市国民经济和社会发展第一个五年规划纲要；、XX市城市建设总体规划（2002-2020 ）；、XX市国土局土地出让证明；、XX市 2002-2006年相关统计数据；、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；7、建设部房地产开发项目经济评价方法（2000版）8、XX市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；住宅小区建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司第 页住宅小区建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司第 #页

5、9 、河南省XXX）房地产开发有限公司编制XX市“XX- XX花苑” 住宅小区建设项目可行性研究报告的委托合同。1.1.5研究工作范围房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂。总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将 内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析 和基本结论，个中涉及的分支内容主要包括：、全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素；、从城市规划的角度对本项目进行评价；、运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场 售价；、综合市场需求及资深建筑师意见，对项目规划作出评价；、从实际操作的角度计算分

6、析项目投资成本及预计投资进度；、结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可 能收益，分析影响收益的重要因素；、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划；、综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。1.1.6项目提出的理由随着国家政策对房地产行业发展的进一步规范，行业开始步入 健康发展轨道，市场在局部出现迅猛增长的同时，整体市场显现出沁阳市“太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告沁阳市“太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告均衡的发展态势。房地产投资更趋理性，市场供需两旺并保持同步 增长，作为中国国民经济的支柱产业，房地产行业的发展前景令人 鼓舞。近年来，XX市县域经济发展迅速

7、，城镇居民收入有了大幅度的 提高，同时也涌现出了众多的收入稳定、比较丰厚的国家工作人员、 企业白领和商业成功人士， 他们具有追求高品质生活的愿望和能力， 在城市好的地段拥有一套功能设计完善、配套设施齐全、环境幽雅 的房屋是这些人的重要追求。根据 XX市国民经济和社会发展第十 一个五年规划纲要和XX市城市建设总体规划（2002-2020 ）， XX市市区人口在2010年和2020年将从目前的13万人分别达到20万和 25万，届时XX市区市民居住压力将随着城市规模的快速扩张而急剧 增大。XX房地产从20世纪90年代初期起步，随着住房制度改革的不断 深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初

8、由建筑商 与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发（或连片开发、旧城改 造），尤其是近几年，XX房地产的迅速兴起，为全市经济和社会的 发展做出了巨大的贡献，已经成为XX投资的重点、消费的热点。基于对XX市房地产市场特别是中高端住宅市场需求强劲的认识和了 解，河南省XXXX!地产开发有限公司于2007年3月通过公开竞拍方式 获得了怀府路与沁水路交汇处南侧宗地编号为2007-3号地块的使用权，并决定在此开发建设 XX市“XX- XX花苑”住宅小区项目，作为 定位于服务中高端客户的大型花园式社区，建成后的“XXXX花苑”住宅小区将形成占地面积160亩，总建筑面积18.67万的建设规模， 第4页达华工程

9、管理（集团）有限公司住宅小区建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司第 页沁阳市“太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告第 页达华工程管理（集团）有限公司可容纳1000余户，5000余人的XX市首席规模社区，“ XX- XX花苑” 住宅小区将与周边区域发展紧密地融合在一起，成为 XX市中心城区 一道亮丽的风景线。1.2项目概况1.2.1 地理位置该项目位于XX市怀府路与沁水路交汇处南侧100米，北临X師黄 金大道一怀府路，东面沁水路，XX市委、市政府、各局委、中国移动、中国网通、中国银行、建设银行、邮政储蓄、文化艺术中心、 新XX影剧院、新华书店、XX-中、城西小学、实验中学、

10、职业技术 学院、亿万饭店、神农山大酒店、怀府音乐广场、河朔公园、新人 民医院、焦百XX商厦等党政机关、通讯金融、文化休闲、教育卫生、 餐饮商务环临四周，距离“ XX- XX花苑”住宅小区均不超过5分钟， 是XX市 XX区中心重要的高端住宅规划用地。1.2.2建设规模与目标XX市“ XX- XX花苑”住宅小区项目占地106066.6 （约160亩），计划投资1.74亿元，总建筑面积18.67万，其中住宅部分 面积17.93万，商业用房面积0.74万，总居住户数1000余户， 规划总居住人口 5000余人，容积率1.49，绿化覆盖率39.5%。小区 内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点等设施

11、。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，规划、开发“XX- XX花苑”住宅小区，将致力于为在XX工作的国家工作人员、企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高、家庭收入较好的市 民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。123项目建设期限“XX- XX花苑”住宅小区建设项目拟分三期完成，建设期限从 一期工程土建开始施工到三期工程配套工程结束，建设期限计划为 36个月，即从2007年9月起至2010年9月。124项目投入总资金及效益情况本项目总投资估算为17390.51万元，资金来源为自有资金7690.51万元，预售房款收入6700万元，申请银行贷款3000万元。 该项目开发商自有资金比例为44.

12、22%，高于国家35%勺房地产开发项目自有资金比例的要求。本项目完成后，预计销售收入为25465.8万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1400.62万元、土地增值税1106.56万元后，预计利润总额为 55680.12万元。1.2.5 主要技术经济指标主要经济数据及评价指标表序号名称单位数量-一-开发规模1占地面积2 m106066.62总建筑面积2 m186706.6其中：商业部分面积2 m7365.4住宅部分面积2 m179341.23绿地率%39.54容积率1.49-二二经济数据1总投资万元17390.512资金来源万元17390.51其中：自有资金万元7690.51预售收入万元

13、6700银行贷款万元30003营业收入（经营期平均）万元25465.84营业税金及附加（经营期平均）万元1400.625土地增值税万元1106.566利润总额（经营期平均）万元5568.127所得税（经营期平均）万元1392.038税后利润（经营期平均）万元4176.09二财务评价指标1销售利润率%21.87%2投资利润率%32.02%3财务内部收益率（所得税前）%68.82%4财务净现值（所得税前）万元3545.25投资回收期（所得税前）年2.26资本金收益率%254.77%7资产负债率（经营期第1期）%0.00%8利息备付率（偿还期内平均）09偿债备付率（偿还期内平均）0.110总投资收益

14、率%33.60%11项目资本金净利润率%16.40%沁阳市“太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告-第 页达华工程管理（集团）有限公司沁阳市“太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告-第 #页达华工程管理（集团）有限公司1.3问题与建议考虑到“ XX- XX花苑”住宅小区建成后，其用户多数为拥有较 高文化层次和收入的国家工作人员、企业白领和商业成功人士及其 他知识层次较高的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要 特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另 外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求 的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上

15、依赖于XX市经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各 种政策以及国内外大型企业入驻 XX带来的商机，而且要重视该项目 的社会效益。住宅小区建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司第 页沁阳市“太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告第 页达华工程管理（集团）有限公司第二章 项目建设背景2.1国家宏观环境对房地产行业的影响2.1.1“ 一五”规划对房地产行业的影响1、区域经济协调发展对房地产市场的影响首先，“ 一五规划”提出了优先支持中西部地区的发展，可以 预计未来一定会在政策上进行相应的调整。与自然条件恶劣、基础 设施落后的西部相比，中部崛起的目标更加容易实现。中

16、部地区的 一些大中城市，如武汉、郑州等本来就具有较好的工、农业基础， 也是区域内人才相对汇集之地，一旦得到政策扶持，其经济发展潜 力不容小视。从房地产行业的角度来看，这些城市人口数量较多， 一旦经济起飞将导致大量的住房需求。其次，“十一五规划”提出了城市群的概念，明确提出了 “加强区内城市的分工协作和优势互补， 增强城市竞争力”。显然，大城市周边的中小城镇将是该政策的最大 受惠者。一些产业从大城市向中小城镇的转移，将促进当地经济的 发展，提高人民的收入水平，同时也会增强当地财政的实力，并吸 引到外来人才的迁入。2、关于土地增值收益的重新分配问题在“ 一五规划”中，中央特别提出了“加快征地制度改

17、革， 健全被征地农民的合理补偿机制”。可以预见土地增值收益将重新被 分配，农民将得到更多，而房地产开发商将失去原来存在的寻租机 会和高额利润。除此以外，税收也是对土地收益再分配的手段。从 发展的趋势来看，房屋的产权人或使用者，尤其是高档住宅的业主 将承担更高的税收。物业税、土地增值税和二手房的所得税的征收不仅 是贫富差距的调节手段，也牵涉到对土地增值收益再分配的问题。3、调整住房供应体系完善供应结构的问题“十一五规划”建议中提出：一方面，要继续改善居住条件， 尤其是要认真解决低收入家庭的住房问题；另一方面，又要坚持最 严格的耕地保护制度，节约使用土地。同时，保持房价的稳定也是 实现价格水平总体

18、稳定的重要前提。可以看出，要同时实现上述 的目标，不能光依靠总量的调控，更应该在结构上做文章。前面我 们提出，要更好地化解以上的矛盾、处理好住房问题，必须构建一 个更加多层次、更加复杂的住房供应体系，而不是把所有的问题都 交给市场来解决。由于收入和累积财富的差距，老百姓对房价的承 受能力有很大的差异，要满足他们各自的需求，必须利用产权和交 易管理、税收甚至行政手段，加剧市场分割，人为构造出不同的细 分市场。4、提出了土地集约利用、建筑节能环保等技术性创新要求要解决这方面的问题，不仅要靠制度变革，还需要在技术上创 新。在制度方面，由于技术创新需要在研发上投入创新，而且由于 能源定价的扭曲和负的外

19、部性由社会承担，所以创新的产品反而变 得不经济，而没有市场。举例而言，采用节能材料建造的住宅的成 本要比普通建筑高出20%-30%另一方面，在低环保要求下能源、电 力价格偏低，所以消费者对节能建筑缺乏重视，市场推广较为困难 可以预见，未来随着制度性障碍的消除，节能住宅的推广将更加顺 利。沁阳市“太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告第12页达华工程管理(集团)有限公司沁阳市“太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告第12页达华工程管理(集团)有限公司表2-1“ 一五规划”中，与房地产相关的阐述和影响方面早节相关的具体内容影响方面(4)坚持以科学发展 观统领经济社会发展 全局必须加快转

20、变经济增长方式。我国土地、淡 水、能源、矿产资源和环境状况对经济发展 以构成严重制约。房地产开发用 地的使用(5) “十一五”时期 经济社会发展的目标城乡居民收入水平和生活质量普遍提高，价 格总水平基本稳定，居住、交通、教育、文 化、卫生和环境条件有较大改善。房价必须保持 稳定、居住条 件得到改善(8)全面深化农村改 革坚持最严格的耕地保护制度，加快征地制度 改革，健全被整地农民的合理补偿机制。土地增值收益 的重新分配问 题(15)形成合理的区 域发展格局继续推进西部大开发，振兴东北地区等老工 业基地，促进中部地区崛起，鼓励东部地区 率先发展。区域经济发展 对城市房地产 的影响(17)促进城镇

21、化健 康发展坚持大中小城市和小城镇协调发展，提咼城 镇综合承载能力，按照循序渐进、节约土地、 集约发展、合理布局的原则，积极稳妥地推 进城镇化。珠江三角洲、长江三角洲、环渤 海地区，要继续发挥对内地经济发展的带动 和辐射作用，加强区内城市的分工协作和优 势互补，增强城市群的整体竞争力。继续发 挥经济特区、上海浦东新区的作用，推进天 津滨海新区等条件较好地区的开发开放，带 动区域经济发展。区域经济和城 市房地产市场(18)大力发展循环 经济发展节能省地型建筑建筑节能、容 积率(24)推进财政税收 体制改革合理届定各级政府的事权，调整和规范中央 与地方、地方各级政府的收支关系，建立健 全与事权相匹

22、配的财税制度。稳步推进物业 税。规范土地出让收入管理办法。房地产相关税 收体系的调整(25)合理调节收入 分配着力提高低收入者收入水平，逐步扩大中等 收入比重，有效调节过高收入，规范个人分 配秩序，努力缓解地区之间和社会成员收入 分配差距扩大的趋势。认真解决低收入群众 的住房、医疗和子女就学等困难问题。低收入家庭的 住房问题住宅小区建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司第 页沁阳市“太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告二:第 页达华工程管理（集团）有限公司2.1.2今年以来房地产行业运行情况1、调控之下继续升温06年国家加大了对房地产行业的调控力度，一系列政策相继出 台。0

23、7年以来的重要调控政策就是1月16日国税总局发布的关于房 地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知。该通知的出台 意味着拖延14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将开始严格执行。 通知明确了房地产企业土地增值税由原来的以预征为主的缴纳方式 改为清算式缴纳，标志着房地产开发迎来土地增值税清算时代，对 毛利率较高的项目或公司影响还是很大的。总体上看，今年以既往 政策的贯彻落实为主，但如果房地产市场没有朝着预期目标发展的 话，不排除在接下来的时间出台新的更严厉的政策。今年以来，房地产市场呈现较快的发展态势，一定程度上偏离 了调控的目标。具体表现在：房地产开发投资增速高位上扬、房地 产开发结构有所改善

24、、商品房市场供需矛盾加剧、热点城市房价上 涨较快、外资进入中国房地产市场力度加大。总体上，房地产市场 在调控之下热度有增无减。造成这种情况的主要原因是房地产市场 的高回报率吸引了大量的资金以及市场供需矛盾突出、住房供应结 构不合理等。2、国房景气指数4月份开始回升国房景气指数在从03年的高位一路下探至05年底的低谷之后， 在06年又逐步趋稳。07年2、3月份出现回落，4月份又回升至102.65， 比3月份上升1.43点，较去年同期上升1.04点。3、房地产开发投资高位上扬调控之下，05年和06年的房地产投资增速有所下降，但今年以 来又呈回升趋势。07年前4个月，房地产开发完成投资5264.61

25、亿元， 同比增长27.4%，增幅同比加快6.1个百分点，超过06年全年的增速 21.8%，也超过同期固定资产投资增速25.5%，房地产投资增速明显偏快。分地区看，东部、中部、西部地区同比分别增长24.3%、35.6% 和32.5%，其中:福建、河南、广西等7省同比增长均超过40%在调控趋紧的形势下，房地产开发投资没有适度降温反而增速 放大，这必然引起政府和公众的关注和担忧。如果持续下去，不排 除政府出台新的调控政策。4、房地产开发结构有所改善，住房供应结构调整任务仍艰巨今年1-4月，住宅投资同比增长29%增幅同比加快3.4个百分点， 高于同期房地产开发投资增幅1.6个百分点。其中，经济适用住房

26、投 资同比增长48.5%，同比加快44.4个百分点，经济适用住房投资继续 保持较快增长，体现出房地产开发结构有所改善。但90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%，比一季度提高1.1个百分点，住房供应结构调整任务仍十分艰巨，中低价位和中小套型 的普通商品住房还远未成为市场供应的主体，“ 70%-90平方米”政策实施还有很长的路要走。同时，保障类住房建设还需继续落实， 现行制度明显覆盖面窄、保障率低。5、商品房供需矛盾依然突出从05年开始，商品房当年销售面积开始大于当年竣工面积，05、06年的商品房销竣比都是1.143。今年前4个月商品房销竣比提高到1.816，新建商品住宅销售面

27、积是竣工面积的 2.02倍，明显快于去年 的1.55倍。商品房销售面积增幅快于竣工面积增幅6.7个百分点，其中，现房销售同比加快6.8个百分点，期房销售同比加快 6.4个百分 点。与此同时，商品住宅空置面积同比下降0.8%，其中，东部和中部 地区同比上升1.7%和7.5%，西部地区下降15.6%。销竣比提高和空 置面积下降显示出市场需求依然旺盛，供求关系趋于紧张。从房价 上涨情况判断，中心城市的供需矛盾更加突出。商品房销售丝毫没 有受到市场调控的影响，呈现出淡季不淡的景象。6、房价涨幅5月份创新高，热点城市保持较快上涨据国家发改委、国家统计局的最新数据显示，今年5月全国70个大中城市房屋销售价

28、格同比上涨 6.4%，创下18个月来的新高，涨幅 比上月提高1.0个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月上升0.3个百 分点。新建商品房价格同比涨幅也创出了6个月来的新高达到6.6%。其中深圳、北京的新房价格涨幅仍超过10%分地区来看，北海、 深圳、北京新建商品住房和二手房销售价格同比涨幅仍居前。也就 是说，全国房价总体涨幅平稳，但热点城市热度不减，房价仍然偏 高且上涨较快。7、限外背景下外资继续大量涌入06年国家就出台了有关外资准入和限制外资购房的政策，商务部办公厅年初发布了关于 2007年全国吸收外商投资工作的指导性意 见，提到严格限制外商投资房地产，但外商投资地产项目或并购国内房地产企业

29、的势头有增无减。仲量联行发布的全球房地产投资报 告提供的数据是，2006年房地产新兴市场交易强劲增长，交易总额 超过400亿美元，其中中国房地产市场的交易额达到90亿美元，创下历史新纪录。今年1 4月，房地产开发到位资金 9552.3亿元，同比 增长26%是完成投资额的1.8倍。从资金来源看占比居前的仍是自 筹资金、国内贷款和定金及预付款。利用外资尽管仅占资金来源的 1.7%，但呈现快速增长，增速高达91.73%，其中绝大部分是外商直接投资，前四个月共125.57亿元，同比增速更是高达136.53%。限外 背景下外资继续大量涌入的原因主要是：行业调控使得国内房地产 开发企业的资金链不断绷紧，人

30、民币升值趋势和国内房地产业的高 额回报也对外资构成了较大的吸引力，因此内外双方都有合作的意 愿。近日商务部和国家外汇管理局发布了关于进一步加强、规范 外商直接投资房地产业审批和监管的通知。通知强调，将依法加 强外商投资房地产的审批和监管，严控外商投资高档房地产，并要 求所有由地方政府部门审批的外商房地产公司必须上报商务部备 案。外资申请设立房地产公司应先取得土地使用权、房地产建筑物 所有权人签订的预约出让或购买协议，否则不予审批，外商投资的 门槛大为提高。2.1.3行业运行趋势展望1、行业调控主基调控制房价涨幅、调整住房供应结构06年以来我国房地产市场调控政策密集出台，调控力度相当大 沁阳市“

31、太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告二:第 页达华工程管理（集团）有限公司沁阳市“太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告二:第 #页达华工程管理（集团）有限公司住宅小区建设项目可行性研究报告在新一轮调控政策的作用下，当前房地产市场已经出现了一些积极 的变化。主要体现在：住房供应结构开始有所调整、房价涨幅总体 平稳、税收信贷土地政策稳步落实、城镇房屋拆迁规模得到合理控 制等。但客观来看，调控政策还需进一步细化和落实，调控的效果也 并不明显，远未达到离预期的目标，房地产行业存在的问题仍很突 出，主要问题是：当前住房结构调整工作还处于起步阶段，供应结 构性问题依然严重；房地产开发投资增

32、速高位上扬；商品房市场供 需矛盾加剧，部分中心城市住房价格涨幅仍然偏高，加上外资进入 中国房地产市场力度加大，房价上涨的压力仍然较大；部分地区住 房保障制度建设滞后等。因此，07年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结 构、稳定住房价格是两大重点。对房地产的调控仍然会从土地、财 税和金融政策三方面入手。土地政策仍将从严从紧，控制新增建设 用地，同时盘活存量、提高使用效率是今后土地供应的一个重点。 税收政策将在调控的过程中发挥更大的作用，仍会体现有保有压的 原则，对政策支持的小户型会体现有区别的税收政策。例如，上海 市将从7月15日起对一定年限内的非普通住房转让征收0.5%的土地增值税。除

33、土地增值税进行清算外，物业税试点工作也有望破题， 目前有关部门正在进行物业税空转试点的工作。此外，如果商品房 预售款专户管理办法出台并严格执行的话对开发商而言影响较大， 势必进一步收紧本已紧张的资金链。物业税试点和商品房预售款专 户管理办法是后续可能出台的对房地产行业影响较大的举措，但它 达华工程管理（集团）有限公司第17页 们对行业的影响程度要视政策的力度而定，目前还很难准确预测。 当然，更多的调控工作应当是对前期出台的一系列政策的进一步细 化和落实，也就是说，落到实处的执行是房地产调控的关键。2、行业运行趋势展望中长期看好国务院总理温家宝在上半年的十届全国人大五次会议政府工作 报告中指出，

34、房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重 大作用，必须促进房地产业持续健康发展。一是要形成具有中国特 点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众 的普通商品住房。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保 持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨。四是深入整顿 和规范房地产市场秩序。可以说，上述四点要求成为了房地产行业 发展的目标。从上半年的行业运行情况看，总体上有升温的趋势，似乎与调 控的主基调不符，也没有朝着调控预期的目标发展。因此预计接下 来的行业调控将更加趋紧。不过统计数据还需要继续观察，房地产 开发投资的加快应该会提高市场供应量，供需矛盾相应也将有所缓 解，

35、再加上供应结构的逐步调整，平均房价涨幅或会保持平稳，不 排除个别抗性较小的地区出现平均房价回落的现象。不过房屋销售 价格是由市场供求关系决定的，人民生活水平的提高及城市化进程 的加快使得房地产需求仍就旺盛， 加上现实存在的大量的投资需求， 还有土地供应趋紧也将继续推高地价进而影响房价，这些都支撑着 高房价，同类型商品房价格显著回落的情况不大可能出现。住宅小区建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司第 页沁阳市“太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告第 页达华工程管理（集团）有限公司尽管07年房地产调控只会加紧不会放松，影响房地产运行的因 素也比较多且复杂，但行业的中长期发展趋势

36、依然看好，房地产行 业在国民经济中的地位是举足轻重的，房价不会大起大落，调控的 目的也是使行业平稳健康地发展、房价小幅平稳增长。2.2 XX市宏观经济环境分析221 XX市经济状况1、经济持续增长，开始进入有能力购置固定资产的阶段截止06年底，XX市地区生产总值123.7亿元，居焦作六县五区之 首，比上年增长20.5%，全市人均生产总值26473.8元，地方财政收 入完成4.01亿元，增长20.9%，其中税收收入实现2.53亿元，税收收 入占一般预算收入的比重达到64.1%。规模以上工业利润总额实现23.7亿元，增长49.2%;利税总额实现40.8亿元，增长56.5%。目前，XX工业已形成铝电

37、、造纸机械、玻璃钢、化工、电动车 等五大产业，是全国造纸机械之乡、玻璃钢之乡和豫西北重要的铝 工业基地。中国铝业、中国昊华、神火集团、晋煤集团、甘肃兰澳、 浙江超威及香港长江实业、香港华懋等等一批国内外知名企业入驻 XX市，全市对外开放和招商引资工作呈现良好的发展前景。图 2-1 2002-2006 年XX市GDP（亿元）图2-2 2002-2006 年XX市人均 GDP（元）单位：美元图2-3 人均年GD对房地产市场需求的影响示意图近年来，XX全市GDP（国民生产总值）持续上升，2005年经济增 长速度达到了 20.5%，已进入了高速发展的快车道。从宏观面来看， XX的经济发展对房地产市场的

38、发展，总的趋势是向上的，经济快速 发展将推动XX房地产市场的发展。当人均 GD超过1000美元以后，城 镇化展进入加速期，2005年全国人均GDPS达17145元（近2000美元）， 全国的城镇化建设已进入全面发展时机，XX正好进入这条起跑线。2、产业结构优化：第二产业是 XX的支柱产业，第三产业还不 够发达三次产业结构由上年的 8.0 :60.8 : 31.2变化为6.8 : 63.2 : 30.0 , 二三产业比重比上年提高了1.2个百分点。工业主导作用进一步增6.8强，工业增加值74.6亿元，比上年提高29.4个百分点。非公有制经 济占生产总值的比重达到76.8%。第一产业 u第二产业

39、n第三产业图2-4 2006年X）市产业结构示意图全社会固定资产投资完成51.0亿元，增长59.4%;全社会消费品 零售总额实现22.77亿元，增长17.2%。投资、社会消费的稳步增长， 为XX经济的后续发展打下了良好的基础。第三产业发展缓慢，就商 业而言，从XX市五年的社会消费品零售总额来看，每年虽有增长，但增长幅度并不大，总体消费水平仍然有限，制约了商业的发展。图2-5 2002-2006年XX市社会消费品零售总额（亿元）变化示意图3、城乡居民收入继续提高，生活质量进一步改善全年城镇居民人均可支配收入 8406元，比上年增长14.7%;在岗 职工平均工资达到14805元，比上年增长22.6

40、1%;城镇居民人均消费 支出5973元，增长18.5%。城乡居民储蓄存款余额达到 37.0亿元，比 年初增加9.1%，户均存款约3.2万元。从总体上来说，XX市居民的收入水平对于房地产市场近期的发 展缺乏强劲的刺激，即使有部分居民是有一些灰色收入，但从该地 区的整体经济水平和第三产业的发展来看，房地产市场的有效需求 还是有限。2002年2003年2004年2005年2006年匚居民人均可支配性收入图2-6 2002-2006年XX市城镇居民人均可支配收入（元）1600014000120001000080006000400020000120752002年2003年2004年2005年2006年图

41、2-7 2002-2006年XX市在岗职工平均工资（万元）2.2.2城市建设与规划近几年XX进行了城市产业结构调整，将发展成为以铝电、造纸机械、玻璃钢、化工、电动车、旅游业为主的区域性副中心城市，根据X）市国民经济和社会发展第一个五年规划纲要和 XX市 城市建设总体规划（2002-2020），XX市市区人口在2010年和2020年 将从目前的13万人分别达到20万和25万，城市建设用地为17.11平方 公里和21.86平方公里。城市用地发展方向：城市重点向西、南两个方向发展，西北、东南两个方向适度发展并保留建设备用地，其他方向以填补建设、沁阳市“太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告二调

42、整改造为主。城市总体用地布局：以特色街区衔接不同发展时序的城市片区，由主要服务性道路串联不同功能的核心地段，共同组成点、线、面 结合的，突出发展重点和建设时序的“一主、四街、六片”布局结 构。主中心：规划于XX路中段两侧地区形成综合功能的 XX中心区。 特色街区：以城市发展过程中形成的主要街区为基础，经过功能的 调整完善和特色的强化，进一步形成联系不同的发展片区、集中体 现城市特色的城市街区。规划确定的四个特色街区包括传统文化街 区、现代风貌街区、历史延展街区以及滨水景观街区。片区：根据 城市不同发展阶段形成的建成区的范围和特征、以及未来可能的建 设时序安排来划分城市片区，从而突出不同分区的建

43、设重点、时序 及特色。将整个城区共划为传统风貌区、更新改造区、新中心区、 城南新区、传统产业区、产业拓展区六个综合性片区。结合城区总体规划格局，居住用地布局结构为老城居住区、清平居住区、西关居住区、城西居住区、城南居住区5个居住区加东关居住小区、水南关居住小区、马坡居住小区3个居住小区。其中城西居住区规划居住用地 131.93公顷，居住人口为3.2-4.5万人。 结合城市新区的开发，充分利用周边丰富的景观环境，以城市文化 广场为中心，建成配套设施齐全，以多层住宅为主的居住社区。XX市在城市建设方面虽然取得了长足的进步，但依然存在城市面貌落后，基础设施不完善等问题。主要表现在：城市建设有太多的

44、弹性，一个大项目就能左右城市规划；城市结构分散，城市建设存 在断层与空白。第24页达华工程管理（集团）有限公司住宅小区建设项目可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司第 页沁阳市“太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告第 页达华工程管理（集团）有限公司第三章 市场分析XX市房地产行业进入快速发展阶段近年来，XX市委、市政府以四创工作为载体，不断优化发展环 境，积极引进外来资本和社会资金投入城市开发建设，强力实施城 建“ 310”工程，即十条道路建设，十个城市基础设施建设和十个房 地产开发项目建设。其中十个房地产开发建设项目计划总投资10亿元，总建筑面积85万平方米，可安排住户5000余

45、户，平均价格 1100-1400元/平方米。1、沁水湾住宅区由河南精英置业有限公司投资建设，位于XX路与文化路交叉口西北角，总投资约1.7亿元，项目占地130亩，建筑面积15万平方米， 包括临街商业房、多层住宅、复式楼等，可安排660户，规划容积率1.62，绿化率 38.60%。2、宏盛城市花园住宅区由福建客商投资建设，位于建设北路，总投资1亿元，占地86亩， 建筑面积10万平方米，共665户，包括临街商业房、多层住宅、小高 层住宅等。3、亚星盛世家园住宅区由河南亚星公司投资建设，位于怀府西路、市汽车站对面，总 投资1.3亿元，占地40亩，建筑面积9万平方米，其中商业面积15000 平方米，住

46、宅面积63000平方米，地下商场面积7000平方米，地下停 车场5000平方米，绿化率达42.5%。4、润泰国际商城由河南润泰公司投资建设，该项目位于怀府与建设路交叉口西北角，总投资9600万元，占地16亩，建筑面积5.7平方米。其中一期 投资68000万元，占地面积9.18亩，建筑面积35481平方米，包括商 业五层，住宅80户，写字楼10套；二期投资2800万元，占地6.56亩， 建设面积21660平方米，包括商业店面、住宅、地下车库，可容纳 80 辆轿车停放。5、清华园住宅区由河南动力置业和焦作众盛公司投资建设，位于沁水路与怀府 路交叉口南侧，占地83亩，计划总投资9300万元。一期开发

47、63亩用 于开发教育小区，建筑面积7.3万平方米，绿化率35%6、永威学校教师公寓由XX永威集团投资建设，位于团结路与 XX路交叉口西侧，占地30亩，总投资1.5亿元，建筑面积8.6万平方米。7、书香莲郡住宅区由福建客商投资建设，位于河内路与共建路交叉口南侧，占地86亩，总投资7800万元，建筑面积9万平方米，共510户，目前一期 已交付使用。&丰泽园住宅区由XX合庆公司投资建设，位于沁水路北段，占地30亩，总投资3500万元，建筑面积4.5万平方米。2007年3月开工，已完成2幢主体。9、XX- XX花苑住宅区（即本案）由河南xxxXS资建设，位于沁水路与怀府路交叉口西南，占地160亩，总投

48、资1.8亿元，建筑面积18.6万平方米。10、阳光假日住宅区由郑州中发公司投资建设，位于 XX路西侧、XX乙万饭店南侧， 占地82亩，总投资7000万元。XX市房地产市场的特点及成因分析1、消费主体逐步发生变化近年来，在国家关于扩大内需，刺激住房消费政策的鼓 励下，随着房改的逐步深化，XX市住房消费已由过去的集团 消费占主导转向个人消费占主导。2、市民住房消费观念转变，负债购房将逐步成为热点在国家金融政策的支持下，市民的消费观念已由攒钱买 房转变为贷款买房，负债购房占房屋交易总量的比例已逐年 上升。按揭购房己成住房消费的主流，形成了一种消费时尚。 据粗略统计在2006年预（销）售的商品房中，按

49、揭购房约占 个人购房的50 %。3、对住房供应要求逐步发生转变以前人们在住房的需求上除价格因素外主要考虑的因 素是：在地理位置上要求市中心、在布局上大多数选择三室 一厅，而很少考虑环境因素、小区绿化、物业管理等。而现 在人们对住房的选择已逐步将住房环境、绿化、采光、物业 管理作为重要选择因素，在住房地理位置的选择也已由追求 市区逐步向追求城郊住宅小区转变。在房型选择上也逐步由 经济、实用型向舒适型、多功能型、享受型转变。4、居民法律意识明显提高近年来，房地产交易纠纷投诉逐年上升，一方面反映了 开发商的经营行为还欠规范，同时也体现了消费者的法律意 识逐步提高。人们在购房时，除考虑商品房本身的因素

50、外， 普遍注重了开发商的信誉和预购商品房的用地、建设手续是 否合法等问题。己改变了以前只图价格便宜而不顾房屋开发 建设手续齐全与否的商品房消费误区。5、市场管理水平逐步提高近年来，市房地产管理局在房地产市场管理上，坚持 “管而不死，活而有序”的原则，持续不断地做好房地产市 场的培育、发展、管理工作。在市场的硬件建设、政策法规 建设、队伍建设及市场管理方面采取了一系列行之有效的措 施，促进了XX房地产市场的发展，提高了房地产市场管理水 平。6、房地产价格快速上扬去年下半年以来，由于中多外来大型房地产开发企业抢 滩XX，土地供应价格迅速攀升，同时由于新开发的项目质量、 功能、配套设施、环境都有了质

51、的飞跃，加上建筑原材料价 格的持续上涨，都造成了房屋开发成本的大幅增加，也快速 推动了房屋销售价格的上涨。7、商品房供需两旺，平衡发展当前，XX市房地产业正处于快速增长期，房地产市场供销两旺。 随着住房二级市场的全面开放，XX市住房供应体系以逐步完 善，住房供应状况有了明显好转。随着房改的深入，金融的 助动，住房有效需求逐步增大。从房地产商品的供求关系上 讲，应属于需求大于供给，并且市场的潜在需求较大。3.3 XX市住宅市场分析3.3.1住宅市场供应特点1、规模住宅社区不断涌现2006年XX市住宅施工面积达14.5万，比2005年高出了 13万， 市场竞争较为激烈。X）市房地产行业开始逐步形成

52、规模。 10万以 上的大盘如：沁水湾、城市花园等项目开始出现。XX市的住宅楼盘以由中小规模的公房转为不断需求的商品房， 适当规模、功能齐全、居住环境优越、物业水平有很大改善的规模 楼盘，这也是XX城市迅速发展，人口不断增加，消费能力持续攀升 等因素所需，也全面提升了 XX城市整体的基础设施的水准。2、规划设计水平明显提高，楼盘品质不断上升现阶段上市的大型项目中，不少项日均吸收了上海、北京、深 圳I、甚至引入香港、法国、澳大利亚、加拿大、美国等海外的设计 规划理念，整体环境有极大的改善，也给XX楼市带来一阵新风。提高楼盘自身品质，已成为众多发展商开始面对挑剔的个人市场认识 到的获胜关键。3.3.

53、2 XX市区住宅市场需求特点1、商品房需求量大幅度上升根据XX市国民经济和社会发展第一个五年规划纲要和XX市城市建设总体规划 （2002-2020 ）,XX市市区人口在2010年和2020 年将从目前的13万人分别达到20万和25万，人口的增长代表城市发 展的多项指标，随着XX城市化进程的不断加快，政府加大政策灵活 变动性，招商引资，产业链的激增，外来劳动力和人才不断涌入， 城市规模进一步扩张，城市人口将迅速增加，商品房需求量将呈逐 年上升趋势。随着房地产市场逐渐成熟，居民用于住房投资的资金增多，购 买新居、用旧房“养新房”、股息、红利、出租房屋等财产性收入成 为居民收入新的增长点。2、居民住

54、房潜在购买力较大随着人均经济收入的不断增长，需求旺盛，住宅产业将处于快 速增长期，居民的潜在购买力很大，同时，根据有关部门调查，居 民在住房领域的消费已从改善自身居住条件，转向理性投资房地产 业的方向发展。目前全市城镇人均住房面积不足 15平方米，距小康社会35平方 米的标准仍有较大的空间。同时，根据调查，XX市目前居民基本上是一户一套，基本没有对外租赁的余房，这说明：改善居住条件， 对外租赁旧房，增加家庭收入将成为 XX市民将来几年内置业的重点 考虑内容。3.3.3 XX市住宅发展流行趋势1、主流需求对于价格特点而言，XX市整体住房的需求还是集中于15万 -45万 的左右的住宅。由于城市化进

55、程的推进和城市人口的绝对增长，带 来大量的“成长型”客户。他们客观上需要大量的住房：经济的持 续发展使得他们的收入逐渐增加，对未来的预期显得比较乐观，敢 于用明天的钱圆今天的梦。这批“成长型”客户的承受能力大多在 20万至50万。2、优质高档楼盘不断涌现XX市的飞速发展，使城市建设，市民生活进入了一个全新的时 代，城市功能的全面升级和城市形象的时代定义将发生巨大的变化， 新一轮的城市扩张势在必行。传统的居住格局和形式已经无法满足 发展的步伐，对住宅环境的要求会愈来愈高，追求品牌住房的 意识增强，在住房消费上将会逐步转向环境、绿化、物业管 理较好的小区住宅，逐步追求实力强，信誉好的开发商开发 建

56、设的品牌住房。3、商品房不断涌现随着XX城市整体建设发展水平的不断提高，自 1998年来，政府 加大力度积极推进住房商品化、货币化改革，建立多层次住宅保障 体系，合理开发高档、中档、普通住宅，以满足不同层次的住宅需 求，促进住宅建设的健康发展。在房地产市场价格保持总体稳定上 升的同时，将投资商品住宅建设作为该市当前房地产开发的重点目 标，商品房的不断涌现和需求加快了地产市场的商品化流通。4、按揭购房将成为主要购买方式在国家金融政策的支持下，市民的消费观念已由攒钱买 房转变为贷款买房，负债购房占房屋交易总量的比例已逐年 上升。按揭购房己成住房消费的主流，形成了一种消费时尚。 据粗略统计在2006

57、年预（销）售的商品房中，按揭购房约占个人购房的50 %,今后个人住房消费将会继续大幅度增长，按揭购房将成为主要购买方式。第四章建设规模与建设条件4.1建设规模项目总占地面积106066.6 （约160亩），计划投资1.74亿元， 总建筑面积18.67万，其中住宅部分面积17.93万，商业用房面 积0.74万，总居住户数1000余户，规划总居住人口 5000余人，容 积率1.49，绿化覆盖率39.5%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化 中心、商业网点等设施。4.2项目现状概况地理位置该项目位于XX市怀府路与沁水路交汇处南侧100米，北临X）市黄 金大道一怀府路，东面沁水路，项目地处XX市新行政区

58、，地理位置优越，交通便利。整个地块呈矩形，用地平坦，是XX市 XX区重要的高端住宅规划用地。土地权属类别及占地面积宗地编号：2007-03 ;土地权属：国有；土地类别：居住用地；使用权类型：出让；使用期限：70年；土地使用权面积：106066.6 m2o4.3项目建设条件XX市社会经济条件XX位于河南省西北部，XX山南麓，焦作市西部，东与博爱毗 邻，西与XX市交界，南与温县、孟州接壤，北与山西省晋城市相连。 全市辖6镇3乡4个办事处，329个行政村，总人口 47.2万人，其 中农业人口 38万人，市域总面积623.5平方公里，现有耕地面积42 万亩。XX是华夏文明的发祥地之一，有着深厚的历史文

59、化底蕴。夏为“覃怀”首邑，商属京畿重地，周称“野王邑”，汉设“野王县”，隋改“河内县”，明清设怀庆府，历来为豫西北政治、经济、文化中 心。1989年撤县建市，1992年被确定为全省综合改革试点市，2001年被确定为全省重点城镇化试点县（市），2004年被确定为河南省 35个扩权县（市）之一和对外开放重点县（市），先后荣获“全国民 族团结进步模范集体”、“全国双拥模范城”、“全国文化建设先进县（市）”、“全国村民自治模范县（市）”、“国家星火技术密集区”等 称号。20XX资源丰富，物产众多。蕴藏着铝钒土、铁、锂、白云石等多种矿产资源，属河南省矿藏密集地带之一。地上有沁河、蟒河、 丹河等5条河流和

60、逍遥、八一等5座水库，地下是XX山天然汇水盆 地。铝电、玻璃钢、造纸机械等产业在全国享有盛誉。是小麦、玉 米、棉花、大豆等粮食作物高产区，属小麦单产千斤县（市）。“四大怀药”（山药、地黄、牛膝、菊花）曾被列为“皇封贡品”，享誉中外。XX人文荟萃，古迹众多。是唐代诗人李商隐、元代科学家许衡、 明代科学艺术巨星朱载育、狼牙山五壮士之一宋学义出生或成长的 地方。境内有天宁寺三圣塔、清真北大寺、太平军北伐指挥部旧址、 韩文公祠、朱载育墓等古建筑 46处。其中，国家级文物保护单位 3 处，省级文物保护单位11处。神农山风景区景色秀美，引人入胜， 是世界自然基金组织 A级优先保护区、国家级自然保护区、国家