冯仑：滨海新区房地产形势与展望

1、滨海新区房地产形势与展望主讲嘉宾：冯伦2022-12-12 主持人：冯仑先生我们并不生疏,由于在开发区就 有冯仑先生的项目,现任万通集团董事局主席,冯仑先 生仍是原国家体改委成员、万通集团董事局主席、全国 工商联住宅商会轮值主席,中国房地产协会城市住宅开 发委员会副主任委员,在中国的房地产界享有“ 地产思 想家的美誉；他曾获得经济学博士、政治学硕士和法 学博士学位,自 1991 年开头领导并参加了万通集团的创 建与开展工作；1993 年,领导创立了万通实业股份 #,参加创建了中国民生银行并出任该行的创业董事,策划 并领导了多家企业的收购与并轨,使万通集团在几年内 实现总资产逾 30 亿人民币；

2、冯仑：大家上午好！特别兴奋来到咱们泰达,也是开 发区,现在也是万通的娘家,一起来探讨一下房地产今 年的情形,和大家感爱好的明年和后年开展的一些重要 问题；讲房地产的事情,有许多种讲法；刚刚唐总也已经介 绍了一些情形,我想是不是这样,总的来看房地产有三DOC. 个层面的问题：第一房地产公司的状况,一个是行业的 状况,再一个是市场和趋势；我从这三个方面,跟大家 讲一下我们怎么摸索这些问题；这样有助于除了关怀眼 下的市场,仍把握背后的规律；从中国来看房地产企业,我们从小到大的来说,企业是什么状况？现在将近4 万家房地产公司, 这些公司在、#仍有 #三个区域,也就是三极；长三角、珠三角和京津塘这三极,

3、占到全国房地产公司的2/3 ；有将近 3000家, #有将近 2022 家仍多一点, #有 3000 多家,将近 4000 家,这三个地区就占据房地产公司的 2/3 ,制造市场的供应也占到 2/3 左右；从公司的规模来说,全国前十大公司这几年占三个,#一般是两家, #会有三家,其余地区有两家； 也就是说,前十大房地产公司也有 80的大公司集中在这三个地区,从公司投资者的构成来看,从区域来看集中度特别高；70现在是民营的,这是在今年以前；在今年最终一个季度显现了一个变化,未来的结构发生很大变化；公司的数量有70是民营,市场的潮流、市场的影响力是民营占据的,但是今年上个月,国资委公布了国有房地产企

4、业,特殊是 169 家产中已经确定了 11 家作为将来房地产主业,方案仍有 5 家,DOC. 一共是 16 家,也就是国有大型房地产公司在国资委有 16 家；这 16 家目前在今年已经开头间续参加大规模土地拍 卖；也就是说,在今后三年之内,在市场的供应格局来 看特殊是一般住宅格局来看,国有有很大的上升,在前 十位排名上,大致一半以上是国有；现在只有两家是国 有,就是前十位当中,其中有一家是万科,国有是相对 的大股东,其中有华润；另外一家就是金地,投资者的 成分在今后几年市场的影响力,国有企业在一般住宅市 场会有特别大的比例,这也符合政府调控房价的意图；最终讲到今年的形势,企业的构成对今年的形势

5、发生很大的变化；另外就是从企业的经营模式来看,中 国将近 4 万家房地产公司,经营模式根本上是趋同的,都是讲的 #模式简洁的买一个地,然后规划、施工,最终把房子卖出去,每平米加一点钱,相当于制衣厂增的加工费,全国公司80都是这么做生意的；在美国最兴盛的市场,有20 多万家房地产企业；这20 万家房地产企业做我们所谓开发的这种企业连1/10 都不到, 大局部是行业中的服务性,包括金融服务、包括物品部件的 服务、包括物业治理、包括建筑施工等等各种项目；也 就是说,行业的成熟不光是企业数量,而是企业物业的 细分和经营模式的不断改良；我们现在的问题是跟行业 的开展不成熟有关系；企业全部是一种方式跟银行

6、打交DOC. 道,然后一种思维,一种业务模式来经营,所以的话会 显现问题；这是根本企业的情形,从企业来看,目前在战略 挑选上,企业想什么问题？从全国来看,最大的公司,今年大致有四个问题是所谓企业家、房地产的企业领导 人想的最多、做的最集中、谈论也是最多的；第一个问题,资本规模如何扩大；以往在宏观调 控以前,房地产公司大家知道对银行的依靠特别大；宏 观调控以后既收紧了银根,又收紧了地根,大的的房地 产公司要开展就转向股本融资,包括上市,甚至通过信 托来变成资本,所以今年以来,闻名的一些公司在股本 融资上有很大的变化；包括可转债,最近中国境内最大 的地产公司,资本规模最大的是瑞安,也在做私募,加

7、起来资本金超过 10 亿美金；现在包括顺驰也在做私募,包括富力,只有资本规模快速扩大,才能削减银行在资 本融资当中的比例,这样才能形成财务的安全性；另外 跟国际上合作比拟简洁；目前上市房地产公司资本规模 最大的是万科,26 亿,第十位最小是六到七亿；现在万 通在泰达投资以后是 13 亿股本；其次件事,摸索最多的是战略模式的挑选；现在 全国大地产公司想的问题是：我作为一个企业,究竟今 后作为什么样的模式来推动公司的开展？现在有三种选DOC. 择,在战略上；第一种,住宅公司,我纯粹做住宅别的什么都不 做；这种以万科为代表,万科今年产量是将近 1800 套标 准,全国最大的公司也是 12022 套新

8、居,和将近 2022 多 万套的一般住房；万科只做住宅,其它的什么都不做这 是一种挑选；这个有富力、顺驰、绿地,许多公司都在 做这条路；万科更简洁,住宅房只做郊区的,所以万科 是以美国 OT HOME为标杆的, 但是实际上更接近于日本 的大和房屋,所以现在万科大量住宅是跟日本合资；这 是纯粹的住宅产业；其次种,传统的综合开发公司；大局部国企现在 都在用这个方式,由于有政府的土地资源优势、银行融 资、政府工程,所以在一个地区有相对的垄断,于是既 做中档房,也做高档房,也做经济适用房,另外又做商业、也做办公楼,什么都做；首创、#的城头等等这些公司都属于综合开发模式；这些综合开发模式大局部都 是国企

9、,而且都是地方国企,这些公司依据过去的体会,根本上资本规模特别大,但是经济效益和市场影响力非 常小；这是其次种战略；第三种,就是万通、富力现在做的挑选,就是所 谓的美国模式,完全的美国化；也就是说,我们越来越 像美国的现代开发商,第三代开发商；这个公司在价值DOC. 制造上,越来越下功夫,在高端市场上制造附加值,简 单说万科的模式相当于一个工厂,美国模式像万通这样挑选更多是厂长,更多的像X艺谋,大的导演；假如举一个例子,做衬衫,我知道在中国加工衬 衫卖给国外赚 100 块,万科就是工厂,制造加工费占 12 块；POLO订一个牌子,制造面料、市场营销,占到 45 块 钱,其余的是各个渠道；100

10、 块钱,将来三种模式比拟是这样的,假如赚 万科刚刚讲到是在中低端靠规模本钱挣加工费,规模巨大；另外一种像万通要做的,POLO的工作,是在大规模价值制造和上游来供应,来赚我们期望的 45 块钱；传统 的模式,城建和我们讲的综合开发的模式,他们实际上 是连 10 块钱都赚不到；我们说只能是政府和商业职能全 部搅合在一起,投资分析师和领导一看都不赚钱,最终 赚钱不赚钱都说不清晰；政府说你拿了我的钱,我也没 有跟你要利息,企业说了我一亩地给增值多少,最终都 算不清晰；第三个问题,想到公司如何连续稳固的增长资源 的来源,更重要是内部的治理结构,终究你是挑选私人 公司,仍是跨地区、或者海外的合资；这是推动

11、战略选 择公司的一个组织架构的模式；这是今年争论特殊多的 话题；DOC. 第四问题争论最多的是社会责任；一方面,媒体 和公众对房地产定位的打分特别低,暴利、腐蚀干部、质次价高、不负责任、纳税矮人,差不多这样的定位；但是行业本身也在完善,然后提出更多的自律,包括怎 么样来行使自己的权益,包括推动社会责任的承当,另 外做一个完善的企业公民；也就是说,房地产企业本身 与领导人也在积极适应社会和公众对他的要求；不断地 完善自身的道德形象,这是今年主要谈论的；然后房地 产企业领导也会出席各种各样的活动,来校正大家对房 地产企业的形象的看法；这是今年的四个热点问题,在 房地产企业当中；其次个方面介绍一下行

12、业状况；实际上从中国房地产行业总体开展水平来看,相当于全球战后的头十年；也就是说,我们现在开展整个行业的水平,相当于美国 30 岁月的 GDP的水平,依据购置力运算；也就是说,我 们进入了一个以住宅需求为主导的快速的增长的房地产 市场开展阶段；这个阶段的主要特点是以住宅产品为主 导快速开展,大致在战后十年时间；现在全国 GDP分成三个梯次,开展最快是、#、#,GTP在 5000 美金左右,开展到 7500 美金；我们按这个来算相当于战后一个时期；也就是 5000 美金相当于战后快速开展的美国时期；DOC. 其次个台阶,省会城市在 3000 美金左右；全国平均 GDP是 1400 多；依据整个国

13、际上的体会, 在 GDP6000 到 10000 美金这段时间,属于住宅快速增长的时期；我们现在整个的状况假如从全国来看是1400 美金到 6000美金,从省会是 3000 美金到 6000 美金再到一万美金；从行业来看根本上在6000 美金以下； 住宅市场由于中国人口众多,大家对住房的观念,特殊是拥有产权的观念 这么顽固,所以在新居市场,在一个住宅产品为主导的 市场,今后十年左右仍旧是一个最好的黄金时期；这是 通过国际比拟对行业的判定；除非中国不走现代化经济 增长的道路,否那么这个规律是的确存在的；另外从行业开展来看,中国现在的快速增长显现了一个特别好的体制和法律的制度；所谓体制上的根本 制

14、度是住宅市场化被全部中国一般老百姓承担；通过市 场解决住宅,根本颠覆原先的住房体系；这样为将来的 市场制造一个购置和租赁的根底；我去过北朝鲜,他们根本上跟我们60 岁月末、 70 岁月初的时候一样,人根本不知道自己要去买房子；这是最大的根本性的制度转变,制造了我们将来增长的需求；其次从法律上来说,显现一个根本的制度,就是物权法,承认公民对于私有财产合法的权益；这个 物权法带动了一系列商业、工业,跟我们相关的房地产 相关的法律体系都要转变；只要是公民就保证你花了钱DOC. 拥有的资产是合法的,而且长期拥有；对于推动大家积 极地投资房地产是特别好的；所以这两点制造了特别好 的制度和法律的保证；今后

15、才能够大的规模的增长；我觉得行业整个根本的十年是特别乐观的,但是 不要遗忘了我们的乐观是讲住宅市场为主导的房地产市 场；至于其它的产品仍会有很大的变化；在行业当中另一个问题是组织；目前这个行业是怎么组织起来的？行业,大家知道,除了建设部仍有央 行政府宏观治理部门之外,在行业组织上有三大组组织 来联系、指导行业的开展和规律；这三大组织第一是房 地产协会,隶属于建设部,是由建设部党组织直接来任 命的,可以提名、任命行业领导、协会领导；这个协会 承当的功能是政策的说明者和传统大型国企工程建设单 位的会员根底和联络；主要是大型的建设施工单位；它 的作用就是政策的说明者和联系大型国企和施工单位；讲可能不

16、这么讲,但是定位是这样的；人员是由建设部 任命的；其次个,中国的工商联下面的房地产商会；房地 产商会上次也在这个场合开过一次会,然后大家有些接 触；房地产商会本身是联系国内大局部中小房地产企业；在全国已经有16 个城市和省份建立了“#房地产商会这种形式的地区性商会；这个商会是企业发动、政府联DOC. 系、工商联作为组织负责联系的,但是根本上是企业发 动,然后由民间房地产公司积极参加；会员根底大局部 是民营的、各城市中小房地产企业,构成了中国房地产 的一个商会的组织系统；但是这个商会组织系统不是垂 直相互支撑的,而是独自运作,是全国商会负责联系和 和谐的；第三个,房地产最有影响力的一个组织,就是

17、中 国房地产开发商、城市开发商策略联盟；这个是由全国 42 家各个城市的最重要的房地产公司,以万科为代表的 房地产公司组成的一个策略联盟,机构已经有六年的历 史了；这个联盟本身拥有它的一个会员机制,就是大型、有影响的城市的重要的开发商,所以相当于好公司和大 公司的俱乐部；目标是建立行业中的欧盟；不以会员数 量多,是以会员的价值追求和规模以与企业的质量为标 准；这个中城联盟就是这样的策略联盟,实际上目前的 影响力和实际的才能是大大的,甚至超过前两个组织；由于它有自己的 5 亿人民币的资金, 有固定的活动方式,而且有自己的产品,已经做了六个联盟性的产品,今年仍会做到八个；将来规划基金会到30 亿,

18、有自己一整套的组织创新的制度、价值观和基金,仍有产品；所以越 来越类似于欧盟这样的形式；这是行业的三大组织,大 家知道代表会员根底和追求在行业当中的作用是特别重DOC. 要的；所以,大家要明白这个行业,去看到不同的人讲 法是不一样的；比如我在中城联盟我做过其次任轮值主 席,现在我作为中国房地产商会的现任的轮值主席,我 代表是商会中小房地产公司来讲,在房地产协会我们要 更多地说明政策,功能是不一样的；这是行业联系的非 政府组织；第三点,关于行业的争论； 现在有四个系统争论,第一是政府部门的相关单位,央行、发改委、统计局等 等；他们的争论人员不固定,根本上为短期政策服务,所以在行业中的报告都是为短

19、期政策服务,人员也是不 固定,但是这些职能始终都存在；其次个争论系统是国际投资者以与他们的分析 师；这局部大家能看到常常是大的摩根、高盛,对我们 中国房地产市场的争论,影响力都是特别大的；第三个,就是大专院校、机关、社会科学院、大 学教授等等；这局部争论根本上是争论宏观经济而派生 出来的争论房地产；他们课题的主要都不是房地产；包 括清华高校会有一些争论,在清华高校的争论更侧重于 技术；第四个系统是最近两年影响越来越大的争论；就 是由住宅商会,就是房地产商会和中城联盟,刚刚我讲DOC. 的后边两个组织,他们共同出资组织了房地产的一个专 门的争论机构推动争论,叫“ 瑞克工作室；这个工作 室连续五个

20、月按季度发布争论；这个争论室成为目前国 内争论力气最巨大、投资最大的争论机构；另外这些研 究报告也是特别独立的,直接在市场上发布；这些争论 报告是由中国包括刚刚我说的前三个局部各种争论人员 组成的争论室；这是被认为代表行业观点,特殊是代表 开发商、企业的观点；所以目前在中国,行业争论大致有四局部人的研究,而每一局部人讲的东西是不一样的；应当说,站在行业角度,长期性的摸索和争论,瑞克工作室的观点是代表企业,代表民众和消费者的往 往是大专院校或者是机关；特殊是大专院校和社科院是 代表民众；代表宏观政府的看法是政府部门,代表短期 政策；所以这三个方面,都不太一样；国外投资分析师 的争论,更多是代表投

21、资者的角度；所以对于短期的证 券、股票市场比拟多；这是我讲的行业；第三个方面我简洁介绍一下大家关怀的形势；我 为什么把形势放在后面讲呢？实际上这个形势终究是怎 么样来看？实际上我前面讲的企业和行业的状况是一个 特别复杂的动态过程,最终导致我们的形势；比如说社 科院的一些争论人员,包括投资分析师,他们讲了许多DOC. 许多,高层领导特别关注,#宏观调控,针对于#的政策出台,出台之后就影响全国的住宅市场,最终宏观调 控产生一些变化；实际上有许多这样倒置的市场；中国 现在是一个市场经济,但仍不是一个完全竞争的市场；政府、媒体,特殊是非市场的因素影响特别大；所以我 们整个来判定,今年整个市场一个根本的

22、状况是：宏观 调控实际上是在加速这个市场连续、健康、稳固的开展；为什么会这样说？今年市场的调控,假如我是一位政府 官员,我说这句话是代表政府官员来稳固大家心情,我 是企业领导者,依据老百姓说我们是买卖人,买卖人看 待问题没有必要为政府解说这个事；为什么这样说？我们是站在全球视野和行业开 展的全球状况,仍有过去历史的体会来看待我们得到的 整体的开展趋势；所谓健康就是今年全部政策都是导致 房地产企业,刚刚我讲的战略挑选发生变化；这些战略 挑选的变化都会促进企业行业竞争力的表达；比如说,这个调控以后,对于大众住宅的需求会越来越大；实际 上促进万科这样的住宅企业向科技高端进入,导致本钱 上、品质上、服

23、务上不断提升,但是假如政府政策不是 以大众住宅作为调控方向,比如说仍旧是高档别墅作为 调整方向,那么万科这样的企业不会快速增长,不会成 为第一, 也就意味着我们大众住宅不会得到很好的开展,DOC. 就会产生畸形,不是面对大众的需求；不是这样的产品,你的技术创新、工业化、整个科技进步都会滞后；所以 今年的导向是导向大众消费市场,实际上是导致市场健 康开展；所谓健康仍有一个特别重要的,就是说,由于 我们掌握了银行跟房地产市场的简洁关系；最近大家注 意到宏观调控政策重点是对调控直接融资方式的扩 X；也 就是说,政府现在在金融创新上面,在中心银行以与银 监会这方面,都在大力推动引进西方融资的形势；另外

24、 勉励包括农行、包括大型金融性物业的创新,包括海外 上市,包括国内的企业的可转债等等,这些是今年宏观 调控特别重要的一点；这些转变将会促进展业企业战略 挑选上更加接近欧美的模式兴盛不动产金融模式；这个系统的建立促使全部房地产企业开头模式的变化,最终变成目前的状况；也就是说,风险被大量直接投资 者独立承当,而不牵扯到银行,这样造成整个市场体系 更加安全；所以不动产金融创新作为宏观调控的重点会 导致整个金融系统和房地产系统的双向都更加安全,另 外也推动了房地产企业战略模式的创新；所以今年宏观 调控的政策是引导市场从长远看,从国际的体会看,是 制造一个健康开展的起点；所谓“ 连续,就是说,这两个政策

25、的重点着力DOC. 点在房地产上,实际上再加上我们刚刚讲的,依据全球 体会看,我们相当于战后头十年高速增长的住宅市场,所以中国房地产今后几年是高速增长的时期；另外大家 看到在“ 十一五规划当中,房地产政策当中是确保健 康、稳固的开展,同时防止投资的一些快速的增长,造 成金融的风险,仍旧是这两件事；主要是中心政府连续 把房地产作为国民经济的重要的一个支柱；我们认为,今后连续的开展仍旧是一个主流；今年,我们对宏观政 策的根本判定,导致我们对明后年市场看法的积极；我们从万通来看,包括我们行业,包括中城联盟,大 家都认为,明年、后年,我们将会有和今年类似的情形 的增长；今年房地产市场价格平均大致增长

26、5到 7左右,居民收入可支配增长9左右； 整个房地产投资, 虽然跟去年相比是有所削减,但是目前整个来看,房地产投资 仍是在增长； 增长的幅度我们认为明年仍会在 15左右；所以我们认为,包括明年整个市场特殊是住宅市场的价 格增长和投资增长,以与整个行业的进步,都会和今年 的状况差不多,根本上仍是在一个结构的调整；我们认为在今后三年,整个行业当中,包括企业的结 构会发生特别大的变化,也就是说,依据新的模式快速DOC. 增长的企业会冒出来,大型的国企会在行业主要的城市 占有主导位置；将来三年行业中主导的力气是大型国企 和创新模式的一些资本社会化的民营公司,再加上专业 化中小房地产公司；这三类公司将会

27、是今后三年主导市 场的力气；而不像过去两三年几乎是民营和中小企业都 在主导,国企的都退了；所以在今后三年整体的增长保 持在 15的情形下,从企业来说将会有大型的企业,创 新的模式,所谓美国模式,这样的企业以与专业的房地 产中小企业公司将是主导力气,这个格局的转变将会影 响整个房价的供应体系；现在住宅集中度特别低,万科做到这么大,在全国住宅供应量当中只占到 要城市的供应量会占到1.5 ,今后我们认为大型国企在主 10左右；这个格局就会发生变化；所以在这个格局当中今后三年不是国退民进,而是 国进民退,或者说是国进民要改；民要改成什么？一个 资本要更加社会化,像万通和泰达的合作,引进一些大 型的企业

28、,包括国际企业作为投资伙伴；另外要投资创 新,也要转变融资模式,来开展我们的民营企业；这是 整个根本情形；DOC. 至于到滨海新区我最终简洁说几句,关于滨海新区刚刚有媒体也问到,当然最近滨海新区成为不仅是国内,也成为国际上的投资者,我说的是投资者而不是消费者,投资者关注的一个焦点,全中国和全世界的投资者现在 都关注滨海新区；我们在滨海新区的本身开展,滨海新 区的参加者,包括万通,实际上特别剧烈地感觉到大家 对滨海新区的投资热忱特别高涨；这样的话,我们整个市场,在这个市场万通也做了一 些争论,我们认为在这个市场整个的开展大致分成两个 阶段：在第一阶段,这三年,实际上是大规模的投入时 期；作为最终

29、产品,也就是说,住宅,仍有大量的购物 中心,包括配套的设施,真正产生效益不是政府治理；这三年是大量的投资,大量投资将会拉动大量的就业,大量 8 的就业将会拉动大量的税收增加,城市更加完善；然后三年、五年之后,真正的商业住宅才会有更大的需 求；这两年,包括万通在这边参加的项目,表现出市场快速膨胀,有健康的一面,但是也有要预防的情形；三个月前,我们拿到一块地,1500 块钱,最近我们也参加一个拍卖,我们吃到 5000 块钱；最终拿到这块的企业是6500 块钱；整个退出来的项目的房子当中,在三个月当中涨的也特别快；实际上由于投资诱导需求了；DOC. 实际上在开发区里购物,消费者分成两局部：投资者需求和自用的需求；现在投资者需求占到25以上；按照国际体会是进入一个特别需要小心的区域；也就是说,我们分析,特殊是万通对于开发区头三年住宅的市场,我们认为, 作为开发区领导应当对这个热度要有所小心,否那么的话,我们有良好的愿望,但是投资者的客户越来越多,现在已经超过25了,假如到相当大的高度,3040,大家更热的时候,会出问题；最终引起滨海 新区在整个投资者观念当中很难转变的形象；那时候会 使得整个市场变成泡沫；假如到这个时候我们会使滨海 新区的开展错过特别好的时机；我们建议在滨海新区,一方面看到全球投资者特别关注,大家有