房地产投资分析（第四版）第10章房地产置业投资项目案例分析

1、第十章 房地产置业投资项目案例分析房地产置业项目投资分析简述房地产买卖投资分析房地产置业消费投资分析房地产租赁投资分析房地产置业出租经营投资分析小结第一节 房地产置业项目投资分析简述一、房地产置业投资的目的从第一章，我们得知置业投资是指投资者通过购买开发商新建成的房地产或者在市场上购买存量房地产（二手房），以满足自身生产经营的需要，或者转售给其他置业投资者以获得转售收益，以及租赁给他人以获得租赁收益的行为。具体来说，这种投资形式的目的可以总结为以下几个主要方面：对抗通货膨胀；获得一定的现金收益；获得物业增值和保值收益；积累财富，保障有更好的生活；铺垫事业，提升自身价值。第一节 房地产置业项目投

2、资分析简述二、房地产置业投资的主要方向房地产置业投资的方向几乎包括所有类型的物业，如居住物业、商业物业、工业物业以及其他物业。但我国目前置业投资的热点方向主要包括以下几种:1中小户型普通住宅；2.酒店式公寓；3.社区商铺；4.产权式酒店。第一节房地产置业项目投资分析简述三、房地产置业投资的种类 房地产置业投资往往是投资者购置房地产后，或寻机出售、或租赁经营以获取收益的商业活动。 这些置业投资主要有：以盈利为目的的房地产买卖投资；用于自己消费的置业投资；用于出租经营的置业投资；房地产租赁经营投资等。四、房地产置业投资分析的基本指标 1投资成本 2投资回收期 3投资利润率 4资本金利润率 5资本金

3、净利润率 6财务净现值 7财务内部收益率第二节 房地产买卖投资分析 案例10-1： 某投资者投资了30万元购买一套80住宅，一次性付款，预计3年（假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。其他条件如下：购房时的契税和交易手续费分别为买价的1.5%、0.5%。营业税、城市维护建设税、印花税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5。评估、交易、登记等费用约2 000元，所得税税率为20%。 如何分析这项投资？第二节 房地产买卖投资分析解：简要投资回报分析如下：（一）计算相应指标1.购房总投资（1）购买价：300 000元（2）契税：300 0001

4、.5% = 4 500（元）（3）购买时交易手续费：300 0000.5%=1 500（元） 该部分小计：306000元2.未来有关税费（1）营业税：400 0005%=20 000（元）（2）城市维护建设税：20 0001%=200（元）（3）印花税：400 0000.5=200（元）（4）出售时评估、交易、登记等费用：约2 000元第二节 房地产买卖投资分析（5）所得税：所得税=税前利润20%=（销售价购买价契税交易手续费有关税费）20%= （400 000300 0004 500150020 0002002002 000）20% = 71 60020% = 14 320（元）该部分小计：

5、36720元3.税后利润（或“投资净收益”） 税后利润=销售价购房总投资未来有关税费=40000030600036720=57280（元）第二节 房地产买卖投资分析或者：税后利润=税前利润所得税=7160014320=57280（元）4.投资利润率：71600306000=23.4%5.资本金净利润率（年投资收益率）：572803306000100%=6.24%（二）简要分析如果该投资者将其购房投资的30.6万元存入银行，3年定期年利率为4.68%，三年利息为42 962元，扣除5%的利息税2148元，净收益为40814元，总投资利润率为13.34%，年收益率（资本金净利润率）为4.45%。第

6、二节 房地产买卖投资分析 二者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低1.79%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，尤其是房价高的阶段。在空置期间，如果国家调控政策频出，则市场观望气氛浓厚，房子有可能无法脱手或售价降低，当初的投资计划将无法按预定收益实现。如果改变想法，在空置的3年内用于出租经营，则会有租金收益，租金收益一项相当于银行利息收益，按照第七章内容，这项投资行为所面临的风险类型有：经营风险、政策风险、购买力风险、变现风险、通货膨胀风险、自然或意外风险。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行存款利息作对比,如果在扣除

7、了通货膨胀因素后，实际存款利率为负值，那么，购房投资的收益率至少比储蓄的实际收益率大，但风险依然存在。第三节 房地产置业消费投资分析案例102 某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月收入6 000元，日常开销约为3 000元。在购房时，有以下几种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表101）。 其他条件如下：（1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每月1万元还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每期1万元还款额为66.22元。（2）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元；（3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。根据上述条件

8、，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。 第三节 房地产置业消费投资分析解：简要分析如下：1有老人的4口之家，至少要有三房二厅才能满足基本的居住要求。2根据该先生的家庭经济状况与可供选择的条件，选择100平方米的户型、三房二厅、首付2成贷款8成。3购房后各种款项如下：（1）总价：3 500100=350 000（元）（2）首期支付：350 00020%=70 000（元）（月还贷尾数可计入首期付款）（3）抵押贷款总额：350 000-70 000=280 000（元）（4）每月还本付息额：2866.22=1 854.16（元）（5）本息总额：1 854.162012=444 998（元）（6）

9、家居装饰：200100=20 000（元）（7）各种手续费、税费：10 000元 其中费用合计：10万元第三节 房地产置业消费投资分析4分析与结论：该先生付首期款、有关手续费、税费、家居装饰费用等，需支付款项共约10万元，付清后还剩2万元家庭备用金。每月还款1 854元，再扣除3 000元的日常开销，每月还余约1 000元的家庭备用金，基本上还过得去。所以，我们可以建议该先生购置100平方米，三房二厅的成品房，抵押贷款为8成20年。如果选择其他户型，显然不适合该先生。该先生在20年里共支付款项约55万元，如果其住宅平均每月租金为1 800元，55万元约可支付25年的租金，其住宅使用期为70年，

10、剩余的45年使用期是其所获的消费投资利益。消费与投资同行，已是当今众多家庭选择的一种理想投资方式。第四节 房地产租赁投资分析案例103 某单位一员工宿舍楼，腾出后由一投资者整体包租，该单位收取固定租金收益。基本情况如下：总建筑面积为10 000平方米；总户数200户；户型为一室（无厅无厨房，有卫生间与阳台）和二室一厅（有厨房、卫生间和阳台）。整体包租价格：10万元/月，按月支付；租期为10年；因装修免租1个月；押金相当于1个月的租金；整改装修、物业管理及空置风险全部由包租者承担。第四节 房地产租赁投资分析打算包租的投资者在对该楼各方面的情况进行了调查和市场分析之后，决定将该楼市场定位为白领公寓

11、。这样，需要进行适当的整改装修，添置一些设施和设备，例如一室的阳台可增设简易灶台、电源插座等，供承租人生活使用；每户增设电话、电视插座；对原有的设施、设备进行维修更换；对外墙进行清洗、修补，对室内进行全面翻新装饰等。所需整改投资共约80万元。（全部为自有资金，利息在利润中体现）预测在未来的10年里，平均租金水平约为每月18元/平方米（含物业管理费），空置率为20%（含管理用房）。根据上述条件，请你以包租投资者的身份分析一下该楼是否值得投资经营。 第四节 房地产租赁投资分析解：简要分析如下：（一）相应指标计算1.租金收入：1810 000（1-20%）12=172.8（万元/年）2.整改装修费用

12、：80万元3.押金：10万元4.年运营费用（1）租赁推广费用：3万元（2）租赁经营、管理费用：6万元（3）维修费用：3万元（4）物业管理费：6万元 （1）（2）（3）（4）= 18(万元) （5）支付固定租金：120万元第四节 房地产租赁投资分析5.有关税费（1）营业税：1 728 0005% = 86 400（元）（2）城市维护建设税：86 4001% = 864（元）（3）教育费附加：86 4001% = 864(元)（5）房屋租赁管理费：1 728 0002% = 34 560(元)本项合计：122 688元12.3万元以上过程见教材中表102。 第四节 房地产租赁投资分析6.投资收益指

13、标投资回收期：4年投资经营总收益：145 +10（退回押金）=155（万元）年投资收益率：15510（90+1810）100% = 5. 74%资本金利润率：1551090100%= 17.22%（二）分析与结论通过上述计算，从投资角度看，税前资本金利润率为17%，但从经营的角度来看，年均投资收益率才5.74%，虽有收益，但投资经营意义不大。由于经营利润空间有限，抗风险的能力有限。 第四节 房地产租赁投资分析通过分析后，如果仍想进行投资经营，则应考虑如下几个方面：（1）要求业主适当降租；（2）要求业主给予至少3个月的装修过渡期；（3）出租租金是否还有提高的可能性；（4）有无降低出租空置率的可能

14、性。 如果上述几个方面的问题能够得到解决，可以考虑进行投资经营。 第五节房地产置业出租经营投资分析 案例10-4： 某公司以10 000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27 000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。第五节房地产置业出租经营投资分析 假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在160元/，前3年的出

15、租率分别为65%、75%、85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。 试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。第五节房地产置业出租经营投资分析解：简要分析如下：（一）相应指标计算 1、写字楼投资的基本情况: （1）写字楼购买总价： 27 00010 000=27 000（万元） （2）购买写字楼的税费：27 0005.3%=1 431

16、（万元） （3）股本投资： 27 00030%+1 431=9 531（万元） （4）抵押贷款额： 27 00070%=18 900（万元）2.抵押贷款年还本付息额： 第五节房地产置业出租经营投资分析 3、写字楼各年净经营收入情况 经计算，第1年净经营收入： 27 0001601265%（1-28%）=2 426.11（万元） 第2年净经营收入： 27 0001601275%（1-28%）=2 799.36（万元） 第3年净经营收入： 27 0001601285%（1-28%）=3 172.61（万元） 第4年及以后各年净经营收入： 27 0001601295%（1-28%）=3 545.86

17、（万元） 本项目资本金现金流量表，如教材中表10-3所示。第五节房地产置业出租经营投资分析 4、该投资项目的财务净现值 因为ic =14%，故第五节房地产置业出租经营投资分析 5、该投资项目的财务内部收益率 因为i1=14%时，NPV1=789.81万元，设i2=15%，则：第五节房地产置业出租经营投资分析2结论 因为 FNPV=789.81万元0，FIRR =14.78%14%，故该项目可行。用插入法第五节房地产置业出租经营投资分析 案例10-5： 某写字楼售价1 950万元，该楼宇拥有办公单元60个，每个单元平均月租金6 000元，并以每年5%的速度递增。设每单元每年的空置及其他损失费为单

18、元月租金收入的2倍。第1年的经营成本为毛租金收入的20%，以后每年按6%的幅度递增。投资者可获得利率为12%，期限15年的1 500万元的贷款，要求按月等额还本付息。贷款成本（申报费、评估费、活动费等）占贷款额的2%。 该物业资产使用15年，按线性折旧法计算折旧费用。折旧基数为投资额的85%。若投资者要求的投资收益率为20%，该项目是否值得投资？第五节 房地产置业出租经营投资分析 分析： 大部分投资者都要依赖筹措的资金进行房地产投资，而抵押贷款是房地产资金筹措的主要形式。投资者经常面临的问题之一就是权衡抵押贷款投资的效益，作出投资决策。本案例实际上是想考察该项目的抵押贷款投资决策是否可行。也就

19、是说，该项目在贷款的情况下再考虑各种应交税款，还能否获得预期收益。 为了求解这一问题，应分别计算该项目的贷款分期偿付计划、年度折旧额、税额、税前及税后现金流量，并依据税后现金流量及投资者要求的收益率计算该项目的净现值及内部收益率，据此作出投资决策。第五节 房地产置业出租经营投资分析解：1贷款分期偿付计划 已知: 该笔贷款年利率 r = 12%，期限n=1512=180个月，要求按月还本付息，则： （1）每月计息利率：i=r/n = 0.12/12 = 0.01 （2）月还款系数 : 第五节 房地产置业出租经营投资分析 （3）月还本付息额 : 15000.012 = 18(万元) （4）年还本付

20、息额 : 1812 = 216(万元) （5）年贷款余额 ： 第五节 房地产置业出租经营投资分析把上述已知条件代入，将会得到各年末的贷款余额数值。例：第5年末贷款余额为：又 某年偿还本金 = 上一年贷款余额 该年贷款余额 某年偿还利息 = 每年付款额 该年偿还本金 各年偿还本金和利息情况依次可以算出。详见抵押贷款分期偿还计划,见教材中表10-4。第五节 房地产置业出租经营投资分析 2折旧计划 已知：该物业按线性折旧法计算折旧额； 折旧基数为： 1 95085%=1 657.5万元； 则年平均折旧额为：1 657.51/15=110.5（万元）3税前现金流量 各年税前现金流量 =各年潜在总收入-

21、各年空置及其他损失-经营成本（或经营费用）-年还本付息额。第五节 房地产置业出租经营投资分析 按题设已知条件，（1）该项目年潜在总收入 =单元月租金单元数12个月（1+ 升幅）（2）该项目空置及其他损失 =2单元月租金单元数（1+ 升幅）（3）实际总收入=潜在总收入-空置其他损失（4）经营成本：第1年为当年实际总收入的20%，以 后每年按6% 比例递增，即： 经营成本=第1年实际总收入20%（1+ 升幅）（5）净经营收入=实际总收入-经营成本（6）年还本付息额，见教材中表10-4 栏。（7）税前现金流量=净经营收入-年还本付息额 上述计算结果见教材中表10-5。第五节 房地产置业出租经营投资分

22、析 4税金及税后现金流量计算 税后现金流量=税前现金流量-应纳税额 应纳税额=应纳税收入综合税率 应纳税收入=净经营收入-利息-折旧-年均分摊融资成本 其中：年平均分摊融资成本=1 5002%15=2（万元）； 本案例中，该项目应交纳的税金主要有：营业税、印花税、房产税、所得税分别为租金纯收入的3%、0.1、18%、9.84%。上述四项合计的综合税率为租金纯收入的30.85%。 上述税后现金流量计算结果如教材中表10-6所示。第五节 房地产置业出租经营投资分析5净现值及内部收益率的计算（1）净现值计算 设基准收益率ic为20%，则净现值为41.88 万元。计算过程见教材中表10-7所示。（2）

23、内部收益率的计算 内部收益率是使项目净现值为零时的收益率。由净现值计算可知，当 = 20% 时，NPV= 41.880，则提高折现率为 = 22%，按上述同样步骤可求得：NPV = -4.42万元 第五节 房地产置业出租经营投资分析由插入法求得该项目的内部收益率为：6结论 因为该项目净现值为41.880；内部收益率为21.81%20%，已超出投资者要求的投资收益率，所以，该投资方案是可行的。第五节 房地产置业出租经营投资分析案例106案例105中的房地产投资者出于财务方面的考虑，决定在持有该写字楼6年后将其转售。根据当前市场情况及对以后市场的判断，预计6年后的净转售收入为1 800万元。同时，

24、转售时尚未到期的借款一次性全部偿还（假设贷款方同意）。其他条件不变，试重新计算该房地产投资项目的财务净现值及财务内部收益率。通过计算结果来说明该投资者的这个安排是否合适，并与上一方案进行比较。分析：该案例的最大改变，就是一切计算均在第6年年末截止。因此涉及到的所有表格将不再进行到第15年。其他计算不变。当项目在持有期末增加了净转售收入并一次性偿还借款后，我们来看一下该项目的财务净现值和内部收益率会发生什么样的变化，同时也会发现该方案是否可行。第五节 房地产置业出租经营投资分析解：1.抵押贷款偿还的计算（见教材中表108）2.折旧计算（不变）已知：该物业按线性折旧法计算折旧额。折旧基数：1 95

25、085%=1 657.5（万元）则年平均折旧额为：1 657.515=110.5（万元）3.税前现金流量的计算（见教材中表109）4.税后现金流量的计算（见教材中表1010）5.财务净现值及财务内部收益率的计算（1）财务净现值的计算。设基准收益率为20%，则财务净现值为45.48万元。计算过程见教材中表1011。第五节 房地产置业出租经营投资分析（2）财务内部收益率的计算。财务内部收益率是使项目财务净现值为零时的收益率。由财务净现值计算可知：当i= 20% 时，FNPV= 45.48万元0，则：提高折现率，取i=22%，按上述同样步骤可求得：FNPV= 11.04万元0再提高折现率，取i= 2

26、3%，按上述两样步骤可求得：FNPV= -4.92万元0由插入法求得该项目的内部收益率为22.69%。第五节 房地产置业出租经营投资分析 6.结论说明 在上一方案中，该项目的财务净现值为41.88万元0，财务内部收益率为21.81%20%，项目可行。本方案实施后得到的结果是，财务净现值为45.48万元0，财务内部收益率为22.69%20%，同样可行。但两方案比较，后一方案更好。因为财务净现值与财务内部收益率均大于第一方案，而且只持有6年，在对市场形势判断准确并确信能充分把握市场机会的情况下，完全可以进行多次投资，以达到最佳的投资效益。因此，投资者的这个安排是合适的。第五节 房地产置业出租经营投

27、资分析案例107某开发商于2004年5月1日投资开发一商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/平方米。2006年5月1日，李某以1.1万元/平方米的价格购买了其中50平方米的店面，打算以后出租。当时，李某向开发商支付了5万元的定金，产权持有期为47年。2007年5月1日，开发商交房时，李某又支付了11.5万元，余款向商业银行申请了一笔年贷款利率为6.5%、抵押年限为10年、按年末等额还本付息方式偿还的贷款。第五节 房地产置业出租经营投资分析另外，一承租人看中了李某的店面，与李某签订了一份为期10年（2007年5月1日至2017年4月30日）的租赁合同。合同约定，第1年租金为每月150元/平方

28、米，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末收取。据估算，每年的平均出租经营费用为3万元。李某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费用估计为6万元。如果李某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价是多少？（注：计算时点为2007年5月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到个位）第五节 房地产置业出租经营投资分析解：（一）计算所需的基础数据1.店面总价：1.150 = 55（万元）2.自有资金（权益投资、首付款）：5（1+12%）+ 11.5 = 17.1（万元）3.贷款额：55（5+11.5）= 38.5（万元） 4.年等额还本付息额：= （万元

29、）5.第1年租金收入：1505012 = 9（万元）6.年经营费用：3万元7.转售时装修费用：6万元第五节 房地产置业出租经营投资分析（二）计算2007年5月1日的净现值本题可以有几种思路，下面的分析是从现金流入现值和现金流出现值的角度来进行的。1.现金流入现值（1）租金收入现值。（2）转售收入现值：x（112）10 （10为次方）2.现金流出现值（1）定金现值：5（112%）1=5.6（万元）（2）追加首付款的现值：11.5万元第五节 房地产置业出租经营投资分析（3）每年贷款偿还额的现值（应以投资者要求的权益投资内部收益率作为折现率）（4）经营费用（出租成本）的现值：（5）装修费用的现值：

30、6（1+12）10（10为次方） =1.9318（万元）第五节 房地产置业出租经营投资分析3.求最低转售单价令净现值为0，即现金流入现值现金流出现值=0，也即：代入：54.6765x（112）10（10为次方5.611.530.259816.95071.9318 = 0解得：转售总收入 x =35.9216（万元） 转售单价为：35.9216 50 = 0.7184（万元/平方米）即转售单价为7 184元/平方米。第五节 房地产置业出租经营投资分析案例108 某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况见教材中表1012。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益

31、率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。如果在10年经营期内平均通货膨胀率为5%，问公司投入该项目资本的实际收益率是多少？第五节 房地产置业出租经营投资分析分析：以前的案例，一直没有考虑通货膨胀的存在。本书在第一章第三节“五、关于通货膨胀”中，谈到关于通货膨胀对于房地产投资的影响，我们由此知道，通货膨胀总是不同程度地存在着。它的存在会使一项投资的实际收益率有所降低（此前求出的财务内部收益率FIRR我们可以把它叫做名义收益率），那么这种情况下，还是否投资，投资者就要重新考虑了。一般来说，实际收益率（Rr）、名义收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）之间的关

32、系式为： （1+ Ra）=（1+ Rr）（1+ Rd）第五节 房地产置业出租经营投资分析解：（1）在不考虑通货膨胀的情况下，计算出的项目实际现金流量的财务净现值为271.93万元，计算过程见教材中表1013。财务内部收益率（此时也叫名义收益率）为18.27% 。 由于该项目财务净现值271.93万元0，财务内部收益率18.27%写字楼平均投资收益率水平18%，因此，该项目可行。（2）计算项目实际收益率。通过计算已得到Ra=18.27%，又知Rd=5%，所以Rr可以通过下式计算得：（1+18.27%）=（1+ Rr）（1+ 5%）解得：Rr=12.64%因此，该项目投资的实际收益率为12.64%

33、。第五节 房地产置业出租经营投资分析（3）结论说明。我们发现，通货膨胀的存在，的确影响着房地产投资的收益率。它使本项目投资的实际收益率降低为12.64%。之前的财务内部收益率18.27%完全就是一个名义收益率了，投资者从本项目中获得的收益实际没那么多，那么，这种情况下，到底还是否投资，投资者就需要慎重考虑了。第五节 房地产置业出租经营投资分析案例109以下是一份早期来自某开发商的投资分析报告。与前述案例不同，它从另一个角度告诉投资分析人，完善的投资分析是不能违背政策或法律规定的，同时，应为投资者充分考虑各种税费因素，为投资者负责。第五节 房地产置业出租经营投资分析 大连某商城位于该城市繁华地段

34、，商城内分割出众多1020平方米的商铺，以“回租+回购+固定回报”方式进行产权式销售。某投资人购买了其中一间15平方米的商铺，单价为2万元/平方米。开发商承诺投资者购买该物业后再委托给开发商出租，开发商选定的商业经营管理公司负责每年按投资额的10%返还现金，在5年后开发商原价回购，且保证610年内不但回购物业，回购价格每年上涨5%。该模式比较适合于大型商场，开发商名义上把大空间分割成小空间出售，回租后有可能整体经营。以下是开发商为投资客户测算的投资收益（见教材中表1014）。第五节 房地产置业出租经营投资分析从表中可以看出，这个商铺投资的预期收益非常诱人，如果从银行按揭贷款，只需要9万元就可以买下商铺，年收益率很可观。本案例的问题是：作为投资分析人，你认为开发商的这个测算真实吗？为什么？解：1.不真实。这个案例所表现的投资价值分析模式，是早些年一些开发商或某些投资分析人员常用的一种手段或方法。目前仍有人使用这种方式在项目开盘前的投资分析说明会上进行项目的投资价值宣传。一般来说，理性的投资分析人并不认可这种测算结果，因为很显然，这种结论是不真实的。第五节 房地产置业出租经营投资分析2.原因分析：（1）测算结果中忽略了很多因素，避重就轻