房地产开发业务流程、会计处理及评价指标

1、正文目录 HYPERLINK l _TOC_250011 房地产开发流程及会计核算 4 HYPERLINK l _TOC_250010 土地获取阶段 4 HYPERLINK l _TOC_250009 开发建设阶段 8 HYPERLINK l _TOC_250008 房屋销售阶段 12 HYPERLINK l _TOC_250007 房地产企业财务分析指标 16 HYPERLINK l _TOC_250006 公司规模指标 16 HYPERLINK l _TOC_250005 盈利能力指标 17 HYPERLINK l _TOC_250004 营运能力指标 18 HYPERLINK l _TO

2、C_250003 财务杠杆指标 19 HYPERLINK l _TOC_250002 偿债能力指标 20 HYPERLINK l _TOC_250001 投资建议 21 HYPERLINK l _TOC_250000 风险提示 21图表目录图 1房企以出让方式获取土地流程图 6图 2房企开发建设流程及相关主要证件 8图 3房地产开发企业成本核算流程 10图 4房地产开发企业成本费用归集与分配 11图 5房企销售流程及现金流流向 12表 1 土地获取方式 5表 2 获取土地使用权的会计核算 7表 3 土地获取阶段相关税种 8表 4 开工前所需许可证书 9表 5 施工阶段工作及具体内容 9表 6

3、开发成本项目及具体相关费用 11表 7 商品房预售和现房销售一般条件 12表 8 房屋销售的会计核算 14表 9 部分房企营业收入确认的标准比较 14表 10 房屋销售阶段相关税种 16表 11 房地产企业规模指标 17表 12 房地产企业盈利能力指标 18表 13 房地产企业营运能力指标 19表 14 房地产企业财务杠杆指标 20表 15 房地产企业偿债能力指标 20房地产开发流程及会计核算房地产开发具有投资额大、周转时间长、实行预售制度等特点，其生产经营较一般企业涉及对象更多，同时在开发过程中受到相关部门的监管审批要求。由于上述特点，房企开发流程较为复杂，房企的会计核算也具有一定特殊性。本

4、文将房地产开发流程分为土地获取阶段、开发建设阶段和房屋销售阶段三部分，并对各阶段的操作流程及相关会计处理进行解析。土地获取阶段土地获取流程概述获取土地使用权是房地产项目开发的首要条件，土地成本是商品房成本的重要组成部分。我国实行土地的社会主义公有制，城市市区和部分城市郊区与农村的土地属于国家所有，其他城市郊区、农村和宅基地等归属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有土地，可以依法确定给单位或者个人使用，房地产企业可依法获取土地使用权，进行房地产开发。土地获取方式包括出让方式、划拨方式、转让方式、股东投资入股方式以及其他方式。房地产企业主要是通过出让方式取得土地使用权，即国家以土地所有者的身份将

5、土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，主要有招标出让、拍卖出让、挂牌出让三种方式。此外，房地产企业也经常通过收购、兼并等方式取得被收购方、被兼并方的企业，从而取得其土地使用权。表 1 土地获取方式土地获取方式简要介绍出让方式招标出让出让人（市、县人民政府土地行政主管部门）发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在

6、指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。划拨方式土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行 为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。划拨土地使用权，一般不得转让、出租、抵押。转让方式土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为

7、土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。投资者投入土地使用权在房地产开发公司成立时，投资人以土地使用权作为出资,投入房地产开发企业,按照投资比例或约定比例进行利润分成。其他方式获取土地使用权房地产开发企业可以通过收购、兼并等方式取得被收购方、被兼并方的企业，进而取得其土地使用权。资料来源：公开资料整理， 研究所房地产企业通过出让方式获取土地流程一般包括土地信息公开、资格审查、投标摘牌、签订出让合同、办理规划许可证和办理土地使用证六个步骤。需要注意的是房地产企业在参加招拍挂之前需要先交纳投标保证金。一般情况

8、下，投标保证金不低于标的金额的 20，各地政府会依据各地房地产行业调控情况调整保证金的缴纳比例。如果竞拍成功，投标保证金将抵扣土地使用权出让金。图 1房企以出让方式获取土地流程图资料来源：公开资料整理， 研究所土地获取阶段会计核算关于房地产企业在土地获取阶段的会计核算，需要关注所取得的土地使用权的确 认和相关税务处理。房地产企业获取的土地使用权根据用途不同应确认为不同的科目。对于土地用于建造对外出售的房屋建筑物时，相关的土地使用权的账面价值应当计入 所建造房屋的开发成本中。对于土地用于赚取租金或资本增值时，取得的土地使用权 则确认为无形资产，并每年计提摊销。房地产企业获取土地阶段的税务主要涉及

9、契税、耕地占用税、印花税和城镇土地使用税。耕地使用税在所获取的土地为耕地时才需要缴纳，并根据当地标准进行一次缴纳。城镇土地使用税则按年计算，分期缴纳，其税率同样由地块所在地的相关标准确定。在进行会计核算时，契税和耕地占用税计入开发成本项目，而印花税和城镇土地使用税计入税金及附加项目。表 2 获取土地使用权的会计核算会计核算阶段借方贷方土地用于建造对外出售的房屋建筑物预付竞拍保证金其他应收款竞拍保证金银行存款竞拍成功预付账款国土资源局其他应收款竞拍保证金支付剩余土地出让金开发成本土地征用及拆迁补偿费土地出让金预付账款国土资源局开发成本土地征用及拆迁补偿费土地出让金银行存款缴纳税款开发成本土地征用

10、及拆迁补偿费契税银行存款开发成本土地征用及拆迁补偿费耕地占用税银行存款税金及附加印花税银行存款税金及附加城镇土地使用税银行存款土地用于赚取租金或资本增值支付土地出让金无形资产土地使用权银行贷款缴纳税款无形资产土地使用权契税银行存款无形资产土地使用权耕地占用税银行存款税金及附加印花税银行存款税金及附加城镇土地使用税银行存款土地使用权每年摊销管理费用累计摊销资料来源：公开资料整理， 研究所表 3 土地获取阶段相关税种税种税率/税额缴纳税额计算方式契税3-5土地使用权成交价格X 契税税率印花税0.05；每件 5 元土地使用权出让合同记载金额 X 印花税率；房产证及土地使用权证等权利许可证按件贴花，每

11、件 5 元耕地占用税每平方米 5-50 元实际占用的耕地面积X 适用税额，一次性缴纳城镇土地使用税每平方米 0.6-30元实际占用土地面积X 适用税额，按年计算，分期缴纳资料来源：公开资料整理， 研究所开发建设阶段开发建设流程概述在获取土地后，房地产开发进入开发建设阶段。房地产开发建设流程包括报批报建手续、项目施工建设、竣工验收备案和产权初始登记。本部分对房地产开发建设流程各阶段的情况进行简要介绍。图 2 房企开发建设流程及相关主要证件获取土地报批报建项目施工建设竣工验收备案产权初始登记土地出让合同建设用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证竣工验收备案

12、表/证商品房产权证相关主要证件资料来源：公开资料整理， 研究所报批报建手续是房地产企业在获取土地后对办理项目开发建设所需的各类许可证书的阶段。在开工建设前，房地产企业需要取得建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。表 4 开工前所需许可证书证件名称颁发部门颁发条件建设用地规划许可证城乡规划部门建设单位应当持有建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同国有土地使用证人民政府建设单位需缴清土地出让金并获取建设用地规划许可证建设工程规划许可证城乡规划部门建设单位需提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案、地勘报告、综合管线图及单体施工图等材料建筑工

13、程施工许可证建设部门建设单位应(1)已经办理该建筑工程用地批准手续;(2)在城市规划区的建筑工程,已经取得规划许可证;(3)需要拆迁的,其拆迁进度符合施工要求;(4)已经确定建筑施工企业;(5)有满足施工需要的施工图纸及技术资料;(6)有保证工程质量和安全的具体措施;(7)建设资金已经落实;(8)法律、行政法规规定的其他条件资料来源：公开资料整理， 研究所在项目施工建设阶段，房企一般不直接从事相关施工工作，而是委托有施工资质的施工单位进行施工。此阶段的工作主要包括材料设备供应、工程发包、工程分包、建设和安装施工等。表 5 施工阶段工作及具体内容施工阶段工作具体内容材料设备供应甲供材：房地产开发

14、商直接采购材料，直接供应给施工单位。甲控材：房地产开发企业限定材料的品牌，材料及规格（有时也限定价格），由施工单位负责采购及供应使用。工程发包将房地产开发项目的施工采用发包方式委托施工单位进行施工。工程发包的主要工作包括发包方式选择、各类合同条件谈判和合同签订等。合同谈判主要包括价款、结算方式及付款方式的谈判。工程分包主体工程一般由具有资质的施工企业负责施工,除主体工程外,一般将电梯安装、门窗、防水、保温及消防等工程分包给其他施工单位来完成,还有水、电、天然气、有线电视、热源及消防等各种配套,需要向政府或专业公司缴纳符合标准的资源性费用,具体工程施工一般也由各专业公司所属的工程队来完成。建设和

15、安装施工施工单位进场进行建设和安装施工资料来源：公开资料整理， 研究所竣工验收备案阶段即在建设主体施工完成后，房地产开发企业及勘察、设计、施工、工程监理等单位进行综合验收，并在建设行政主管部门进行备案的过程。办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:(1)工程竣工验收备案表;(2)工程竣工验收报告； (3)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;(4)施工单位签署的工程质量保修书;(5)住宅质量保证书和住宅使用说明书;(6)法规、规章规定必须提供的其他文件。最后，房地产开发商应在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证明文件或

16、者土地使用权证、建设用地规划许可证建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。办理新建商品房初始登记后,取得的新建商品房产权证即通常所说“大产权证”,这是购房人办理小产权证的前提。这时所有产权是房地产开发企业的,所以我们叫开发商是大业主。“初始登记完成后，房子将从预售变为现售。开发成本费用核算本段主要介绍房地产开发建设阶段涉及的相关成本的核算，即将开发一定数量的开发产品所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目和单位成本的过程。一般情况下房地产开发企业成本核算有六个步骤：（1）确定开发产品的种类。（2）确定成本核算对象。（3）确定成本项目。（4）归

17、集开发成本费用。（5）分配共同成本和不能分清负担对象的间接成本。（6）确定完工标准，计算总成本及单位面积工程成本。房地产开发成本项目主要包括：(1)土地征用及拆迁补偿费。(2)前期工程费。(3)建筑安装工程费。(4)基础设施费。(5)公共配套设施费。(6)开发间接费。对于未建和在建的项目，开发过程中产生相关成本费用经过归集和分配计入对应项目的开发成本中，而对于已完工的项目则计入开发产品中。在开发建设过程中产生的管理费用、销售费用和财务费用则计入对应费用账户中。房地产开发建设过程中的税种主要是印花税和城镇土地使用税，在土地获取阶段相关税种中已有所介绍。图 3房地产开发企业成本核算流程资料来源：公

18、开资料整理， 研究所图 4房地产开发企业成本费用归集与分配资料来源：公开资料整理， 研究所表 6 开发成本项目及具体相关费用成本项目相关成本费用土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建和场地平整等前期费用。建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和

19、开发项目安装工程费等。基础设施费指开发项目在开发过程中发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。公共配套设施费指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。如居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚和公厕等设施支出。开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等

20、。资料来源：公开资料整理， 研究所房屋销售阶段房屋销售流程房地产开发企业商品房销售的主要流程包括前期策划及营销、取得预售许可证后开盘预售、签订销售合同及收款、商品房交付和产权登记及办证等环节。商品房预售是房地产行业的重要销售方式，是指房地产开发企业将正在施工建设中的商品房预先出售给承购人，并由承购人支付定金或者房价款的行为。房地产企业也可以在商品房竣工验收合格之后进行现房销售，然而房地产开发企业为了加快资金周转，保证资金的流动性，通常会选择预售作为销售手段。房地产开发商预售需要获取预售许可证，城市房地产管理法对预售条件进行了一般性的规定。然而，各地由于房地产行业调控需要，会一定程度上提高预售条

21、件，所以不同城市不同时间的实际预售条件会不尽相同。图 5 房企销售流程及现金流流向资料来源：公开资料整理， 研究所表 7 商品房预售和现房销售一般条件商品房预售一般条件1已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书2持有建设工程规划许可证和施工许可证3按提供预售的商品房计算,投人开发建设的资金达到工程建设总投资的 25以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期商品房现售一般条件1现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书2已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书3持有建设工程规划许可证和施工许可证4已通过竣工验收5拆迁安置已经落实6供水、供电、供热、燃气、通

22、讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期7物业管理方案已经落实资料来源：公开资料整理， 研究所房屋销售会计处理房地产开发企业的销售收款主要包括诚意金、销售定金、预收款。开发商为了缓解资金压力，会在未取得商品房预售许可证的情况下通过收取诚意金，这部分最终通常会退还给客户或者转作购房款。由于此时房地产开发商未取得预售资格，诚意金不能作为预收账款处理，而一般记入其他应付款科目。销售定金是房地产开发企业在签订商品房销售(预售)合同之前收取的款项，在签订销售合同后转作购房款。如果客户在协议规定的期限内不签订购房合同，房地产开发商一般情况下将

23、不退还客户已经缴纳的定金。此时房地产开发商已经取得了预售资格，并且销售定金是在于客户签订商品房认购基础上收取的，所以视为销售款的一部分，计入预收账款科目。在缴纳购房款时，根据付款方式不同可分为一次性付款、分期付款和按揭付款等。由于商品房交易涉及金额较大，居民经常采取按揭付款的方式购房。按揭付款即购房 抵押按揭贷款,是指承购人支付首付款,余款以所购商品房作抵押,向银行申请贷款,由 银行先行支付房款给开发商,承购人按月向银行分期支付本息的付款方式。按揭贷款 实行双重担保，即“抵押加保证”，借款人(即承购人)以所购的住房给贷款银行做抵 押,在借款人取得该住房的房产证和办妥抵押登记之前,由开发商提供第

24、二重担保(连 带保证责任)。发放贷款时,贷款银行会收取一定比例的按揭保证金(一般为贷款额的10),作为开发商承担连带保证责任的保证金。按揭贷款保证金一般记在货币资金账户下，但房地产开发商无法自由支配这部分资金。在房产证办理出来并完成抵押登记之后，银行才会将按揭贷款保证金退回开发商。房地产开发商收到购房款后，此时房地产开发商已经回收了销售收款，但此时由于未完成竣工和交付，不能确认营业收入，而将其计入预收账款科目。当竣工和交付完成后会对收入进行结转，将其从预收账款科目转入营业收入科目。需要注意的是，不同房地产开发企业关于收入结转的条件会有一定区别。房地产开发企业可能会为了少交税而延迟办理竣工手续和

25、房产证，从而延迟确认销售收入。房地产开发企业也可能为了完成既定的利润目标，在未办理好竣工手续和房产证之前提前确认销售收入。房地产开发企业销售阶段涉及的税种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加税、印花税、土地增值税和企业所得税。表 8 房屋销售的会计核算会计核算阶段借方贷方收取诚意金银行存款其他应付款诚意金签订商品房认购协议其他应付款诚意金预收账款销售定金（诚意金转成销售定金的一部分）；银行存款（诚意金退还客户）收取销售定金银行存款预收账款销售定金签订商品房预售合同预收账款销售定金预收账款销售款（成功签订合同）；营业外收入（客户违约未签订合同）承购人支付首付款银行存款预收账款销售款商品房按揭

26、贷款办理银行存款其他货币资金按揭保证金预收账款销售款按揭保证金解冻银行存款其他货币资金按揭保证金商品房竣工交付开发产品开发成本达到收入结算条件营业成本开发产品达到收入结算条件预收账款销售款营业收入资料来源：公开资料整理， 研究所表 9 部分房企营业收入确认的标准比较公司收入确认准则万科 A满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。保利地产在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。买方接到

27、书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。招商蛇口本集团房地产开发产品在满足以下条件时确认收入：1) 买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；2) 房地产开发产品已竣工并验收合格；3) 收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款权利(如银行同意发放按揭款的书面承诺函)；4) 办理了交房手续，或者根据购房合同约定的条件视同客户接收时。新城控股满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。绿地控

28、股在达到销售合同约定的交付条件，取得买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。华夏幸福在房屋完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明，并已与购买方办理商品房实物移交手续且相关成本可靠计量时，确认收入的实现。金科股份取得了买方付款证明（通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排），相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。阳光城在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明（通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排）时确认销售收入的实现

29、。泰禾集团开发产品：已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。分期收款销售：在开发产品已经完工并验收合格，签订了分期收款销售合同并履行了合同规定的义务，相关的经济利益很可能流入，并且该开发产品成本能够可靠地计量 时，按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额；应收的合同或协议价款与其公允价值间的差额，在合同或协议期间内采用实际利率法

30、进行摊销，计入当期损益。中南建设房地产销售除符合商品销售收入确认条件外，以竣工验收合格并签订了销售合同，达到了销售合同约定的交付条件，并取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。滨江集团在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，公司已根据合同约定将房产交付给客户，且房产销售收入金额已确定，已经收回房款或取得了收款凭证且相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。金地集团对于房地产开发产品销售收入，在买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；房地产开发产品

31、已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关经济利益能全部流入本集团时，确认销售收入。蓝光发展公司在房屋完工并验收合格，已在公共媒体上发布交房公告，签订了销售合同，取得了买方付款证明，并办理完成商品房实物移交手续时，确认收入的实现。对公司已通知买方在规定时间内办理商品房实物移交手续，而买方未在规定时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在其他条件符合的情况下，公司在通知所规定的时限结束后即确认收入的实现。荣盛发展已将房屋所有权上的重要风险和

32、报酬转移给买方，不再对该房产实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该房产有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。首开股份以该房产项目已达到买卖合同约定的交付条件并已向购买方办理交付手续为时点，确认收入的实现。华发集团本公司在房屋完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方付款证明，并办理完成商品房实物移交手续时，确认收入的实现。对已通知买方在规定时间内（60 天）办理商品房实物移交手续，而买方未在规定时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在通知所规定的时限结束后确认收入的实现。资料来源：公司公告， 研究所表 10 房屋销售阶段相关税种税种税

33、率/税额缴纳税额计算方式营业税5转让土地或销售不动产的营业额 X 适用税率城市维护建设税市区 7，县城和镇 5，乡村 1（增值税+消费税）X 适用税率教育费附加税3（实缴增值税+实缴营业税+实缴消费税）X 适用税率印花税0.05商品房销售合同记载金额X 印花税率土地增值税以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收应纳土地增值税=增值额X 税率-扣除项目金额X 速算扣除系数企业所得税一般为 25实际利润额 X 适用税率资料来源：公开资料整理， 研究所房地产企业财务分析指标房地产开发具有开发周期长、收入确认滞后、存货占比大且无法快速去化等特点

34、，因此对房地产企业的财务分析指标需要根据房地产行业的特点进行一定的优化，从而 更真实地反映出房地产企业的经营情况。本部分，我们将房地产企业的财务评价指标 分为公司规模指标、盈利能力指标、营运能力指标、财务杠杆指标和偿债能力指标五 部分进行介绍。公司规模指标房地产企业的规模指标有营业收入、归母净利润、销售金额、销售面积、总土地储备面积和新增土地储备面积等。营业收入和归母净利润是常用的规模指标，然而由于预售制度，营业收入和净利润的结算一般会滞后销售行为发生 1-2 年。因此，营业收入和归母净利润反映了过去房地产企业的销售情况。销售金额和销售面积可以反映房地产开发企业当期的销售收入情况，是现在发生的

35、房地产企业的销售情况的相关指标。最后，对于房地产开发企业而言，其拥有的土地储备是其进行生产经营的“原材料”。因此其所拥有的土地储备面积和当期新增的土地储备面积可以反映房地产开发企业对其未来销售情况的保障程度。表 11 房地产企业规模指标规模指标计算公式指标含义营业收入从事主营业务或其他业务所取得的收入过去销售收入的结算归母净利润归属于母公司股东的净利润过去销售利润的结算销售金额房企进行预售和销售的成交金额当期房企销售情况销售面积房企进行预售和销售的成交面积当期房企销售情况总土地储备面积房企持有的未出售的土地计容建筑面积对房企未来销售的保障新增土地储备面积房企今年新增的土地计容建筑面积对房企未来

36、销售的保障资料来源：公开资料整理， 研究所盈利能力指标房地产企业的盈利能力指标包括毛利率、净利率、净资产收益率、调整后 EBIT利润率、非经常损益占比、销售口径的销售费用率、销售口径的管理费用率、销售口径的财务费用率、平均融资成本和销售均价/上一年拿地楼面价等。毛利率、净利率和净资产收益率是常用的盈利能力分析指标，但由于房地产企业收入及成本确认滞后于当期销售，因此其无法反映现在销售的盈利情况。虽然其存在一定的滞后，但该指标依旧有一定的参考意义。调整后的 EBIT 利润率和非经常损益占比一样存在对房地产开发企业盈利能力的反映有一定滞后的缺点。这两个指标主要是考虑到许多房地产开发企业涉足非地产开发

37、行业，因此需要排除非经常损益的影响后对房地产开发企业的盈利能力进行分析判断。销售费用、管理费用和财务费用是公司经营过程中发生的期间费用。期间费用率的计算是将各类期间费用率除以营业收入计算得出。然而对于房地产开发企业而言，销售费用、管理费用和财务费用是当期发生的支出，营业收入则是过去销售实现的收入。因此，将销售费用、管理费用和财务费用除以当期销售金额得到调整后的各类期间费用率可以更加真实地反映房地产开发企业期间费用的成本管控情况。房地产开发企业通常负债较高，因此房企的融资成本的高低对其盈利能力也具有较大影响。在开发建设中，发生的部分利息会进行资本化而计入开发成本，因此财务费用率不能完全反映房企的

38、实际融资成本的情况。由于房企融资渠道多样，各类渠道融资成本也具有较大差异，因此难以通过财务报表直接计算得出房企的融资成本。实际上，该指标一般由房地产开发企业在年报等公告中主动披露。由于土地出让金是房地产开发的重要成本项，而开发项目的其他成本如建安成本一般不会有非常大的差距，同时地产开发企业在获取土地后到房屋进行预售一般需要 1-2 年时间，所以可以通过当年销售均价与上一年拿地楼面价的比率，从项目层面对房地产开发企业的盈利能力进行衡量。表 12 房地产企业盈利能力指标规模指标计算公式指标含义毛利率（营业收入-营业成本）/营业收入扣除直接营业成本后的盈利能力净利率净利润/营业收入企业销售的最终获利

39、能力指标净资产收益率净利润*2/（期初净资产+期末净资产）股东权益的收益水平调整后 EBIT 利润率（EBIT-营业外净损益-汇兑净损益-投资净损益-公允价值变动净损益）/营业收入调整非经常损益后不考虑利息和所得税的盈利能力非经常性损益占比（营业外净损益+汇兑净损益+投资净损益+公允价值变动净损益）/利润总额非经常性损益占利润总额的比例销售口径销售费用率销售费用/销售金额销售费用占当年销售金额的比例销售口径管理费用率管理费用/销售金额管理费用占当年销售金额的比例销售口径财务费用率财务费用/销售金额财务费用占当年销售金额的比例平均融资成本房企年报披露各渠道融资成本的加权平均值销售均价/上一年拿地

40、楼面价销售均价/上一年拿地楼面价衡量房企项目的盈利能力资料来源：公开资料整理， 研究所营运能力指标房地产开发企业营运能力指标包括存货周转率、总资产周转率、存货/平均预收账款、预收账款周转率、销售回款率和销售去化率等。存货周转率和总资产周转率是常用的营运能力财务分析指标。对于房地产开发企业而言，存货是主要的资产。由于房地产开发企业的存货包括在建（未取得预售证）和拟开发的项目，所以存货平均余额会大于房企真实可售资源，所以导致存货周转率较低。由于预售制度，房地产开发企业的存货销售后的收入计入预收账款科目，在竣工备案并交付后再转入营业成本，因此可用存货/平均预收账款和预收账款周转率两个指标衡量存货的去

41、化速度及预收款的结算速度。由于预售时房企已经收到了销售的现金，所以存货的去化速度比预收款的结算速度更重要，即存货/平均预收账款指标重要性更高。由于房地产开发企业销售先进行合同签订，之后的销售收款因不同付款方式等原因会存在一定滞后。销售回款率指标可反映房企销售实际收取现金的情况。销售去化率则衡量了房地产开发企业所拥有的可售资源的去化速度，其反映了房屋销售的景气度情况，但需要注意的是，较高的销售去化率也可能是货值储备过低所造成的。表 13 房地产企业营运能力指标规模指标计算公式指标含义存货周转率营业成本/存货平均余额反映企业存货的营运能力总资产周转率营业收入/平均资产总额综合反映企业整体资产的营运能力存货/平均预收账款期末存货/平均预收账款存货以目前的预收规模的去化速度预收账款周转率营业收入/上一年的平均预收账款预收账款周转率越大，其结转速度越快销售回款率销售回款/销售金额房屋销售收取到的现金的比例销售去化率销售面积/可售面积销售去化率越高，房屋销售景气度越高资料来源：公开资料整理， 研究所财务杠杆指标房地产开发企业较其他行业企业杠杆率较大，其财务杠杆的情况也较受关注。房地产开发企业的财务杠杆指标主要有扣除预收账款后的资产负债率和考虑永续债的净负债率。资产负