8203估价师协会网站cms案例分析

1、关于鞍山置业抵押土地使用权价格评估的分析估价项目背景一、鞍山置业为了盘活加速资本周转，以其拥有的位于鞍山市铁西区人民路 207 号宗地的国有出让土地使用权为抵押物向申请抵押贷款，并于 2008 年 5 月委托鞍山使用权价格进行评估。土地资产评估公司对该宗地的土地本次待估价宗地位于鞍山市铁西区人民路 207 号，宗地面积为 16860.87 平，属于四级混合住宅用地。该宗地为国有出让土地，鞍山置业拥有其使用权，权益终止时间为 2077 年 8 月 7 日。该宗地实际开发程度为宗地红线外“七通”（通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路、通暖气、通煤气），宗地红线内场地平整。目前该宗地正在建设中，地

2、上预计总建筑面积 72165.04平，其中住宅建筑面积 55099.27 平，公建建筑面积 17065.77 平。且规划的使用性质和使用方向符合鞍山市城市土地利用规划，无特殊的规划限制。通过对委托方委托事项的了解，为目的进行了土地使用权价格评估。以为抵押提供土地使用权价格参考二、估价方案摘要根据城镇土地估价规程（以下简称规程），通行的估价方法有剩余法、收益还原法、市场比较法、成本近法、基准地价系数修等，估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及目的等选择适当的估价方法。由于本次估价属于混合住宅用地土地使用权价格评估的典型案例，因此有众多案例可供参

3、考。但鉴于估价对象的性特征，选择了剩余法和基准地价系数修作为估价方法。三、工作难点以及解决方法1、运用剩余法的难点与解决办法。由于待估宗地为正在开发的土地，因此比较适合用剩余法进行地价评估。剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、有关的专业费、利息、利润、等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的第一，总收入的分析因此总收入的组成也比较复杂，法。在运用此法时需要注意：。因为项目完成后，由住宅和网点共同组成，的可能性就比较大。所以必须通过大量的比较来确定不同性质不同使用方式的销售收入，以期总收入的准确性。第二，房地产市场上涉及的费用存在不平衡性。由

4、于房地产开发是一个比较复杂的过程，涉及到的费用也是种类繁多，所以只能以平均水平来衡量一个项目的相关费用。因此，无法精确估算出一个项目的最终费用。2、运用基准地价系数修的难点与解决方法。由于待估宗地位于鞍山市城市土地基准地价的覆盖区域内，因此采用基准地价系数修评估地价也是切实可行的。基准地价系数修是依据基准地价成果，按照替代原则，通过区域、个别、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正而得到待估宗地的价格。在运用此法时应注意：第一，准确把握基准地价内涵及修正体系。比较待估宗地价格定义与基准地价内涵，找出差异，选取适当的修正系数。第二，确定待估宗地等级。由于本案例中待估宗地位于鞍山市城市土地基准地价

5、的覆盖区域内，因此基准地价的确定比较容易。但是要分清不同用途的基准地价，不能。第二，实地勘查委估宗地。对委估宗地进行一般和区域等相关因素分析，以确定地价修正的基准和需要的影响项目。第四，期日修正系数。期日修正系数的确定需根据当地地价指数来确定。本案例中待估宗地所在区域地价稳定，故期日修正系数为 1。四、工作启示（一）深入理解委托方的估价目的，是土地服务针对性的重要前提土地估价活动是为委托方的估价要求服务的，因此只有对委托方的需求有深刻的理解，才能针对其需求有目的性的提供服务，这样才能更好的为委托方使用土地估价服务进行经济决策提供保证。（二）注意估价理论与实践的充分结合，正确运用估价理论土地估价

6、理论是固定的，但是在实践运用中，估价项目具有多样性，甚至可以说每一个估价项目都可能具有自己的独特特征，这就要求估价师在运用估价理论解决问题时，必须结合估价项目的实际特点，来加深对估价理论的理解与运用。（三）土地估价师的知识积累需要是多方面的，不能仅限于土地估价理论通过了土地估价师，仅仅证明其具有了从事土地估价的基本能力，但是要做一个合格的土地估价师，要成为一名优秀的土地估价师，还需要具有多方面的知识，并不断在实践工作中加深积累，提高对理论的综合运用能力。在本案例中，土地估价师需要具有较好的市场分析能力、策划能力、市场与分析能力等，这些方面的知识积累与能力培养对土地估价师更好的提供土地估价服务、拓展服务领域具有重要意义。（四）综合运用多种评估方法，提高估价的准确度在剩余法中，确定未来的房地产出售价格和完成开发发生的成本造价是难点。实际交易案例总是与估价对象有或多或少的区别，此时需要熟练的运用