xxxx物业管理市场联合调研报告（新项目调研专用）

1、PAGE PAGE 12物业管理市场联合调研报告（内容包括但不仅限于以下部分）目录一、项目情况简介、项目地理情况、城市功能情况、项目公司名称、项目主要经济技术指标、配套设施设备情况、地下停车场设施设备情况二、项目时间节点三、物业政策环境、物业管理法律法规、办理预售证对物业管理的要求、对物业管理资质要求、关于物业管理招投标相关规定及操作方式、的物业管理费收费要求、停车场服务收费情况、前期物业管理委托合同、临时管理规约使用情况、水电公摊收费情况：、装饰装修垃圾清运费、入伙的要求、专项维修基金四、当地物业管理市场情况、现有竞争楼盘及物业项目情况扫描、物业服务人员薪酬标准、福利保险、采访对象、物业管理

2、人员招聘情况、市政能耗费用标准、分包项目市场情况、二次加压水费、车位配比情况、物业管理用房情况、物业费收费特色、案例分析五、物业管理定位、总体定位、工作人员和分包单位定位、服务定位、物业费用定位、可入围对外委托的物业企业及简介、结论本报告是为了更全面的了解广场周边项目的收费情况，后期服务以及人员薪资福利，为本公司更为准确的定位提供依据。一、项目情况简介、项目地理情况项目四至及周边环境分析：占地面积：地块背景（最好附图）：利好因素：不利因素：、城市功能情况（对项目做简要说明，最好附图）、项目公司名称广场投资有限公司地址：、项目主要经济技术指标（公司何时提供，董事长是否签字）综合经济技术指标项目数

3、值计量单位规划总用地面积 万规划总建筑面积 万其中地上总建筑面积 万地下总建筑面积 万购物中心总建筑面积 万其中地上建筑面积 万地下建筑面积 万蜡烛（写字楼）建筑面积 万酒店总建筑面积 万其中地上建筑面积 万地下建筑面积万商铺总建筑面积 万其中室外步行街建筑面积 万住宅底商建筑面积 万住宅总建筑面积 万其中地上建筑面积 万地下建筑面积 万绿地率 %建筑密度 %商业地块容积率 住宅地块容积率 车位总数 辆其中公建部分车位 辆住宅部分车位 辆销售部分：万建筑面积万地上面积万地下面积万栋单元层户电梯数（部）住宅部分住宅北组团住宅南组团室外步行街底商地下停车位蜡烛（写字楼）持有部分：（购物中心万、酒店

4、万）建筑面积万地上面积万地下面积万栋单元层户大商业室内步行街万千百货综合楼娱乐楼用房地下停车场酒店、配套设施设备情况（年月日提供）如尚未设计，所有设施设备数据不全，请注明地下停车场设施设备情况（年月日提供）如尚未设计，所有能耗数据不全，请注明相关资料附件：（广场定位报告、项目策划报告）广场定位报告项目策划报告用地平面图广场概念规划指标一览表（董事长未签批）（产品说明书、项目产品定位报告）没有提供（效果图）没有提供外委方案（年月日提供）对外委托区位图：对外委托具体面积指标：业态原有面积外围面积剩余面积总计：二、项目时间节点（项目公司月日提供）开工时间年月日营销中心开放年月日年月日日开盘时间年月日

5、入伙时间年月日根据项目公司的取得销售许可证的时间。节点推算，物业管理权（前期物业服务合同）备案时间应该是。三、物业政策环境（月日上午拜访中心城建设管理委员会办公室；月日上午拜访房地产管理处；）物业管理法律法规：主要套用的是国家建设部相关条例以及省物业管理条例，下列现使用的物业管理法律法规由房管处提供。详见附件：（房管处政策、相关收费政策、物业管理文章）全国物业管理条例省物业管理条例城市商品房预售管理办法商品房销售管理办法省房地产开发管理条例前期物业管理招标投标管理暂行办法房屋建筑工程质量保修办法省物业专项维修基金管理办法住宅专项维修资金管理办法市区物业管理办法市区物业专项维修资金管理办法市区物

6、业服务收费管理实施办法市发改价文件关于印发市区物业服务收费管理实施办法（试行）的通知办理预售证对物业管理的要求：根据市现使用的前期物业管理招标投标管理暂行办法第十九条通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：（）新建现售商品房项目应当在现售前日完成；（）预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成；（）非出售的新建物业项目应当在交付使用前日完成。与主管部门座谈情况：结论：对物业管理资质要求；相关条例：房管处采用的是建设部颁布的物业管理企业资质管理办法，其中第八条规定：三级资质物业管理企业可以承接万平方米以下住宅项目和万平方米以下的非住宅项目的物

7、业管理业务。根据市物业管理条例第十九条建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是，符合下列条件之一的，经物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业：（一）投标人少于三个的；（二）多层或多层和高层结合、规划总建筑面积小于万平方米的；（三）独立高层、别墅区规划总建筑面积在万平方米以下的。与主管部门座谈情况：调研情况：总结：关于物业管理招投标相关规定及操作方式；相关条例：采用的是国家建设部在年颁布的前期物业管理招标

8、投标管理暂行办法，其中第三条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。与主管部门座谈情况：根据这一规定，我们在咨询了房地产管理陈绍萍书记，她明确表示：在地区，物业前期管理不需要进行公开的招投标，可以直接进行委托管理就可以，政府不会进行干涉，但是相关的收费项目需要到物价局进行备案。调研情况：总结：的物业管理费收费要求：物业管理行业采用的都是

9、年月日颁布的市区物业服务收费管理实施办法（试行），要求在收费前必须到物价局进行备案。与主管部门领导座谈情况：调研情况：当地的部分知名小区的物业费定价都不高，市最高的物业费定价标准为：元月（可以上下浮动，即可以收取元月），其他能耗额外分摊。能耗分摊有两种方式：第一，按单元对业主进行平均分摊；第二，按楼层采用阶梯式分摊。能耗分摊费用可以采取提前预收，根据实际使用计提，然后进行公布。总结：根据我项目的实际情况，可以将物业费定价为元月，能耗据实分摊，可以采用的分摊方式。、停车场服务收费情况：停车场收费管理根据市区物业服务收费管理实施办法（试行）附件部分。项目类型公用、专用露天停车场（停车位）地下车库（

10、不含车位费）地下共用车库地下独立封闭式车库汽车（长期）辆月元辆月按住宅物业服务费标准减半计收汽车（临时）辆次摩托车元辆月调研情况：根据对比较知名的物业小区进行调研，行内现收费标准为：例一：小车停放：半小时内免费，半小时至两小时为元，两小时至二十四小时为元；月卡为元，年卡为元；均不在收取物业停泊服务费。例二：地下车位只卖不租，地面车位免费让业主停放，地下收取服务费元辆月。、前期物业管理服务合同、临时管理规约使用情况：现采用的是全国性物业管理服务合同示范文本和管理规约示范文本。与主管部门座谈情况：总结：、水电公摊收费情况：（视当地政策情况定）现阶段大部分小区都由物业收取能耗分摊费，一般小区都是由物

11、业公司进行公摊，公摊方式一般有三种：第一，按照单元业主户数据实平均分摊，用多少分摊多少；第二，按照楼层拟定中间层为基数层，越高楼层分摊越多，越低楼层分摊越少，比较公平；第三，在交付之处就使用固定的分摊数，大部分公司都是使用元的基数计算到物业费内进行分摊。拟定好费用基数后需要到物价局备案，备案通过后即可。、装饰装修垃圾清运费：（视当地政策情况定）根据停车场收费管理根据市区物业服务收费管理实施办法（试行）附件部分：装修装饰垃圾清运费为元平方米（按建筑面积计收）浮动幅度为上下，收费前双方需签订书面协议，业主自运不收费；对未装璜房屋的业主，人员实际居住满三个月后，凭原收费票据可全额退还装修装饰垃圾清运

12、费。、入伙的要求：根据市物业管理条例第二十二条物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业主管部门、建筑业等主管部门报告。物业主管部门、建筑业等主管部门应当责令建设单位限期整改。调研情况：、专项维修基金：根据专项维修基金管理办法第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的至。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本

13、地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的。（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的、高层住宅不低于售房款的，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。调研情况：总结：、环保政策、消防法规四、当地物业管理市场情况、现有竞争楼盘及物业项目情况扫描：广场规划了住宅小区、写字楼、酒店、商业街和底层商铺等建筑形态，我们分别针对相同区域、相同业态的竞争项目分别对住宅、底商和写字楼进行了调研：（

14、见附表）高层住宅项目基本情况扫描（元月）项目名称开盘时间开发商物业管理公司公司资质项目规模（）物业类型销售价格（元）收费周期收费率物业费标准（元）水电公摊收费停车场收费室外步行街项目基本情况扫描（元月）名称建筑年代租价售价租售率物业费中央空调费费率水电费停车费写字楼物业项目基本情况扫描名称物业公司租价元租售率物业费元中央空调费元交费周期收费率水电费停车费（元个月）、物业服务人员薪酬标准：（单位元月）职务楼盘物业总经理物业经理（主管）管理员维修技工保安员清洁工保安：工程：管理处主任：保安：工程：客服：工程：保安：福利保险：市社保局保险要求购买五险，其中五险为（工伤，养老，失业，生育，医疗），占工

15、资总额；公积金没有明确的要求，属于企业自愿，但是缴纳公积金的数额最低不能低于元人，最高不能高于元人。一般企业只为员工按最低标准交纳五险（地方称五金），最低基数是元；少数企业为员工缴纳住房公积金，但员工如果提出不缴纳，企业便以现金方式结算给员工。小部分私人企业不为清洁工购买任何保险。所有员工每周上班都不多于小时，加班不超过小时；大部分企业都以加班费的形式结算加班时间；有的企业让员工加班后不以加班费的形式体现，以一抵三的方式（加班一天休息三天）体现。所有员工每周都可以休息一天。基本上企业都会给保安员包伙食，少部分企业为员工提供住宿。采访对象：楼盘姓名职务联系方式物业公司县房地产管理处管理处书记县房

16、地产管理处副主任县经济发展与招商服务处主任、物业管理人员招聘情况：（注明建议：如招聘方式等）、市政能耗费用标准：（根据年物价局规定标准）项目价格供水供电供暖供气、分包项目市场情况保洁外包（见附表）保安分包（见附表）绿化分包（见附表）设备维保分包、电梯年检：市特种设备检测院直接年检省特种设备检验等收费标准电梯及升降机收费标准（见附表）、电梯维保价格：（见附表）、防雷检测费：后期无需检测。（在项目施工基础时检测一下，竣工验收监测一次）、消防设备检测：根据消防系统情况确定。消防部门规定一年检测一次，找检测公司检测。、电站配电室检测：检测费为双方协商确定。低压变电室由物业公司自行维护，高压变压器部分可

17、以委托给供电分局，费用是在物业申请后由供电局到实地勘察后确定，如不委托，自行维护出了事故由物业负全责，供电分局不维修。垃圾清运分包：（见附表）、二次加压水费：、车位配比情况：、物业管理用房情况：根据物业管理条例中规定开发商需向物业管理公司提供千分之三至千分之四的物业管理用房；与物业主管部门座谈：地区新建小区都需要按照规定设置物业管理用房，而且在规划处审批时要经过规划部门审批，到物业主管部门备案。、物业费收费特色：、案例分析：案例一：案例二：五、物业管理定位、总体定位、商铺：、住宅：、物业管理定位：。、工作人员和分包单位定位：、服务定位：根据项目整体布局和设施设备的特点及襄樊市目前整体物业管理水平，建议住宅管理部分，服务定位以安全第一，服务第一，品质第