金融信托与租赁（第四版）第06章 资金信托业务

1、1金融信托与租赁（第四版）金融信托与租赁【课前复习】1.解释公益信托的含义。 公益信托也称慈善信托，指出于公共利益的目的，为使全体社会公众或者一定范围内的社会公众受益而设立的信托。金融信托与租赁2.简述公益信托业务的操作流程。 【课前复习】 房地产资金信托案例（一）案例简介计划名称：金地格林世界项目集合资金信托计划 信托规模：25 000万元。信托期限：2年 。预计年收益率：8%。信托利益分配：信托存续期间，受托人每年以现金方式向受益人支付信托收益一次，信托终止受托人将信托财产划付至受益人的银行账户。投资领域：房地产。资金运用方式：上海信托有限公司将募集到的信托资金贷款给上海金地格林房地产有限

2、公司，上海金安经济股份有限公司对本次信托计划的贷款提供不可撤销的本息连带担保责任。认购起点：单笔信托合同金额应不低于50万元人民币，超过部分按1万元人民币的整数倍增加。推介期：2020年8月22日9月22日。金融信托与租赁（二）项目简介上海金地格林房地产开发有限公司于2003年7月成立，注册资本金3亿元人民币。计划开发“金地格林世界”楼盘项目。本项目占地面积约为408亩，项目全部完成可建成商品房45万平方米，其中商铺约6.5万平方米，计划分两期实施，其中一期工程计划开工面积为20万平方米，计划于2017年年初开始正式销售。第二期计划开工面积25万平方米，项目总开发周期约4年。（三）案例分析优点

3、：与银行存款、国债以及其他企业债券相比，房地产信托的预期收益率较高。在此案例中上海金安经济股份有限公司对本次信托计划的贷款提供不可撤销的本息连带担保责任，保障了投资人的利益。缺点：收益越高，常常意味着风险越大。如果房地产项目做得不好，市场定位不准确，将来销售就成问题，投资者的收益就得不到保障。总结：首先，能用房地产公司提供可靠的融资渠道，租金房地产企业良性发展。其次，房地产资金信托能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。最后，房地产资金信托能够拓宽信托投资公司的业务范围，是信托业得以迅速发展的重要契机。金融信托与租赁6. 资金信托业务6.1 资金信托业务概述6.2 贷款

4、信托6.3 投资信托6.4 房地产资金信托金融信托与租赁 资金信托业务的概念 资金信托业务的类型 资金信托业务的特点 资金信托业务的流程6.1 资金信托业务的概述金融信托与租赁6.1.1资金信托业务的概念资金信托业务是指委托人基于对信托机构的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为。 金融信托与租赁(一)按委托人数量和发起人划分是指委托人为两个或两个以上，且由信托机构确定信托资金运用项目与方式，向不特定的委托人发出设立信托的要约，委托人予以承诺而达成的信托。指委托人为一个，且信托设立是由委托人向信托机构主

5、动提出的，并通常就资金的运用目的与方式提出特定要求，而信托机构予以承诺所达成的信托。 6.1.2、资金信托的类型单一资金信托集合资金信托金融信托与租赁(二)按信托资金的运用方式划分 贷款信托 投资信托 融资租赁信托 养老年金信托和 形成财产信托 金融信托与租赁金融信托与租赁金融信托与租赁(三)按资金形态是否发生变化划分指在设立信托时，委托人转移给受托人的信托财产是资金，在信托期间受托人可以变换信托财产的形式，但受托人给付受益人的信托收益仍为货币形态的一种信托。 指在设立信托时，委托人转移给受托人的信托财产是资金，而受托人给付受益人的信托收益为非货币形态的一种信托。 不变资金信托可变资金信托金融

6、信托与租赁是指受托人完全按照委托人指定的用途运用信托资金的一种资金信托形式。指委托人仅指定资金的运用方向，其运用的具体方式则由受托人决定的一种资金信托。指委托人对资金的运用方式、运用范围不作任何限定，而是完全由受托人自主决定。 政府一般进行严格限制。(四)按委托人授权大小划分特定资金信托指定资金信托非指定资金信托金融信托与租赁1.以货币资金的转移为中心2.属于三边信用关系3.受托人承担的风险责任有限6.1.3 资金信托业务的特点金融信托与租赁1.展示信托业务品种，协助委托人根据资金、期限和要求选择信托方式。2.委托人、受托人签订资金信托合同，并足额交付信托资金，受托人开具“资金信托凭证”。3.

7、按照资金信托合同条款约定，对信托资金进行合理运用、管理和处置。4.信托期满时受托人对所管理资金进行信托收益的核算，编制业务报告，并予以告知或公告。5.按资金信托合同的约定进行信托收益的分配。6.信托合同终止，交付本金、收益，全部业务资料归档保管。6.1.4 资金信托业务的流程金融信托与租赁 资金信托业务流程金融信托与租赁客户关系管理缴款签约审核投资者资格推介信托产品预约认购以需求定产品金融信托与租赁金融信托与租赁审查客户资格合格投资者应能够识别、判断和承担信托计划相应风险，并通过以下标准进行甄别。1.审核机构投资者的资格投资于一个信托计划的最低金额不少于人民币 100万元的法人或者依法成立的组

8、织，只需填写合格投资者资格确认登记表，声明该项资金属于委托人自有的合法财产，无须提供其他证明。2.审核个人投资者的资格1)如果自然人投资于一个信托计划的最低金额不少于人民币 100万元的，只需填写合格投资者资格确认登记表，声明该项资金属于委托人自有的合法财产，无须提供其他证明。 金融信托与租赁2)如果自然人投资于一个信托计划的最低金额少于人民币 100万元的，须提供相关文件证明，以下二者任选其一： 证明个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币时，可接受的证明材料为： A.银行出具并盖章的存款证明（人民币或按交易前一日汇率计算的等值外币，下同）； B.券商或托管机构出具的持有股票、基

9、金及其他证券的证明或资金账户余额证明； C.银行、券商、信托机构出具的投资银行理财计划、券商理财计划、信托计划的证明； D.其他投资账户的资金证明；金融信托与租赁 E.投资型保险产品证明； F.其他金融资产证明。 证明个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币时，可接受的证明材料为：最近三年的个人所得税完税证明。 金融信托与租赁投资者风险测试函第一部分1您的姓名_ 2 . 您的性别_第二部分1您的年龄是？（受经济条件和身体条件的影响，不同的年龄阶层对风险的承受能力不同）A.60岁以上 B.30岁以下C.30-45岁 D.45-60岁

10、2您以往的投资以什么产品为主？（以往的投资经历反映了您的风险偏好类型）A.存款B.低风险理财产品C.股票，偏股型基金D.金融衍生品、私募股权投资金融信托与租赁3在您的家庭收入中，有多少可用于投资？（家庭收入状况影响您的风险承受能力）A.10%以下 B.10%-30% C.30%-50% D.50%以上4您期望的收益率是？（选择高收益意味着要承担高风险）A.高于同期定期存款 B.5%左右，但要求风险较低C.10%,可承受中等风险 D.15%以上,可承担高风险5您预计的投资期限是？（投资期限越长，您的风险承受能力越强）A.3 个月 B.6 个月 C.1 年 D.2 年及以上6假设您有100 万元的

11、投资资金，您希望投资多大比例在风险极低的产品上？(投资于低风险产品的资金比例越低，越偏好高风险的产品)A.50%以上 B.30%-50% C.10%-30% D.10%以以下金融信托与租赁7假如您所投资的项目在短期呈现很大的跌幅，您会觉得？ （承受压力的能力反映了您的风险承受能力）A.有巨大压力 B.有较大压力C.有轻微压力 D.没有任何压力第三部分在上面的测试题中，您的选项A 记1 分，B 记2 分，C 记3 分，D 记4 分。您可以根据自己的选择计算出得分，对照下面的表格找到自己的风险偏好类型，选择适合自己的投资方向。 金融信托与租赁风险偏好投资建议得分区间保守型建议您更多的进行稳健型投资

12、，可考虑投资于固定收益及结构式等保守型产品0-10分轻度保守型您的风险意识很高，但同时也期望有一定的增值能力，可考虑多投资于结构式产品10-20分轻度进取型您期望获得较高收益，同时也能接受资产的波动性，可考虑进行证券等组合投资。20-30分进取型您已充分了解高风险高收益的信息，可考虑进行PE类等高回报性的投资。30分以上金融信托与租赁特别提示：信托计划不承诺保本或最低收益，具有一定的投资风险，在最不利的情况下，本信托计划收益可能为零，同时委托人亦可能亏损部分甚至全部本金，投资有风险，选择须谨慎！本资料仅作为投资者风险测试用，不作为任何法律文件。本材料所列数据仅供参考,不构成任何承诺,具体信托产

13、品详情请仔细阅读信托合同和相关认购文件。一切相关产品信息以信托合同和相关认购文件及建信信托有限责任公司公布为准。金融信托与租赁“建信财富通集合资金信托计划”（以下简称“信托计划”）适合测试结果为“轻度进取型”和“进取型”的客户认购。如您的测试结果属于上述类型，决定认购此信托计划，请签字确认：本人已经充分了解并清楚知晓本信托计划的风险，并愿意承担相关风险。签 名： 日 期： 金融信托与租赁建信荣享财富通集合资金信托计划认购风险申明书尊敬的委托人：为了维护您的利益，受托人建信信托有限责任公司特别提示您在签署信托文件前，仔细阅读本风险申明书、建信荣享财富通集合资金信托计划信托计划说明书、建信荣享财富

14、通集合资金信托计划信托合同、建信荣享财富通集合资金信托计划资金信托确认书暨受益权凭证等信托文件，独立做出是否签署信托文件的决定。根据中华人民共和国信托法、信托公司管理办法、信托公司集合资金信托计划管理办法及其他相关规定,受托人郑重申明如下：金融信托与租赁1.信托计划不承诺保本和最低收益，具有一定的投资风险，适合风险识别、评估、承受能力较强，且符合信托公司集合资金信托计划管理办法第六条要求的合格投资者；2.委托人应以自己合法所有的资金认购信托单位，不得非法汇集他人资金参与信托计划；3.受托人依信托文件管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担。受托人因违背信托文件、处理信托事务不当而造成信托财产损

15、失的，由受托人以固有财产赔偿；不足赔偿时，由投资者自担；4.委托人在本认购风险申明书上签字，即表明已认真阅读并理解所有的信托文件，并愿意依法承担相应的信托投资风险；金融信托与租赁5.受托人在管理运用或处分信托财产过程中可能面临多种风险，包括但不限于信用风险、市场风险、利率变动风险、流动性风险、受益权委托转让不成功的风险、操作风险以及其它风险等。6.中国民生银行仅负责本信托代理资金收付和推介工作，在该行的交款凭证不具备信托契约的性质和责任；中国民生银行不对本信托计划作出任何承诺或保证，不承担本信托计划可能产生的任何风险、损失、责任，不负有任何付款或垫付任何资金的义务。申明人/受托人：建信信托有限

16、责任公司委托人（签字/盖章）：日 期： 年 月 日 金融信托与租赁【归纳总结】本次课程讲授的内容：1.公益信托的种类、流程；2.资金信托的含义、种类、特点和流程。金融信托与租赁【巩固提高】1.简述公益信托有哪些类型？2.简述公益信托的业务流程。6. 资金信托业务6.1 资金信托业务概述6.2 贷款信托6.3 投资信托6.4 房地产资金信托金融信托与租赁 贷款信托的概念及特征 贷款信托的原则 贷款信托的方式 贷款信托的操作程序6.2 贷款信托金融信托与租赁6.2.1贷款信托的概念及特征贷款信托是以贷款方式运用信托资金，是资金信托的主要运用形式。贷款信托以实际获利、分红为原则，不允许受托人承诺保证

17、信托资金的本金和最低收益，是一种带有变动利息的金融产品。贷款信托的利息水准上下浮动，一般受投资项目的资金需求影响，在基建项目或其它适于作信托计划的企业的资金需求大量增加时，信托资金贷放款额就高。 贷款信托的贷款对象、用途、期限、利率等均由信托投资机构根据国家政策自行确定，贷款的风险责任也由信托投资机构承担。金融信托与租赁6.2.2贷款信托的原则1.贷款必须按计划发放和使用2.贷款必须有易变现的资产作为担保3.贷款本金和利息必须按期偿还4.区别对待、择优扶持产业结构调整指导目录(2011年版)鼓励进口技术和产品目录(2011年版)金融信托与租赁6.2.3贷款信托的方式1.信用贷款信托2.保证贷款

18、信托3.抵押贷款信托4.卖方信贷信托5.票据贴现信托金融信托与租赁6.2.4贷款信托的操作程序(一)单一资金贷款信托的操作程序金融信托与租赁 单一资金贷款信托的操作程序金融信托与租赁6.2.4贷款信托的操作程序(二)集合资金贷款信托的操作程序金融信托与租赁集合资金贷款信托的操作程序金融信托与租赁建信华邦世家花园集合资金信托计划推介书 一、信托计划概况 1.产品名称：建信华邦世家花园集合资金信托计划 （以下简称“本信托计划”） 2.产品类型：集合资金信托计划。 3.发行规模：本信托计划的最低募集规模为人民币 2.2亿元，最高募集规模为人民币2.6亿元。以成 立时受托人实际募集金额为准。 4.推

19、介 期：自2011年 7月28日开始，推介期为30 个工作日。受托人可根据信托资金募集情况宣布 推介期提前结束或延长。具体推介安排以在受托 人公司网站上以公告的方式进行披露。金融信托与租赁 5.信托期限： 2年。信托计划根据信托合同的规定 可提前终止。 6.预期年化收益率：本信托项下认购资金100 -300 万元（不含）人民币的受益人预期年化收益率为 9%/年，认购资金为300万元（含）人民币以上的 受益人预期年化收益率10%/年。 7.收益分配方式：信托计划存续期间，受托人于信 托利益核算日后10个工作日的任意一日向受益人 分配信托利益。核算日系指：1)自信托计划成立 之日起，每满一年为一个

20、核算日；2)借款人提前 偿还借款的，提前还款日亦为核算日；3)信托计 划终止日。金融信托与租赁 8.认 购 费：无。 9.资金运用方式：建信信托有限责任公司作为本信 托计划受托人，将募集的信托资金（以实际募集 金额为准）向巢湖华邦置业有限公司（下称“项 目公司”）发放信托贷款，信托资金全部用于巢 湖华邦世家花园项目的开发建设。 10.加入资金要求： 1)加入本信托计划的资金应当是委托人合法所有的 资金； 2)加入本信托计划的单个委托人的资金应不低于人 民币100万元，并需为人民币10万元的整数倍； 3)加入本信托计划的自然人委托人不超过50人，但金融信托与租赁 单笔委托资金在 300万元及以上

21、的自然人投资者 和合格的机构投资者数量不受限制。 11.信托计划相关服务机构： 受托人：建信信托有限责任公司（下称“建信信 托”)。 保管银行：中国建设银行安徽省分行。 二、风险保障措施： 1.土地使用权及在建工程（或房产）抵押； 2.第三方及股东提供连带责任保证担保； 3.合肥华泰集团股份有限公司实际控制人提供连带 责任保证担保； 4.股权质押。金融信托与租赁 三、认购流程 1.预约登记 2.缴款 3.准备签约资料(身份证明、账户、信托文件) 四、风险揭示： 受托人不保证本金不受损失，不保证本信托计划 一定赢利，也不保证最低收益。受托人管理的其 他信托计划的业绩，并不构成本信托计划业绩表 现

22、的保证。本资料仅作为信托计划的说明材料， 并不构成对潜在投资者的要约行为。 投资者购买信托产品时，请以信托文件约定的内 容为准。信托投资具有风险，请投资者审慎决策。金融信托与租赁建信荣享财富通集合资金信托计划认购风险申明书尊敬的委托人：为了维护您的利益，受托人建信信托有限责任公司特别提示您在签署信托文件前，仔细阅读本风险申明书、建信荣享财富通集合资金信托计划信托计划说明书、建信荣享财富通集合资金信托计划信托合同、建信荣享财富通集合资金信托计划资金信托确认书暨受益权凭证等信托文件，独立做出是否签署信托文件的决定。根据中华人民共和国信托法、信托公司管理办法、信托公司集合资金信托计划管理办法及其他相

23、关规定，受托人郑重申明如下：金融信托与租赁1.信托计划不承诺保本和最低收益，具有一定的 投资风险，适合风险识别、评估、承受能力较强, 且符合信托公司集合资金信托计划管理办法 第六条要求的合格投资者；2.委托人应当以自己合法所有的资金认购信托单 位，不得非法汇集他人资金参与信托计划；3.受托人依据信托文件管理信托财产所产生的风 险，由信托财产承担。受托人因违背信托文件、 处理信托事务不当而造成信托财产损失的，由受 托人以固有财产赔偿；不足赔偿时由投资者自担;4.委托人在本认购风险申明书上签字，即表明已 认真阅读并理解所有的信托文件，并愿意依法承 担相应的信托投资风险；金融信托与租赁5.受托人在管

24、理运用或处分信托财产过程中可能 面临多种风险，包括但不限于信用风险、市场风 险、利率变动风险、流动性风险、受益权委托转 让不成功的风险、操作风险以及其它风险等。6.中国民生银行仅负责本信托代理资金收付和推 介工作，在该行的交款凭证不具备信托契约的性 质和责任；中国民生银行不对本信托计划作出任 何承诺或保证，不承担本信托计划可能产生的任 何风险、损失、责任，不负有任何付款或垫付任 何资金的义务。 申明人/受托人：建信信托有限责任公司 委托人（签字/盖章）： 日 期： 年 月 日金融信托与租赁6. 资金信托业务6.1 资金信托业务概述6.2 贷款信托6.3 投资信托6.4 房地产资金信托金融信托与

25、租赁 投资信托的概念 投资信托与贷款信托的区别 直接投资信托 证券投资信托6.3 投资信托金融信托与租赁6.3.1投资信托业务的概念投资信托指信托机构将信托资金投资于企业项目或有价证券，目的是为受益人谋取预期投资收益的信托。金融信托与租赁投资信托直接投资信托间接投资信托股权投资信托权益投资信托6.3.1投资信托业务的概念金融信托与租赁6.3.2 投资信托与贷款信托的区别区别投资信托贷款信托地位与身份不同分配方式不同承担的风险不同税收政策不同金融信托与租赁6.3.2 投资信托与贷款信托的区别区别投资信托贷款信托地位与身份不同有表决权股东无表决权债权人分配方式不同分红还本付息承担的风险不同较大较小

26、税收政策不同所得税后分红所得税前还本付息金融信托与租赁6.3.3直接投资信托指信托公司将信托计划项下的资金投资于未上市企业股权、上市公司限售流通股或中国银监会批准可以投资的其他股权的信托业务。 信托公司私人股权投资信托业务操作指引 (一)股权投资信托1.股权投资信托的概念金融信托与租赁1.信托名称：新华信托*浙江开化房产 “一品梧墅”股权投资集合资金信托计划2.信托规模：1.5亿元人民币3.信托期限：2年4.信托资金的运用：委托人指定受托人管理信 托资金的方式为：委托人基于对受托人的信 任，自愿将其合法拥有的资金委托给受托人 集合管理，由受托人按照委托人的意愿，以 受托人的名义将信托资金用于向

27、浙江开化之 信房地产开发有限公司增资扩股，新华信托 增资后将持有开化房产75% 的股份。信托资 金用于“一品梧墅”项目的开发建设。在信托金融信托与租赁 期限内，受托人可以将信托财产中的现金运 用于存放银行等。5.信托计划信用增级措施1)新华信托增资后将持有项目公司75%的股份, 项目公司原股东将其持有的项目公司股份质 押给新华信托，从而新华信托将控制项目公 司股份的100%，以此保证信托资金的安全。2)项目公司将所开发项目土地使用权抵押给新 华信托。3)新华信托管理项目公司印章，对项目公司账 户、信托资金使用情况及项目销售收入进行 监管，并向项目公司委派一名董事。金融信托与租赁6.受益人预期收

28、益：A类受益人：认购金额100 300万元（不含）的投资者预计年收益率为 10%；B类受益人：认购金额为 300万以上的 投资者预计年收益率为12%；7.资金认购要求：资金起点金额为 100万元， 并可以按10万元的整数倍递增。机构委托人 100万元(含)以上或个人委托人300万元(含) 以上，可直接签署信托合同；个人购买者购 买金额在 300万元(不含)以下时需预约，经 受托人按“金额优先、时间优先”原则确认后 签署信托合同。8.保管银行：中国农业银行重庆分行金融信托与租赁9.信托资金专用账户：账户名称：新华信托股 份有限公司开户银行：农业银行重庆市分行 营业部账号： 31-02020104

29、001071210.推介期：30天(2011年4月19日2011年5月 18日)。若有需要,可适当延长或提前结束。11.推介原则：金额优先、时间优先12.预约认购电话： 客服热线：95105515 信托经理：郭先生130021056101862185689 业务经理：朱先融信托与租赁2.股权投资信托的操作流程1)信托机构在综合分析项目的安全性、流动 性和盈利性基础上，选定投资项目；2)信托机构向投资者发出信托要约；即信托 机构根据投资项目的资金使用需要、风险 程度、预期收益和投资回收期等情况，来 制订集合资金投资信托计划、认购 风险申明书等推介资料，并在推介期内 公开

30、发售；6.3.3 直接投资信托(一)股权投资信托金融信托与租赁3)投资者承诺要约，与信托机构签订集合 资金股权投资信托合同，并将信托资金 交存信托机构；4)信托机构将信托资金投资于目标公司，即 成为目标公司的股东；5)信托机构以股东身份参与目标公司的管理， 确保项目按计划实施，保障投资者的利益；6)信托机构定期向投资者分配信托收益；7)信托机构转让在目标公司的股权，在信托 合同期满时，将变现资金交付给投资者。金融信托与租赁指信托机构将信托资金投资于能够带来收益的资金信托。6.3.3 直接投资信托(二)权益投资信托1.权益投资信托的概念金融信托与租赁一、 信托计划概况1.信托计划名称：铜峰电子股

31、票收益权投资集合资 金信托计划。2.信托资金运用方式：以信托资金受让铜峰集团持 有的上市公司(股票代码：600237)铜峰电子的流 通法人股股票收益权，铜峰集团到期按照约定的 价格溢价回购。3.信托计划规模：本信托计划预计发行规模为不超 过人民币6000万元。信托计划的实际规模以信托 计划成立时的规模为准。4.信托计划期限：本信托计划的期限为1年。 (自信托成立之日起计算)金融信托与租赁5.预计收益率及分配：预计年收益率为6.8%-7.5%, 在信托计划到期时一次性支付。6.推介期限：2010.11.18-2010.12.17 推介期实行“金额优先、时间优先、额满即止” 的认购原则。投资者需先

32、进行预约认购登记，在 接到缴款通知后，方可办理缴款及签约手续。7.加入资金要求：1)加入本信托计划的资金应当是委托人合法所有的 资金；2)加入本信托计划的单个委托人的资金应不低于人 民币 100万元，并需为人民币10万元的整数倍。金融信托与租赁8.信托计划相关服务机构： 受托人：建信信托有限责任公司。 保管银行：中国工商银行安徽省分行。保管银行 只履行保管职责，不承担信托投资风险。二、风险控制措施按照委托人指定的运用方式，本信托计划所募集的资金全部用于受让铜峰集团所持有的2000万股铜峰电子流通法人股股票收益权，铜峰集团承诺信托计划到期由铜峰集团溢价回购该部分收益权。同时，为保证铜峰集团按照合

33、同约定的价格按期回购信托资金受让的股票收益权，信托计划设置了双重保证措施：金融信托与租赁1.铜峰集团以其持有的2000万股铜峰电子流通法人 股提供质押担保措施；2.黄山金马集团有限公司为铜峰集团按照合同约定 溢价回购股票收益权提供连带责任保证。三、认购程序1.请仔细阅读“信托计划说明书”、“资金信托合 同”和“认购风险申明书”。2.推介期内委托人可采用电话预约、现场预约和网 上预约等方式向建信信托办理预约登记手续。3.委托人认购信托计划须提供身份证件一份：金融信托与租赁1)委托人为自然人的，提供附有委托人签字的身份 证或护照复印件一份；2)委托人为法人或其他组织的，需提供加盖公章的 工商行政管

34、理部门核发的营业执照复印件或组织 机构证书复印件一份。4.如果委托人是自然人，应提供在中国境内银行的 受益人信托财产分配账户，并指定该账户为受益 人接受信托收益分配与信托财产返还的账户。该 账户在本信托财产最终分配完成之前不得取消。5.如果委托人为法人或其他组织，应提供在中国境 内银行的受益人信托财产分配账户，并指定该账金融信托与租赁 户为受益人接受信托收益分配与信托财产返还的 账户。该账户在本信托财产最终分配完成之前不 得取消。若委托人确因实际需要变更收益账户， 委托人需要向受托人提供账户变更书面通知，该 项通知须加盖该法人或组织机构公章，并有该法 定代表人或组织机构的负责人或其授权人签字。

35、6.信托资金在受托人收到委托人交付资金起至信托 成立之日期间的利息，按中国人民银行规定的同 期活期存款利率计算，由受托人在信托计划到期 时一并返还。 联系电话0551-295504金融信托与租赁区别权益投资股权投资投资对象不同期限不同依据法律不同地位不同2.权益投资信托与股权投资信托的区别(二)权益投资信托6.3.3 直接投资信托金融信托与租赁区别权益投资股权投资投资对象不同收益权企业期限不同有固定期限可以永久依据法律不同合同法公司法地位不同无表决权有表决权2.权益投资与股权投资的区别6.3.3 直接投资信托(二)权益投资信托金融信托与租赁6.3.4 证券投资信托是

36、指信托机构将集合信托计划或单独管理的信托产品项下资金投资于依法公开发行并在符合法律规定的交易场所公开交易的证券的信托行为。 信托公司证券投资信托业务操作指引(一)证券投资信托的含义金融信托与租赁天信09恒利2号证券投资集合资金信托计划1.计划规模：预计规模2000万元人民币。其中，优 先受益人的信托规模1200万元；一般受益人的信 托规模800万元。2.金额起点：委托人加入信托计划的单笔资金金额 优先起点为人民币 100万元，符合合格投资人条 件的委托人最低认购金额为人民币25万元，并可 按人民币1万元的整数倍增加。3.信托期限：18个月4.认购期限：推介期为2009年11月23日至2009年

37、12 月23日。推介期内，如信托资金募集规模提前完 成，信托计划可提前生效，信托收益从生效日起 计算。金融信托与租赁5.资金运用：信托计划资金由受托人集合运用，投 资于债券及其回购、基金、股票、银行间市场投 资品种、银行承兑汇票及银行保本理财产品，以 及经国家批准的金融衍生产品。6.兑付方式：信托计划到期后 5个工作日内，直接 划入受益人指定的银行帐户。 本信托计划由工商银行佟楼支行、建设银行河西 支行代理收款，兴业银行担任保管人。收款银行 和保管人不承担信托投资风险。 风险提示：投资有风险，具体详见信托计划认 购风险申明书信托收益的分配原则金融信托与租赁1.分配顺序：在信托计划终止时，受托人

38、将按如下 顺序，分步计算、分配信托计划财产。1)计算并支付应由信托财产承担的费用 (不包括受 托人报酬)；2)向优先受益人支付信托本金；3)计算并向优先受益人支付信托收益；4)计算并收取受托人报酬；5)向一般受益人分配信托财产。 2.优先受益人信托收益的计算方法：1)若信托计划期限届满终止时，-24%信托计划财 产年化收益率15%,则优先受益人可获得的年化 信托收益率为5%；金融信托与租赁2)若信托计划期限届满终止时,15%信托计划财产 年化收益率30%时,优先受益人可获得的信托收 益= 5%+(信托计划财产年化收益率-15%)20% 信托合同金额 信托计划实际存续年数；3)若信托计划期限届满

39、终止时，信托计划财产年化 收益率30%时,优先受益人可获得的信托收益 = 5%+15%20%+(信托财产年化收益率-30%)50% 信托合同金额信托计划实际存续年数。 注：受托人为信托计划财产的投资管理建立了平 仓止损机制，使信托计划财产年化收益率不低于 -24%。金融信托与租赁1.聚小成大；2.专家经营；3.分散投资；4.降低风险5.稳定收益6.多元服务(二)证券投资信托的特点6. 资金信托业务6.1 资金信托业务概述6.2 贷款信托6.3 投资信托6.4 房地产资金信托金融信托与租赁 房地产资金信托的含义及意义 房地产资金信托的特点 房地产资金信托的职能 房地产资金信托的运作流程6.4 房

40、地产资金信托金融信托与租赁6.4.1房地产资金信托的含义及开办的意义房地产资金信托指委托人将该资金委托给信托投资机构，由信托投资机构按照委托者的要求对该信托房地产公司发放贷款或者投资，使投资者获取溢价收益。房地产资金信托开办的意义（1）能为房地产公司提供可靠的融资渠道，促进房地产企业良性发展。（2）房地产资金信托能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。（3）房地产资金信托能够拓宽信托投资机构的业务范围，是信托业得以迅速发展的重要契机。金融信托与租赁金融信托与租赁6.4.2房地产资金信托的特点1.信托房产所有权与地产使用权具有转移性是房地产信托关系成立的前提2.办理信托的

41、房地产具有独立性3.房地产资金信托的收益分配具有特殊性4.房地产资金信托业务方式具有灵活性 5月份新发行集合信托平均收益率仅6.55%发行规模创年内新低根据用益信托在线数据统计，从发行的角度看，5月份集合信托产品平均收益率仅有6.55%，环比下降了0.91%。5月份成立产品平均收益率也仅有6.48%，与前一个月相比，下降0.23个百分点。而与去年同期相比，同比下降了8.57%。具体看来，在5月份成立并公布了预期收益率的150只产品中，收益率在10%以上的产品已经难觅踪迹。有111只产品的预期收益率集中在6%8%，占总数量的74%。收益率在8%10%的产品仅有1只，占总数量的比重仅为0.6%。而

42、从投资领域看，房地产类信托产品的收益率依然最高，达到6.9%。用益信托数据显示，从成立情况看，上月共有50家信托公司成立420个集合信托产品。较4月份的712只产品，成立数量下降41.01%。5月份集合信托产品的成立规模达到906.75亿元，较上月相同时点统计得到的1 177.6亿元，环比下降了23%，与3月份的成立规模2054.47亿元相比，更是下降了超过50%。金融信托与租赁同步案例6-2 5月份新发行集合信托平均收益率仅6.55%发行规模创年内新低 而发行规模更是在年内达到最低点。今年1月份至5月份发行的集合信托规模分别为1 627.77亿元、1 467.58亿元、2 209.48亿元、

43、1 781.17亿元、1 005.45亿元。今年4月份以来，银监会连续出台了7个监管文件，其严监管效应在信托业开始慢慢显现。在新的监管要求下，信托通道业务出现了明显回落。集合信托规模持续下降，一方面跟整个宏观经济环境相关，经济增速放缓、部分行业产能过剩，导致行业利润下降，投资风险上升；另一方面，信托依旧处于深度转型中。从资金运用来看，今年5月份，证券投资、贷款、股权投资、权益投资和其他投资信托的规模分别为70.21亿元、183.57亿元、78.13亿元、306.31亿元和204.25亿元，较4月份的76.22亿元、200.36亿元，67.97亿元、407.58亿元和205.54亿元，除了股权投

44、资类信托成立规模增加了14.95%外，证券投资、贷款、权益投资和其他投资信托的规模分别下降了7.89%、8.38%、24.85%、0.63%。从成立产品的投资领域来看，5月份投向金融领域的产品规模为258.45亿元，占比最高，为28.5%。其次为房地产类产品，规模为235.59亿元，占比为25.98%。投向其他类的资金规模为227.09亿元，占比为25.04%。金融信托与租赁金融信托与租赁6.4.3 房地产资金信托的职能1.财务管理职能2.金融职能 3.信用服务职能 金融信托与租赁6.4.4 房地产资金信托的一般运作流程1.信托投资机构面向投资者发行房地产投资集合资金信托计划，投资者与信托投资

45、机构签订信托合同并交付投资资金。；2.信托投资机构按照信托文件的要求，购买或参与开发房地产项目；3.信托投资机构按照信托文件的要求，把房地产出租给承租人，并签订租赁合同；或者把房地产出售；4.承租人支付租金；房地产购买者支付购买金；5.信托投资机构按照信托文件的要求，扣除必要的管理费用和其他税费后，向投资者支付本金和投资收益。金融信托与租赁【归纳总结】本次课程讲授的内容：1.资金信托的概念、分类、特点、流程；2.贷款信托的概念、原则、方式、操作程序。金融信托与租赁【布置作业】说明集合资金贷款信托业务操作流程。金融信托与租赁信托公司集合资金信托计划管理办法摘要第二章 信托计划的设立第五条 信托公

46、司设立信托计划，应当符合以下要求：1)委托人为合格投资者；2)参与信托计划的委托人为惟一受益人；3)单个信托计划的自然人不得超过50人，但单笔委托 金额在 300万元以上的自然人投资者和合格的机构 投资者数量不受限制；4)信托期限不少于一年；5)信托资金有明确投资方向和投资策略，且符合国家 产业政策以及其他有关规定；6)信托受益权划分为等额份额的信托单位；金融信托与租赁信托公司集合资金信托计划管理办法摘要7)信托合同应约定受托人报酬，除合理报酬外，信托公司不得以任何名义直接或间接以信托财产为自己或他人牟利；8)中国银行业监督管理委员会规定的其他要求。第六条 前条所称合格投资者指符合下列条件之一

47、，能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人：1)投资一个信托计划最低金额不少于100万元人民币 的自然人、法人或者依法成立的其他组织；2)个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元 人民币，且能提供相关财产证明的自然人；3)个人收入在最近3年每年收入超过20万元人民币或 夫妻双方合计收入在最近3年每年收入超过30万元 人民币，且能提供相关收入证明的自然人。 金融信托与租赁信托公司集合资金信托计划管理办法摘要第四章 信托计划的运营与风险管理第二十三条 信托公司管理信托计划，应设立为信托计划服务的信托资金运用、信息处理等部门，并指定信托经理及其相关的工作人员。每个信托计划至少应配备一名信托经理

48、。担任信托经理的人员，应当符合中国银行业监督管理委员会规定的条件。第二十四条 信托公司对不同的信托计划，应当建立单独的会计账户分别核算、分别管理。第二十五条 信托资金可以进行组合运用，组合运用应有明确的运用范围和投资比例。信托公司运用信托资金进行证券投资，应采用资产组合方式，事先制定投资比例和投资策略，采取有效措施防范风险。金融信托与租赁第二十六条 信托公司可以运用债权、股权、物权及其他可行方式运用信托资金。信托公司运用信托资金，应与信托计划文件约定的投资方向和投资策略相一致。 第二十七条 信托公司管理信托计划应遵守以下规定：1)不得向他人提供担保；2)向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计

49、划实 收余额的30；3)不得将信托资金直接或间接运用于信托公司的股东 及其关联人，但信托资金全部来源于股东或其关联 人的除外；信托公司集合资金信托计划管理办法摘要金融信托与租赁4)不得以固有财产与信托财产进行交易；5)不得将不同信托财产进行相互交易；6)不得将公司管理的不同信托计划投资于同一项目。第二十八条 信托公司管理信托计划而取得的信托收益，如果信托计划文件没有约定其他运用方式的，应将该信托收益交由保管人保管，任何人不得挪用。信托公司集合资金信托计划管理办法摘要金融信托与租赁交银国信鑫福2号（德信金沙信托贷款）集合资金信托计划 一、产品概要 1.信托规模：信托单位总规模约为20000万-2

50、6000万 份单位，每份信托单位面值人民币1元。 2.产品期限：1年，可提前结束。 3.预期收益率： 认购金额100万（含）-300万预期收益率9%年； 认购金额300万（含）以上预期收益率10%/年。 4.收益分配方式：信托期限届满时信托计划清算分配。 5.发行人/受托人： 交银国际信托有限公司 6.资金保管银行： 交通银行股份有限公司金融信托与租赁交银国信鑫福2号（德信金沙信托贷款）集合资金信托计划 7.产品交易结构 委托人基于对受托人的信任，将信托资金交给受托 人，由受托人依信托文件约定的方式，将信托资金 用于对浙江德信金沙置业有限公司发放信托贷款， 通过管理、运用或处分信托财产所形成的

51、收入作为 信托利益来源，为投资者获取收益。信托期限届满 前，浙江德信金沙置业有限公司按约支付贷款本息, 实现信托计划的清算分配。浙江德信置业有限公司 和公司实际控制人及其配偶为浙江德信金沙置业有 限公司届时还本付息的义务承担无限连带责任保证。8.产品发行时间：2010年9月13日10月13日金融信托与租赁交银国信鑫福2号（德信金沙信托贷款）集合资金信托计划 二、产品主要风险控制措施 1.浙江德信置业有限公司及其实际控制人提供连带责 任保证；2.浙江德信置业有限公司及其关联方提供项目公司德 信滨湖100%股权质押担保；3.交银国际信托有限公司亲自对股权质押的房地产项 目公司进行严密管理和监控，保

52、障质押物价值。1)德信置业承诺由德信置业及其关联方在信托成立后 30日内向德信滨湖完成增资，并且增资后的注册资 本金额不低于信托贷款本金。金融信托与租赁交银国信鑫福2号（德信金沙信托贷款）集合资金信托计划 2)德信滨湖付清杭政储出（2009）62号地块全部土地 出让金后，信托计划方可成立。3)德信金沙、德信置业承诺将信托资金用于“德信.早 城”项目开发建设。4)我公司对德信滨湖分别实施人员派驻、开发事宜委 托专业管理、证照共管、资金监管安排等风控措施 以保证质押股权不受贬损。5)信托期限内，要求德信置业事先告知我公司其购地 计划，并记录在项目后续风险监控的相关报告中。三、投资项目简介浙江德信金

53、沙置业有限公司于2008年 9月12日成立，金融信托与租赁交银国信鑫福2号（德信金沙信托贷款）集合资金信托计划 注册资本人民币 22700万元。该公司目前投资开发的唯一项目为杭政储出（2008）19号地块-“德信早城”位于杭州市经济技术开发区(下沙居住区口-24地块),该项目地块规划用地面积 33533平米，总建筑面积为124469平米，德信金沙项目地块2008年取得，其楼面地价综合成本 3680元/平米具有较明显的竞争优势。针对德信金沙项目的实际情况和目标客户，德信金沙设计了较为新型的户型，使得房屋的实际可使用、可利用面积达到110%-120%，突破了原有大部分房产得房率在70% -85% 的设计理念，因此，相对于同地段其他户型的房产在概念和实际竞争价格上具有优势。金融信托与租赁交银国信鑫福2号（德信金沙信托贷款）集合资金信托计划 四、受托人简介交银国际信托有限公司是交通银行控股的非银行金融机构之一，具有国有大型商业银行背景和独特的竞争优势和卓越的品牌信誉，注册资本人民币12亿元，它是国务院特批的第一家商业银行直接