《坪山区股份合作公司土地开发和交易监管实施细则》修订说明

1、 坪山区股份合作公司土地开发和交易监管实施细则（征求意见稿）修订说明为保障股份合作公司土地开发和交易安全，维护股民切身利益，促进集体经济健康稳定发展，根据深圳经济特区股份合作公司条例等政策法规，结合机构改革契机以及区股份合作公司发展现状，我局修订了坪山新区股份合作公司非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易实施细则（试行）（以下简称：原实施细则），形成坪山区股份合作公司土地开发和交易监管实施细则（以下简称：实施细则”，现就有关情况说明如下：一、修订背景为规范股份合作公司非农建设用地和征地返还用地使用权交易行为，深圳市政府于2011年印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用

2、权交易若干规定（深府2011198号），要求各区政府根据实际情况制定有关非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的具体细则，原坪山新区于2015年出台原实施细则，该细则在当时形势下较好地强化了政府监管、规范了股份合作公司集体用地的开发和交易行为，该文件已于2018年5月到期。2019年6月，原市规划和自然资源局印发关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施（深规划资源规20195号），要求涉及以集体资产为主的城市更新项目，原农村集体经济组织继受单位应在区政府监督下，以公平公正、民主透明为原则，通过公开招标方式选择市场主体。这与原实施细则规定城市更新项目可以采取单一来源谈判方式选择合作

3、方相比有重大变化。由于股份合作公司土地参与城市更新、土地整备利益统筹项目等新情况的出现，加之原实施细则目前已过有效期限，且规定的项目交易方式不符合现行城市更新政策要求，有必要对原实施细则进行修订完善，从而进一步规范股份合作公司的土地开发和交易行为，保障股份合作公司合法权益。二、修订依据（一）深圳经济特区股份合作公司条例；（二）深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定（深府2011198号）；（三）关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施（深规划资源规20195号）；三、主要修订内容及说明（一）扩大适用土地类型范围原实施细则的适用对象仅包括非农建设用地

4、和征地返还用地土地。此前坪山区南布、沙湖等社区已试点“整村统筹”，2018年8月9日原市规划和规土资源委员会印发深圳市土地整备利益统筹项目管理办法，规定了土地整备利益统筹项目基本操作流程，原农村集体经济组织继受单位可通过土地整备利益统筹方式获得留用土地进行开发。故本次修订将土地整备利益统筹留用地纳入适用范围。将股份合作公司拥有的国有已出让用地以及其他未完善征转地手续但集体享有权益等可进行建设开发的土地纳入调整范围，特别是未完善征转地手续但集体享有权益的土地，比如村道、巷道、未取得产权证书建筑物周边空地等等，为这类集体用地参与城市更新项目合作开发提供政策依据和制度支持（第三条）。（二）明确引进合

5、作方的时点对于参与城市更新的合作开发、非农建设用地及征地返还用地进行空地开发、利益统筹留用地合作开发等情况分别明确交易条件。时点如下：城市更新项目，原则上已取得更新单元规划批复文件；非农建设用地、征地返还用地开发项目，原则上已签订土地使用权出让合同；土地整备利益统筹项目，原则上已审批通过实施方案及土地整备单元规划（第七条）。（三）明确交易方式的类型和适用情形股份合作公司土地进行合作开发和交易的，应通过公共资源交易平台以公开招标、竞争性谈判等方式选择合作方。以集体资产为主的城市更新项目，股份合作公司具有重大影响权的，应采用公开招标方式选择合作方。非农建设用地、征地返还用地及土地整备利益统筹项目，

6、股份合作公司应采用公开招标、竞争性谈判方式选定合作方（第八条）。（四）明确合作方选择的特殊交易情形与特别规定明确了未达到交易条件下的提前选定合作方、特殊加分规定、与国企协议合作的特殊情形。未达到交易条件但已立项的，因重大项目实施需要或区城市更新和土地整备领导小组审议认为有必要的，在项目确定初步规划方案后可提前公开选定合作方；涉及城市更新、土地整备利益统筹项目，政府要求提前移交用地的，经区城市更新和土地整备部门确认提前移交用地任务及街道办事处确认前期服务单位按要求完成用地移交的，可在项目评审中给予不超过6分（含）的优先分；股份合作公司与国有企业之间进行合作开发的（含前期服务、意向合作），经区城市

7、更新和土地整备领导小组审议通过的，可在履行资产评估、公司内部民主决策等程序后与国有企业进行协议合作，并报街道办事处备案（第九、十二、十三条）。（五）明确土地参与城市更新项目股份合作公司具有重大影响权的门槛土地面积占城市更新单元总用地面积比例20%以上，或集体物业建筑面积占项目拟拆除重建总建筑面积三分之一以上的，视为股份合作公司具有重大影响权，应在平台公开选择合作方。（第九条）（六）明确了历史合作协议的处理 对于签订了合作协议的历史项目，达到一定条件的，股份合作公司可不再另行选择合作方，可选择与原合作对象继续合作。（第十一条） （七）优化自主开发、合作开发等程序 一是优化了审查备案环节。街道办事处备案由事后改为事前、删除了区集体资产管理部门的核准环节。二是并联了相关程序。为提高资产处置效率，项目论证、评估和制定交易方案环节可同步开展（第二、三章）。 （八）增加遴选前期服务单位的相关要求股份合作公司选择前期服务单位的，应将招商信息在报纸及平台网站发布，并按照重大事项决策程序在公共资源交易平台公开选取。对于签