卓越公司某房地产敏感性分析x

1、卓越公司某一房地产开发项目占地面积为2000m 2，容积率为2.5，楼面地价为1500元/ m2，建造费用为3000元/ m2；预计项目建成后，建筑物可出租面积 系数为0.75，初步确定项目的租金水平为230元/ m2 月(可出租面积)，出租 费用为毛租金收入的25% ；项目开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性 投入，建造费用在开发期内均匀投入，贷款利率为15%，专业人员费用为建造费 用预算的10% ；广告宣传及市场推广费为40万元；该类项目的投资收益率为 18%，试对该项目进行敏感性分析。下面对前面提出的任务进行项目的敏感性分析。步骤1项目财务指标的计算1.确定项目的预期总开发价值总

2、建筑面积：2000 X2.5 =5000 (m2)预计年净租金收入：5000 X0.75 X230 X( 1 25% ) X 12 =776.25 (万元)(3 )总开发价值：776.25/18% = 4312.5 (万元).土地费用地价：5000 X1500 =750 (万元)土地费用利息：750 X(1 + 15% ) 2 1= 241.875 (万元)(3 )土地费用总额：750 + 241.875 =991.875 (万元).建造费用建造费用预算：3000 X5000 = 1500 (万元)专业人员费用：1500 X10% =150 (万元)(3 )建筑费用利息支出：(1500 +15

3、0 ) X15% =247.5 (万元)(4 )建造费用总额：1500 +150 + 247.5 =1897.5 (万元)4.广告宣传及市场推广费：40万元。.总开发费用：991.875 +1897.5 +40 =2929.375 (万元。.开发商利润：4312.5 2929.375 =1383.125 (万元)。1383.125 100%47.2%.开发商投资利润率：2929-375步骤2项目的敏感性分析第一步，确定用于敏感性分析的经济评价指标。经初步分析，项目的建造费用、建设周期、租金水平和建筑面积对项目的经济效果指标影响可能较大，故确定这四个因素作为不确定性因素，采用的经济效 果指标为利

4、润和投资利润率。第二步，确定不确定性因素可能的变动范围。根据对该项目的具体情况以及外在因素的分析，该项目中不确定因素的可能变动范围为-10%-10%。第三步，计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值，即敏感性系数。1.建造费用的敏感性分析对建造费用的敏感性分析是假定建造费用在一定范围内变化，而其他因素均不变的情况下，计算项目的利润和利润率数值。具体计算过程见表5-2-1。表5 2-1建造费用的敏感性分析单位：万元建造费用变化百分率（%）一105O+ 5+ 10总开发价值4312.54312.54312.54312.54312.5土地费用总额991.9991.9991.9991.9991.9

5、建造费用总额1707.81802.61897.51992.42087.3广告宣传及市场推广费40.040.040.040.040.0总开发费用2739.72834.52929.43024.33119.2开发商利润1572.81478.01383.11288.21193.3开发商投资利润率（%）57.452.147.242.638.3投资利润率变化幅度（%）+ 10.2+ 4.9O一4.6一8.9建造费用的变化，直接影响建造费用预算、专业人员费用和建筑费用利息的数值变化，而其他指标如总开发价值、土地费用等保持不变。2 .建设周期的敏感性分析对建设周期的敏感性分析是假定建设周期在一定范围内变化，而

6、其他因素不变的情况下，计算项目利润和利润率数值。具体计算过程见表5-2-2。表5 22建造周期的敏感性分析单位：万元建设周期变化1年1.5年2年2.5年3年总开发价值4312.54312.54312.54312.54312.5土地费用总额862.5924.9991.91063.71140.7建造费用总额1769.41832.31897.51965.02034.8广告宣传及市场推广费40.040.040.040.040.0总开发费用2671.92797.22929.43068.73215.5开发商利润1640.61515.31383.11243.81097.0开发商投资利润率（%）61.454.

7、247.240.534.1投资利润率变化幅度（%）+ 14.2+ 70一6.7一13.1建设周期的变化，直接影响土地及建筑费用利息的数值变化， 而其他指标如 总开发价值、广告宣传及市场推广费无变化。计算过程举例：当建设期为1.5年时，土地费用总额为：750 X（ 1 + 15% ） l5=924.9 （万元）1.5 2-建筑费利息支出为：（1500 +150 ）X（1 + 15% ）1=182.3 （万元）由表5 22计算可知，当建设周期为2.5年时，增长率为（2.5 2 ） /2 = 25%， 利润率下降了 6.7% ；当建设周期为3年时，增长率为（3 2） /2 = 50%，利润率下 降了

8、 13.1%。3.租金的敏感性分析租金的敏感性分析是假定租金在一定范围内变化，而其他因素均不变的情况 下，计算利润和利润率数值。具体计算过程见表5 23。表5-2-3租金的敏感性分析单位：万元租金变化百分率（% ）一105O+ 5+ 10“一一 一2 一租金水平（元/m 月）207218.5230241.5253总开发价值3881.34096.94312.54528.14743.8总开发费用2929.42929.42929.42929.42929.4开发商利润951.91167.51383.11598.71814.4开发商投资利润率（% ）32.539.947.254.661.9投资利润率变化

9、幅度（%）一14.7一7.3O+ 7.4+ 14.7租金的变化，直接影响项目的年净租金收入， 从而影响项目的总开发价值的 数值变化，而土地费用、建造总费用等均保持不变。计算过程举例：当租金下降5%，即租金为218.5元/ m2 月时，项目年净租 金收入为：5000 X0.75 X218.5 X（1 25% ） X 12 =737.44 （万元）总开发价值为：737.44/18% = 4096.9 （万元）.建筑面积的敏感性分析建筑面积的敏感性分析是假定建筑面积在一定范围内变化，而其他因素不变的情况下，计算利润和利润率数值。具体计算过程见表5-2-4。万元表 5-2-4建筑面积的敏感性分析单位：

10、建筑面积变化百分率（%）1050+ 5+ 10建筑面积（m 2）45004750500052505500总开发价值3881.34096.94312.54528.14743.8土地费用总额991.9991.9991.9991.9991.9建造费用总额1707.81802.61897.51992.42087.3广告宣传及市场推广费40.040.040.040.040.0总开发费用2739.72834.52929.43024.33119.2开发商利润1141.61262.41383.11503.81624.6开发商投资利润率（%）41.744.547.249.752.1投资利润率变化幅度（%）一5.

11、52.70+ 2.5+ 4.9建筑面积的变化，直接影响到总开发价值和建造费用的数值变化，而土地费用和广告宣传及市场推广费不变。计算过程举例：当建筑面积减少 5%，即建筑面积为4750 m2时：项目年净租金收入为：4750 X0.75 X230 X（1 25% ） X 12 =737.44 （万元）总开发价值为：737.44/18% = 4096.9 （万元）总建造费用为：3000 X4750 X（1 + 10% ） X（1 + 15% ） =1802.6 （万元），其 他计算同前。.通过评价指标的变动情况，找出敏感变动因素，做出进一步分析从以上分析可以看出，当建造费用上升 5%时，投资利润率下降4.6% ；当建 设周期上升5%时，投资利润率下降1.34% （ 6.7%/5 ）；当租金下降5%时，投资 利润率下降7.3% ；当建筑面积下降5%时，投资利润率下降2.7%。所以可以得 出结论，以上四个因素从敏感性由大到小的排列顺序为：租金、建造费用、建筑 面积和建设周期。如果考虑其他变化数据，也可得到相同的结论。可将上述一些数据描绘成图表，以便直接地看出哪些因素是敏感的，哪些数 据是不敏感的。如图7-2-1所示，事实上，本