民办老年公寓建设项目可行性研究报告

1、民办老年公寓建设项目可行性研究报告民办老年公寓建设项目可行性研究报告（本文档为word格式，下载后可修改编辑！）目录 TOC o 1-5 h z 第一章 申报单位及项目概况 1.1.1项目名称与申报单位1.1.2项目概况1.第二章发展规划、产业政策和行业准入 .1 62.1发展规划162.2产业政策 172.3行业准入18第三章资源开发及综合利用分析 203.1资源的分类及特点203.2资源开发方案2.3.3资源利用方案223.4资源节约措施23第四章节能方案分析254.1设计依据及用能标准254.2项目能耗分析264.3节能方案284.4节能效果分析结论和建议 30第五章 建设用地、征地分析

2、 315.1项目选址与用地方案 3.15.2项目用地合理性分析 31第六章环境影响分析 326.1环境现状326.2环境保护标准326.3项目对环境影响分析及保护措施 32第七章经济影响分析367.1投资估算及资金筹措 36 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 7.2财务分析37第八章结论38民办老年公寓建设项目可行性研究报告 i第一章 申报单位及项目概况1.1项目名称与申报单位1.1.1名称某某民办老年公寓建设项目1.1.2申报单位概况某某镇某某村委会1.2项目概况1.2.1项目报告编制的依据国家发展改革委员会关于发布项目申请报告通用文本的通知

3、发改投2016;国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；某某省基本养老服务体系建设“十三五”规划1.2.2项目建设背景随着我省农村经济社会的全面发展和农民生活水平的提高，我省开展了旨在改善广大农民群众居住条件和提升生活质量的新民居建 设工程项目，随着项目的不断深入，切实解决了广大农民的住房困难、 对推进新农村建设起到了积极作用。与此同时，随着我国人口老龄化的来临，老年人问题同样是我国 面临的一个严峻问题。某某也和全国一样老龄化程度为 10%以上。该 县应保 五保”对象人数多，农村敬老院基础设施不健全，已有的农村 敬老院大部分由于年久失修，已成为危房，存在不同程度的安全隐患； 加

4、之一方面由于当初设计标准低，面积小，床位少，入院率低；另一 方面，按要求应配备的浴室、食堂、供热设施、污水排放处理设施、民办老年公寓建设项目可行性研究报告 治疗康复中心、娱乐中心等项目，或缺失，或陈旧，部分早已超过使 用年限，并经常发生故障，已无维修使用的价值，狭小的占地已远远 不能满足园林化院区建设发展的要求， 制约了社会福利事业的进一步 发展。因此，该县福利事业目前的发展现状已远远不能满足五保”老人的需要，不能适应新形势下发展要求，已严重影响着社会福利事业 各项业务的正常开展，制约着福利事业的进一步发展。2016年，某某省民政局制定了某某省基本养老服务体系建设“十三五”规划，规划内容明确指

5、出：“十三五”期间，省和各设 区市、县（市、区）采取新建、改扩建、购置等方式，整合现有医院、 学校、培训中心等闲置资源，至少建成一所公办示范性养老机构，提 高全省机构养老服务整体水平。县（市、区）的示范性供养与护理相 结合的养老机构床位在300张以上。为实现此目标，某某省人民政 府关于加快推进养老服务体系建设的意见（冀政201572号）明确要优先保障养老机构建设用地，对各类投资主体新建、改建、扩建的 养老服务项目和养老服务设施，要优先予以立项；对新办的非营利性 养老机构建设用地，可以米用划拨方式优先供地。今年省委书记吕某某在某某省八次党代会报告中明确提出“推进养老服务体系建设，培育壮大老龄服务

6、事业和产业”。省长林某某在 今年的政府工作报告中，将农村互助幸福院建设作为2017年十大惠民 工程之一，提出了今年“新建312个城市社区养老服务中心，所有市 县有一所示范性养老机构，农村互助幸福院覆盖率达到40%以上”的 目标。按照省十三五规划要求，我县应该建设养老机构床位3000张，其中，民办1000张，公办2000张，而目前我县仅有民办养老机构 3个，床位300张，公办养老机构4个，床位500张。距离十三五省确 定的目标还有相当大的差距，我县养老机构建设任务非常繁重。为加快推进我县养老服务体系建设，本项目拟建设一个300张床位的养老 机构，为政府分忧，为老人造福，为推动我县农村养老事业的发

7、展和 养老服务体系建设贡献力量。1.2.3建设地点项目拟建设于某某某某镇某某，距离县医院1000米，背靠蠡留公路。1.2.4建设条件1.2.4.1自然地理条件某某地处渤海湾盆地冀中坳陷西部构造带平原中部，目前的地形地貌均系第四纪洪积、冲积物沉积而成的平原，总的地势是西南高、 东北低，平均海拔高度15.6米，坡度在为0.3-0.1 %。，缓缓倾斜，无 明显起伏变化。境内沃野广袤，土壤、植被和水利资源丰富，地下矿 藏石油，地表平原，槽形洼地，河流相间。某某拥有耕地60万亩，占土地总面积的73.3%,地势平坦，土地肥沃。适合种植粮、棉、油、 林果等各种农作物和经济作物的生长，这就为特色种植业和特色养

8、殖 业的发展创造了条件。1.2.4.2气候条件全境处于温带大陆性季风气候区，四季分明，春季多风少雨，夏 季炎热雨盛，秋季风清气爽，冬季寒冷干燥。境内年平均气温119C。 全年无霜期205天左右。县内日照充足，年平均日照为 2637.8小时， 为植物生长提供了充足光照。县境内降水年变率较大，各季降水量分 布不均。年平均降水量 515.2毫米。境内常年东北风最多，4月至6月大风日数居多。1.2.4.3工程水文地质境内土壤均为潮土类型。分两个亚类、7个土属、22个土种。其 中沙壤质潮土占总面积的14.71%,壤质潮土占64.69%，盐化潮土占 19.31%,还有少量沙质潮土和脱沼潮土。 境内地热资源

9、丰富，可开发 利用的地热资源有两层，上层地热蕴藏于新生界第三系的馆陶组和孔 店组地层，水温45C到84C ;下层蕴含在古界震旦系地层，水温70C 至100 C。地热储藏面积400平方公里，总蕴含量38亿立方米。其 特点是：贮量大，埋藏深，水温高，压力强，水质性状良好。境内河流主要为海河流域大清河水系南支，主要由潴泷河、孝义河、月明河、分洪道等汇入白洋淀。1.2.4.4社会经济条件改革开放初期，某某民营经济异军突起，被誉为“开创了中国北 方农村经济发展新模式”、“南有温州，北有某某”。经过三十年的生 聚发展，全县形成了以纺织、皮毛服装两大产业为主，羊绒、橡胶、 化工、制药、造纸等多业并举的民营经

10、济发展新格局。全县共有民营 企业952家，注册资本16亿元，从业人员13.8万人。其中，500万 元以上规模企业86家，超亿元企业12家，11家企业被评为“国家 大中型乡镇企业”，28家企业跻身“某某省1000家骨干乡镇企业” 行列，4家企业进入“全国最大规模私营企业 500强”,创省级以上 名牌15个。1998年被省政府命名为纺织强县;2003年被国家农业 部命名为中国山药之乡” ；2005年被中国畜产品流通协会授予中国 皮都称号。2008年，全县GDP完成53.6亿元；农民人均纯收入完 成5520元。某某地处某某中东部，在全县经济大发展的带动下，村里民营经 济取也到了长足发展，村民生活水平

11、不断提高，基础设施建设逐步完 善，各项事业协调发展，为县域经济和社会发展后劲的进一步提升做 出了非常重要的贡献。1.2.5建设内容与规模本项目拟投资4094.2万元筹建集收养、康复为一体的多功能、 社会化、开放式的综合性养老机构。项目规划占地15亩，建设内容主要包括环形公寓楼、康复中心、诊所、洗衣房、活动场地、园林绿 化及附属公建等，总建筑面积 20700平方米，设计床位300张。1.2.6工程技术方案1.261工程项目设计依据（1） 中华人民共和国城市规划法建设部2008年（2）老年人建筑设计规范（建标1999131号1999年5月14 日）（3）城市居住区规划设计规范（GB 50180-9

12、3）（2002年修订）（4） 城市规划编制办法实施细则建设部1996年（5）室外给水设计规范（GB50013-2006）（6）室外排水设计规范（GB50014-2006）（7）给水排水工程管道结构设计规范（50332-2002）（8） 给水排水管道工程施工及验收规范（GB50268-2008）（9）城市道路交通规划设计规范（GB 50220-95）（10） 城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ 137-90）（11）住宅设计规范（GB 50096-1999）（2003年版）（12） 城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ 50-2001）（13）住宅建筑规范（GB 50368-2005）（1

13、4）城市规划行政执法手册保定市规划局（15）高层建筑混凝土结构技术规程 JBJ3-2002（16）民用建筑设计通则 GB 50352-2005（17）民用建筑热工设计规范 GB 50176-93（18）屋面工程设计规范 GB 50207-2002（19）高层民用建筑设计防火规范 GB 50045-95（2005年版）（20）屋面工程技术规范GB 50345-2004（21）建筑设计防火规范 GB 50016-2006（22）民用建筑节能设计标准 JGJ26-95（ 2005版）（23）建筑节能工程施工质量验收规范 GB50411-2007（24）建筑抗震设计规范 GB 50011-2015（2

14、5）建筑抗震设防分类标准 GB 50223-2008（26）建筑结构荷载规范 GB 50009-2001（ 2006年版）（27）混凝土结构设计规范 GB 50010-2002（28）建筑地基基础设计规范 GB 50007-2002（29）建筑地基处理技术规范 GB 50079-2001（30）砌体结构设计规范 GB 50003-2001（31）建筑结构可靠度设计统一标准 GB 50068-2001（32）其它有关技术资料1.2.6.2总平面布置1总平面布置原则（1）结合选址现状，合理布局；（2）根据福利服务中心的功能特点，按功能分区；（3）满足工作生活要求，尽量缩短电力、供（排）水管线，降低

15、成本；（4）满足消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源；（5）合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化坏境的目的；（6）适当预留建设用地，确保老年公寓可持续发展。2总平面设计项目区北部为生活区，布置有公寓楼、康复中心、门诊部；南部 为附属区，布置有洗衣房、变电所、泵房等。整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。3竖向规划（1）竖向布置原则1）与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地；2）满足道路及管线敷设对高程的要求；3）合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；4）满足各区间的便利联系；5）保护生态环境。（2）竖向布置项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管 网。场地

16、地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强项目区环境美化、绿化。1.263建设方案1土建工程该项目区占地面积15亩；南部为附属区，布置有洗衣房、变电 所、泵房等；北部为生活区，布置有公寓楼、康复中心、门诊部等。详见建筑物一览表，建筑平面功能分区合理，符合国家规范的要求, 立面造型美观大方。表1-1主要建筑物一览表序号名称占地面积（卅）建筑面积（川）结构形式1环形公寓楼300015000砖混结构2餐厅4001200砖混结构3诊所200400砖混结构4康复中心300900砖混结构5办公楼3001500砖混结构6接待室200400砖混结构7洗衣间和洗浴中心20060

17、0砖混结构8锅炉房100100砖混结构9活动场地60060010道路150011绿地300012合计980020700建筑结构（1）本地区基本风压0.35KN/m2,基本雪压0.2KN /m2,地震基本烈度为7度，最大冻土深度115厘米，场地类别为H类。（2）设计要求建筑物安全等级均为二级，根据国家地震局地震烈度区划图及有关文件确定为 7度地震区，结构均按7度抗震设防。（3）新近堆积黄土状亚粘土，轻亚粘土为高压缩性土，本层厚 度4.4米，具有非自重湿陷性（皿级），允许承载力取100kPa。黄土状亚粘土（厚度待定），具有非自重湿陷性（皿级），允许承载 力取 180kpa。黄土状轻亚粘土，厚度1.

18、32.1米，具有非自重湿陷性，允许承 载力取195kpa。（4）基础处理及设计方案待地质勘察后再确定。(5)场区内所有建筑物均采用钢筋混凝土条形基础3结构选型各建筑物结构选型见下表表1-2主要建构筑物结构选型一览表序号名称结构形式墙体楼屋面基础1公寓楼砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础2门诊部砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础3康复中心砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础4配电室砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础5食堂砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础6门房砖混采用承

19、重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础7锅炉房砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础1.2.7公建配套工程1.2.7.1给水工程生活饮用水来自项目地自备井，设计管道管径为 150m m，给水 有保障，水质符合生活饮用水卫生标准，可以满足本项目生活用 水需要。1.2.7.2排水系统室内排水采用污水、废水分流制，室外采用雨、污水分流制。粪 便污水进入生活污水净化池处理后排入院内污水管网；食堂废水经隔油池隔油处理后与其余一般废水进入废水处理设施处理，然后排入市 政污水管网。1.2.7.3消防系统消防用水由给水管道供给，设置室内、室外消火栓高压给水系统、 火灾自动报警

20、系统，消防给水接入消防给水系统。楼内设置消防栓的 数量由计算确定，消火栓设在走廊、楼梯附近等明显易于取用的地点， 且间距不大于30m,能够保证同层任何部位有两个消火栓的水枪同时 到达。室外消防栓保护半径为 200米，布置间距不大于120米。1.2.7.4供热、采暖本项目采暖热负荷，设计采用2t/h节能锅炉1台。卧室、接待室、 餐厅采暖温度20C,卫生间（浴室）采暖温度 25C。公寓楼每层设 加热器1台，提供饮用开水；沐浴用水专设热水器和太阳能热水器。户外管采用PE-X管，热熔连接。户内埋地板环型管铺设供暖， 采用交联塑复合PE-XA管，卡箍连接。管道的热补偿采用波纹管葡 长期补偿器，补偿器设在

21、检查井内。为方便维修，在管道各分支处均 设关断用阀门和检查井。1.2.7.5供电及电信项目用电利用项目区原有供电系统， 由现有变电所供给，用电负 荷为200KVA，现有能力可满足要求。新建建筑设低压配电室，低压 配电采用放射式及树干式相结合的配电系统，全部采用电缆配电，电缆采用直埋敷设。建筑物内电源为 380/220伏，三相无线制。建筑物 内照明配线沿墙、梁、柱等暗敷，室内插座选用安全型。楼内公共照 明以节能荧光灯为主，走廊、楼梯间设安全出口灯及事故照明灯，户 外照明由配电室集中控制。防雷接地系统，在建筑物层顶设避雷网， 利用建筑物柱内主筋做防雷引下线，基础钢筋网做地接板，辅助人工 地极。引下

22、线与接地网及层面避雷网可靠焊接，组成防雷接地系统。设备接地、通讯等电子设备接地与防雷接地系统共享接地装置，要求综合接地电阻小于1欧姆。本项目电话通信由某某网通公司市话网 接入，有线电视由某某有线电视干线引入。1.2.8劳动安全、卫生 1.2.8.1项目区的自然危害因素及主要防范措施地震项目所在地的地震烈度为7度，本项目的建筑物均按7度设防考 虑主要潜在的不安全因素，主要设备采用地脚螺栓与基础固定连接， 电气设计中电力变压器采用加固措施防止地震造成损失。雷击项目区建筑物按规范采用避雷带防止雷击。气温项目地处于温带大陆性季风气候区，四季分明，春季多风少雨，夏季炎热雨盛，秋季风清气爽，冬季寒冷干燥。

23、年平均气温119C。极端最低气温-279C，极端最高气温317C。夏季采用的防暑措施 为：门诊部、康复中心、部分公寓均设分体式空调；浴室、食堂采用 相应的通风设施；为了防止冬季低温带来的危害，管道也采取必要的 防冻保温措施。1.2.8.2管理过程中主要危害因素及防治措施项目主要潜在的不安全因素火灾：电气设备的短路、过载、接触不良、摩擦等可能引起的火；触电：公用工程的各类机电设备、控制屏电气设备均有触电的危防范及安全措施“安全生产，重在预防”首先体现认真贯彻“三同时”原 则，即安全技术和“三废”治理措施应与主体工程同时设计、同时施 工、同时投产，决不能让不符合安全、卫生要求的设备运行。“安全生产

24、，重在预防”还体现在狠抓安全生产的基础工作，开展各种形式的安全教育，进行定期的安全技术考核，加强安全 防范技术措施管理规定。（3）所有的电气设备，不带电的金属外壳均采用接地保护。（4）照明配电箱采用漏电保护自动开关，检查照明事故采用36V安全电压1.2.9项目实施进度与招投标1.2.9.1项目实施进度项目实施期12个月（2017年4月一2018年3月）。各项工作具 体进度安排如下：1前期准备工作和项目报批立项：2017年4月一2017年5月施工图纸设计和审批：2017年4月一2017年5月工程招投标：2017年6月土建实施及设备安装：2017年6月一2018年2月竣工验收：2018年3月总工期

25、为12个月。1.2.9.2 招标根据中华人民共和国招标投标法，大型基础设施、公用事业 等关系社会公共利益、公共安全的项目，包括项目的勘察、设计、施 工、监理及工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。根据本项目的实施情况，项目拟选招标代理机构办理招标事宜。 招标代理机构从事招标代理业务并收取服务费用，必须符合中华人 民共和国招标投标法第十三条、第十四条规定的条件，具备独立法 人资格和相应资质。招标代理服务收费，是指招标代理机构接受招标人委托， 从事编 制招标文件，审查投标人资格，组织招标人踏勘现场并答疑，组织开 标、评标、定标以及提供招标前期咨询，协调合同的签订等业务所收 取的费用。

26、根据某某省招标代理服务收费标准，本项目的招标代理服务收费 按差额定率累进位计算。招投标依据（1）建设项目可行性研究报告增加招标内容和标准招标事项暂 行规定；（2）中华人民共和国招标投标法。招标内容（1）建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、仪器、 材料等采购活动的具体招标范围（全部或部分招标）；（2）拟采取的招标组织形式为委托招标或自行招标。 拟自行招标 的，还应按照工程建设项目进行招标试行办法 （国家发展计划委 员会第5号）规定报送书面材料。（3） 拟采用的招标方式为公开招标或者邀请招标。 国家重点项目 和地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作说 明。表1-3某某省

27、建设项目招标方案和招标申请表项目名称项目建设单位项目负责人联系电话建设内容项目建设地点总投资额资金来源及构成自筹是否含有或拟申请国有投资或国家融资否合同估算额（万元）招标范围招标组织形式招标方式不米用 招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察设计35.00VVV建安工程3302.50VVV监理15.00VVV设备及安装711.70VVV重要材料其他30V拟选择的招标公告发布媒介某某省招标投标综合网情况说明：项目建设单位（盖章）年 月1210投资规模及资金筹措项目总投资4094.2万元；项目所需资金由某某某某镇某某村委会自筹解决。表1-4主要技术经济指标序号名称单位数值备注1

28、基础数据1.1总占地面积亩151.2总建筑面积m2207001.3建筑物占地面积m253001.4建筑系数%531.5绿地率%30.01.6容积率2.12总投资万元4094.23年收入万元324.0900元/人/月4年成本万元4.1人员工资万元48.024000/人 /年4.2饮食费用万元150.05000元/人/年4.3电费万元54.14.4水费万元7.94.5燃煤费万元30.04.6设备维修费万元8.04.7其他万元5.05年利润万元21.0第二章发展规划、产业政策和行业准入2.1发展规划长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推 动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老

29、龄事业持续发展奠 定了很好的基础。但是，在快速发展的老龄化进程中，老龄事业和老 龄工作相对滞后的矛盾日益突出。 主要表现在：社会养老保障制度尚 不完善，公益性老龄服务设施、服务网络建设滞后，老龄服务市场发 育不全、供给不足，老年社会管理工作相对薄弱，侵犯老年人权益的 现象仍时有发生。对此，我们必须高度重视，认真解决。“十三五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口 老龄化进程将进一步加快。从 2016年到2015年，全国60岁以上老 年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人 860万；老年 人口比重将由13.3%增加到16%,平均每年递增0.54个百分点。老龄 化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交 织，