2022年城市房地产转让管理规定释义

1、第PAGE13页共NUMPAGES13页2022年城市房地产转让管理规定释义第一条为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法，制定本规定。解读：本办法旨在调整房地产转让中的存在的问题。第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。解读：本办法的调整范围为国有土地范围内的房地产转让。即排除了集体土地上的房地产形态，房地产转让包括国有土地范围内的土地使用权转让、商品房、经济适用房、集资房等等。第三条本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他

2、人的行为。解读：房地产转让是以合法方式将土地使用权或房屋所有权转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：(一)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;(二)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;(三)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;(四)以房地产抵债的;(五)法律、法规规定的其他情形。第四条_建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本

3、行政区域内的城市房地产转让管理工作。解读：在西安房地产转让是由西安市建委的下属单位西安市房屋管理局来管理的。第五条房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。解读：本条规定了地随房走，房随地走的原则。第六条下列房地产不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。解读：规章中规定了房地产禁止转让的六种情形。特别

4、是第四种和第六种情形比较常见。但是反过来说，比如说未经其他共有人同意而签订的房地产转让合同的效力问题，笔者认为根据物权法的规定，债权合同应是有效的，只是没有发生物权效力。第七条房地产转让，应当按照下列程序办理：(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后_日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在_日内作出是否受理申请的书面答复，_日内未作书面答复的，视为同意受理;(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现

5、场查勘和评估;(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。解读：该条规定了房地产转让的一般程序，首先要签订书面合同，其次办理房地产权属变更登记，这其中涉及两个主要问题，第一是房地产转让过程中都涉及哪些税费?第二是这些税费以房屋的成交价格还是房管部门的评估价格为计算标准。(笔者将以西安市房地产交易情况为例，在下一篇博文中详述)第八条房地产转让合同应当载明下列主要内容：(一)双方当事人的姓名或者名称、住所;(二)房地产权属证书名称和编号;(三)房地产坐落位置、面积、四至界限;(四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;(五)房地产的用

6、途或使用性质;(六)成交价格及支付方式;(七)房地产交付使用的时间;(八)违约责任;(九)双方约定的其他事项。第九条以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。解读：地随房走，当房地产转让时，其土地出让合同中的权利、义务也概括转移。第十条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上;属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政

7、基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。解读：“成片开发土地”的概念来源于外商投资开发经营成片土地暂行管理办法(_第_号发)第二条：“本办法所称成片开发是指：在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业;或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。”第十一条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，

8、按照_的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。第十二条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照_规定办理。(一)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设中华人民共和国城市房地产管理法第二十三条规定的项目的;(二)私有住宅转让后仍用于居住的;(三)按照_住房制度

9、改革有关规定出售公有住宅的;(四)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;(五)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;(六)根据城市规划土地使用权不宜出让的;(七)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。第十三条依照本规定第十二条规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。第十四条国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成

10、交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。解读：本条款主要避免当事人双方逃税的情形。第十五条商品房预售按照建设部城市商品房预售管理办法执行。第十六条房地产管理部门在办理房地产转让时，其收费的项目和标准，必须经有批准权的物价部门和建设行政主管部门批准，不得擅自增加收费项目和提高收费标准。第十七条违反本规定第十条第一款和第十一条，未办理土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金的，按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定进行处罚。第十八条房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十九

11、条在城市规划区外的国有土地范围内进行房地产转让的，参照本规定执行。第二十条省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。第二十一条本规定由_建设行政主管部门负责解释。第二十二条本规定自_年_月_日起施行。2022年城市房地产转让管理规定释义（二）第一章总则第一条为加强城市房屋修缮的管理，保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能，制定本规定。第二条本规定适用于城市(指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇)房屋的修缮管理。公有住宅向个人出售后的维修养护管理办法另行制定。第三条本规定所称房屋修缮，是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护。本规定所称房

12、屋所有人，是指持房屋产权证的直管公房管理单位、自管房单位和私房所有人。第四条城市房屋的所有人、使用人和房屋修缮企、事业单位，均应遵守本规定。第五条城市房屋的修缮，应当根据地区和季节的特点，与抗震加固、白蚁防治、抗洪、防风、防霉等相结合。对于文物保护建筑、古建筑和优秀近代建筑等有保护价值房屋的修缮，应当依照有关规定执行。对于工业建筑、公共建筑的修缮，还应当参照其他有关规定执行。第二章房屋修缮管理机构的职责第六条_建设行政主管部门主管全国城市房屋修缮管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域城市房屋修缮管理工作。第七条县级以上人民政府房地产行政主管部门对于城市房屋修缮的管理，应

13、当履行下列主要职责：(一)贯彻执行国家和地方有关城市房屋修缮的法规、标准和方针、政策、组织编制城市房屋修缮的长期规划和近期计划，并督促实施;(二)按照管理权限对房屋修缮企事业单位进行资质管理;(三)组织或参与房屋修缮定额的编制、修订，并监督检查执行情况;(四)指导并督促房屋所有人落实房屋修缮资金;(五)负责房屋修缮工程的安全、质量监督管理;(六)组织房屋修缮业务、技术的培训和房屋修缮新技术、新工艺、新设备的推广应用;(七)依法调解和处理有关房屋修缮的争议和纠纷。第八条自管房单位的房屋修缮管理机构的职责，由其主管部门制定。其房屋修缮管理工作，应当接受当地人民政府房地产行政主管部门的指导。第三章房

14、屋修缮责任第九条依照国家和地方的有关规定修缮房屋，是房屋所有人应当履行的责任。异产毗连房屋的修缮，其所有人依照城市异产毗连房屋管理规定承担责任。第十条租赁房屋的修缮，由租赁双方依法约定修缮责任。第十一条因使用不当或者人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或者给予赔偿。第十二条在已经批准的建设用地范围内，产权已经转移给建设单位的危险房屋，其拆除前的修缮由建设单位负责。第十三条房屋所有人和其他负有房屋修缮责任的人(以下简称修缮责任人)，应当定期查勘房屋，掌握房屋完损情况，发现损坏及时修缮;在暴风、雨、雪等季节，应当做好预防工作。发现房屋险情及时抢险修复。在房屋修缮时，该房屋的使用人和相邻人应当给予

15、配合，不得借故阻碍房屋的修缮。第十四条对于房屋所有人或者修缮责任人不及时修缮房屋，或者因他人阻碍，有可能导致房屋发生危险的，当地人民政府房地产行政主管部门可以采取排险解危的强制措施。排险解危的费用由当事人承担。第四章房屋修缮计划管理第十五条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门组织编制的房屋修缮长期规划和近期计划，应当规定规划或者计划期内改善房屋完损状况和使用条件的总目标及实施步骤。房屋修缮近期计划应当纳入当地的城市建设计划，进行资金和材料平衡。第十六条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当指导和监督直管公房管理单位、自管房单位编制年度房屋修缮计划，并检查其执行情况。年度房屋修缮计划应当包

16、括下列主要内容：(一)房屋结构类型;(二)修缮面积;(三)修缮分类;(四)修缮费用;(五)计划期内房屋完好率、危房率。第十七条直管公房管理单位和自管房单位应当对年度房屋修缮计划的执行情况进行定期统计，并报送当地人民政府房地产行政主管部门。第五章房屋修缮资金管理第十八条房屋修缮资金的安排应当与下列要求相适应：(一)保证住用安全;(二)翻修危险房屋;(三)具备正常的使用功能;(四)在可能的情况下改善住房条件。第十九条直管公房修缮资金的筹措，可以通过下列途径：(一)房租收入中应当用于房屋修缮的部分;(二)从城市维护建设资金中适当划拨;(三)本系统多种经营收入的部分盈余;(四)法规和政策允许用于房屋修

17、缮的其他资金。第二十条单位自管房的修缮资金，由单位自行解决。第二十一条私有房屋的修缮资金，由房屋所有人自行解决。用于出租的私有房屋，其所有人筹集修缮资金确有困难的，按照城市私有房屋管理条例的有关规定执行。第六章房屋修缮质量管理第二十二条对于中修以上的房屋修缮工程，房屋所有人或者修缮责任人必须向房屋所在地的有关质量监督机构办理质量监督手续，未办理质量监督手续的，不得施工。房屋修缮工程的分类，按照房屋修缮范围和标准执行。第二十三条中修以上的房屋修缮工程，应当先进行查勘设计，并严格按照设计组织施工。中修以上的房屋修缮工程竣工后，由房屋管理部门或者房屋所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依照

18、房屋修缮工程质量检验评定标准组织质量检验评定。凡检验评定不合格的，不得交付使用。第二十四条房屋修缮工程实行质量保修制度，质量保修的内容和期限，应当在工程合同中载明。第二十五条房屋修缮工程发生重大事故的，由县级以上地方人民政府房地主行政主管部门会同有关部门调查处理。第七章房屋修缮定额管理第二十六条各级人民政府房地产行政主管部门必须建立、健全房屋修缮工程定额管理制度，对房屋修缮工程定额实行归口管理。第二十七条房屋修缮工程定额，应当做到项目设置恰当，结构合理，平均先进，简明适用，并考虑下列因素：(一)施工场地和修、用并存的限制;(二)拆卸、修补与原有结构的结合;(三)旧材料的加工及其他合理利用;(四)手工操作为主和工程零星分散的特性。第二十八条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当对房屋修缮工程定额的执行情况进行检查，并组织对房屋修缮工程定额进行测定，为修订定额积累资料。第八章房屋修缮企事业单位管理第二十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门对房屋修缮企事业单位实行归口管理。第三十条从事房屋修缮业务的企事业单位，应当向当地人民政府房地产行政主管部门申请办理资质登记，并按照批准的资质等级承接修缮任务。已取得施工企业资质等级证书或资质审查证书的单位，凡从事房屋修缮业