全国房地产行业月报（9月刊）

1、目录 HYPERLINK l _bookmark0 本期看点 2 HYPERLINK l _bookmark1 1、新房市场 3 HYPERLINK l _bookmark2 全国客户看房热度指数 3 HYPERLINK l _bookmark3 全国新房供求走势 4 HYPERLINK l _bookmark4 全国供应 4 HYPERLINK l _bookmark5 全国成交 5 HYPERLINK l _bookmark6 分线城市成交走势 6 HYPERLINK l _bookmark7 分区域城市成交走势 7 HYPERLINK l _bookmark8 2、土地市场 9 HYPE

2、RLINK l _bookmark9 全国土地成交走势 9 HYPERLINK l _bookmark10 全国土地分线成交 10 HYPERLINK l _bookmark11 全国土地分区域成交 11 HYPERLINK l _bookmark12 城市土拍热度排行榜 13 HYPERLINK l _bookmark13 3、地产金融环境 14 HYPERLINK l _bookmark14 典型房企融资量价监测 14 HYPERLINK l _bookmark15 居民房贷量价监测 16 HYPERLINK l _bookmark16 后市研判 17本期看点1、 “金九”成色不足、旺季不

3、旺，月末呈现“翘尾”9 月全国客户看房热度指数与推货节奏相关，上旬供应放缓、交投平淡，看房指数回落，中下旬随着供应节奏加快，看房指数提升明显。全国监测 40 城商品住宅成交量环比小幅上升 3%，同比上升 12%，同比涨幅趋缓，节前蓄力抢开。7、8 月“淡季不淡”，9 月“旺季不旺”，市场交投氛围小幅下降。从国庆监控情况来看，整体市场氛围延续 9 月趋势，一线交投氛围热度高，二线城市表现平淡，三四线市场热度回落。海西区域表现好于去年同期，福州供应放量带动成交上升，成交同环比双涨；华东区域热度有所回落，杭州调控升级后客户心态有所转向，成交同比下降 22%；华南区域热度高企，创近两年内新高。广州供应

4、带动成交，成交同环比分别上升 96 和 57%；环广城市如佛山、肇庆热门区域供应放量，市场交投氛围提升明显。展望后市，调控影响持续发酵，客户预期渐变，四季度房企将加大抢收力度。2、土地供求居年内次高位，华南、华北区域交投提升明显全国重点 55 城宅地供求呈现上升，供应及成交同环比均实现双增，部分重点三四线城市供求回暖。华南土拍市场活跃，广州以揽金超 270 亿元位列榜首、领跑全国，惠州、东莞多宗地竞争激烈，溢价率高企；华北多城放量明显，土拍热度提升显著，天津土拍成交量达年内新高；中西部区域放量明显，华东区域热度维持，其中三四线热度上升明显。2 / 193、9 月房企融资规模连续两月收缩，融资新

5、规影响渐现根据 45 家上市房企公开口径监测，9 月典型房企融资总量 1269亿元，较 8 月环比回落 68 亿元，已连续 2 个月呈现回落态势。其中境外债发行规模锐减超 180 亿元.融资新规带来的影响逐渐显现。 近期有传言监管机构要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，后续影响有待观察。1、新房市场全国客户看房热度指数9 月全国客户看房热度指数与推货节奏相关，月末提升明显。根据保利投顾研究院监测，9 月全国客户看房热度指数为 138，客户看房意愿主要受月内供应节奏影响：上旬供应放缓，交投气氛较 为平淡，看房指数回落；中下旬推货力度加大，看房指数提升明显。图：全国客户看房

6、热度指数数据来源：保利投顾研究院监测整理*全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以 2017 年 1 月为基点进行指数化处理。全国新房供求走势全国供应9 月供应月末现高峰，中下旬推货节奏显著加快，备战“银十”。9 月重点 40 城商品房供应面积 4222 万，环比上升 44%，同比上升 2%。供应呈现“先平后翘”的特征，月末房企加大推货力度，节前“抢开”现象明显，提前迎战“双节”黄金周。华东区域供应呈现分化。上海延续年内供应高位，同比增长27%，规模超 110 万，郊区成供货主力；南京、杭州供应井喷，两城同环比全线飘红；合肥已连续两个月供应同环比保持双涨，房企推货表现积极

7、；常州调控升级后，推货节奏放缓，供应同环比分别下降 15%和 6%，供应同比为年内首次转负；宁波新政预售收紧导致供应不如预期，环比经过两个月负增长之后回正，但仍低于去年同期，同比下降16%。华南区域本月供货积极，广州供应量为 2018 年以来的峰值，供应环比增幅翻倍，同比增长 76%；深莞供应较上月有所回落，环比跌幅超20%，但仍好于去年同期水平，其中深圳新房市场新增供应活跃，不少热点刚需盘集中入市，同比增长 16%；佛肇月末加大推货力度，其中佛山多个新盘入市，环比增长 22%，肇庆供应环比实现翻倍。海西、华中区域供应放量明显，福州新房市场新增供应活跃，供应同环比增幅均翻倍；漳州结束连续两个月

8、供应同环比负增长，本月实现回正；长沙节前抢开，供应同环比涨幅分别为 54%和 85%。东北区域供应持续低迷，长春受调控新政影响，房企整体推货意愿较弱；大连供应环比小幅上升，但同比下降 66%，降幅明显。图：全国 40 城商品住宅供应走势（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理全国成交：旺季不旺，“金九”成色不足，月末呈现“翘尾”。9 月重点 40 城商品房成交面积 3332 万，环比小幅上升 3%，近三个月表现持平，同比上升 12%，涨幅趋缓。7、8 月“淡季不淡”，9月“旺季不旺”、节日效应较淡，市场交投氛围小幅下降。月内迎来 “翘尾”行情，上旬普遍推货节奏放慢，供求表现平淡，中下旬加大推

9、货、节前抢开，供求提升明显。图：全国 40 城商品住宅成交走势（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理分线城市成交走势延续分化态势，一线交投热度高、三四线热度回落。一线城市 9 月成交 507 万，环比上升 28%，同比上升 77%。广州供应大幅放量，带动成交上升，成交同比涨幅达 96%，深圳热度延续，新房限价政策与高性价比刚需新盘将客户导向新房市场，“金九打新”现象明显；上海月末供应放量促进成交提升，成交集中于热门项目和郊区刚需盘；北京供应经历两个月负增长之后回正，节前集中供应，供应拉动成交走高。二线城市 9 月成交 1943 万，环比上升 5%，同比上升 10%。市场呈现区域化差异：福州

10、供应大幅增长，交投氛围提升，叠加外围区域个别项目大幅降价促销，成交较去年同期翻番；南京月末多个项目集中入市，但受调控政策影响，表现两级分化：主城热门项目一房难求，热门板块的边缘项目、外围板块等，受价格预期回落影响，去化乏力；宁波成交同比上升 49%，主城限购导致客户外溢，奉化等外围区域成为热点区域。重点三四线城市 9 月成交 883 万，环比下降 11%，同比下降 3%。整体市场热度回落，各城表现分化。惠州热度经历高位后呈现回落，市场回归平稳，成交量同环比均转负，分别下降 16%和 56%；佛山加快新盘入市步伐，月末推货力度加大，主要集中于禅南顺热门区域，成交同环比分别上升 33%和 16%；

11、无锡受调控政策升级影响，供求两端同环比均负，市场持续平稳。图：全国分线城市商品住宅成交走势（万）数据来源：保利投顾研究院监测整理分区域城市成交走势海西区域表现好于去年同期；华南区域广州及环广地区热度高企；华东区域调控政策影响延续，市场热度有所回落。海西区域：成交同环比分别增长 46%和 52%，涨幅明显。其中福州、泉州、漳州多城供应放量带动成交，福州成交供应放量，叠加外围区域个别项目大幅降价影响，成交同比涨幅达 84%，环比增长 49%；泉州下旬迎来推货高峰，成交同环比分别增长 4%和 2%；漳州本月推货积极，供应带动成交，成交同环比涨幅近 30%。华南区域：成交量同比增长 27%，成交量为年

12、内峰值，创近两年内新高。广州供应带动成交，成交同环比分别上升 96 和 57%；环广城市如佛山、肇庆热门区域供应放量，市场交投氛围提升明显，两城同环比均双增；深圳新增供应主要集中在外围区域，多个热点刚需盘集中入市，“金九打新”热情高涨；东莞中心城区、松山湖和滨海湾片区等热门区域月底加推，带动成交同比涨幅上升 41%。华东区域：调控影响延续，市场热度回落。杭州调控升级后客户心态有所转向，供应放量下客户选择增多，供应井喷并未明显拉动成交，成交同比下降 22%；常州调控影响持续显现，同比增幅较上月收窄至 7%，环比降幅扩大至 36%；合肥房企推货积极拉动成交，部分区域加大优惠力度吸引刚需客，市场热度

13、有所提升。西部区域：受成都市场高热度带动，同环比双涨，分别为 21%和 17%。成都“914”新政利好刚需，性价比项目去化率及热度高，成交同比增幅扩大至 59%。华中区域：表现较弱，成交同环比为负。其中，武汉通过加大供应叠加大力度促销活动，带动成交同环比小幅回正，分别为 3%和 2%。图：全国分区城市商品住宅成交走势（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理2、土地市场全国土地成交走势土地季节性回升，居年内次高位，溢价率呈现小幅回落。9 月全国土地市场宅地供求量均有所回升，同环比双增。土地供应 8690 万，同环比分别上升 16%和 10%；成交 8151 万，同环比分别上升 36%和 26%

14、。本月溢价率呈现回落，55 城平均溢价率为 14%，较上月下降 3 个百分点。图：全国 55 城住宅用地供求价走势数据来源：保利投顾研究院监测整理全国土地分线成交一线城市土地供求有所回升，溢价率回落。一线城市 9 月供求较 8 月有所上升，供应环比增长 59%、成交环比增长 31%，但整体溢价率回落 13 个百分点。北上广多幅宅地因起拍价相对较高，多以底价成交，拉低整体溢价率。二线城市供应回落，成交持续上涨二线城市土地市场供应较上月回落，环比下降 8%，同比持平；成交量延续 8 月上涨态势，同环比增幅扩大，分别增长 27%和 7%，溢价率基本持平。部分城市表现亮眼，贵阳土拍出让为近年峰值，出让

15、建面达 467 万；天津的滨海新区、西安的西咸新区、高新开发区出让积极。重点三四线城市供求回暖，部分城市表现亮眼重点三四线城市土地供应同环比增长超 50%，成交同环比分别增长 67%和 78%，整体溢价率较 8 月下降 8 个百分点。部分城市间表现亮眼，惠州 9 月土拍火力全开，出让达近年峰值，同环比涨幅明显，新单价地王诞生。遵义、眉山等城市放量明显，本月出让建面均进入全国top20，表现亮眼。表：9 月全国各线城市住宅用地供求数据来源：保利投顾研究院监测整理全国土地分区域成交华南、华北交投氛围提升明显，中西部持续放量，华东热度维持。华南区域：合计成交建面 883 万，同环比增长均超 100%

16、。惠州迎来 2018 年以来土拍规模峰值，成交建面 443 万，同比增幅明显；广州中心、近郊区域出让较多，市场局部火热，番禺区宅地溢价较高；东莞热度维持高位，多数优质地块以封顶成交，溢价率高达 50%。华北区域：合计成交建面分别为 1443 万，同环比分别增长 47%和 126%，市场氛围提升显著。潍坊、天津、青岛、济南等城市放量明显，其中，天津土拍成交量达年内新高，成交建面达 172 万，主要集中在滨海新区。西部、华中区域：合计成交建面分别为 1377 万和 1668 万，均处于年内高位水平。华中区域长沙、赣州、郑州表现亮眼，成交建面均超 250 万。西部区域贵阳、重庆放量明显，成交量分别为

17、 467万和 415 万，同比分别上涨 235%和 44%。华东区域：合计成交建面 2063 万，环比增长 22%。整体热度有向三四线轮动的趋势，其中盐城、金华、绍兴等城市热度有所提高。徐州、南京、苏州等城市成交量居前列，其中徐州成交建面超 329 万，维持年内高位水平；南京合计成交建面 261 万，新政后市场整体热度有所回落，核心区域维持火热、非热门板块多以底价成交。图：9 月全国 55 城分区宅地成交情况（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理城市土拍热度排行榜广州、南京、重庆出让金分列全国前三，华东占 TOP10 中 4 席9 月全国土地出让金排名前五的城市分别为广州、南京、重庆、杭州

18、、宁波，出让金额均超 110 亿元，其中广州揽金超 270 亿元领跑全国，共成交 10 幅宅地；华东城市在出让金 TOP10 中占据 4 席。从土地出让建面规模看，全国排名前三的城市为贵阳、惠州、菏泽，其中贵阳超 450 万，达 2018 年以来峰值。表：9 月全国土拍 TOP20 城市表现数据来源：保利投顾研究院监测整理3、地产金融环境典型房企融资量价监测融资总量：9 月房企融资规模持续收缩，境外债发行规模锐减根据 45 家上市房企公开口径监测，9 月典型房企融资总量 1269亿元，较 8 月环比回落 68 亿元。已连续 2 个月呈现回落态势，房企融资新政影响或开始显现。近期有传言监管机构要

19、求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，占比降至 30%以下，目前江苏部分城市（南京、无锡、常州等）个人房贷额度趋紧，后续影响有待观察。图：典型房企融资总量（亿元）数据来源：保利投顾研究院监测整理从房企融资结构看，9 月债券融资占比回落，境内债券占比依然最高，为 48%，占比下降 1 个百分点；境外债券占比 22%，下降 12个百分点，境外债融资总量较上月规模减少超 180 亿元；银行融资和信托分列 3、4 位，占比分别为 14%，8%，较上月有所上升。图：9 月典型房企融资结构数据来源：保利投顾研究院监测整理融资利率：融资成本保持相对低位，利率相对稳定典型房企中，9 月中国

20、奥园、宝龙地产、当代置业等发债融资，利率为 4%11.5%，融资利率维持稳定，部分房企利率略有降低。表：9 月典型房企融资成本数据来源：保利投顾研究院监测整理居民房贷量价监测全国维度：9 月首、二套房贷利率微降 1BP，延续平稳态势9 月全国首套房贷利率 5.24%，二套房贷利率平均利率 5.55%，均较 8 月下降 1BP，LPR 连续数月维持稳定，居民端房贷利率变化轻微。图：新增居民中长期贷款及房贷利率走势数据来源：国家统计局，融 360，保利投顾研究院监测整理城市维度：一线城市保持稳定，二线仅成都利率略有抬头典型城市房贷利率中，一线城市保持平稳，9 月首套利率仅广州微降 1BP，二线城市

21、方面，乌鲁木齐降幅最为明显，9 月下降 7BP，南昌、武汉、郑州小幅下降；成都略有回升，本月上升 5BP。图：9 月典型城市首套房贷平均利率及波动数据来源：融 360，保利投顾研究院监测整理后市研判9 月开局平淡，“金九”成色不足，经过 7-8 月“淡季不淡”，9 月呈现“旺季不旺”，中下旬供应放量带动成交回升，“翘尾”特征明显。国庆期间延续 9 月市场态势，节点效应较淡。展望后市，调控城市影响持续发酵、客户预期逐步转变，房企全年业绩完成压力较大，四季度标杆房企大概率将加大抢收力度，抓紧回笼。备注：1、全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以 2017 年 1 月为基点进行指数化处理。2、市场重点监测 40 城：华北：北京、青岛、济南、烟台、石家庄；华东：上海、南京、杭州、苏州、无锡、嘉兴、温州、常州、绍兴、宁波、合肥、湖州、