2022年全国房地产经纪人交易制度政策必考知识点总结归纳

1、2022 年全国房地产经纪人交易制度政策必考学问点汇总 整理数据来源：全国房地产经纪人职业资格考试用书房地产交易制 度政策 房屋租赁的概念及分类 1,概念： 指房屋全部权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用, 由承租人向出租 人支付租金的行为 房屋不得出租的情形 ,属亍违法建筑的； ,不符合安全,防灾等工程建设强制性标准的； ,违反规定转变房屋使用性质的； ,法律,法规规定禁止出租的其他情形的 以下房屋中不得出租的有 A小产权房； C已被鉴定为危房的房屋 特殊类型的房地产租赁合同效力 ,抵押房地产经抵押权人同意可以出租 ,出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未依据建设工程规划许可证 的规定建设

2、的房 第 1 页,共 43 页屋,与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭 辩论终结前取得建 设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的 ,人民法院应当认定有 效； ,出租人就未经批准或者未依据批准内容建设的临时建筑 ,与承租人订 立租赁合同无效, 但在一审法庭 辩论终结前经主管部门批准建设 的,人民法院应当认定 有效； ,租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效 ,但在一审法院 辩 论终结前经主管部 门批准延长使用期限的 间有效 租住面积的规定 ,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期 ,商品房屋租赁治理方法第八条规定：出租住房的, 应当以原设计 的房间为最小出租单位 最低标准； ,人均租

3、住建筑面积不得低亍当地人民政府规定的 , 厨房,卫生间,阳台和地下贮存室不得出租供人员居住 租金不得任凭提高 在房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随 便提高租金水平 房屋租赁合同概念 是出租人与承租人签订的,用于明确租赁双方权益 义务关系的协议 房屋租赁合同的法律特点 ,转移的是房屋使用权而非全部权 , ,诺成,双务,有偿合同 ,实行登记备案制度 房屋租赁合同的主要内容 （达成协议即成立,收取租金,获得使用权） ,当亊人姓名或者名称及住宅； ,房屋的坐落,面积,结构,附属设拖,家具和家电等室内设施状 况； ,租金和押金数额及交付方式； ,租赁用途和房屋使用 要求； ,房屋和室内设施的安全性能；

4、 ,租赁期限； ,房屋修理责任； 第 2 页,共 43 页,物业服务,水,电,燃气等相关费用的缴纳； ,争议解决方法和违约责任； ,其他商定； 商品房屋租赁治理方法要求, 建设（房地产）治理部门可以会同工商行 政治理部门 制定房屋租赁合同示范文本,供当亊人选用 房屋租赁合同当事人的权益义务 权益 义务 ,供应符合要求的房屋及其附 出租人 租金收益权 ,享有出租房屋地使用权, 属设施 ,对房屋 进行修理 ,交付租金 承租人 收益权 ,合理使用,善意保管房屋 ,优先购买权 ,租赁关系终止时归仍房屋 ,买卖不破租赁 承租人优先购买权不能实现的情形包括： ,在存在房屋共有人行使优先购买权的； ,出租人

5、将房屋出卖给近亲属,包括配偶,父母,子女,兄弟姐妹,祖 父母,外祖父母, 孙子女,外孙子女的； ,出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的； ,第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的 买卖不破租赁原就,即赐予承租人及其相关人员连续承租的权益； ,房屋租赁期间内,因赠与,析产 的,原房屋租赁合 同连续有效 财产支配 ,继承或者买卖转让房屋 ,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人 可以依据原租 赁合同租赁该房屋 ,租赁房屋期间,房屋被抵押或查封的,原租赁合同连续有效 在出租前已设立抵 ； 但房屋 押权 ,因抵押权人实现抵押权发生全部权发动的及房屋在出租前已被 人民法院

6、依法查封的, 同 承租人不得要求房屋叐让人连续履行原租赁合 第 3 页,共 43 页承租人在租赁期间内死亡,有权要求爱惜原租赁关系的是承租人的 D现共 同居住的儿子 2022 年 8 月,冯某通过甲房地产经纪机构（以下称甲机构）的居间服务购买了 一套 80m2 的事手住宅, 2022 年 9 月托付甲机构办理了二手房抵押贷款, 202210 月又托付甲机构代理对外租赁；甲机构的房地产经纪人陈某找到承租人 年 褚 某并依据市场价格签订了房屋租赁合同,租赁期为 3 年； 2022 年 3 月,冯某托甲机构代理出售该住房,同年 4 月该套住宅依据市场价转售给卫某,并办 委 了房屋登记手续；卫某因结婚

7、急等装修房屋,要求褚某提前搬走,褚某不同 理 意；关于房屋租赁的说法,正确的为 A冯某的房屋因已设定了抵押权,不 得出租给褚某； B租赁期限未到期, 褚某有权主见原租赁合同连续履行； D冯 某转让该房屋时, 应提前通知褚某, 褚某在同等条件下有优先购买权 【解析】 B 项,房屋全部权在租赁期间转移的,买叐人依法概括承叐原租赁合同,除法 定或合同商定的亊由显现外,承租人和买受人均需履行原租赁合同； E 项,我国物权法 仅规定了承租人的优先购买 即出租人出卖租赁房屋, 权, 应通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权；但是,法律并未规定原 承租人有优先租赁权； 多份租赁合同法律效力的认定 承租人

8、均主见履行合同,依据以下次序确定履行合同的承租人： ,已经合法占有租赁房屋的； ,已经办理登记备案手续的； ,合同成立在先的 房屋转租 是指房屋承租人将承租的房屋 再出租 的行为 房屋转租要求 ,须经出租人书面同意 承租人转租的,和 （书面同意包括在租赁合同中出租方已明确同意 租赁合同中未明确或不答应转租,亊后出租人另行书面同意的） ,转租期限不得超过原合同规定的期限 ,房屋转租也须签订转租协议 , 并办理登记备案手续 2022 年 1 月,李某将其一套自有住房出租给王某,双方签订了房屋租赁合 同, 合同商定租期为 3 年； 2022 年 1 月,王某将该套住房转租给刘某,并签订了租合同；就以

9、下关于转租的说法中,正确的有 转 A王某与刘某签订的转租合 第 4 页,共 43 页同应当办理登记备案手续； B王某转租该套住房,应当经李某同意； 租合同有效期间,即使李某与王某的租赁合同终止,转租合同仍然有效 C转 ； ,第三 D刘某承租该住房的期限最长为 3 年, 正确为房屋转租效力 年 ,承租人转租的,承租人与出租人之间的房屋租赁合同连续有效 人对租赁物造成损 失的,承租人应当赔偿缺失； ,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同 房屋租赁合同的解除 合同解除指在合同有效成立后, 提前终止 双方解除： 没有履行或没有履行完毕之前,合同关系 又称协议解除,合意解除,是指合同的双方当亊

10、人依双方的合意,使原合 同的效力溯及毁灭 单方解除： 是依据当亊人一方的意思表示而解除合同,依据解除条件,单方解除又可 分为出租人单方解除不承租人单方解除 出租人单方解除条件 ,承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的 ； ,承租人擅自发动房屋建筑主体和承重结构或扩建 的； ,承租人未依据商定的方法或者租赁物的性质使用房屋 ,致使房屋叐损 的； ,承租人在合理期限内未支付租金 的； 拖欠房租 6 个月以 ,不定期租赁,出租人在合理期限之前通知承租人的； 上 ,法律,法规规定的其他可以提前解除租赁合同 的 承租人单方解除条件 ,因不行归责于承租人的亊由,致使房屋部分或者全部毁损 ,灭失,致 使

11、不能实现合同目 的的； ,不定期租赁 ,租赁物危及承租人的安全或者健康的 ； ,租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的 ； 第 5 页,共 43 页,租赁房屋权属有争议的 ； ,租赁房屋具有违反法律 的； 导致房屋租赁合同终止的情形有 ,行政法规关于房屋使用条件强制性规定情形 A房屋租赁合同到期； B将承租的房屋擅 自转租的； D无正值理由,拖欠房租 6 个月以上房屋租赁期间,承租人可单方解除合同的情形有 的 B租赁住房的权属产生争 议； E租赁住房被司法机关依法查封导致房屋无法使用 商品房屋租赁登记备案材料 城市房地产治理法第条,商品房屋租赁治理方法第条规定需要办理 登记备案手续； , 房

12、屋租赁合同 ； , 房屋租赁当事人身份证明 ； , 房屋全部权证书 或者其他合法权属证明 ； ,直辖市,市,县人民政府建设（房地产）主管部门规定 的其他材料 商品房屋租赁登记备案办理 ,对商品房屋租赁当事人提交的材料齐全并且符合法定形式 , ,出租人与房屋全部权证书或者其他合法权属证明记载的主体一样 , ,不属于商品房屋租赁治理方法规定不得出租的房屋 的, ,直辖市,市,县人民政府建设（房地产）主管部门应 当在 3 个工作内办理房屋租赁登 日 记备案,向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明 ； ,申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的, 直辖市,市, 县人民政府建设（房 地产）主管部门应

13、当告知房屋租赁当事人需要补正的内容 商品房屋租赁登记备案证明载明内容包括 ： ,出租人姓名 （名称）,承租人姓名 （名称）,有效身份证件种类和号码, ,出租房屋的坐落,租赁用途,租金数额,租赁期限等； 房屋租赁登记备案证明遗失的, 订后 30 日内 备案 应当向原登记备案的部门补领 ； 租赁合同签 商品房屋租赁登记备案内容发生变化, 续租或者租赁终止的, 当事人应当 在三十日内 ,到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更,延 续或者注销手续； 第 6 页,共 43 页实行房屋租赁合同网上登记备案,并纳入房地产市场信息系统；房屋租赁登 记备案记载的信息内容应当包括： ,出租人的姓名（名称

14、） ,住宅； ,承租人的姓名（名称） ,身份证件种类和号码 ； ,出租房屋的坐落,租赁用途,租金数额,租赁期限； ,其他需要记载的内容 商品房屋租赁登记备案效力 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律如干问题的 说明第四条规定： ,当事人以房屋租赁合同 未依据法律,行政法规规定办理登记备案手续 为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持 记备案的不影响合同的效力； ；由此可见未办理房屋登 ,房屋租赁合同为诺成性合同,只要双方当事人就主要内容达成一样 合 同即告成立； ,尽管房屋租赁合同不以登记备案为生效条件,但 登记备案的房屋租赁 合同具有对抗第三人的效力 ； 当出租人就同一

15、房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情形下,承租人均 主见履行合同的,人民法院依据以下次序确定履行合同的承租人： （ 1）已经合法占有租赁房屋的 ； （是指基于有效租赁合同关系下的占有,通过强占,欺诈等其他非法 手段占有,不能认定为合法占有） （ 2）已经办理登记备案手续的； （ 3）合同成立在先的 ； 已购公房 指城镇职工依据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政 策规定, 依据成本价（或者标准价）购买的公有住房 公共租赁住房 ,是指 限定建设标准和租金水平 ,面对符合规定条件的城镇中等偏下 收入住房困难家庭, 新就业无房职工和在城镇稳固就业的外来务工人 员出租的保证性住房； ,

16、从 2022 年起,各地公共租赁住房和廉租住房幵轨运行,幵轨后统称为 公共租赁住房 ,自此廉租住房不再实行单独治理 第 7 页,共 43 页公共租赁住房供应对象 城镇中等偏下收入住房困难家庭,新就业无房职工和在城镇稳固就 业的外来务工人员 公共租赁住房租金水平 , 依据略低于同地段住房市场租金水平的原就 ,确定本地区的公共租赁 住房租金标准 ,政府投资建设幵运营治理的公共租赁住房, 条件的保证对象采 实行差别化租金 ,对符合 取租金减免； ,社会投资建设幵运营治 理的公共租赁住房, 的低收入住房保证 对象予以适当补贴 各地可按规定对符合条件 公共租赁住房租金标准,实行 C政府定价 公共租赁住房

17、租赁合同 配租对象选择公共租赁住房后, 公共租赁住房全部权人或者其托付的运营 单位与配租对象应当签订书面租赁合同； 年 ； 公共租赁住房租赁合同内容： 1合同当亊人的名称或姓名； 公共租赁住房租赁合同期限为 52房屋的位置,用途,面积,结构,室内设施和设备,以及使用要求； 3租赁期限,租金数额和支付方式； 4房屋修理责任； 5物业服务,水,电,燃气,供热等相关费用的缴纳责任 6退回公共租赁住房的情形； 7违约责任及争议解决方法； ； 8其他应当商定的亊项； 公共租赁住房合同终止 ,违法使用公共租赁住房 1 转借,转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的； 2 转变所承租公共租赁住房用途的 ； 3

18、破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房,拒不复原原状的； 4 在公共租赁住房内从亊违法活动的； 第 8 页,共 43 页5 无正值理由连续 6 个月以上闲置公共租赁住房； ,拖欠租金 的 承租人累计 6 个月以上拖欠租金的,应当腾退所承租的公共租赁住； 房 ,期满未申请续期 租赁期届满需要续租的,承租人应当在租赁期满 3 个月前向市,县级人政府住房保证主管部门提出申请；未按规定提出续租申请的承租人,租赁 民 期满应当腾退公共租赁住房； ,其他情形 承租人有以下情形之一的,应当腾退公共租赁住房 ： 1 提出续租申请但经审核不符合续租条件 的； 2 租赁期内通过购买,受赠继承等方式获得其他住房幵不再符

19、合公共租 赁住房配租条件的； 3 租赁期内承租或者承购其他保证性住房的 房地产抵押 抵押人以其合法的房地产以 担保 的行为 房地产抵押人： 不转移占有的方式向抵押权人供应债务履行 指将 依法取得的房地产供应应抵押权人 ,作为本人或者第三人履行债务担 保的公民,法人或者其他组织 房地产抵押权人： 指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保 房地产抵押的特点： 的公民,法人或者其他组织 不转移占有 ,这与质押,房地产典当有显着的区分 房地产抵押的主要类型 ,一般房地产抵押 一般房地产抵押是指 为担保债务的履行, 债务人或者第三人不转移房地产 的占有 ,将该房地产抵押给债权人的行为； ,在建工程抵押 在

20、建工程抵押是指抵押人 为取得在建工程连续建造资金的贷款 ,以其合法 方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产, 以不转移占有的方式抵 押给贷款银行作为偿仍贷款履行担保的行为； ,预购商品房贷款抵押 第 9 页,共 43 页指购房人 在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房 款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿仍贷款履行担保的行为； ,最高额抵押 1 指为担保债务的履行,债务人或者三人 债权 用房地产供应担保的行为； 对确定期间内将要连续发生的 2 债务人不履行到期债务或者发生当事人商定的实现抵押权的情形, 抵 押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿 ； 3 最高额抵押

21、权 设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高 额抵押担保的债权范畴 ； 房地产抵押的条件 （一）作为抵押物的条件 ,城市房地产治理法规定, 1 依法取得的 房屋全部权 连同 该房屋占用范畴内的土地使用权 同时设定 抵押权 2 以单纯的土地使用权抵押的 ,也就是在地面上尚未建成建筑物戒其他 地上定着物时,可以取得的土地使用权设定抵押权； ,物权法 规定 债务人或者第三人可以对其有权处分的以下房地产设定抵 押： 1 建筑物和其他土地附着物； 2 建设用地使用权； 3 正在建造的建筑物 ； 4 法律,行政法规未禁止抵押的其他房地产； （二） 以下房地产不得设定抵押或抵押时受确定限制 , 土地

22、全部权不得抵押； 1 地上没有建筑物,构筑物或在建工程的 用权 不得进行抵押 ； , 纯粹以划拨方式取得的土地使 2 乡（镇）,村企业的土地使用权不得单独抵押； ,耕地,宅基地,自留地,自留山等集体全部的土地使用权 , 不得抵押 , 但是已经 依法承包并经发包方同意的荒山,荒沟,荒丘,荒滩等荒地 土地使用权除外 ； , 权属有争议的房地产和被依法查封或者以其他形式限制的房地产,不 得抵押 ； , 用于训练,医疗,市政等公共福利亊业的房地产不得进行抵押 ； 第 10 页,共 43 页,列入文物爱惜的建筑物和有重要纪念意义 的其他建筑物不得抵押； ,已被依法公告列入征收范畴 的房地产不得抵押； ,

23、 以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押, 其抵押额以房地产权益人可以处分和收益的份额比例为限； , 违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押； ,依法不得抵押的其他房地产； 我国物权法规定, 不得抵押的财产 有 A. 依法被查封的财产； C. 全部权有 争议的财产； D.学校的教学楼 【解析】 物权法规定以下财产不得抵押 ： 土地全部权； 耕地,宅基地,自留地,自留山等集体全部的土地使用权 ,但法律规定 可以抵押的除外； 学校, 幼儿园, 医院等以公益为目的的亊业单位, 社会团体的训练设施, 医疗卫生设施和其他社会公益设施 债务设定抵押可以 ；留意在公益设施以外的房地产为自身 全部权,使用

24、权不明或者 有争议的财产 ； 依法被查封,扣押,监管的财产 他财产 不同类型房 地产抵押规定 ；法律,行政法规规定不得抵押的其 ,以 土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的,所担保债务的履行期 限不得超过土地使 用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限 ； ,以共有的房地产设定抵押的, 面同意 ； 抵押人应当亊先征得其他共有权人的书 ,预购商品房贷款抵押的,商品房开发项目必需 符合房地产转让条件并 取得商品房预售许 可证 ； ,以已出租的房地产设定抵押的, 抵押人应当将租赁情形告知抵押权人, 并将抵押情形告 知承租人；原租赁合 同连续有效； , 以享受国家优惠政策购买的有限产权的

25、房地产设定抵押的,其抵押额 以房地产权益人可 以处分和收益 的份额比例为限 第 11 页,共 43 页以下关于房地产抵押规定的表述中, 错误 的有 C. 学校训练设施以外的房地产 可以为第三人供应担保； D. 在建工程不得为第三人供应担保； E. 同一财产不 得向两个以上的债权人抵押 ； 【解析】 A. 以集体全部制企业的房地产抵押,必需经该企业职工代表大会通过,正确 B. 抵押人死亡,其合法继承人应当连续履行原抵押合同,正确 C 项,物权 法规定,学校,幼儿园,医院等以公益为目的的亊业单位,社 会团体的训练 设施,医疗卫生设施和其他社会公益设施不得为第三人供应担 保； D 项,在 建工程抵押

26、是指抵押人为取得在建工程连续建造资金的贷款,以 其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转秱占有的方 式抵押给贷款银行作为偿仍贷款履行担保的行为； 债权人抵押 担保合同 ,是主债权债务合同的从合同 ； E 项,同一财产可以向多 个 ,主债权债务合同无效 ,担保合同无效,但法律另有规定的除外； ,担保合同被确认无效后 ,债务人,担保人,债权人有过错的,应当根 据其过错各自承担相应的民亊责任； 物权法规定抵押合同的条款： ,被担保债权的种类和数额； ,债务人履行债务的期限； ,抵押财产的名称,数量,质量,状况,所在地,全部权归属或者使用 权归属； ,担保的范畴； 房地产抵押估价 原建

27、设部,中国人民银行和中国银行业监督治理委员会共同下发了关于 规范不银行信贷业务相关的房地产抵押估价治理有关问题的通知 ,对 房 地产治理部门, 金融机构和 房地产估价机构在银行信贷业务中房地产抵押 估价作出详细的规定 ,对房地产治理部门的要求 1 要求房地产治理部门建立和完善房地产估价机构,注册房地产估价师 信用档案 ,完善商品房预售合同登记备案,房屋权属登记等信息系统,为 公众供应便利的查询服务； 2 不得要求抵押当亊人托付评估房地产抵押价值 , 第 12 页,共 43 页3 不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值 ； 4 定期对房地产估价报告进行抽检 , 5 对有高估或低估等禁止行为的房

28、地产估价机构和注册房地产估价师, 要依法庄重查处 ,并记入其信用档案,向社会公示； ,对商业银行的规定 1 商业银行在发放房地产抵押贷款前,应当确定房地产抵押价值 ； 2 房地产抵押估价原就上由商业银行托付 ,但商业银行与借款人另有约 定的,从其商定, 估价费用由托付人承担 ； 3 处置抵押房地产前,应当托付房地产估价机构进行评估,明白房地产 的市场价值； ,对房地产估价机构的规定 房地产估价机构应当坚持独立,客观,公正的原就,严格执行房地产估价 规范和标准,不得以迎合高估或者低估要求,赐予回扣,恶意压低收费等 不正值方式承揽房地产抵押估价业务 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）经批准实施一综

29、合小区开发项目,规 划容积率为 21；该项目位二城市规划区内的城乡结合部,占地 120220 ,中有 40000 属二国有土地,其余为集体土地上的乡镇企业用地；按规划建 其 设 一经济适用住房项目和商业城项目；该项目由乙建筑工程公司（以下简称乙 公司）承包施工,二 2022 年 1 月 1 日动工,工 10 个月；建设过程中,甲公将在建工翟向银行申请抵押贷款；以下关二在该项目建工程抵押的表述中, 期 司 正确 的为 ； A. 在建工程抵押价值可由甲公司和银行协商议定； B. 在建工程 抵押价值可由房地产估价机构评估； C. 甲公司和银行应当申请在建工程抵押 权设立登记,并在工程竣工后申请转为房

30、屋抵押权登记【解析】 AB 两项,房地产抵押价值由抵押当亊人协商议定,或者由房地产估价机构进 行评估； C 项,在建工程竣工并经房屋全部权初始登记后,当亊人应当申请将 在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记； 物,需经抵押权人同意 房地产抵押权的效力 D 项,抵押人转让或出租抵押标 的 , 房地产抵押担保的范畴 包括主债权及利息,违约金,损害赔偿金和实 现抵押权的费用； ,物权法规定抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的, 应当将转让所得的 价款向抵押权人提前清偿债务或者提存 ； 第 13 页,共 43 页,物权法 规定抵押权不得不债权分别而单独转让 或者作为其他债权 的担保； ,物权法规

31、定抵押人的行为足以使抵押财产价值削减的, 抵押权人 有权要求抵押人停 止其行为 ； ,物权法 规定抵押权人可以舍弃抵押权或者抵押权的顺位 房地产抵押权的实现 ,物权法规定 押权的情形 ,抵押 债务人不履行到期债务或者发生当事人商定的实现抵 权人可以不抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖, 变卖该抵押财产 所得的价款优先受偿； ,物权法 规定抵押财产折价或者拍卖,变卖后,其价款超过债权 数 额的部分归抵押人 全部,不足部分由债务人清偿； ,物权法 规定建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属 于抵押财产 ；该建 设用地使用权实现抵押权时, 应当将该土地上新增的建筑物不建设用 地使用权一并处分

32、, 偿； 但新增建筑物所得的价款, 抵押权人无权优先受 ,物权法 规定以乡镇,村企业的厂房等建筑物占用范畴内的建设用 地使用权一并抵押 的 ,实现抵押权后, 未经法定程序, 不得转变土地全部权的性质和土 地用途； , 同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖,变卖抵押财产所得的价款 依照以下规定清偿： 1 抵押权已登记的, 权比例清偿； 依据登记的先后次序清偿 ；次序相同的,依据债 2 抵押权 已登记的先于未登记的受偿 ； 3 抵押权 未登记的,依据债权比例清偿 ； 6, 为债务人抵押担保的第三人,在抵押权人实现抵押权后,有权向债务 人追偿 ； 关于房地产抵押权效力的内容,以下表述 正确 的有 ；

33、 A. 物权法规定抵押权人可以舍弃抵押权或者抵押权的顺位 第 14 页,共 43 页B. 物权法规定抵押人的行为足以使抵押财产价值削减的,抵押权人有权 要求抵押人停止其行为； C.物权法规定抵押权不得不债权分别而单独转 让或者作为其他债权的担保； D.物权法规定抵押期间,抵押人经抵押权 人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或 者提存； E. 物权法规定抵押期间,转让的价款超过债权数额的部分归债务人全部 【解析】 抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所 得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；转让的价款超过债权数额的部 分归抵押人全部,不足部分由债

34、务人清偿；抵押权不得不债权分别而单独转 让或者作为其他债权的担保；抵押权人可以舍弃抵押权或者抵押权的顺位； 抵押人的行为足以使抵押财产价值削减的,抵押权人有权要求抵押人停止其 行为 住房置业担保 是指依照住房置业担保治理试行方法设立的住房置业 担保公司, 在借 款人无法中意贷款人要求供应担保的情形下, 为借款人申请个人住房贷款 而与贷款人签订保证合同,供应连带责任保证担保的行为 住房置业担保 懂得概念要把握住三点 ,是住房置业担保公司供应的住房置业担保, 的一种补充 ； , 是特定的专业性担保机构供应的保证担保 保证责任； 是个人住房贷款担保方式 ,以区分于其他形证人承担 , 是规定了保证方式

35、和反担保方式,供应的保证方式是连带责任保证 , 债务人在主合同规 定的债务履行期限届满时没有履行债务的,债权人可以要求债务人履 行债务,也可以要求保证人在其保证范畴内承担保证责任 住房置业担保机构治理制度 公司设立 ,设立程序： 向工商行政治理部门申请设立登记, 领取营业执照后, 担保公司方可营业； 担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司 ； ,设立条件 1 有自己的名称和组织机构； 2 有固定的服务场所； 3 有不少于 1000 万元人民币的实有资本； 第 15 页,共 43 页4 有确定数量的周转住房； 5 有适应工作需要的专业治理人员； 6 有符合公司法要求的公司章程； 7 符

36、合公司法和相关法律,法规规定的其他条件； 3其他规定 担保公司的实有资本以政府预算资助, 业认股 为主； 住房置业担保机构的风险治理 ,业务范畴和资金应用的限制规定 资产划拨以及房地产骨干企 担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务（房地产开发除外） , 不得经营财政信用业务,金融业务等其他业务,也不得供应其他担保 ； ,建立在银行的保证金制度 担保公司应当从其资产中依据借款人借款余额的确定比例提留担保保证 金,并存人借款人的贷款银行； ,风险基金制度 担保公司应当 建立担保风险基金, 用于 担保公司清算时对其所担保债务的 清偿 ,最大担保额度规定 担保公司担保贷款余额的总额不得超过其实有

37、资本的 应追加实有资本 30 倍； 超过 30 倍 的, 住房置业担保业务治理制度 （一）担保的设立 ,担保公司与商业银行本着公正,自愿,分散和把握风险的原就建立 合作关系 ； ,担保公司供应住房置业担保,应当 严格评估借款人的资信 ； ,设立程序： 担保设立的过程包含 要约和承诺 两个阶段； （二）担保的解除 ,借款人依照借款合同仍清全部贷款本息, 同和房屋抵押合同 即行终止 ； 借款合同终止后,保证合 ,借款人 到期不能偿仍贷款本息时,依照保证合同商定,担保公司按 贷款人要求先行代 为清偿债务后,保证合同自然终止 ； 第 16 页,共 43 页住房公积金概述 ,住房公积金 全部归职工个人全

38、部 ； , 记入职工个人的住房公积金账户 赁自住 住房； , 用于建造,购买,翻建,大修和租 ,我国初步形成了以 住房公积金制度为基础的政策性住房贷款与商业性 住房贷款并存 的住 房信贷体系 住房公积金属于 B缴存住房公积金的职工 全部 （ 住房公积金的 性质 ,住房公积金的 本质属性是工资性,是住房支配货币化的 重要形式； ,单位按职工工资的确定比例为职工缴存住房公积金, 实质是以住房公 积金的形式给职工 增加了一部分住房工资,从而达到促进转换住房支配机制的目的 住房公积金的特点 1义务性 强制性 ； 2互助性 具有储蓄与融通特性 ； 3保证性（增值收益用安居工程,住宅建设,危旧房改造） 不

39、属于住房公积金特点的是 C自愿性 住房公积金制度的作用 ,住房公积金制度作为 通法定的住房货币支配方式是改革住房支配制度 , 过增加了职工工 资当中的住房消费含量,实现支配体制的转换； , 建立了职工个人住房资金积存机制 才能； ,增强了职工解决住房问题的支付 ,住房公积金制度实行 低存低贷 原就 我国住房公积金制度实行的利率政策是（ 住房公积金治理的基本原就 A低存低贷 ） 公积金条例规定, 住房公积金治理委员会决策 ,住房公积金治理中心 运作 , 银行专户储备,财政监督 住房公积金治理中心运作 是住房公积金治理的基本原就 是指 每个设区城市依法成立一个住房公积金治理中心 ,为直属城市人民政

40、 府不以营利为目的的独立事业单位,负责住房公积金的治理运作 住房公积金治理的决策机构为 A住房公积金治理委员会 第 17 页,共 43 页住房公积金缴存 ,缴存住房公积金的对象； 1 国家机关, 2 国有企业, 3 城镇集体企业, 4 外商投资企业, 5 城镇私营企业及其他城镇企业, 6 事业单位, 7 民办非企业单位和社会 团体及 8 其在职职工 都应按月缴存 住房公积金； 关于住房公积金治理如干详细问题的指导看法规定,有条件的地方, 9 城镇单位聘用进城务工人员,单位和职工可缴存住房公积金, 10 城 镇个体, 11 工商户, 12 自由职业人员 ,缴存基数； 可申请缴存 住房公积金； 1

41、 缴存基数是职工本人上一年度的月平均工资, 2 共由 6 部分 组成 ： 计时工资,计件工资,奖金,津贴和补贴, 加班加点工资及特殊情形下支付的工资 ； 3 住房公积金缴存基数不得高于职工工作所在区城市统计部门公布的上 一年度职工月平均 工资的 3 倍； ,缴存比例； 1 是指职工个人按月缴存 数额占职工上一年 度月平均工资的比例； 或职工单位资助职工按月缴存 住房公积金的 2 单位和职工缴存比例 不应低于 5,不高于 12； ,住房公积金月缴存额, 1 为职工本人上一年度月平均工资分别乘以 比例 后的和 住房公积金月缴存额 上一年月平均工资 职工 住房公积金缴存比例 住房公积金缴存比例 职工

42、和单位 住房公积金缴存 上一年月平均工资 单位 960 =4000 x 12% + 4000 x 12% 2 住房公积金 汇缴年度为上年 7 月 1 日至当年 6 月 30住房公积金的缴存基数是职工本人上一年度月平均工资,包括计时工资,计 日 ； 件工资, A奖金 B 津贴 C . 补贴 D 加班加点工资 和特殊情形下支 付的工资,不计 E稿酬 职工住房公积金的查询和对账 ,住房公积金治理中心要为每一位缴存住房公积金的职工发放 住房公积 第 18 页,共 43 页金的有效凭证 ； ,目前个人住房公积金有效凭证有几种形式： 凭条,存折或磁卡 等； , 每年 6 月 30 日为住房公积金结息日 以

43、下关于住房公积金的表述中,正确选项 D个人住房公积金的利息所得与 个人一般存款的利息所得有区分,应免征个人所得税 ,不计职工装修自住 住房 住房公积金的提取使用原就 1,定向使用原就； 2,安全运作原就； 3,严格时限的效率原就 职工个人住房公积金的提取 ,职工住房消费提取 1 职工购买,建造,翻建,大修自住住房时的提取； 2 偿仍购房贷款本息时的提取； 3 房租超出家庭工资收入规定比例时的提取； ,职工丢失缴存条件的提取 1 职工与单位建立劳动关系是缴存住房公积金的前提 , 2 当缴存条件丢失时, 即在以下任一情形下,职工可以提取其住房公积 金,同时 注销 该职工住房公积金账户： 离,退休

44、； 完全丢失劳动才能并与单位终止劳动关系； 出境定居； 职工死亡或者被宣告死亡的 住房公积金的使用 1,职工个人住房公积金使用,指 使用住房公积金 的 行为； 职工个人在住房公积金缴存期间,依法 2,职工对住房公积金的使用 详细表现在申请个人住房贷款 ； 3, 缴存职工在购买,建造,翻建,大修自住住房时 ,可以 向治理中心申 请住房公积金贷款 ； 4, 个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主 要形式 住房公积金治理中心住房公积金运作 , ,指治理中心 以归集的住房公积金为基础 ,在保证职工提取的前提下, 依法运用住房公积 金的行为； , 在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下 ,经住房公积

45、金治理委员 第 19 页,共 43 页会批准,治理中心 也可将住房公积金 余额用于购买国债 ； ,但治理中心不能向单位或个人供应担保 以下资金中,可以用于购买国债的有（ A担保公司资金； D住房共享部位 共享设施设备专项修理资金； C商品房预售资金 个E住房公积金 ）；不计 B在建工程抵押贷款 人住房贷款政策概述 ,概念：个人住房贷款是指 银行或其他金融机构向个人借款人发放的用 于购买住房的贷款 ； , 个人住房贷款分为两类 积金个人住房贷款 ：商业性个人住房贷款（托付贷款） ,住房公 ,住房公积金是政策性资金, 实行免税政策, 免予征收所得税和营业税 , 其利息也免征个人所得税 张某因购买房

46、屋一次性提取住房公积金 8 万元,应缴纳个人所得 A.0 元 公积金借款人须同时具备以下条件： 税 ,具有城镇常住户口或有效居留身份； ,有稳固的职业和收入 ,信用良好,有偿仍贷款本息的才能； ,具有购买住房的合同或协议； ,不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的规定比例作为购房的 首期付款 ；享受购 房补贴的以个人承担部分的规定比例作为购房的首期付款； ,有 贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿才能的单位或个 人作 为保证人 公积金贷款和商业性贷款差别： ,贷款资金来源不同； ,贷款对象不同； （缴存 6 个或者 12 个月以上） ,贷款流程不同； 1 商业性个人住房贷款申请受理

47、,审批,发放流程都在商业银行内部, 公积金贷款受理, 发放托付商业银行进行 （部分城市由住房公积金治理中心自主完成） , 2 贷款审批就依据住房公积金治理条例规定由当地住房公积金治理 中心负责 第 20 页,共 43 页,贷款额度,利率不同； 1 两者都要求考核贷款成数,借款人仍款才能, 不得超过当地规定的单 笔最高贷款额度 2 我国住房公积金制度实行低存低贷的利率政策, 住房公积金个人贷款 利率低于商业性住房贷款利率 个人住房公积金存贷款利率 ,存款利率 1 自 2022 年 2 月 21 日起 ,将职工住房公积金账户存款利,由现行依据归 率 集时间执行活期 和三个月存款基准利率, 调整为统

48、一按一年期定期存款基准利率执行 ； 2 职工住房公积金 自存人职工住房公积金个人账户之日起计息,按年结 息,本息逐年结转； 每年 6 月 30 日为结息日； ,个人住房公积金贷款利率 1 个人住房公积金贷款利率实行一年确定,于每年 1 月 1 日,按相应档 利率确定下一年度 次 利率水平； 如 2022 年 8 月 26 日下调利率,就心的贷款利率 2022 年 1 月 从 1 日开头执行 2 遇法定利率调整, 贷款期限在 1 年以内的,实行合同利率,不分段计； 贷款期限在 1 年以上的,于下年初开头,按相应利率档次执行新的 利 ,治理中心沉淀资金 率规定 ； 闲散放置在社会上,未被聚积起来加

49、以利用的资金 的利率 治理中心在受托付银行的住房公积金专户中的沉淀资金, 按单位存款相应 期限档次利率计息 职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的 率 存款利率计息 D 1 年期定期存款基准 利 张某申请期限为 10 年的住房公积金贷款,如贷款期间遇法定利率调整,新 率自 D下年 1 月 1 日起 执 利 行 不动产登记： ,不动产登记机构依法 将不动产权益归属和其他法定事项记载亍登记簿 第 21 页,共 43 页的行为 , ,是将不动产权益 登记簿上予以公示 现状,权益变动情形以及其他相关事项记载在不动产 的行为,是一种不动产物权的公示方式 不动产登记制度的类型 （一） 契据登记制（法国

50、登记制） ,以当事人间就不动产权益变动所订立的书面契据为登记对象 是否真实,登记机关 , 契据内容 不予审查,亦不对其真伪负责,物权的变动不以登记为生效要件（又称为 形式主义登记 ） ,特点： （ 1）登记为物权变动的对抗要件； （ 3）登记实行形式审查主义； （ 5）登记簿采人的编成主义 （ 2）登记与否不予强制； （ 4）登记无公信力； （ 6）登记不动产物权变动状态,即不仅登记不动产物权的现在状态而且 登记物权变动事项； 二 产权登记制 只有履行权属登记手续以后 ,不动产受让人或他项权益的权益人的不动产 全部权或不动产他项 权益才告成立 ； ,权益登记制（ 德国登记制 ） 是指不动产物权

51、依法律行为的 设立,转移,变更和废止等事项非经登记不 得生效 的立法体制（又称实质主义登记） 特点： （ 1）登记为物权变动的生效要件； （ 3）登记具有公信力； （ 5）登记簿采物的编成主义； ,托伦斯登记制（ 澳大利亚制 ） （ 2）登记采实质审查主义； （ 4）登记接受强制主义； （6）登记以不动产权益的静态为主； 指经 实质审查后用登记机关发放的权益证书 确认产权以便利不动产物权 转移的登记制度（又称权益交付主义登记） 特点： （ 1）登记不实行全面的强制主义； （ 3）登记具有公信力； （ 5）登记土地上的权益负担； （ 2）登记采实质审查主义； （ 4）交付权益证书； （ 6）设置

52、赔偿基金； 第 22 页,共 43 页不动产登记的目的 ,爱惜不动产权益人的合法权益 ,为房地产治理奠定基础 科学依据 不动产单元： ,保证不动产交易安全 ,为城市规划,建设和治理供应 , 权属界线封闭且具有独立使用价值的空间 ； ,不动产登记暂行条例 不动产单元具有 唯独编码 ； 规定不动产以不动产单元为基本单位进行登记； ,不动产单元一般 具备明确的界址或界线,地理空间上的确定性与 唯独性,独立的 使用价值 等三个特点 不动产登记簿： ,由不动产登记机构依法制作的 上的权益状况加以 ,对某一特定地域辖区内的不动产及其 记载的具有法律效力的 官方记彔 ； ,不动产登记簿既 法律关系 要反映不

53、动产的自然状况,仍要反映其上建立的各类 依据物权法 ,确定物权归属和内容的依据是 D不动产登记簿 不动产登记簿记载事项 ,不动产的自然状况： 信息； 不动产的坐落,界址,空间界限,面积,用途等 ,权属状况： 不动产权益的主体,类型,内容,来源,期限,权益变化 等信息； ,其他限制,提示事项： 查封登记等登记类 型而规定的 主要是针对抵押登记,异议登记,预报登记和 不动产登记机构（不动产登记机关） ： 是负责不动产登记活动的组织,在不动产登记中占据重要位置 不动产登记机构的设置 不动产登记暂行条例规定：不动产登记由 不动产所在地的县级人民政 府不动产登记机构办理 ；直辖市,设区的 市人民政府可以

54、确定本级不动产 第 23 页,共 43 页登记机构 统一办理所属各区的不动产登记 不动产登记机构的职责 ,查验申请人供应的权属证 明和其他必要材料； ,就有关登记事项询问申请人； ,照实,准时登记有关事项； ,法律,行政法规规定的其他职责 依据物权法 ,不动产登记机构的职责有 ； A必要时可以实地查看； B 照实,准时登记有关事项； C查验申请人提 供的权属证明 D 就有关登记事项询问申请人 分析： E 对申请登记的不动产进行评估； 物权法第十二条规定： 登 记机构不得要求对不动产进行评估 ；不得以年检等名义进行 重复登记 ； 不得有超出登记职责范畴的其他行为 不动产登记范畴 ,适用范畴： 土

55、地,海疆以及房屋,林木等定着物； ,详细范畴： 集体土地全部权；房屋等建筑物,构筑物全部权；森林,林木全部 权； 耕地,林地,草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使 用权； 海疆使用权；地役权,抵押权；法律规定需要登记的其他不动产 权益 不动产登记的类型 首次登记,变更登记,转移登记,注销登记,更正登记,异议登记,预报 登记,查封登记,抵押权登记 首次登记 ,不动产权益第一次记载于不动产登记簿 初始登记 ,主要包括实践中的 总登记和 ,总登记： 一般在地籍工作早开头的时候,比如 者是战争过后出 现巨大发化的时候,才会进行一次1949 年建国的时候,或 全面的总登记 , 初始登记：权益初

56、始设立时的登记 发更登记 第 24 页,共 43 页因动产权益人的姓名,名称或者不动产坐落,用途,面积等 发生变更 而进 行的登记； 如扩建,房屋改建致使 部分房屋拆除 转移登记 ,是指 因不动产权益人发生转变而进行的登记 ,适用情形包括： 买卖,继承,遗赠,赠与,互换不动产的；以不动产作 价出资（人股）的；不动产分割,合并导致权属収生转移的,共 有人增加或者削减以及共有不动产份额变化的 注销登记： ,主要是指 因不动产权益毁灭而进行的登记 ,申请注销登记： 因自然灾难等缘由导致不动产灭失的如地震； 权益人舍弃不动产权益 的；不动产权益终止的 ,以及法律,行政法规规定的其他情形； ,嘱托注销登

57、记： 依法收回国有土地 ,海疆等不动产 权益 的； 依法征收, 没收 不动产的； 因 人民法院,仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权益消逝,当亊人 未办理注销登记的 ；法律法规规定的其他情形； 更正登记 是指 登记机构依据当亊人的申请或者依职权对登记簿的错误记载亊项进 行更正的登记 ；（与 变 更登记的区分） 异议登记 是指登记机构将 亊实上的权益人以及利害关系人 对不动产登记簿记载的 权力所 提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为 登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起 15 日以内不起诉,议登记失效 异 权益人 发觉不动产登记簿记载错误,可以向不动产登记机构申请 D异议登 记 预报

58、登记 ,主要是指为 保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的 不动产登记 ； , 它将债权请求权予以登记,使其具有对抗第三人的效力 ,使妨害其不 第 25 页,共 43 页动产物权登记请求 权所为的处分无效,以保证将来本登记的实现； , 预报登记后,未经预报登记的权益人同意,处分该不动产的, 不发生 物权效力 ； 依据 商定申请不动产预报登记 ： ,商品房等不动产预售； ,以预购商品房设定抵押权； ,不动产买卖,抵押； ,法律,法规规定的其他情形的 房屋预报登记的说法,错误选项 C. 预报登记仅适用预售商品房的登记 ； A. 预报登记后,未经预报登记的权益人同意,处分该不动产的,不发

59、生物权 效力； B. 预报登记后,债权毁灭或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内申请登记的,预报登记失效； D. 预报登记是为了保全一项请求而进行的不动 未 产登记 【解析】 C 项,当亊人预购商品房,以预购商品房设定抵押,房屋全部 权 转让（抵押）或有法律,法规规定的其他可以申请房屋预报登记情形的, 可以向房屋登记机构申请预报登记 查封登记 是指不动产登记机构依据 人民法院及其他机关供应的查封裁决书和帮忙 执行通知书 等法律文书, 将查询的情形在不动产登记簿上加以记载的行为 抵押权登记 是指不动产登记机构依据 抵押当亊人的申请 ,依法将抵押权设立,转移, 变动等亊项在登记簿上予以记载的行

60、为 抵押权登记类型 ,一般 抵押权登记： 不动产抵押权设立登记,不动产抵押权 权转移登记,不动产抵押权注销登记； ,最高额抵押权登记： 最高额抵押权设立登记,最高额抵押权 变更登记,不动产抵押 变更登记,最高额抵押 权转移登记,最高额抵押权注销登记和最高额抵押权确定登记； 以下关二在建工程抵押登记的表述中,错误选项 登记机构发放房屋他项权证 ； A. 已经登记的在建工程抵押可以申请发更登记； 可以申请转移登记 . D. 在建工程抵押登记后,由 B. 已经登记的在建工程抵押 第 26 页,共 43 页C. 房屋全部权初始登记后,应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权 登记； 【解析】 AB