工程管理全程策划书样板

1、房地产工程管理全程策划书样板 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc153012678 第1章工程概况 PAGEREF _Toc153012678 h 7 HYPERLINK l _Toc153012679 1.1项目概况 PAGEREF _Toc153012679 h 7 HYPERLINK l _Toc153012680 1.2编制要求 PAGEREF _Toc153012680 h 7 HYPERLINK l _Toc153012681 案例 PAGEREF _Toc153012681 h 7 HYPERLINK l _Toc153012682 1.3工程概况

2、PAGEREF _Toc153012682 h 7 HYPERLINK l _Toc153012683 编制要求 PAGEREF _Toc153012683 h 7 HYPERLINK l _Toc153012684 案例 PAGEREF _Toc153012684 h 7 HYPERLINK l _Toc153012685 1.4典型的平立剖图或透视图 PAGEREF _Toc153012685 h 7 HYPERLINK l _Toc153012686 第2章开工前准备工程 PAGEREF _Toc153012686 h 7 HYPERLINK l _Toc153012687 2.1“七通

3、一平” PAGEREF _Toc153012687 h 7 HYPERLINK l _Toc153012688 给水 PAGEREF _Toc153012688 h 7 HYPERLINK l _Toc153012689 排水 PAGEREF _Toc153012689 h 8 HYPERLINK l _Toc153012690 电力 PAGEREF _Toc153012690 h 8 HYPERLINK l _Toc153012691 道路 PAGEREF _Toc153012691 h 8 HYPERLINK l _Toc153012692 通讯 PAGEREF _Toc153012692

4、 h 9 HYPERLINK l _Toc153012693 宽带 PAGEREF _Toc153012693 h 9 HYPERLINK l _Toc153012694 天然气 PAGEREF _Toc153012694 h 9 HYPERLINK l _Toc153012695 土地平整 PAGEREF _Toc153012695 h 9 HYPERLINK l _Toc153012696 2.2施工现场平面布置图中需要房地产企业考虑的主要问题 PAGEREF _Toc153012696 h 9 HYPERLINK l _Toc153012697 场地分期开发基本意图 PAGEREF _T

5、oc153012697 h 9 HYPERLINK l _Toc153012698 分期开发各期场地衔接利用的基本思路 PAGEREF _Toc153012698 h 9 HYPERLINK l _Toc153012699 临时道路布置以及交通系统 PAGEREF _Toc153012699 h 9 HYPERLINK l _Toc153012700 项目部、监理机构、施工单位的办公区和生活区布置 PAGEREF _Toc153012700 h 9 HYPERLINK l _Toc153012701 竖向垂直运输布置 PAGEREF _Toc153012701 h 9 HYPERLINK l

6、_Toc153012702 施工单位的主要加工区、材料堆放区、作业区 PAGEREF _Toc153012702 h 9 HYPERLINK l _Toc153012703 临时水电接驳、临时变压器安排 PAGEREF _Toc153012703 h 9 HYPERLINK l _Toc153012704 出场车辆的清洗 PAGEREF _Toc153012704 h 9 HYPERLINK l _Toc153012705 土方场地内搬运与大型土方堆放场地 PAGEREF _Toc153012705 h 9 HYPERLINK l _Toc153012706 室外管线穿插、园林绿化施工与场地移

7、交的运动变化 PAGEREF _Toc153012706 h 9 HYPERLINK l _Toc153012707 营销卖场意图在现场平面布置的体现，详见售楼准备工程策划 PAGEREF _Toc153012707 h 9 HYPERLINK l _Toc153012708 2.3各种临时设施搭设的综合协调 PAGEREF _Toc153012708 h 9 HYPERLINK l _Toc153012709 2.4工程开工合法手续 PAGEREF _Toc153012709 h 9 HYPERLINK l _Toc153012710 用地许可证 PAGEREF _Toc153012710

8、h 9 HYPERLINK l _Toc153012711 计划立项证明 PAGEREF _Toc153012711 h 9 HYPERLINK l _Toc153012712 规划许可证 PAGEREF _Toc153012712 h 9 HYPERLINK l _Toc153012713 桩基提前开工证明 PAGEREF _Toc153012713 h 9 HYPERLINK l _Toc153012714 基坑开工证明 PAGEREF _Toc153012714 h 9 HYPERLINK l _Toc153012715 施工许可证 PAGEREF _Toc153012715 h 9 H

9、YPERLINK l _Toc153012716 2.5现场施工平面布置图案例 PAGEREF _Toc153012716 h 9 HYPERLINK l _Toc153012717 现场施工措施要求案例 PAGEREF _Toc153012717 h 9 HYPERLINK l _Toc153012718 现场施工平面布置图案例 PAGEREF _Toc153012718 h 9 HYPERLINK l _Toc153012719 第3章项目的组织架构与岗位职责 PAGEREF _Toc153012719 h 10 HYPERLINK l _Toc153012720 3.1编制要求 PAGE

10、REF _Toc153012720 h 10 HYPERLINK l _Toc153012721 确立项目经理部的机构设置 PAGEREF _Toc153012721 h 10 HYPERLINK l _Toc153012722 明确项目部与监理机构的职责分工 PAGEREF _Toc153012722 h 10 HYPERLINK l _Toc153012723 3.2项目制管理案例项目制管理的组织架构与岗位职责案例 PAGEREF _Toc153012723 h 10 HYPERLINK l _Toc153012724 3.3公司职能型管理项目部岗位职责案例中海地产某项目部岗位职责案例 P

11、AGEREF _Toc153012724 h 10 HYPERLINK l _Toc153012725 第4章项目的综合协调管理 PAGEREF _Toc153012725 h 10 HYPERLINK l _Toc153012726 项目的综合协调管理主要任务是系统协调工程与营销、与设计、与政府主管部门、与合作方等配合关系。此项工作必须事先做好策划，否则工程管理过程中受到的干扰太多。 PAGEREF _Toc153012726 h 10 HYPERLINK l _Toc153012727 4.1营销意图对工程管理的要求 PAGEREF _Toc153012727 h 10 HYPERLINK

12、 l _Toc153012728 某世界推盘计划表案例 PAGEREF _Toc153012728 h 10 HYPERLINK l _Toc153012729 某项目营销推广及工程进度要求案例 PAGEREF _Toc153012729 h 10 HYPERLINK l _Toc153012730 朗钜朗园项目“六点一线”包装思路案例 PAGEREF _Toc153012730 h 10 HYPERLINK l _Toc153012731 4.2售楼准备工程任务分配 PAGEREF _Toc153012731 h 10 HYPERLINK l _Toc153012732 样板房装修 PAGE

13、REF _Toc153012732 h 10 HYPERLINK l _Toc153012733 样板房饰品、家具 PAGEREF _Toc153012733 h 10 HYPERLINK l _Toc153012734 卖场包装 PAGEREF _Toc153012734 h 10 HYPERLINK l _Toc153012735 4.3与政府职能部门的协调 PAGEREF _Toc153012735 h 10 HYPERLINK l _Toc153012736 国土局报建 PAGEREF _Toc153012736 h 10 HYPERLINK l _Toc153012737 建设局报建

14、 PAGEREF _Toc153012737 h 10 HYPERLINK l _Toc153012738 质监站的日常监督管理 PAGEREF _Toc153012738 h 11 HYPERLINK l _Toc153012739 安监站的日常监督 PAGEREF _Toc153012739 h 11 HYPERLINK l _Toc153012740 计划局报建 PAGEREF _Toc153012740 h 11 HYPERLINK l _Toc153012741 消防局报建 PAGEREF _Toc153012741 h 11 HYPERLINK l _Toc153012742 环保

15、局报建 PAGEREF _Toc153012742 h 11 HYPERLINK l _Toc153012743 城管办报建 PAGEREF _Toc153012743 h 11 HYPERLINK l _Toc153012744 民防办报建 PAGEREF _Toc153012744 h 11 HYPERLINK l _Toc153012745 技术监督局 PAGEREF _Toc153012745 h 11 HYPERLINK l _Toc153012746 水务部门 PAGEREF _Toc153012746 h 11 HYPERLINK l _Toc153012747 电力部门 PAG

16、EREF _Toc153012747 h 11 HYPERLINK l _Toc153012748 燃气公司 PAGEREF _Toc153012748 h 11 HYPERLINK l _Toc153012749 有限电视 PAGEREF _Toc153012749 h 11 HYPERLINK l _Toc153012750 宽频网络 PAGEREF _Toc153012750 h 11 HYPERLINK l _Toc153012751 电话通讯 PAGEREF _Toc153012751 h 12 HYPERLINK l _Toc153012752 4.4与合作方关系协调 PAGERE

17、F _Toc153012752 h 12 HYPERLINK l _Toc153012753 明确合作双方在工程管理上的分工及责任 PAGEREF _Toc153012753 h 12 HYPERLINK l _Toc153012754 合作关系矛盾处理 PAGEREF _Toc153012754 h 12 HYPERLINK l _Toc153012755 4.5与项目周边环境关系协调 PAGEREF _Toc153012755 h 12 HYPERLINK l _Toc153012756 民扰情况协调 PAGEREF _Toc153012756 h 12 HYPERLINK l _Toc1

18、53012757 施工路口安排 PAGEREF _Toc153012757 h 12 HYPERLINK l _Toc153012758 夜间施工安排 PAGEREF _Toc153012758 h 12 HYPERLINK l _Toc153012759 土方外运安排 PAGEREF _Toc153012759 h 12 HYPERLINK l _Toc153012760 4.6其它房地产公司办事方式研究 PAGEREF _Toc153012760 h 12 HYPERLINK l _Toc153012761 第5章施工部署、项目施工范围划分 PAGEREF _Toc153012761 h

19、12 HYPERLINK l _Toc153012762 5.1施工部署、项目施工范围划分的编制要求 PAGEREF _Toc153012762 h 12 HYPERLINK l _Toc153012763 划分施工标段 PAGEREF _Toc153012763 h 12 HYPERLINK l _Toc153012764 拟定施工顺序、划分施工流水段。根据营销要求，拟定施工顺序、划分施工流水段，地下、主体与安装、装修的衔接关系。 PAGEREF _Toc153012764 h 12 HYPERLINK l _Toc153012765 销售示范区的施工要求。根据营销要求，初步拟定销售示范区的

20、施工要求。 PAGEREF _Toc153012765 h 12 HYPERLINK l _Toc153012766 拟定分包项及其相互搭接关系 PAGEREF _Toc153012766 h 12 HYPERLINK l _Toc153012767 项目施工范围的变更控制 PAGEREF _Toc153012767 h 12 HYPERLINK l _Toc153012768 5.2设备安装工程合同范围划分方法案例，详见案例锦集 PAGEREF _Toc153012768 h 12 HYPERLINK l _Toc153012769 5.3一般住宅项目合同分解意见案例，详见案例锦集。 PAG

21、EREF _Toc153012769 h 12 HYPERLINK l _Toc153012770 第6章工程进度管理 PAGEREF _Toc153012770 h 12 HYPERLINK l _Toc153012771 6.1本项目工程进度控制的特点、难点分析以及对策 PAGEREF _Toc153012771 h 12 HYPERLINK l _Toc153012772 工程进度控制的特点、难点分析 PAGEREF _Toc153012772 h 12 HYPERLINK l _Toc153012773 工程进度控制的策略 PAGEREF _Toc153012773 h 12 HYPE

22、RLINK l _Toc153012774 6.2甲方工程进度控制计划管理系统 PAGEREF _Toc153012774 h 12 HYPERLINK l _Toc153012775 房地产项目开发的发展控制计划 PAGEREF _Toc153012775 h 12 HYPERLINK l _Toc153012776 工程实施控制计划 PAGEREF _Toc153012776 h 12 HYPERLINK l _Toc153012777 承建单位和甲供材料进场计划 PAGEREF _Toc153012777 h 12 HYPERLINK l _Toc153012778 承建单位和甲供材料招

23、标计划 PAGEREF _Toc153012778 h 12 HYPERLINK l _Toc153012779 施工图出图计划 PAGEREF _Toc153012779 h 13 HYPERLINK l _Toc153012780 6.3工程进度控制计划的落实 PAGEREF _Toc153012780 h 13 HYPERLINK l _Toc153012781 工程进度标志性控制点一览表 PAGEREF _Toc153012781 h 13 HYPERLINK l _Toc153012782 工程进度合同化管理 PAGEREF _Toc153012782 h 13 HYPERLINK

24、l _Toc153012783 落实工程进度计划日常管理 PAGEREF _Toc153012783 h 13 HYPERLINK l _Toc153012784 6.4房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制控制计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划案例案例，详见案例锦集。 PAGEREF _Toc153012784 h 13 HYPERLINK l _Toc153012785 6.5工程进度标志性控制点一览表案例 PAGEREF _Toc153012785 h 13 HYPERLINK l _Toc153012786 第7章工程质量及安全文明管理 PAGEREF _Toc153

25、012786 h 14 HYPERLINK l _Toc153012787 7.1工程质量目标 PAGEREF _Toc153012787 h 14 HYPERLINK l _Toc153012788 工程质量目标案例 PAGEREF _Toc153012788 h 14 HYPERLINK l _Toc153012789 7.2严格把好设计关 PAGEREF _Toc153012789 h 14 HYPERLINK l _Toc153012790 设计质量是工程质量的先天之本 PAGEREF _Toc153012790 h 14 HYPERLINK l _Toc153012791 施工图审查

26、指引案例 PAGEREF _Toc153012791 h 14 HYPERLINK l _Toc153012792 7.3选好承建单位和监理单位 PAGEREF _Toc153012792 h 14 HYPERLINK l _Toc153012793 选择承建单位 PAGEREF _Toc153012793 h 14 HYPERLINK l _Toc153012794 选择监理单位 PAGEREF _Toc153012794 h 14 HYPERLINK l _Toc153012795 7.4做好选材用料 PAGEREF _Toc153012795 h 14 HYPERLINK l _Toc1

27、53012796 7.5现场控制质量保证措施 PAGEREF _Toc153012796 h 14 HYPERLINK l _Toc153012797 监理机构质量保证体系 PAGEREF _Toc153012797 h 14 HYPERLINK l _Toc153012798 施工单位质量保证体系 PAGEREF _Toc153012798 h 14 HYPERLINK l _Toc153012799 技术方案先行制度 PAGEREF _Toc153012799 h 14 HYPERLINK l _Toc153012800 设备材料进场验收制度 PAGEREF _Toc153012800 h

28、 15 HYPERLINK l _Toc153012801 工程样板验收交底制度 PAGEREF _Toc153012801 h 15 HYPERLINK l _Toc153012802 工序控制措施 PAGEREF _Toc153012802 h 15 HYPERLINK l _Toc153012803 成品保护措施 PAGEREF _Toc153012803 h 15 HYPERLINK l _Toc153012804 入住前质量检查和维修把握竣工验收最后防线。完工之前，对每一个非隐蔽分部工程进行100的检查，质量缺陷100封闭，将从政府的抽样验收提高到100的验收。 PAGEREF _T

29、oc153012804 h 15 HYPERLINK l _Toc153012805 7.6安全文明施工 PAGEREF _Toc153012805 h 15 HYPERLINK l _Toc153012806 安全文明施工管理的目标 PAGEREF _Toc153012806 h 15 HYPERLINK l _Toc153012807 安全文明施工管理措施 PAGEREF _Toc153012807 h 15 HYPERLINK l _Toc153012808 工程CI策划 PAGEREF _Toc153012808 h 15 HYPERLINK l _Toc153012809 第8章工程

30、成本管理 PAGEREF _Toc153012809 h 15 HYPERLINK l _Toc153012810 8.1确定项目定位档次 PAGEREF _Toc153012810 h 15 HYPERLINK l _Toc153012811 8.2确定付款条件或合作方式 PAGEREF _Toc153012811 h 15 HYPERLINK l _Toc153012812 8.3规划设计过程中进行成本控制 PAGEREF _Toc153012812 h 15 HYPERLINK l _Toc153012813 8.4选材用料标准确定 PAGEREF _Toc153012813 h 15

31、HYPERLINK l _Toc153012814 8.5编制项目工程成本控制指标 PAGEREF _Toc153012814 h 15 HYPERLINK l _Toc153012815 8.6承建单位考察、工程技术调研（详见采购与招标管理） PAGEREF _Toc153012815 h 15 HYPERLINK l _Toc153012816 8.7招投标及材料采购方式（详见采购与招标管理） PAGEREF _Toc153012816 h 16 HYPERLINK l _Toc153012817 8.8确定工程技术标准 PAGEREF _Toc153012817 h 16 HYPERLI

32、NK l _Toc153012818 8.9招标（详见采购与招标管理） PAGEREF _Toc153012818 h 16 HYPERLINK l _Toc153012819 8.10技术标分析、商务标分析（详见采购与招标管理） PAGEREF _Toc153012819 h 16 HYPERLINK l _Toc153012820 8.11定标（详见采购与招标管理） PAGEREF _Toc153012820 h 16 HYPERLINK l _Toc153012821 8.12项目部执行合同，把好现场签证关 PAGEREF _Toc153012821 h 16 HYPERLINK l _

33、Toc153012822 8.13甲供材料管理 PAGEREF _Toc153012822 h 16 HYPERLINK l _Toc153012823 8.14进度款支付 PAGEREF _Toc153012823 h 16 HYPERLINK l _Toc153012824 8.15工程竣工进行决算 PAGEREF _Toc153012824 h 16 HYPERLINK l _Toc153012825 8.16保固金支付 PAGEREF _Toc153012825 h 16 HYPERLINK l _Toc153012826 第9章采购与招标管理 PAGEREF _Toc15301282

34、6 h 16 HYPERLINK l _Toc153012827 9.1招投标及材料采购方式 PAGEREF _Toc153012827 h 16 HYPERLINK l _Toc153012828 9.2监理招标 PAGEREF _Toc153012828 h 16 HYPERLINK l _Toc153012829 入围资格 PAGEREF _Toc153012829 h 16 HYPERLINK l _Toc153012830 监理人员的资质审查 PAGEREF _Toc153012830 h 16 HYPERLINK l _Toc153012831 现场办公设备要求 PAGEREF _

35、Toc153012831 h 17 HYPERLINK l _Toc153012832 9.3总包招标 PAGEREF _Toc153012832 h 17 HYPERLINK l _Toc153012833 入围资格 PAGEREF _Toc153012833 h 17 HYPERLINK l _Toc153012834 9.4分包管理与甲供材料协调 PAGEREF _Toc153012834 h 17 HYPERLINK l _Toc153012835 总包管理工作 PAGEREF _Toc153012835 h 17 HYPERLINK l _Toc153012836 总包配合工作 PA

36、GEREF _Toc153012836 h 18 HYPERLINK l _Toc153012837 9.5甲供、限价材料管理 PAGEREF _Toc153012837 h 18 HYPERLINK l _Toc153012838 9.6配套专业分包工程招标 PAGEREF _Toc153012838 h 19 HYPERLINK l _Toc153012839 9.7承建单位考察、工程技术调研 PAGEREF _Toc153012839 h 19 HYPERLINK l _Toc153012840 9.8招标 PAGEREF _Toc153012840 h 19 HYPERLINK l _

37、Toc153012841 9.9技术标分析、商务标分析 PAGEREF _Toc153012841 h 19 HYPERLINK l _Toc153012842 9.10定标 PAGEREF _Toc153012842 h 19 HYPERLINK l _Toc153012843 第10章项目的沟通管理 PAGEREF _Toc153012843 h 19 HYPERLINK l _Toc153012844 10.1进场须知 PAGEREF _Toc153012844 h 19 HYPERLINK l _Toc153012845 10.2周例会 PAGEREF _Toc153012845 h

38、19 HYPERLINK l _Toc153012846 10.3监理月报 PAGEREF _Toc153012846 h 19 HYPERLINK l _Toc153012847 10.4工程月报 PAGEREF _Toc153012847 h 19 HYPERLINK l _Toc153012848 10.5里程碑形象进度 PAGEREF _Toc153012848 h 19 HYPERLINK l _Toc153012849 10.6文件的收发、传阅 PAGEREF _Toc153012849 h 19 HYPERLINK l _Toc153012850 10.7文件归档 PAGEREF

39、 _Toc153012850 h 19 HYPERLINK l _Toc153012851 第11章项目现场管理标准化 PAGEREF _Toc153012851 h 19 HYPERLINK l _Toc153012852 11.1甲方现场项目部工程管理标准化 PAGEREF _Toc153012852 h 19 HYPERLINK l _Toc153012853 项目现场计划管理流程 PAGEREF _Toc153012853 h 19 HYPERLINK l _Toc153012854 现场工程技术管理流程 PAGEREF _Toc153012854 h 19 HYPERLINK l _

40、Toc153012855 现场工程质量与安全管理流程 PAGEREF _Toc153012855 h 19 HYPERLINK l _Toc153012856 合同管理与履行和现场签证管理流程 PAGEREF _Toc153012856 h 19 HYPERLINK l _Toc153012857 甲供材料管理流程 PAGEREF _Toc153012857 h 19 HYPERLINK l _Toc153012858 文件管理流程 PAGEREF _Toc153012858 h 19 HYPERLINK l _Toc153012859 11.2监理机构现场管理标准化 PAGEREF _Toc

41、153012859 h 19 HYPERLINK l _Toc153012860 第12章工程的难点、重点分析以及对策 PAGEREF _Toc153012860 h 19 HYPERLINK l _Toc153012861 12.1编制要求 PAGEREF _Toc153012861 h 19 HYPERLINK l _Toc153012862 难点分析与对策 PAGEREF _Toc153012862 h 20 HYPERLINK l _Toc153012863 重点分析与对策 PAGEREF _Toc153012863 h 20 HYPERLINK l _Toc153012864 12.

42、2案例 PAGEREF _Toc153012864 h 20 HYPERLINK l _Toc153012865 第13章工程风险与对策 PAGEREF _Toc153012865 h 21 HYPERLINK l _Toc153012866 按项目风险引发的原因分类： PAGEREF _Toc153012866 h 21 HYPERLINK l _Toc153012867 13.1项目现金流预测与控制风险 PAGEREF _Toc153012867 h 21 HYPERLINK l _Toc153012868 13.2承建商供应商管理风险 PAGEREF _Toc153012868 h 21

43、 HYPERLINK l _Toc153012869 13.3设计管理风险 PAGEREF _Toc153012869 h 21 HYPERLINK l _Toc153012870 13.4甲方管理风险 PAGEREF _Toc153012870 h 21 HYPERLINK l _Toc153012871 13.5政府与政策风险 PAGEREF _Toc153012871 h 21 HYPERLINK l _Toc153012872 13.6市场+营销+客户风险 PAGEREF _Toc153012872 h 21 HYPERLINK l _Toc153012873 13.7新材料新技术新工

44、艺运用风险 PAGEREF _Toc153012873 h 21 HYPERLINK l _Toc153012874 13.8现场工程质量、安全风险 PAGEREF _Toc153012874 h 21 HYPERLINK l _Toc153012875 第14章工程验收与物业移交 PAGEREF _Toc153012875 h 21 HYPERLINK l _Toc153012876 14.1工程验收 PAGEREF _Toc153012876 h 21 HYPERLINK l _Toc153012877 竣工丈量、规划验收 PAGEREF _Toc153012877 h 21 HYPERL

45、INK l _Toc153012878 消防验收 PAGEREF _Toc153012878 h 21 HYPERLINK l _Toc153012879 燃气验收 PAGEREF _Toc153012879 h 21 HYPERLINK l _Toc153012880 电梯验收 PAGEREF _Toc153012880 h 21 HYPERLINK l _Toc153012881 人防验收 PAGEREF _Toc153012881 h 21 HYPERLINK l _Toc153012882 环保验收 PAGEREF _Toc153012882 h 21 HYPERLINK l _Toc

46、153012883 档案验收 PAGEREF _Toc153012883 h 22 HYPERLINK l _Toc153012884 安监验收 PAGEREF _Toc153012884 h 22 HYPERLINK l _Toc153012885 三算复核 PAGEREF _Toc153012885 h 22 HYPERLINK l _Toc153012886 竣工核验 PAGEREF _Toc153012886 h 22 HYPERLINK l _Toc153012887 14.2物业正常运作手续办理 PAGEREF _Toc153012887 h 22 HYPERLINK l _Toc

47、153012888 正式水办理 PAGEREF _Toc153012888 h 22 HYPERLINK l _Toc153012889 正式电办理 PAGEREF _Toc153012889 h 22 HYPERLINK l _Toc153012890 燃气开通 PAGEREF _Toc153012890 h 22 HYPERLINK l _Toc153012891 闭路电视开通 PAGEREF _Toc153012891 h 22 HYPERLINK l _Toc153012892 电话开通 PAGEREF _Toc153012892 h 22 HYPERLINK l _Toc153012

48、893 网络开通 PAGEREF _Toc153012893 h 22 HYPERLINK l _Toc153012894 智能化开通 PAGEREF _Toc153012894 h 22 HYPERLINK l _Toc153012895 14.3物业移交 PAGEREF _Toc153012895 h 22 HYPERLINK l _Toc153012896 设备移交 PAGEREF _Toc153012896 h 22 HYPERLINK l _Toc153012897 土建移交 PAGEREF _Toc153012897 h 22 HYPERLINK l _Toc153012898 第

49、15章工程管理应遵守的标准与规则 PAGEREF _Toc153012898 h 22 HYPERLINK l _Toc153012899 15.1国家规范 PAGEREF _Toc153012899 h 22 HYPERLINK l _Toc153012900 15.2地方规范 PAGEREF _Toc153012900 h 22 HYPERLINK l _Toc153012901 15.3当地主管部门的规定 PAGEREF _Toc153012901 h 22工程概况项目概况编制要求介绍项目的基本情况，可以引用规划设计或建筑设计中的相关内容。目的是让项目的工程管理人员全面了解项目的基本情况

50、，对项目情况的了解做到心中有数。案例工程概况编制要求说明工程所在位置及地形地貌情况；简要说明建筑物的建筑、结构特点，建筑面积、层数、总高度及内、外装修要求等；建筑地区的自然特征：气温（最高、最低、平均气温）、年降雨量、最大降雨量、雨季时间、冬季时间、台风季节气候变动情况；工程水文地质情况（含地下水位变动）；工程所在地条件：周边市政管网系统情况、交通情况、材料及运输情况、能源（水电）情况；政治条件特征：地方政府地各种有关规定、标准、法规等；工程项目要求及特征：七通一平情况；工程的其它特殊情况。案例典型的平立剖图或透视图附上典型的平立剖图或透视图，给人以直观印象。 开工前准备工程“七通一平”给水确

51、定给水接驳口，并将水源引到场地红线内，以供承建单位进场接驳。场地内接驳点的位置，要考虑接驳的方便性、经济性、利用的延续性。如果是毛地开发，市政给水离场地较远，可考虑施工临时用水与正式用水合二为一，将正式给水一次敷设到位，避免工程重复。施工现场一般要设置蓄水池，避免市政给水不足而影响现场施工。蓄水池的位置可先在总平面上确定，等总包单位进场安排其建造，位置布置主要考虑用水方便性，蓄水池储量根据施工需要确定。在一些缺水场地建设，为解决供水不足可能带来的负面影响，可打井去水，当然水质要符合建筑施工用水标准。高层建筑施工，可以利用地下室生活蓄水池作为临时施工蓄水池。排水确定市政污水排水接驳口，施工期间，

52、临时生活区、办公区的生活污水排入市政污水系统。如果现场无法具备此条件，一般要设置简易的污水处理系统，做到有组织的排放，避免污水横流恶化生活环境，污染当地水源。电力临时变压器的位置。根据电力接驳口，首先要确定将电源引入场地红线内的具体位置。变压器位置的确定，要考虑以下几个因素：不会妨碍现场施工，比如：影响交通、影响场地内构造物施工等，最好布置小区拟建学校操场、灌木绿化带等最后建造的场地上，确保小区正式用电系统可以启动时，变压器的位置不会影响现场施工组织管理。用电的平衡性。变压器的位置离场地内主要的用电区距离要比较均衡，避免拉线过长电力损耗过大。变压器的容量。变压器的容量要通过科学计算和经验判断来

53、确定，容量偏大浪费开办费经济性差，容量不足影响现场施工施工，增装扩量一定会造成经济损失。对于欲提前开工的桩基工程，比如：预应力管桩等，如开工之前无法办理完临时用电手续，可以采用柴油机发电供电的方法，保证工程往前赶。道路施工场地道路交通系统，是现场施工生命线，它是保证施工物资的必要途径，布置现场临时交通系统时，应考虑以下因素：临时道路布置要考虑施工标段的划分，保证各标段施工交通组织的均好性，各标段封闭管理的可行性。临时道路的走向与场地内施工期间的排水系统要协调相配。临时道路布置要考虑室外主要管线（比如：污水、雨水、热力等）施工的影响，室外主要管线施工期间，场地内的交通组织依然有序。临时道路布置尽

54、可能与小区正式道路一致，临时道路的路基可以作为今后小区正式道路的路基。通讯宽带天然气土地平整场地原始地形地貌的测绘。场地内土方平衡估算。土方平衡后标高反馈给建筑设计，以校对各建筑单体0.0标高。根据最终确定的建筑单体标高和场地标高，进行场地土方平衡整治，并绘制土方平衡成果图，以备今后场地移交和工程量结算之用。施工现场平面布置图中需要房地产企业考虑的主要问题场地分期开发基本意图分期开发各期场地衔接利用的基本思路临时道路布置以及交通系统项目部、监理机构、施工单位的办公区和生活区布置竖向垂直运输布置施工单位的主要加工区、材料堆放区、作业区临时水电接驳、临时变压器安排出场车辆的清洗土方场地内搬运与大型

55、土方堆放场地室外管线穿插、园林绿化施工与场地移交的运动变化营销卖场意图在现场平面布置的体现，详见售楼准备工程策划各种临时设施搭设的综合协调工程开工合法手续用地许可证计划立项证明规划许可证桩基提前开工证明基坑开工证明施工许可证现场施工平面布置图案例现场施工措施要求案例现场施工平面布置图案例项目的组织架构与岗位职责编制要求确立项目经理部的机构设置明确项目领导层与职能部门的领导关系，明确项目经理的职责和各专业工程师的职责等。明确项目部与监理机构的职责分工项目制管理案例项目制管理的组织架构与岗位职责案例公司职能型管理项目部岗位职责案例中海地产某项目部岗位职责案例项目的综合协调管理项目的综合协调管理主要

56、任务是系统协调工程与营销、与设计、与政府主管部门、与合作方等配合关系。此项工作必须事先做好策划，否则工程管理过程中受到的干扰太多。营销意图对工程管理的要求某世界推盘计划表案例某项目营销推广及工程进度要求案例朗钜朗园项目“六点一线”包装思路案例售楼准备工程任务分配样板房装修样板房饰品、家具卖场包装与政府职能部门的协调国土局报建办理土地转让手续、核实地价规划、建筑方案报建初步设计报建施工图报建规划查丈、规划验收建设局报建工程招投标或直接发包基坑支护方案备案桩基提前施工许可证施工合同备案墙体材料使用手续施工许可证办理燃气工程验收项目竣工验收质监站的日常监督管理安监站的日常监督计划局报建计划立项固定资

57、产投资许可证消防局报建方案报建扩初报建施工图报建消防工程竣工验收环保局报建项目环境影响审批，提出环境评估报告环保验收（包括发电机机房噪音单项验收、排污验收、排烟与隔油验收）城管办报建占用绿化及人行道的审批开路口审批营销广告审批民防办报建人防方案审批初步设计审批人防竣工验收技术监督局电梯报装电梯验收水务部门办理临时用水临时用水转正式用水排污验收电力部门临时用电配电设备验收临时用电转正式用电燃气公司有限电视宽频网络电话通讯与合作方关系协调明确合作双方在工程管理上的分工及责任合作关系矛盾处理与项目周边环境关系协调民扰情况协调施工路口安排夜间施工安排土方外运安排其它房地产公司办事方式研究 施工部署、项

58、目施工范围划分施工部署、项目施工范围划分的编制要求划分施工标段拟定施工顺序、划分施工流水段。根据营销要求，拟定施工顺序、划分施工流水段，地下、主体与安装、装修的衔接关系。销售示范区的施工要求。根据营销要求，初步拟定销售示范区的施工要求。拟定分包项及其相互搭接关系项目施工范围的变更控制设备安装工程合同范围划分方法案例，详见案例锦集一般住宅项目合同分解意见案例，详见案例锦集。 工程进度管理本项目工程进度控制的特点、难点分析以及对策工程进度控制的特点、难点分析工程进度控制的策略甲方工程进度控制计划管理系统 项目部根据公司编制的发展控制计划要求和工程特点，编制工程实施控制计划和对应的承建商、甲供材料进

59、场计划，合约部门根据承建商、甲供材料进场计划编制承建单位和甲供材料招标计划，由招标计划就可以推出规划设计部门的施工图出图计划。本甲方工程进度控制计划管理系统，应该由项目部牵头，组织营销、合约、设计部门共同商量确定。房地产项目开发的发展控制计划工程实施控制计划承建单位和甲供材料进场计划承建单位和甲供材料招标计划施工图出图计划工程进度控制计划的落实工程进度标志性控制点一览表工程进度合同化管理将甲方的工程进度要求，沉淀在合同中，招标时就告诉投标单位，要求投标单位采取相应措施。要求投标单位完成的时间，紧前不紧后，基本上要比甲方内定时间要缩短，避免出现进度问题无法回旋。奖惩措施落实工程进度计划日常管理总

60、包进度计划控制投标时，中标单位对甲方工程进度计划要求进行承诺。进场后，监理单位负责审核总包上报的项目总进度计划，甲方审定。总包根据项目总进度计划编制月度进度计划、周进度计划，监理单位利用周例会、进度协调会等形式进行协调管理，甲方监督。监理月报定期分析进度完成情况以及制订改进措施。甲方每月对进度情况进行检讨。分包进度计划控制投标时，中标单位对甲方工程进度计划要求进行承诺。进场后，监理单位负责审核分包上报的项目总进度计划，甲方审定。分包根据项目总进度计划编制月度进度计划、周进度计划，监理单位利用周例会、进度协调会等形式进行协调管理，甲方监督。监理月报定期分析进度完成情况以及制订改进措施。甲方每月对