北京顺义新城规划与城市设计

1、顺义新城规划与城市设计Beijing Shunyi New Town Master Planning and Urban Design北京市规划委员会顺义分局北京顺义新城建设开发有限公司引言我们的研究内容Our Tasks新城发展的战略定位、产业结构与产业发展定位总体规划城市风貌控制导则重要节点城市设计前所未有的历史发展契机Unprecedented Development Opportunities 顺义新城顺义新城成功开发的关键- 发展契机的把握与发挥The Keys to the Development Success将发展契机及时有效地转化为生产力,使其充分发挥巨大的经济效益使顺义新城

2、承担起带动整个顺义区发展的新经济增长区域的重要角色实现可持续发展新城开发进程New Town Development Process研究思路Research Guidelines经营城市规划创造价值开发运作实现土地价值理念指导新城发展的战略定位指导城市规划与城市设计指导分期开发策略的制定作用规划理念Planning Concepts经济、生活、环境三位一体人、社区与自然新都市主义公共交通导向的城市发展 大众运输系统花园城市生态系统都市村庄 经济、生活、环境三位一体Economics + Life + Environment 生活LIFE环境ENVIRONMENT经济ECONOMICS12345

3、6人、社区与自然People + Community + Nature社区COMMUNITY自然NATURE人PEOPLE123新都市主义New Urbanism大众运输系统 TRANSIT-ORIENTED DEVELOPMENT传统邻里关系 TRADITIONALL NEIGHBOURHOOD DEVELOPMENT城市田园村落 URBAN VILLAGE街坊社区 COMPACT COMMUNITY新都市主义的特点The Features of New Urbanism以人为本大众运输系统替代汽车步行/自行车/公共交通密度较高的混合功能中心区商业/零售/公园/办公/市政/服务/交通公共交通

4、导向的城市发展 Transit Oriented Development支线公车中心社区次发展区开放空间次级社区公交干线 （轻轨或直达公车）已建成区公共交通导向的城市发展 Transit Oriented Development就业区交通中转开放空间就业区居住区次发展区600米公交干线就业区中心商业大众运输系统Transit Oriented development（ TOD ）有效的土地利用保留较多的开放空间降低空气污染不同密度的住宅开发商住混合，减少对汽车的倚赖花园城市 Garden City英国花园城市典范Milton Keynes生态系统Eco-System自然环境防止水土流失避免土壤

5、侵蚀水资源提供水质净化空气净化人文环境人文景观的保存微气候的调节文化与休闲舒适的生活环境生物环境生态体系的恢复与保持野生动物的保护生态系统自然环境Natural Environment生态系统人文环境Human Cultural Environment生态系统生物环境Creature Environment可持续发展/有机增长Sustainable Development都市村庄 Urban Village新新人聚梦想 Human Settlement新城发展 战略定位规划结构研究推荐规划方案城市设计导则前期研究发展机遇与 限制研究产业结构研究城市规划城市结构研究原总体规划评价土地价植现状资源

6、评价 核心 门户 路网 版块 规划要素研究 方案1 方案2 方案3 多方案比较多方案地价比较分期开发策略地价体系北京顺义新城总体规划及城市设计研究框架Beijing Shunyi New Town Master Planning & Urban Design Working Structure 旅游度假 体育娱乐 住宅 商业服务 产业细分研究规划目标 原则活力宜居水岸 新城重要节点 规划布局 用地平衡 开发强度 交通系统 绿化系统 景观系统 分期建设推荐方案深化现状分析 门户标志轴线中心区绿地系统公共开放空间 道路分级步行系统出入口退红线交通组织高度风格材料色彩街墙界面建筑形态空间建筑道路绿化

7、照明控制城市发展目标原总规地价评价前期研究与定位Preliminary Research and Positioning目标与步骤通过对发展机遇与限制等影响因素的分析，寻找并发现适合新城发展的产业；通过产业研究，明确顺义新城的产业发展定位，进而确立新城的发展目标；研究各产业对城市空间资源的规模要求，为城市规划进行资源优化配置提供依据发展机遇及其产业诉求Opportunities Analysis顺义新城开发的主要影响因素发展机遇适于新城发展的产业卫星城吸引主城区人口和部分城市功能向卫星城转移住宅产业行政中心新行政中心的迁入，顺义新城将成为顺义区政治、经济、文化中心围绕行政、文化职能的地区性综合

8、服务业顺义产业空间布局与产业功能格局顺义区目前的产业布局，需要一个综合服务产业群落在产业功能格局方面予以完善商业服务中心、综合服务配套北京奥运以奥运水上运动中心、马术中心为核心的奥运社区建设奥运文化旅游、康体娱乐、体育产业基础设施规划中的轻轨线、落实建设的奥运大道将极大增强顺义新城的区位优势居住、度假、旅游生态环境“以林为本”、“以水为魂”的旅游发展思路，潮白河生态环境建设、绿色风景林区住宅产业、旅游度假新城的产业发展定位New Town Industry Development Orientation 发展以住宅产业为龙头，以商业服务、文化旅游、体育娱乐、休闲度假等产业为支柱的综合服务产业群

9、落。承担起带动整个顺义区发展的新经济增长区域的重要角色，充分发挥顺义区政治、经济、文化中心的作用。新城发展目标Urban Function Orientation有凝聚力的新城宜居的新城生态的新城活力的新城魅力、动感新城都市风情、田园风情现状分析Present Situation Analysis区域结构分析道路交通分析现状土地使用分析水系分析体育休闲设施分析房地产项目分析机会与限制北京市域结构Beijing Regional Structure北京城区及东北郊布局结构Beijing Urban and Northeast Suburb Structure北京城区及东北郊交通分析Beijing

10、 City and Northeast Transportation Analysis顺义布局结构Shunyi Layout Structure顺义道路交通分析Shunyi Transportation Analysis马坡镇布局结构Mapo County Layout Structure马坡镇道路交通分析Mapo County Transportation Analysis现状土地使用分析 Present Land Use Analysis水系分析潮白河 River System Analysis Chaobai River水系分析减河 Rive System Analysis Jian R

11、iver机会与限制Opportunities & Limits产业细分研究 住宅产业Industry Study Housing Industry发展住宅产业的外部环境京城住宅郊区化势头日趋明显，郊区住宅发展快速升温 2002年，顺义房地产市场供应量比2001年增长37.5% 2003年1-4月份，顺义房地产投资完成5.7亿元，比去年同期增长66.6%围绕潮白河、温榆河沿岸，迅速崛起的别墅等高档住宅群 顺义区别墅供应量约占北京市供应总量的15%现状房地产项目Present Property Location产业细分研究 住宅产业Industry Study Housing Industry发展

12、住宅产业的内部优势顺义区的政治、文化中心奥运设施及奥运文化的资源聚集交通等大型基础设施的投入潮白河生态资源创造 “宜居 ” 的硬环境综合服务产业群落的发展定位产业细分研究 住宅产业Industry Study Housing Industry顺义新城住宅产业的三大客户群体来源目标客户群人口规模预测产品类型北京市区选择第二居所为主的市区居民、外籍人员5000-8000以别墅为主的高档住宅周边各组团空港、现代汽车制造、高新技术产业的白领14000-18000Townhouse、低密度住宅新城本地常驻户籍人口、行政人员及其家属、本地就业人口50000-55000 以普通住宅为主的中低密度住宅资料来源

13、:相关市场分析、原总体规划方案产业细分研究 住宅产业Industry Study Housing Industry新城住宅用地规模430公顷新城总人口预计74000人新城本地52000人周边各组团16000人市区居民、外籍人口6000人别墅、高档住宅FAR = 0.3人均居住面积80 m2/人TOWNHOUSE、低密度住宅 FAR = 0.7人均居住面积60 m2/人普通住宅FAR = 1.4人均居住面积40 m2/人总建筑面积48万平米总建筑面积96万平米总建筑面积208万平米总用地规模140公顷总用地规模150公顷总用地规模140公顷空间资源规模预测产业细分研究 旅游度假、体育娱乐产业In

14、dustry Study Tourism & Recreation Industry 顺义新城“以林为本”、“以水为魂”的旅游发展思路，以奥运场馆为核心的一大批体育娱乐设施建设，为发展旅游、度假、体育产业奠定了良好的基础潮白河绿色生态环境，首位旅游中心城镇的建设目标投资25亿建设的奥运社区，北京东北部规模最大的体育娱乐产业带的核心现状体育休闲产业设施 Present Sports & Recreation Facilities 产业细分研究 旅游度假、体育娱乐产业Industry Study Tourism & Recreation Industry2002年，顺义区累计接待国内外游人70.8

15、万人次，比上年同期增长8.9；预计未来旅游人数按年均10%增长，到2010年顺义全区旅游人次将达83.5万，其中新城地区日均接待人数将达约7000人次；按人均100平方米旅游综合设施的面积计算，共需旅游、度假、体育产业用地50公顷。产业细分研究 商业服务Industry Study Commerce & Finance顺义区近年来第三产业增势强劲；顺义区清晰明确的产业功能布局对建立区级商业综合服务中心有着极强的诉求；新城区域核心的定位和国际化水平的建设要求；2002年实现增加值53.7亿元，同比增长31.2% 。产业细分研究 新城用地规模测算Industry Study Commerce &

16、Finance城市结构研究City Structure Analysis城市东西向发展肌理城市南北向发展节奏城市东西向发展肌理City East-West Development Layout城市东西向发展肌理City East-West Development Layout城市南北向发展节奏City South-North Development Pattern 城市南北向发展节奏City South-North Development Pattern 原总体规划评价Evaluation of Original Master Plan原总体规划评价Evaluation of Original

17、 Master Plan原总规定位对外关系功能配置/布局用地平衡交通系统绿化系统开发的三要素Three Key Elements 环境社会历史文化农民村庄服务设施 旅游高科技工业农业基础设施耕地植被水湿地生物多样性 经济可持续性发展主要驱动力 Driving Force历史文化旅游环境保护经济发展城市发展生态农业规划目标水岸新城五环Planning Objectives健康向心宜人活力品质规划原则Planning Principles 尊重现有城市结构和脉络以促进社会发展进步符合市场规律的规划达到开发商预期的经济回报充分利用现有的人文自然资源，形成可持续性发展清晰可感知的城市空间结构创造鲜明的

18、城市特色人性化的绿化和公共开放空间保证环境的生态化简洁的分级道路系统及多样的交通以提高使用效率足够的配套设施和活动场所创造多样化的城市生活高水准的休闲娱乐度假设施营造足够规模的旅游产业合理的建设时序增加对市场变动的适应性规划要素研究Planning Major Factors Study核心门户路网类型板块分布核心Cores门户Gateways路网类型Road Network板块Sectors体育休闲板块 50公顷行政办公板块 15公顷公共服务设施板块 45公顷居住板块 430公顷板块用地平衡Land-use Balance行政办公板块选址分析Government Center Locatio

19、n Comparison多方案比较Multi-Plans Comparison方案组合评价标准评价及推荐方案多方案比较路网格网型A环型B鱼骨型C核心单核心A1B1C1双核心A2B2C2三核心A3B3C3方案组合1Plan Combination 1方案组合2Plan Combination 2方案组合3Plan Combination 3评价Evaluation比较方案1田园风情Option 1比较方案2水岸新城Option 2比较方案3魅力都市Option 3地价与城市规划的互动作用机制Cross- Function System of Land Value and Planning土地利用

20、效率的高低是衡量城市规划及城市经营水平的一个重要标准土地利用效率直接体现为地价，对于新城开发，体现为土地未来的发展溢价（规划预期地价）规划预期地价的高低是衡量规划方案的重要标准规划预期地价的计量分析Planning Pre-Land Value Numerical Analysis从经济学角度，由实体规划所创造的城市环境，其特点在于规划要素产生的外部性效果（Externality)所有土地价值的实现均源于这些外部性效果规划要素外部性效果的计量化是地价研究的核心计量分析的技术路线Methodology of Numerical Analysis确定影响城市土地使用价值的规划要素，并建立评价因素体

21、系依据市场发展状况及专家经验，确定各评价因素的权重分析各评价因素对土地利用的影响规律、作用强度和作用模式将各评价因素外部性效果整合，评价出城市土地在空间分布上的优劣差异，为土地利用规划布局提供依据分析方法Methodology土地价值评估的理论与方法市场分析比较法路线价法数学建模GIS (地理信息系统）技术的空间数据处理 VS 空间分析GIS 的拓扑、缓冲、叠加等空间分析功能规划要素评价体系及权重Evaluation System for Planning Key Factors方案评价技术路线 Methodology 基本评价单元：（本研究以1x1m为基本评价单元） 现状资源评价Presen

22、t Resources Evaluation原总规经济性分析Original Master Plan Economic Analysis多方案地价比较Multi-Plan Comparison多方案地价比较结论Multi-Plan Comparison取原总规方案总地价为基准值，建立不同方案的地价比 推荐方案深化In-depth Analysis of Recommended Plan用地布局与结构总用地平衡土地开发强度道路系统与交通组织景观与空间结构绿化与公共开放空间系统建设时序总平面图 Master Plan 规划结构Planning Structure用地布局与结构Land Use La

23、yout & Structure总用地平衡Total Land-Use Balance土地开发强度Land Development 道路交通系统规划Road System Planning道路分级系统Road System公共交通系统Public Transportation System绿化与公共开放空间系统Greening and Open Space System 分期开发策略Development Phases Strategy总体规划 / 城市建设阶段目标 市场规律 / 土地成本 奥运要求 / 环境与城市形态 分期开发策略Development Phases Strategy建设时序

24、Development Phases初期启动阶段20032004村民拆迁安置居住小区的兴建、城市建设用地规模化供应模式形成 形态确立阶段20042006 高档住宅开发建设，奥运会场馆及相关设施的改造和建设按计划进行 规模开发阶段20062008 高中档住宅开发建设全面铺开，商业服务设施完善，旅游度假设施形成规模 持续发展阶段20082020中档住宅持续建设、奥运场馆及相关设施赛后利用改造，城市建设进入渐缓发展及调整水岸新城Riverside New Town公共开放空间城市风貌控制导则Urban Features Guideline照明道路交通组织建筑形态城市风貌公共开放空间控制导则Open Space Guideline城市之核 城市之门城市繁华意向城市绿肺城市绿野城市绿廊城市之河 公共开放空间系统Landscape System城市绿野Surrounding Country field城市绿廊Landscaping in Town城市水岸Riverside城市之核Downtown Centers城市之门Gateway城市繁华意向City Centre道路交通组织控制导则Transit Guideline道路分级步行/自行车系统出入口控制原则退红线控