创业项目策划郎丙寅无忧晚年服务公司

1、作品编号河北大学工商学院首届大学生创业计划大赛参赛作品 作品名称：_无忧晚年服务公司_作品类型：产品 服务 其他 eq oac(,)无忧创业小组成员名单 团队成员： 郎丙寅 赵冰洁 许云东 徐继鹏 李晓曼 宫秋艳 张 浩 用行动鉴证理想目 录第一章 公司概要71.1 公司概述71.2 市场概述71.3 业务描述7 1.4 市场营销7 1.5 投资与财务8 1.6 组织与人力资源8第二章 项目背景82.1 行业背景8 2.2 业务概述92.3 研究与开发10第三章 市场分析103.1 市场描述103.2 目标市场113.3 销售战略123.4 竞争分析123.5 目标消费群12第四章 公司战略1

2、24.1 战略概述124.2 战略的优惠政策13第五章 市场营销155.1 销售策略155.2 市场渠道设计175.3 市场渗透175.4 特色管理服务18第六章 运作管理196.1 运作概述206.2 房地产运作管理 206.3 养老公寓管理22第七章 财务分析257.1 融资计划257.2 资本的回收257.3 价格分析26第八章 管理体系358.1 组织结构图358.2 管理制度368.3 相关表格42第九章 机遇与风险459.1 机遇分析459.2 风险分析46第十章 附录47第一章 公司概要1.1公司概述：保定无忧晚年服务公司是一家专门以“以房养老”模式为经营手段，遵循“为老人服务，

3、为社会分忧”的经营理念而成立的养老服务公司。公司目前拥有高档养老修养公寓一套，房产开发中心和养老理疗中心设施配备齐全，在国内老年人养老行业处于领先水平。无忧晚年的“以房养老”模式在国内尚无真正运营，属于首次组建此类模式的养老服务。目前中国老龄化现象日益突出，而社会保障体系却仍然处于较低水平，加之独生子女的增多，儿女负担加重，老无所养，病无所医，“空巢老人”等现象时有发生，中国养老问题日益成为一个社会问题。无忧晚年服务公司针对诸如此类养老现状提出“以房养老”模式的养老形式，旨在解决老人养老问题，缓解社会保障压力。1.2市场概述“以房养老”模式的养老形式市场群体主要为保定及京津石地区中62岁以上，

4、有独立产权房屋的老人。据调查显示，全国大中城市的老年人比例已达到30%左右，由于大中城市城市化水平较高，生活压力较大，养老问题比较突出。同时，此类城市中经济较为发达，拥有自己独立产权房的老人较多。“以房养老”只需让目标老人将房屋一定时期的使用权或所有权交予无忧晚年服务公司，无需再交纳任何费用便可入住无忧晚年公寓，并受到专业，周到的老年日常起居护理服务，保障老人饮食水平，营养搭配，医疗卫生，业余活动，群体活动能够高水平达标。使老人们不仅能在身体上受到全方位的护理，更能在心理上达到快乐养生的目标，使老人们身心愉快，解决儿女们的后顾之忧。正是由于此方法的简单易行，使得大部分老人都能接受。 公司后期将

5、在全国开设连锁分店，在区域市场上，也将辐射到国内各大中城市。1.3业务描述 无忧晚年将在保定市瑞祥大街东、七一路南拟拍得16950平方米，容积率2.6，绿地率31%，建筑密度18%的土地一块，此地块将于保定市政府，保定市民政局，劳动与社会保障局联系审批，给予一定优惠。我们将在此开发养老修养公寓一套，负责老年人平时的养老理疗。同时我们在保定市新市区发展大厦租用写字楼一套，负责公司运营老人房屋，联系各项业务。公司业务大致分为两大部分，一部分是老人养老服务，一部分是房屋使用运作，这是无忧晚年服务公司的主要收入来源。1.4市场营销无忧晚年服务公司提供的“以房养老”模式的养老形式提供的养老服务属于中高档

6、服务，初期主要面对的是城市62岁以上，拥有自己独立房屋产权的老年人，所以我们的营销手段以，高频率广告宣传为主，在保定及京津石地区的主要电视媒体上进行集中宣传。同时，大力宣传政府力量的倡导，在广大老年人，及其子女心中形成一种正面的，可靠的公司形象。通过在老年人比较集中的地区（如老年大学，公园等）进行免费的讲座，免费参观；1.5投资与财务养老休养公寓设立都在保定新市区，属于国家支持的非企业民营经济，重点缓解社会保障压力，在税收上享受“两年免征企业所得税”的政策。同时是大学生创业享受“两免三减半”。公司成立初期共需资金1100万。风险投资（除多家风险投资机构外，包括福利彩票的资金）注入资金350万元

7、，占总股本的33%；开发商土地作价入股300万元（在2008-3号土地中4000平方米），持股29%；我公寓自筹资金400万元（包括资金入股和管理入股），占总股本的38%。公司自第三年开始盈利，到第四年后利润开始大幅增长，内部收益率为50.1%。风险投资可通过分红和整体出让的形式收回投资。1.6 组织与人力资源公司采用部门化组织结构，分设房产开发中心和养老护理中心，各中心设立总经理并有总经理向董事会负责，各部门专注于服务的经营。公司的初期创业团队主要来自河北大学工商学院，各部门成员专业化经营效率水平较高，同时有校内相关领域指导老师和保定几大房地产中介公司和开发公司为合作顾问。第二章 项目背景2

8、.1 行业背景据国家统计局有关数据表明；中国城市老年人口数量涨幅已达到9.8% ,而这一数据还在逐年增加.到目前为止我国城市老年人口数量已达到581215人.占全世界的25%，占全亚洲的50%。而老年人总的劳动收入确只有52378元，总的离退休养老金只有334138元。随着我国正在步入老龄化社会的浪潮,一直处于低端的老年市场已经开始复苏,其中独生子女家长年龄的增长和人数持续增加,家庭的养老功能也随之弱化,进而会有越来越多的老年人选择社会养老。纵观社会养老这个服务性的行业，也面临前所未有的激烈竞争，如雨后春笋般遍布,形式多种多样,其中不乏高档,新颖.但归结到一点,都需要入住的老人缴纳每月700元

9、左右的高昂护理费,500元左右的简单医疗费.而恰恰这其中一大部分老人只有自己的住房而没有太多的固定收入,独生的儿女们除了供养孩子上学也没有能力支付父母高额的社会养老费用.无忧晚年服务公司除了普通的养老方式外，还正是应了这部分老人的晚年社会养老而设立的机构,它还采用”租房养老，卖房养老”的方式,这两种方式可以使老人除了以房为支付对象外，不用在花一分钱，而且每月还可以得到可观的生活费用，来充实自己的晚年生活。目前在我国还没有这方面的正式机构,我公司将弥补这一市场空白.，而且该市场同样具有巨大的需求潜力。2.2 业务概述：本公司将用入住老人的房产为资本，进行房产运营，用来支付公司和养老院的开销，以及

10、实现盈利。1、养老院模式：（1）普通模式公寓的第一种运作模式，与其他养老公寓的基本方式雷同，为了保持企业前期的生存与盈利2、以房养老模式：（1）卖房养老 62岁以上老人拥有合格独立房产，且有意向在去世后将房产留于养老公寓的老人.入住养老公寓后，不用交任何费用，还可以按月领取可观的生活费（每月给付金额(房屋现值-房屋折损-房屋增值预期-保险公司预支贴现利息)/(预期寿命-投保时寿命)12。）（2）租房养老 62岁及以上的老人，拥有独立房产，准许房屋在合同期间给予公寓使用，用来抵补日常费用，和获得适量生活费，合同结束后，指定房产归老人的继承人所有。3、高档老年公寓： 老人在公寓中将受到全方位的服务

11、，营养师制作有益健康的饮食搭配现代化的医疗护理和心里咨询医生清洁舒适的生活环境设施齐全的活动健身娱乐场所，让老年人有一个身心健康的安乐晚年后期，进行老年产业投资中期，追求房屋所有权经营初期，业务追求稳定出租为主2.3研究与开发1、产权房屋的使用与开 发。前期，为适应中国市场，必须结合中国传统的养老理念，循序渐进。老人房产开发以老人出让房屋使用权为主，房产运行方式以出租为主。2、中期通过企业宣传，公司文化及养老理念能够比较顺利的让国内老人及子女们接受。经营模式开始向追求老人房屋所有权转变。3、后期，公司的养老模式能够在国人心中树立良好的形象，并且完全接受此种养老模式，公司开始将房屋运营转向实业投

12、资，开发老年人市场的相关产品。可以抵押银行贷款，进行风险投资（可涉及用于公寓后勤用品的商业投资或其它方向）。第三章 市场分析3.1 市场描述随着中国老龄化进程的加快，老年人保障问题日益凸显。与此同时，中国社会保障体制的整体落后却严重影响老年人保障。传统养老理念一直认为由儿女负责养是天经地义的，但是自七十年代以来实施的计划生育政策导致的独生子女问题又开始冲击这一传统理念。因此为老有限公司根据这一现状，结合现代融资手段，根据“以房养老”的运营理念，寓意协助政府缓解这一现实难题的基础上实现自身企业价值。自1998年房产改革以来，拥有自己独立房屋产权的人民不断增多，而62岁以上的城市老人拥有自己独立产

13、权房的比例更是可以达到98%以上，且房产多数位于老城区的市中心位置。同时由于独生子女的增多和人们人均寿命的提高，一对夫妻供养四以上名老人的现象将会越来越普遍，这样老年人保障问题也必然会更加严峻。这种情况将使本公司的目标范围也将越来越广阔。本公司将突破传统的养老院养老模式，根据“以房养老”理念，使老人们不需要缴纳分文就可以享受到比传统养老院更加全面，体贴，周密，舒心的养老服务。3.2 目标市场本公司经营特色为“以房养老” ，通过经营运用老人房屋来抵消老人养老休养成本。通过我们的市场调查，对目标市场作了如下分析：独生子女的增多，使得“四二一”家庭增多，儿女扶养老人负担加重；同时自拥有独立产权房屋的

14、老人不断增多，使得我们的目标市场也逐渐变得广泛。我们的初期市场定位在城市62岁以上拥有产权房的老人。而且想入住我们养老院有多种方式：（1）普通运作（2）以房养老：卖房养老、租房养老。这样，可以使更多的人能够住而且住得起养老院。以以房养老方式入住我们公司养老院的老人可以安心在养老院住下，不必担心养老院高昂的费用，也不必担心房子的事情，我们公司会对房屋理的安排，用其进行商业运作，可以更加省心。竞争分析在市场竞争方面，要充分考虑现有市场的各种情况。现有竞争者主要为传统的普通敬老院。由于“以房养老”是一种新型的养老方式，可能会和传统养老院发生正面的经营冲突，所以在一开始就会面临强大的阻力。另一方面，由

15、于“以房养老”和普通养老院相比比较实惠、方便，所以有着较大的竞争优势。潜在竞争者目前各地都有很多的房屋中介各地都有大量的房屋向外出租，养老院的房屋向外出租就遇到很大的竞争对手。而且房屋若不能及时出租出去，公司还会带来很大的损失。但是“以房养老”可以很大程度上缓解了子女负担，也从侧面促进了社会和谐。政府对这一项目十分支持，这就使我们在同业竞争者中存在很大的优势。目标消费群现在我国养老场所只有养老院一种，所以顾客没有其他的选择，只是相互比较一下，去那种形式的养老院而已。我们的消费群里只有62岁以上的老人，而且我国老龄化逐渐加剧，老年人会越来越多，我们凭借这种实惠、方便的“以房养老”的方式就会占很大

16、的竞争优势。销售战略1、房屋处理主要采取房屋中介的方式，以保定中信房地产中介公司为代表的中介公司合作，长期提供房源，而且可提供大量房源，这样可以提供给租房者更多的选择，也能最大程度上使其得到满足。通过我们的调查，现阶段，政府部门的社会保障压力比较大，而我们的“以房养老”模式的养老类型可以缓解部分压力，所以我们的公司发展可以得到政府的支持，可以考虑和政府合作，进行一系列的宣传活动，增强公司知名度和影响力，这样也可以使房屋尽快出租出去。为了谋求长期发展以及大道更好的销售效果，建立、培养自己的销售队伍是很有必要的。可以省去房屋中介的费用，和手续等成本。2、养老院经营我国政府十分支持此类项目，我们可以

17、得到政府的大力支持，在和政府合作进行宣传活动，对公司的主要业务进行介绍，政府的支持，可以得到人们更大的信赖，更加放心的入住我们的养老院。而我们经营思路是让所有老年朋友都满意，帮社会分忧，为老人服务。前期我们可以通过一些优惠政策来吸引某些老人入住，比如，可免费试住一周，如果觉得服务好就在这继续住下去。后期人们对我们公司逐渐了解，知名度也得到相应的提高。所以只要进行一些简单的广告宣传即可，比如在公交车上进行广告宣传等，价格也比较低。第四章 公司战略4.1 战略概述公司的主要营销目标是占领保定市的养老公寓市场,并尽快在周边的目标市场取得一定份额.公司计划用五年的时间建立健全京津石及附近市市场，进而把

18、我们的品牌宣传做大做强，获得社会的关注和舆论的支持，再用十年的时间将此种模式快速复制，在巩固原来市场的同时，开发其他有条件的城市，直至形成全国的连锁老年公寓，形成品牌优势。初期（1-3年）：成本领先与特色优势战略相结合保证持续的资本投资和良好的融资能力；利用敏锐的创造能力和现有管理能力，加之专业的护理技术，建立养老公寓，并低成本吸收创业人员；扩充市场推广队伍，使公寓服务进入目标市场尽快产生品牌形象，获得盈利，逐步建立健全咨询和业务网络；保证服务质量，提高公寓知名度，树立品牌形象；第一年预计，累计入住人员约达到400人，销售收入约3844200元，利润约2538600元；中期（3-8年）：后向地

19、区连锁化与混合多元化战略相结合提升品牌形象，增加无形资产；扩大公寓开发规模，增加新型模式与服务；完善并健全市场开发网络，客户保健服务体系为重点，扩大并稳固市场占有率；风险投资安全退出，资金回笼，利用已有资金贷款有计划的开发连锁公寓。长期（8年及以后）形成战略联盟与其他医疗保健在保健服务、养老等方面进行合作，垄断市场并降低成本，成为国内养老公寓的领军人物，并适时上市发展；目标市场定位于不同特点的老年服务社区，制定本行业的准入标准。4.2 优惠政策河北省保定市国家税务局、保定市地方税务局、保定市老龄工作委员会办公室日前联合发出关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知。通知指出，老年服务机构是指专门

20、为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院(养老院)、老年服务中心、老年公寓(含老年护理院、康复中心、托老所)、老年人协会等。通知规定，对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税；对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。 1、地段选择本公司首先将在保定市环境及市容市貌较为好的

21、新市区与保定市政府合作，购买一处土地进行养老休养公寓的建设。土地的购买将会结合相关优惠政策，将成本费用降低至最低。本公寓的建设将全部材料的采用都会体现老年人使用的特点，如在地板砖的选择上，楼梯的设计上，洗手间的建设方面等等。整体楼盘的建设以高档休闲为主，在室内装修上以中国传统文化为底蕴，使老年人传统思想在此处得到升华。中心的绿化率为31%，更加适合老年人休养的需要。将在保定市拟拍的土地，土地使用权转让权出让，此块土地位于瑞祥大街东、七一路南，与保定市第五医院、保定前进小学、华北电力大学相距不远，周边环境安静适宜养生。交通便利，与高速引线在一条路上。与军委干休所一街之隔，相对安全稳定。此处为保定

22、公司的养老休养中心的选址。同时，我们与河北省保定市国土资源局取得联系，拍得此处土地。具体土地使用权出让公告见下表：根据河北省保定市国土资源局国有土地使用权出让公告(200801号)我企业拟拍得2008-3号土地 挂牌时间：挂牌时间：2008年2月19日8时30分至2008年3月3日16时。宗地位置 瑞祥大街东、七一路南土地面积 16950平方米用途 居住出让年限 居住70年容积率 2.6绿地率 31%建筑密度 18%土地成本 5000万元区位优势： 与保定市第五医院、保定前进小学、华北电力大学相距不远 周边环境安静适宜养生 交通便利，与高速引线在一条路上 与军委干休所一街之隔，相对安全稳定2、

23、养老休养公寓布置图如下：公寓布置一览表12 131459108711143621 大门2 警卫室3电力车和公用车库4 鹅卵石路（右）5 喷泉景观6 周末家庭会馆7 康体中心8 保健医疗中心9 公寓110 公寓211 南山湖12 停车场13室外健身器材注：其他区域皆为绿化带14 室外活动场(门球、羽毛球)第五章 市场营销5.1销售策略 短期策略：增加现金流量，确立公寓品牌。公司成立初期（1-3年内），生存是关键，企业抗风险能力较小，现金流量对企业至关重要。因而在这一期间内，增加现金流量，树立公寓品牌是企业生死存亡的关键。为此，我们将目标市场所定为：中等家庭、退休工人、独生子女，这部分人群是我们以

24、房养老所要解决的最直接的人群，公寓能以最快的速度实现现金回笼。以铺天盖地的广告和真实优质的服务为手段，让消费者和潜在消费者了解我公寓的差异化经营和优质化服务。 中期策略：稳定市场，攫取高额利润。公司进入成长期（3-8内），发展是关键，此时企业抗风险能力增强，利润率、市场占有率、大客户的经营为关键。这一期间，我们的目标人群将锁定所有拥有独立产权老年人，以差异化经营，同质的服务、同质的人群，完备的入住保健服务体系为重点，扩大并稳固市场占有率。 长期策略：强强合作，制定行业标准。公寓总部所在地第一阶段（13年）第一阶段（3年以后）公司进入成熟期后（8年以后），将形成一定的市场垄断，此时的企业不存在生

25、存之忧，而转为发展之患。这一期间内，企业转型，向更高的标准发展是关键。我们把这一时期的目标市场锁定为：针对不同地区的老年人，建立全国连锁的老年公寓，分析不同消费市场的不同特点，以真正的品牌服务优势，进军并占领更多的地区。5.2 市场渠道设计 连锁服务咨询点：服务进入市场的最初策略，与各小区物业管理公司联系，为本服务的推出提供展示和咨询办理空间，并负责本公寓服务的简单业务办理及推广活动，利用其已有场地及客户关系，迅速扩大公寓的知名度。 小区面对面：在经营各个小区定期设立老年健康咨询站、和免费体检点，直接为客户提供本公寓的专业服务全面树立服务品牌，建立自己的客户资源库。 口碑传递：在已取得的客户资

26、源中，依据各种优惠措施动员老人为其周围的老年朋友推荐，以切实的服务和专业的技术来保证公寓的口碑，从而建立消费者与潜在消费者的有效互动，扩大市场份额。 网上沟通：公司主要采取网站沟通的方式,建一个主要针对客户及客户子女的网站,客户可以在网上即时咨询与沟通,可以与公寓直接交流,以促进公司更好的完善服务。同时也可以与已经入住的客户进行面对面的沟通。 建立全国销售网络：在公寓发展后期，建立广泛的市场营销网络是公寓发展的根本，公寓将在全国各大中城市建立自己的咨询网点，并建立完善的养老保健体系。我们的客户是公司发展的关键，公司将与已入住的老人和未入住的老人建立稳定的关系，将关爱老人的理念推向全国。 跨行业

27、合作：与医院、保健中心等有关医疗结构沟通、合作，在获得更多客户资源的同时，提高自身的专业素质和医疗技术，做到养老保健一站式服务，形成特色品牌，提高市场的占有率。5.3市场渗透 主要服务开发推出方式：人员开发：在主要市场（各小区、各三十岁左右的人群为主要的公司）设立连锁咨询及业务办理点，利用各连锁经营点的店面及客户资源优势，派市场开发人员针对目标客户进行服务介绍及公司的主要政策。业务推广：在主要区域市场，特别是初期目标市场开展大规模服务内容推广。设立老人体验服务：免费为潜在消费者提供参观我公寓的机会，安排专车在小区周边，定时有专业人员及护理人员进行陪护，积极开拓市场建立潜在客户关系群。服务推广研

28、讨会：争得社会舆论的支持，邀请专家及政府官员甚至明星召开研讨会全面树立品牌形象。开展义务为老人检查身体活动：定期在各个小区进行免费健康咨询和常规健康体检，展示我公寓的服务理念，拉到潜在客户的入住愿望。 广告策略（1）定位：专业看守房屋，轻松健康养老（2）公寓形象广告过各种媒体发布制作精良的形象广告，广告力求信息传达准确到位。宣传公司理念房屋养老 健康夕阳广告诉求从消费者对健康舒适需求出发，以优质服务为基础，提高公众养老意识，引起每个人对马上来临的“四二一”家庭模式的认识，从而减少养老对家庭造成的压力，从而为我公寓的市场开发渲染良好的气氛。（3）服务品牌广告品牌广告可以通过多种渠道进行。广播，电

29、视广告信息传递时间短，可以用来提高知名度；服务开发属于初期，考虑到我们的服务性质所面临的目标消费群体心理障碍的问题，而且这对这一代人养老压力缺乏意识，对生活质量标准要求高，因此广告这一打造消费市场氛围的活动将成为主要经营手段。所以应以电视和报纸杂志作为主要媒介作重点诉求。以招贴及网络作为辅助手段。建立服务的鲜明定位及品牌是这一阶段广告策略的主要目标。（4）产品标志： 公关策略：由于公寓处于发展初期，为降低经营成本，公司将不考虑投入巨额资金进行宣传。但是公司的美誉度及产品的形象是公司长远发展的关键，公司的广告创意目标主要是让潜在消费者对我公寓所提供特色、健全服务的主要功能、优点的知晓度和了解，因

30、此公寓将采取下列形式进行广告宣传：1、基于公寓主要是为老人服务，针对老年人的特有产品，因此公寓主要选择在市内的发行量大的报刊杂志上，如，等上刊登广告，宣传公寓。2、公寓将根据时机和资金周转情况，有针对性地在电视媒体等进行广告宣传。3、公寓将考虑在未来几年内，针对网络进行广告宣传。4、公寓将参与或赞助老年人研讨会，并积极聘请专家针对各种话题进行讨论，抓住市民的对权威崇拜的心理，以增加我公寓在市场上的影响力。5、公寓将以邮寄的方式将公寓的介绍、服务的特色及有点直接寄给目标客户群体。6、我公寓针对调查结果进行义务小区老人的健康保健咨询，免费到我公寓体检，树立我公寓形象，提高知名度。5.4特色管理服务

31、 重点幼儿园、小学入驻老年公寓建成与重点幼儿园、小学相邻。一方面可解决学校由于在闹市区造成学生上下课时路程上的安全问题；另一方面为许多家庭解决因工作忙而无法照顾孩子的烦恼；再一方面就是为圆许多家庭三代同堂的梦想，让老人的晚年有子孙陪伴，笑语满堂，益寿延年。 贴心小巴士为方便老年人日常生活中的出行需要，管理中心特推出露天型小巴士车，定时往返于管理中心、文体娱乐中心、宾馆公寓餐厅、老年活动中心、室内体育场馆、公寓服务中心等。老年人在社区内部有出行需要时便可搭乘小巴士车。对金牌VIP住户可享受免费接送服务。 旅游服务中心为方便老年人外出旅游提供相关旅游服务。 社区家政服务提供完善的社区家政服务。为老

32、年人分忧解难。 养老保健一站式公寓将在资金允许的范围之内，提供最大限度的保健服务和体检设施，甚至专业的护理人员，关注老人平日的健康动态。 专业医疗保姆针对老人的不同体制，简历健康计划，制定病例提供专业咨询服务。第六章 运作管理6.1运作概述本公司运作分为三个模块：房产运作管理，养老休养公寓管理，办公室协调管理。运作管理模块办公室协调管理房地产运作管理养老休养公寓管理6.2 房地产运作管理进驻公寓，享受服务按规定向公寓缴纳相应费用进行体检并签订合约及手续：普通运作模式62岁及以上老人合同结束，与老人及家属协议日后合同公寓的第一种运作模式，与其他养老公寓的基本方式雷同，为了保持企业前期的生存与盈利

33、。 ：以房养老模式卖房养老62岁以上老人拥有合格独立房产，且有意向在去世后将房产留于养老公寓进行体检并签订相关服务协议及房屋遗产归属合同等相关手续按月领用相应生活费（给付金），不向公寓缴纳其他费用合同结束后，指定房屋产权归于公寓所有，代办理其身后事经调查合格后老人仍然有房产所有权入住公寓，按相关规定享受服务给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到老人的预期寿命年限中。即，每月给付金额(房屋现值-房屋折损-房屋增值预期-保险公司预支贴现利息)/(预期寿命-投保时寿命)12。（以保定地区为例）一位62岁的男士，住房面积100平方米，房屋八成新，位置优越。经评

34、估，每平3000员，房屋现价30万元。按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，老人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损6万元， 房屋与土地增值预计6万元，两者抵消。公寓扣除预支贴现利息25 %(按年息6%计算)，按75%计算给付额为 18万元。将预期给付额分摊到老人的预期寿命中去，这位先生每月可以得到1500元。：新版以房养老模式租房养老62岁及以上的老人，拥有独立房产，准许房屋在合同期间给与公寓使用进行体检并签订相关合同，协议房屋使用的相关细则，并办理入住的其他手续老人拥有产权，但在合同期间交与公寓使用，用来抵补日常费用，和获得适量生活费入住公寓，按相关规定享受服务应交费用以抵

35、，老人按月领取相应生活费合同结束后，指定房产归老人的继承人所有经调查合格后与当地房地产经纪公司达成战略协议，建立“租赁房屋中心”平台，公寓将所得房产提前套现维持日常运作，经纪公司负责日后的出租业务，并作为委托出租人与承租人达成协议。房屋估价的基本标准：6.3 养老休养公寓管理6.3.1 入院条件（1）老人以自愿为原则，入院、出院自由，并遵守法纪，院规。 （2）入院老人无传染病、精神病。 （3）须有担保人提供经济担保，并按时缴纳一切费用6.3.2 入院手续（1）签订协议时需有经办（担保）人签名，并加盖经单位公章。 （2）填写老人入院申请表，作为申报入院的申请材料。（3）入院老人需提供本人的身份证

36、、 户口簿及复印件免冠一寸相片两张， 同时应提供担保人身份证及复印件（4）凡入院老人必须到镇级以上人民医院进行心肺透视和肝功能检查并提供检查报告单。6.3.3 办理程序 （1）咨询接待人员介绍老年公寓情况，预约入住。 （2）老人入住准备与家属联系做好准备，化验单及生活用品。（3）公寓对老人评估医护人员评估身体状况，填写评估表，家属签字，如发现有传染病或不适合居住的不能收住。（4）双方签定入住协议书入住方与公寓方商定护理服务级别并对老人的身体、心理、生活习惯，老人可能出现的问题，不安全隐患要有充分鉴定，对老人有可能发生的意外达成共识。（5）整理入住老人的房间及用具护理人员为新来老人整理床铺、摆放

37、日常用品、带老人熟悉生活环境。（6）老人入住护理班长了解老人的生活情况以及饮食情况，并及时反馈到厨房。（7）保健跟踪医生要给每个入住的老人检查身体的基本情况，护士负责接收老人的病历资料、化验报告以及老人自备的药品。6.3.4 体检 体检项目：（1）三大常规 （2）肝功能HAA （3）胸透 体检要求：（1）出具化验胸透报告单 （2）确定无传染病 6.3.5 签定合同协议书，共同遵守。 6.3.6 缴付费用。按合同协议书规定，缴纳一切费用。 6.3.7 通知入院。子女按通知要求，护送老人入院。6.3.8 入院收费（1）入院时每年缴一次住院设施费500元（用于购置室内设施、床上用品）。 （2）根据入

38、院老人生活自理程度，按标准缴纳各项费用。 （3）老人在院期间的医疗费和需要 到医院住院的医疗费自付6.3.9 服务项目（1）根据生活自理程度分为四个等级的护理： 一般护理：对基本能自理的老人，处处给予关心，为老人送开水、帮助打扫卫生，医生定期测量血压。半护理：为行动不便的老人送饭、送开水、打扫卫生、清洗废物 、搀扶老人到户外活动，医生定期检查身体。全护理：为行动不便的老人喂食、送开水、打扫卫生、每天冲凉一次，为老人清倒大小便、梳洗、量血压，医护人员 每次巡房需认真观察记录。 特别护理：专人24小时护理。（2）自理程度说明： 自理一级：自己打水洗脸，洗澡，洗衣服，倒痰盂。提供护理：一日三餐，供应

39、开水，洗大件物（被套、床单、蚊帐、厚外衣），室内清洁卫生，帮老人更换被子，床单，注意老人饮食，睡眠情况，督促老人洗澡换衣服，督促老人参加集体活动和功能锻炼，督促老人吃药及养成良好的卫生习惯。为老人量血压，理发，刮胡须，定期剪指甲。半护理二级：自己能走路，吃饭。（包括一级）提供护理：一日三餐，供应开水，洗澡，洗衣被，倒痰盂，衣被随脏随换，送药，室内清洁卫生，量血压，理发，刮胡须，定期剪指甲。全护理三级：躺在床上以及不能走。（包括一二级）提供护理：一日三餐，供应开水，喂饭，喂药，洗澡，翻身，倒痰盂，洗衣被，24小时看护，量血压，剪指甲，理发，刮胡须，室内清洁卫生，衣被随脏随换，保持老人干净。所收费

40、用含护理费及伙食费(不含药费和日用品费用)，按月计算。6.3.10 住院期间护理级别调整 （1）老人因病或其他原因（如年龄增大，行动不便，特殊需要） 调整护理等级的，每年由本院主管领导及时按老人家实际情况及有关护理级别的标准进行调整。 （2）护理级别调整后，由办公室向老人及家属或单位发出调整护理级别及收费的通知书。 （3）老人及家属或单位在接到调整护理级别收费的通知书后，应按规定及时缴纳费用。 （4）全部手续办妥后，老人即可享受新级别享有的一切生活护理及医疗护理服务。 6.3.11 护理收费标准：名称价格（元）一级护理费用（可选）500二级护理费用（可选）700三级护理费用（可选）9506.3

41、.12 入住须知与要求:（1）入住老人自愿入住公寓。如退院则由本人及家属提出申请，子女及全家人同意方可出院。 （2）入住老人及家属监护人员交身份证复印件一张、老人乙肝化验单，说明并无精神病、传染病。由老人监护人员与院方签申请表一份、协议书一式两份。 （3）有精神病、传染病的患者不得入住。（4）院方提供被套、床单、枕套。入住老人需自带棉被、枕心、脸盆、毛巾、水杯、香皂等日用品及四季换洗衣服。其他多余物品，请不要带入敬老院。 （5）入住老人不得将电器带入公寓。若确实需要，经院方同意方可带入使用，全部费用（包括电费）由家属担负。 （6）老年公寓对老人提供流动服务与呼叫服务相结合。老人及子女若有增项服

42、务，应该与院方协商。 （7）入住老人如果不习惯院里生活，可以出院，费用14天按半月计费，15天（含15天）按月计费。第七章 财务分析7.1 融资计划 融资规模及准备出让的股权比例依据目前融资状况，本期融资完成以后公司总价值为1050万元。其中，风险投资（除多家风险投资机构外，包括福利彩票的资金）注入资金350万元，占总股本的33%；开发商土地作价入股300万元（在2008-3号土地中4000平方米），持股29%；我公寓自筹资金400万元（包括资金入股和管理入股），占总股本的38%。公司的注册资本1100万元，具体股权见表。股本来源股本规模风险投资（多家）开发商公寓土地入股资金入股管理入股金 额

43、35030040050比 例32%27%36%5% 风投资金运用计划公司计划引进总金额为350万元的风险投资，当期主要用于下列目的：用于各社区设立咨询服务点，以及免费的体检活动的举办，15万。广告宣传（报纸、电台、电视台、专家研讨会等），树立企业形象，提高企业知名度，用资金20万元。增添公寓科技必备医疗保健设施，完善健康养老的设备，50万。用于建设康体中心、医疗保健中心、周末家庭会馆，共投资250万元。（共建设4000平米）用于以上康体中心、医疗保健中心、周末家庭会馆的内部物品的购置15万元。资金运用表(单位：人民币万元)序号年份项目20091广告宣传费用202业务推广费用153固定资产投入1

44、0404管理费用105其他费用156合计11007.2 资本的回收 风险投资的退出（1） 管理层收购 公司正常运营并保持稳定增长的势头，四年之后，经商议决定可由管理层将股权回购，保证风险投资的既得利益，提高管理层的控股权。 （2）股票上市 在5-10年里，公寓会将连锁公寓在剥离不良资产后，打包上市，风投资本可在限售股解冻后，在二级市场得到安全退出。 房地产开发公司的资金的收回 在4-5年后，公寓在保持盈利情况良好的情况下，在按股份分红的基础上，收回股本27%，使合作企业安全退出。收费标准（模式一）名称价格（元）一级护理费用（可选）500二级护理费用（可选）700三级护理费用（可选）950暖气费

45、 空调费20伙食费用260公寓一卡通100合计一级：880 二级：1080 三级 1330 7.3 价格分析表月收入表收费标准（模式二）名称价格（元）享受三级护理费用免交一切费用（由“给付金”抵价）（应收账款）合计1330元收费标准（模式三）名称价格（元）免交一级护理费用（应收账款）免交伙食费（应收账款）暖气费 空调费20公寓一卡通100合计一级：120元 二级：320 三级：570企业租赁收费企业名称价格（元）饮食店面500医院的业务咨询点700老年兴趣班培训机构3000便利店500其他促销商家150合计4850“以房养老”租房收入支配表名称收入缴费分配给老人剩余模式二根据房屋市价1330市

46、价13300模式三根据房屋市价120、320、570市价缴费0合计0月总收入预测名称人数（人）收入（元）模式一200216000模式二5066500模式三15033000企业租赁收费54850合计405320350每月成本费用一览员工薪酬：（不包括奖金） 服务人员：20个， 月薪800元人， 共需20000元 医务人员：6个， 月薪1200元人， 共需7200元厨师：4个， 月薪800元人， 共需2400元 办公人员：4个， 月薪900元人， 共需3600元 保安：2人， 月薪700 元人， 共需1400元 财务：2人， 月薪1100元人， 共需 2200元 临时人员：若干 再定总计： 共38

47、人， 共计36800元。水、电费，网费等其他生活日常开销：3000元医疗物品相关消耗：4000元饭费：60000元不可预见费用：5000元总合计：108800利润计算如下经计算得：月利润=总收入-总成本=320350-108800=211550（元）月利润率=月利润/总收入=66.04%年利润=月利润*12=2538600（元）年利润率=年利润/总收入=2538600/3844200=66.04%7.4 资产负债表 资产负债表第一年度： 公寓资产负债表(1) 2008年12月31日 单位：万元资产期出数期末数负债及所有者权益期出数期末数流动资产：100 流动负债货币资金0 短期借款0短期投资

48、应付帐款163.72应收帐款84.88 应付福利费8.16减：坏帐准备0 其他应付款0应收帐净额84.88 应付工资36预付帐额50 应付利润0存货流动资产合计557.88流动资产合计184.88 长期借款0固定资产1040 长期应付款0减：累积折旧00 其他期负债350固定资产净值1040长期负债合计350固定资产合计1040 长期应付款0无形资产43 实收资本750递延资产 未分配利润0无形资产及递延资产合计33所有者权益合计750资产合计1307.88负债及所有者权益1307.88第二年度： 公寓资产负债表(2) 2009年12月31日 单位：万元资产期出数期末数负债及所有者权益期出数期

49、末数流动资产：100114.7 流动负债货币资金00 短期借款0100短期投资00 应付帐款163.72138.13应收帐款84.88163.14 应付福利费8.1612减：坏帐准备00 其他应付款00应收帐净额84.88123.14 应付工资3644预付帐额5084.09 应付利润00存货流动资产合计557.88294.13流动资产合计184.88341.93 长期借款00固定资产10401040 长期应付款00减：累积折旧0104 其他期负债350350固定资产净值1040936长期负债合计350350固定资产合计10401136 长期应付款00无形资产4386 实收资本750750递延资

50、产0 未分配利润0169.8无形资产及递延资产合计330所有者权益合计750919.8资产合计1307.881563.93负债及所有者权益1307.881563.93 资产负债水平分析表资产负债水平分析表项目2009年变动额2009变动率（%）2009对总资产的影响（%）流动资产14.714.71.12短期投资000应收帐款78.7692.796.02预付帐额34.0968.182.6无形资产431003.28固定资产969.239.25短期借款1007.65应付帐款25.5915.61.96应付福利费3.8447.050.29应付工资822.220.61流动资产合计263.7547.320.

51、1 其他期负债000长期负债合计000 实收资本000 未分配利润169.812.98所有者权益合计169.822.6412.98负债及所有者权益256.0519.619.58资产负债表变动情况分析(水平分析)从资产方面看2009年比2008年，总资产增加了256.05万元，增加幅度为19.58%，其增加主要原因为：（1）、固定资产比08年增加了96元，增加幅度为9.23%，对总资产的影响为9.25%，其影响为了增加些固定资产。（2）、无形资产本期增加了43万元，增加幅度为100%，对总资产的影响较大，说明企业的品牌效应增加。 （3）、流动资产本期也增加了14.7万元，增加幅度为14.7%，对

52、总资产的影响为1.12%。影响的范围不大。由此可见，该公司货币流动向缓慢变动，都有所增加，但是多宗的资产效应不大，经营规模有逐步增大。从负债和股东权益方面看：2009年比2008年负债和股东权益总计增加了256.05万元，增加幅度为19.58%，说明该公司的经营规模及股东权益有增大的情况。主要原因有：（1）、流动增产降低了263.75万元，降低幅度为47.3%，对总资产的影响为20.1%，主要原因有：应付帐款降低了25.59万元，降低幅度为15.6%，对总资产的影响为21.54%。同时非流动负债也没有改变。（2）、本年所有者权益有所增长，增加了169.8，上升幅度为22.64%，对总资产的影响

53、为12.98%。主要应为未分配利润的增长。7.5 利润表利 润 表编制单位:养老公寓 2008年度 单位:万元项目上年实际(无)本年实际一、主营业务收入384.42 减：主营业务成本130.56 主营业务税金及附加0二、主营业务利润253.86 加：其他业务利润0 减：管理费用10.88 财务费用0 营业费用35三、营业利润207.98 加：投资收益0 补贴收入0 营业外收入0 减：营业外支出0四、利润总额207.88 减：所得税0五、净利润207.88 利 润 表编制单位:养老公寓 2009年度 单位:万元项目上年实际本年实际一、主营业务收入384.42461.2 减：主营业务成本130.5

54、6152.4 主营业务税金及附加00二、主营业务利润253.86308.8 加：其他业务利润02.25 减：管理费用10.8812 财务费用03 营业费用3540三、营业利润207.98256.05 加：投资收益00 补贴收入00 营业外收入00 减：营业外支出00四、利润总额207.88256.05 减：所得税00五、净利润207.88256.052、利润表分析。利润水平分析表项目2009年度2008年度增减额增减（%）一、主营业务收入461.2384.4276.7819.98 减：主营业务成本152.4130.5621.8416.73 主营业务税金及附加0000二、主营业务利润308.82

55、53.8654.9421.64 加：其他业务利润2.2502.25 减：管理费用1210.881.1210.3 财务费用303 营业费用4035514.29三、营业利润256.05207.9848.0721.12 加：投资收益0000 补贴收入0000 营业外收入0000 减：营业外支出0000四、利润总额256.05207.8848.0721.12 减：所得税0000五、净利润256.05207.8848.0721.12利增减变动水平分析评价润：1、 净利润分析：09年实现净利润256.05万元，比上年增长了48.07万元，增长率为21.12%，有一定增长幅度。从水平分析表看，公司净利润增长

56、主要是由利润总额比上年增长所引起的！2 、利润总额分析：利润总额比上年增长48.07万元，关键原因是营业利润增长48.07万元，增长率为21.12%，而营业外收入，营业外支出都为变化，各种因素相加使利润总额增加48.07万元！3 、主营业务利润分析：主营业务利润增加主要是投资收益增加54.94万，增长率为21.64%，同时其他业务利润增加2.25万元，增长率为225%，加之财务费用和管理费用下降使得有所下降。营业毛利分析：项目2008年度2009年度增减额增减（%）一：营业收入461.2384.4216.7319.98减：营业成本152.4130.5619.9816.73二：营业毛利308.8

57、253.8654.9421.64 营业毛利之企业营业收入与营业成本之间的差额。营业成本比上年增加21.84万元，增长率16.73%，主要是营业收入增长引起的，公司营业收入增加16.73万元，增长率为19.98%，但由于营业成本增加19.98万元，对营业毛利造成不利影响，多因素相抵营业毛利增加21.64万元。第八章 管理体系8.1 组织结构图公司采用部门制组织结构，具体组织结构设置如下表：经理 房产运营中心财务部办公部业务部饮食部医疗部后勤部研发部护理部养老休养中心房产开发中心机构人员配置说明：业务部：房产经纪人 1 名 房地产估价师 1名研发部：市场调研人员2名 模式开发人员 3名养老护理中心

58、机构人员配备说明：院长： 公寓院长一名，院长助理院长一名，负责老年公寓总体工作。办公区：部长一名，负责统筹其下各部与院长之间的工作联系。 员工三名，饮食部：主厨一名。 勤杂工两名 采购人员一名。医疗部：康体中心主任一名，负责老人日常简单理疗工作。保健医疗中心一名，负责老人日常简单理疗工作。 护士六名，协助主治医师日常的医疗工作，二十四小时倒班。护理部：保洁人员八名，负责公寓日常卫生，消毒床被；室内，庭院的卫生工作。后勤部：保卫人员三名名。 维修人员两名。财务部：出纳、会计各一名。8.2管理制度1、人事管理制度:为加强公司的人事管理，明确人事管理权限及人事管理程序，使公司人事管理工作有所遵循，特

59、制定本制度。总经理确定公司的部门设置和人员编制、一线经理的任免去留及晋级，决定全体职员的待遇。部门主管提出部门人员需求计划；决定部门经理以下职员的任免、考核、去留及晋降；建议本部门职员待遇方案。在经营年度结束前，人力资源部将下一年度的人员需求计划表（见附表）发放给各部门，部门主管须根据实际情况，认真填写后，上报总经理审批。总经理根据部门所上报的人数，以及公司的投资、经营方案，来确定公司下一年度人员的规模和部门设置。经总经理所确定的人力资源计划，由人力资源部负责办理招聘事宜。职员要求调离本公司，应提前十五天向该部门主管提出书面离职申请，在未得到批准前，应继续工作，不得先行离职，否则扣发该月工资。

60、公司根据职员的表现或经营策略，需要解聘员工，应提前十五天通知被解职的职员。职员因违反了公司规章制度或试用不合格而被解聘的，应由所在部门主管填写解聘职员申请表（见附表），报人力资源部批准，一线经理以上人员的解聘，须上报总经理批准。由人力资源部存档，并通知被解聘人员办理离职交接手续。上述各种原因结束聘用或试用关系的职员，在接到正式通知后，均应向人力资源部领取移交工作清单，按该清单要求，在离开公司之前办完有关工作移交手续，其应领取的工资，应于上述手续办妥后再予发给。将人事关系调入公司的职员，应于一个月之内，将人事关系调出。超过一个月的，公司将按月收取存档费（收费标准：中科院人才交流中心，xxx元/月