物业管理基本制度与政策串讲点题班第四讲

1、第三节物业服务定价成本监审考点七：物业服务定价成本监审定义(1)物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。（区别：物业管理服务成本）(2)物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行指导价的物业服务为。标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行考点八：物业服务定价成本监审原则和依据1物业服务定价成本监审应当遵守的原则(1)原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政和国家的会计制度的规定。(2)相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。(3)对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。(4)合理性

2、原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。【单项选择题】物业服务定价成本监审原则影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平”，是（）原则。ab相关性c对应性d合理性：d考点九：物业服务定价成本的物业服务定价成本由费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序备及公众责任保险费用、办公费用、的其他费用组成。费用、物业共用部位共用设施设分摊、固定资产折旧以及经业主同意(1)费用，是指管理服务工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据有关规定应当由物业服务企业交纳的住房公积金和

3、养老、医疗、失业、工伤、保险等社会保险费用。(2)物业共用部位共用设施设备日常运行和理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、费用，是指为保障物业管保养所需的费用。不包括保修期内应由建设履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修支出的维修和更新、改造费用。(3)绿化养护费，是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、化肥费等。不包括应由建设支付的种苗种植费和前期费。(4)清洁卫生费，是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。(5)秩序费，是指物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范的人身保险费及由物业服

4、务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的设备。(6)物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用，是指物业服务企业物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。(7)办公费，是指物业服务企业为管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其他费用。(8)分摊，是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的用。（区别：物业管理服务成本）(9)固定资产折旧，是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产

5、指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。(10)经业主同意的其他费用，是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。【多项选择题】物业服务定价成本由：费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和费用、绿化养护费用（）分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。a清洁卫生费用b秩序费用c物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用d办公费用e物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用：abcd考点十：物业服务定价成本审核的方法和标准(2)固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折

6、旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按 3%-5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。第四节物业使用与（常考点）考点十一：公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变（常考点）由于改变公共建筑和共用设施用途可能影响到物业服务企业的正常管理，因此条例要求业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法向规划部门办理有关手续后告知物业服务企业，以便物业服务企业及时调整管理方案。由于物业公共建筑和共用设施属于物业管理区域内全体业主所有，因此物业服务企业无权擅定改变公共建筑和共用设施用途；确需改变公共建筑和共用设施用途的，

7、物业服务企业应当提请业主大会决定同意后，由业主依法办理有关行政手续。关于改变公共建筑和共用设施用途应当办理的具体手续，其他相应规范，条例只是强调业主应当依法办理有关手续。已有例如，根据公共文化体育设施条例规定，确需改变公共文化体育设施用途的，有关地方人民在做出决定前，应当组织论证，并征得上一级人民文化行政主管部门、体育行政主管部门同意，报上一级人民批准。【单项选择题】公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变，确需改变公共建筑和共用设施用途的，物业服务企业应当提请（）决定同意后，由（）依法办理有关行政手续。a居委会业主b业主业主大会c业主居委会d业主大会业主：d考点十二：物业管理区域内的道路场地不

8、得擅自占用与挖掘（常考点）物业管理区域内的道路、场地是为业主共同利益建设的，无论业主和物业服务企业，都不得擅自占用或挖掘物业管理区域内的道路和场地。为了加强管理和保护公共利益，对于业主因维修物业或者公共利益需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的，只有在征得业主和物业服务企业同意的情况下才可实施，当事人不得擅自实施占用、挖掘行为。物业服务企业因维修物业或者公共利益需要确需临时占用、挖掘道路、场地的，也必须征得业主的同意，不得擅自施工。无论业主或者物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地，均应当在约定期限内恢复原状。考点十三：公用事业应当依法履行维修养护责任（常考点）为了切实全体业主的合法权益，条例明确

9、规定供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。考点十四：装饰装修房屋行为应当依范（常考点）为了业主的共同利益，物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定，对房屋装饰装为进行管理，为了便于物业服务企业提供装饰装修管理服务，条例规定了业主装修房屋前对物业服务企业的告知义务。条例规定物业服务企业应当将装饰装修房屋的相关行为和注意事项告知业主，以避免出现违章装修或者装修扰民的情况，减少日常装修管理服务的难度。【单项选择题】根据规定物业服务企业应当将房屋装饰装修中的（）告知业主。a.行为b.注意事项c.规章制度d.行为和注意事项：d为了业主

10、的共同利益，物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定，对房屋装饰装为进行管理，条例规定了业主装修房屋前对物业服务企业的（）。a告知义务b制止义务c义务d强制执行义务事项：a考点十五：利用共用部位、共用设施设备经营的规定（常考点）条例关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作了的规定：面一是明确利用物业共用部位、共用设施设备进行经营必须事先征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意；二是明确利用物业共用部位、共用设施设备进行经营必须按规定办理手续；三是明确利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方式。关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用，应当优先用于补充住房专项维

11、修。考点十六：存在安全隐患物业的维修义务（常考点）条例第五十六条规定：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。”第五节物业服务企业考点十七：物业服务企业的义务（轮换考点）物业服务合同约定物业服务企业的义务是多方面的，其中一些服务义务仅靠物业服务企业单方面的行为就可以完成，还有一些服务义务较为复杂，仅靠物业服务企业单方面的行为难以完成，需要业主以及主管部门共同发挥作用，其中主要包括物业服务企业物业管理区域秩序和协助安全防范的义务。（一）物业管理区域公共

12、秩序的义务（二）物业管理区域安全防范的协助义务（一）物业管理区域公共秩序的义务2物业管理区域公共秩序的主要方式(1)告知义务。(2)制止义务。(3)义务。3业主物业管理公共秩序的物业服务企业认真履行告知、制止、三项义务后，对于故意公共秩序并给其他业主造成损害的业主，业主大会和业主可以依照民法通则、物权法等法律规定和管理规约的约定，业主的责任，物业服务企业可以依据合同法、物权法和物业服务合同的约定，业主的违约责任。（二）物业管理区域安全防范的协助义务1物业服务企业在安全事故中的义务在发生安全事故时，条例要求物业服务企业履行三项义务：(1)采取应急措施以避免损失扩大。(2)及时向有关行政管理部门事

13、故。(3)协助做好救助工作。2物业保安的职责条例“物业服务企业雇请保安的，应当遵守国家有关规定。保安人员在物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得益。”公民的合法权物业保安执行任务时，应当按照保安服务管理条例的规定，着保安员服装、佩戴的保安服务标志。物业保安无权、限制公民；不得搜查他人的身体或者扣押他人合法证件和；不得、他人或者教唆他人。【单项选择题】下列关于物业服务企业物业管理区域秩序主要的方式中，不正确的是（）。a.履行告知义务b.履行制止义务c.履行义务d.履行处罚义务：d【多项选择题】在发生安全事故时，要求物业服务企业履行的义务包括（）。a采取应急措施以避免损失扩大b立即通知业主

14、c及时向有关行政管理部门事故d做好赔偿工作e协助做好救助工作：ace考点十八：物业服务企业的责任条例第三十六条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、安全受到损害的，应当依法承担相应的。”根据合同法的规定，物业服务企业根本不履行合同义务和不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。【单项选择题】物业服务企业就业主受到的人身和损害承担责任的前提条件是（）。a.物业服务企业履行了物业服务合同的约定b.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定c.物业服务企业实施了物业管理d.业主交纳了物业服务费用：b考点十九：物业服务企业的风险防控（轮换考点）防控物业管理活动中的法律风险，物业

15、服务企业可以从以下几个方面人手：（一）增强风险意识（二）认清权利边界（三）加强合同管理（四）依法权利（五）自觉履行义务第六节物业服务合同物业服务企业与业主建立委托聘用关系的法律形式，是双方签订物业服务合同，只有签订了物业服务合同，才能将各方享有的权利和承担的义务确定下来。物业服务企业通过提供合同约定的物业服务取得经营收益，业主通过支付合同约定的物业费接受物业服务。一般认为，物业服务合同属于合同法上无名合同范畴，是一类独立的合同类型。物业服务合同与合同法上的委托合同有类似之处，又因其具有自身特征而独立于委托合同。物业服务合同的特殊性，决定了不能简单地将其适用合同法关于委托合同的规定。考点二十：前

16、期物业服务合同（一）前期物业服务合同的特征（轮换考点）前期物业服务合同在物业从建设到管理关键环节的顺利衔接中发挥着重要的作用，特征如下：1前期物业服务合同具有过渡性；2前期物业服务合同是要式合同；3前期物业服务合同由建设和物业服务企业签订；4前期物业服务合同主要通过招投标方式签订。2前期物业服务合同是要式合同要式合同，是指法律要求必须具备一定形式的合同。由于前期物业管理涉及广大业主的公共利益，条例要求前期物业服务合同以的形式签订。（二）前期物业服务合同的时效条例第二十六条对此做出了特别规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主前期物业服务合同终止。”与物业服务企业签订的物业服务

17、合同生效的，另一方面，前期物业服务合同是一种附终止条件的合同（三）前期物业服务合同的主要内容（必考点）为规范和指导建设与物业服务企业签订前期物业服务合同，建设部于2004 年 9 月制订并发布了前期物业服务合同（示范文本）。根据示范文本，前期物业服务合同应包括以下内容：1合同当事人与物业的基本情况；2物业服务内容与质量；3物业服务计费方式；4物业经营管理活动的内容；5物业的承接查验；6物业的使用与；7违约责任；8其他事项。【单项选择题】确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据是()。a物业管理条例b物业管理合同c前期物业服务合同d物业服务合同：d物业服务企业和业主之间的关系是

18、()。a的民事主体的关系b者与被者的关系c管理者与被管理者的关系d决策者与执行者的关系：a【多项选择题】前期物业服务合同的特征包括()。a前期物业服务合同具有过渡性b前期物业服务合同是要式合同c前期物业服务合同由建设和物业服务企业签订d前期物业服务合同主要通过招投标方式签订e前期物业服务合同是无偿合同：abcd考点二十一：物业服务合同条例第三十五条规定：“业主应当与业主大会选聘的物业服务企业订立务费的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服方的权利义务、专项维修的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”物业服务合同应当具备以下主要内容：（必考点）1物业管

19、理事项 2物业服务质量 3物业服务费用4双方的权利义务 5专项维修的使用和监督6物业管理用房 7合同期限 8违约责任物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据行业交易惯例和物业服务需求商定的其他条款，如，约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、后合同义务、免责条款约定、合同履行争议的解决方式等。关于物业管理资料的移交问题（轮换考点）房屋和附属设备设施的各种图纸、技术资料、使用说明、检修，以及与物业管理相关的业主情况资料，是进行物业管理服务的基本条件，关于物业管理资料的移交问题，条例对此作出明确规定（共三点）：一是物业服务企业承接物业时，应当与业主应当向物业服务企业移交物业管理资

20、料；办理物业验收手续，业主二是物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会；三是物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。除此之外，物业服务企业与业主应当就物业管理资料的移交内容和程序规则在物业服务合同中明确约定。考点二十二：两种物业服务合同的区别（常考点）前期物业服务合同与物业服务合同的主要区别是：第一，合同签订主体不同。第二，合同的内容不同。第三，存在阶段不同。第四，合同履行期限不同。第七节物业管理的从法律结构上看，目前我国调整物业管理行业的法律规范主要分为六个层次：第一层次，。指依特别程序制定的具有最高效力的根本法。例如

21、，第十三条关于“公民的合法的私有”的规定。第二层次，法律。指及其常务颁布的法律。例如，物权法第六章“业主的建筑物区分所”的规定，以及合同法总则中的相关规定等。第三层次，行政 。指 制定的规范性法律文件。例如，物业管理条例以及建筑工程质量管理条例中有关“工程保修”的有关规定等。第四层次，地方性 。指地方国家权力机关及其常设机构制定的物业管理 。例如， 省物业管理条例、 市物业管理条例等。第五层次， 各部委和地方 的规章。指 各部委和省、直辖市、计划单列市 依职权制定的有关物业管理的规章，例如，财政部和建设部联合发布的住宅专项维修 管理办法，北京市人民 发布的 市物业管理办法等。第六层次，规范性法

22、律文件。指各部委、地方人民以及相关制订的有关物业管理内容的政策性文件，如承接查验办法、浙江省关于加快发展物业服务业的等。考点二十三：物业管理的（轮换考点）如同其他任何一样，物业管理，也是由三个要素：主体、内容和客体。1物业管理的主体物业管理的主体，是指实际参加物业管理并在其中享受权利和承担义务的人。在我国，作为物业管理主体的“人”，大体上可以分为以下四类：(1)自然人。(2)法人。(3)国家机关。(4)其他组织。2物业管理的内容物业管理的内容，就是物业管理的主体依法享有的权利和依法承担的义务，任何物业管理都是靠主体权利的行使和主体义务的履行来实现的。3物业管理的客体物业管理的客体，是指物业管理

23、中主体的权利和义务所共同指向的对象。作为物业管理客体的行为，可以分为两类：一类是国家机关的行政行为，如房地产行政机关依法核准物业服务企业资质等级的行为，房地产行政机关依法监督和指导业主的行为等；另一类是主体之间的民事行为，如物业服务企业依照物业服务合同从事清洁、绿化、保安、维修等管理服务行为等。【单项选择题】物业管理客体的行为，一类是国家机关的行政行为；另一类是主体之间的（ ）。a民事行为b经营行为c服务行为d管理行为：a【多项选择题】物业管理是由（）要素。a主体b内容c客体d法人e自然人：abc考点二十四：物业管理的特征（轮换考点）物业管理的特征主要体现在以下五个方面：1作为主体的业主意志多

24、元化和代表性2在物业管理中具有特殊的地位 3物业管理既涉及公权关系，也涉及私权关系 4业主所（物权）的限制和监督权的扩大 5物业管理行为是一种提供公共性服务商品的法律行为第八节 物业管理的考点二十五、物业管理的行政责任广义上是指物业管理各方主体，现行行政法律规范所应承担的。狭义上是指物业管理各方主体，条例所应承担的。第三章关于物业管理七大基本制度的内容中包括相应的内容，本节重点介绍条例第六章中其余有关的规定。(1)建设擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所或者使用权的，由县级以上地方人民房地产行政主管部门处 5万元以上 20 万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。(2)

25、不移交有关资料的，由县级以上地方人民房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设、物业服务企业予以通报，处 1 万元以上 10 万元以下的罚款。(3)物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款 30%以上 50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质的部门吊销资质。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。(4)建设在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，没收违法所得，并处 10 万元以上 50 万元以下的罚款。(5)业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途