深圳市龙岗区坂田街道中南国际城市更新单元社会稳定风险评

1、 深圳市龙岗区坂田街道中南国际城市更新单元社会稳定风险评估报告一、项目概述（一）项目名称深圳市龙岗区坂田街道中南国际城市更新单元社会稳定风险评估报告（二）评估指导方及委托方坂田街道城市更新中心、深圳市坂田仁恒投资发展有限公司（三）项目实施背景本次评估的深圳市龙岗区坂田街道中南国际城市更新单元位于深圳市龙岗区坂田街道南坑社区，雅园路与南坑北路交汇处。项目更新范围内土地现状以工业用地为主，现状建筑物主要为厂房、宿舍及配套用房，大部分建筑物于2001年建成，建成时间约17年；现状容积率低，土地利用率低，环境较差，市政消防配套设施等基础设施不齐全，存在一定的安全隐患。本项目通过城市更新推动优化整合城市

2、空间，提高土地利用价值；推动片区经济转型发展，加快城市产业升级转型；推动特区一体化建设，促进地区产业和城市互动发展，响应区政府打造“坂雪岗科技城”的号召，助力地区高新技术产业发展。（四）项目现状本项目更新范围内现状建筑物建筑面积约7.99万平方米，现状容积率约1.5，涉及权利人数共1户，现状建筑物主要为厂房、宿舍及配套用房，大部分建筑物于2001年建成，建成时间约17年；现状容积率低，土地利用率低，环境较差，市政消防配套设施等基础设施不齐全，存在一定的安全隐患。地块现状详细信息一览表申报城市更新单元名称：龙岗区坂田街道中南国际城市更新单元 申报单位（人）： 深圳市坂田仁恒投资发展有限公司项 目

3、地块编号（应与提交图纸中地块编号一致）（01）（02）0304050601宗地号或用地方案号G03212-42G03212-5202用地面积（）29904.8222863.2603土地利用功能（现状）工业用地工业用地04土地权属性质1国有已出让用地国有已出让用地05用地权属单位中南国际实业（深圳）有限公司中南国际实业（深圳）有限公司06建筑物竣工时间-07建筑面积（）-08有房产证的建筑面积（）27004.7824425.5809权利人数量1110同意申报权利人数量占比（%）100%100%11同意申报权利人占有建筑物面积占比（%）100%100%填表说明：（1）土地权属性质：包括国有已出让用

4、地、国有未出让用地、非农建设用地（征地返还用地、工商发展用地）、非农建设用地范围外形成的建成区域、老屋村、已按历史遗留用地和建筑有关政策处理的用地等类型。其中，非农建设用地范围外形成的建成区域和老屋村用地，不填写“宗地号或用地方案号”栏目。二、风险预测和分析（一）项目主要风险类别及分析项目合法性风险：该项目的实施是否与现行政策、法律、法规相抵触，是否有充分的政策、法律依据；项目的实施是否符合深圳市城市更新办法和上层次规划；是否符合市、区、街道“十三五”城市更新规划；该项目是否坚持严格的审查审批和报批程序；决策程序是否符合国家法律、法规、规章等有关规定等。概述：本项目更新单元范围用地面积52,7

5、68.08平方米,拆除范围用地面积52,768.08平方米（拆除范围最终以区更新局审批为准），国有已出让用地面积52,768.08平方米，合法用地面积占拆除范围用地面积比例为100%，合法用地比例超过60%，合法用地比例符合城市更新相关规定。项目属于权利主体自改，委托深圳市坂田仁恒投资发展有限公司开展项目前期申报工作且双方已签订合作协议，因此，同意申报的权利人数比例为100%；同意申报权利人占有的建筑物占总建筑面积的比例为100%；符合城市更新相关规定要求。项目范围内的建筑物大部分建成于2001年，截至到目前，建成时间约17年，建成年限符合旧工业区拆除重建的年限要求。风险评价：综合判断该项目合

6、法性风险较小。项目合理性风险：项目的合理性主要评估拟建项目的实施是否符合科学发展观要求，是否符合经济、社会发展规律，是否符合社会公共利益、人民群众的现实利益和长远利益。概述：项目通过更新改造能提高土地利用价值，完善片区公共配套设施，推动片区经济转型发展，加快城市产业升级转型，推动特区一体化建设，促进地区产业和城市互动发展。另外，项目更新后改造后将引进手机、电脑及配件为主的IT产业、高端、时尚的穿戴式智能设备产业、研发创意及科技服务产业、展览展销现代服务业、其它必要的配套服务业等，符合片区未来的规划，存在一定的合理性。同时，据统计，83%受访对象认为本项目更新有利于本地区的经济发展、环境改善。风

7、险评价：项目更新改造合理性风险较小。厂区职工清退引发的风险：本项目属于拆除重建类更新项目，项目更新改造将涉及到厂区职工的切身利益，厂区在职职工最敏感、最担忧的问题是安置问题和公平合理的补偿问题，如若以上问题处理不当，将对社会稳定产生一定影响，从而引发社会稳定风险。概述：根据与权利主体方、委托方沟通初步确定，本项目更新改造时，对于厂区在职职工拟安排在中南国际（深圳）实业有限公司旗下公司工作；如部分员工因家庭等问题无法调配，中南国际（深圳）实业有限公司会按照国家有关规定协商解决，解决方案有转职、提前退休及遣散。但需在后期补偿安置工作方面尽可能做到公正、公平、合理。风险评价：综合判断厂区职工清退引发

8、的风险较小。管理风险：城市更新单元项目开发建设与一般房地产开发项目相类似，涉及到建设项目管理问题。因此，项目前期方案论证，项目实施过程中噪音问题、污染问题、建筑垃圾处理、现场安全治安、灰尘和废气等污染物控制等工作管理不到位，导致项目建设、施工可能发生引发污染事件、施工安全事故等情形，将有可能诱发社会稳定风险。同时，对于社会媒体舆论导向的引导也属于管理风险的范畴。概述：根据国家规定，对环境有一定影响的建设项目，应当进行环境影响评价，本项目也不列外，项目在施工阶段将严格遵守建设项目环境保护管理条例，采用能耗小、污染少的清洁生产工艺并根据项目实际情况制定严格的管理措施：采取合理布局、作隔声处理、加强

9、绿化等措施削弱噪声；严格管理并制定合理的废水、废气处理计划，尽可能地降低因项目而带来的对环境、施工安全事故等的影响；在项目运营期间，遵守国家的相关规定，做好充分的降音措施。项目拟申报主体深圳市坂田仁恒投资发展有限公司，其总公司仁恒置地集团成立于1993年，拥有专业的城市更新团队和丰富的经验，现已成功打造了仁恒峦山美地、仁恒回龙铺、仁恒工纺大厦、仁恒沙井黄金金鱼场等众多经典案例，在类似城市更新项目施工期和运营期过程中，仁恒站在公共利益的角度出发，根据项目概况制定严格的管理措施：采取合理布局、作隔声处理、加强绿化等措施削弱噪声，严格管理、增加除尘措施等处理废气，制定合理的污水处理计划处理废水，尽可

10、能地降低因项目而带来的对环境、施工安全事故等的影响。风险评价：项目管理风险发生的可能性很小。融资风险：城市更新单元项目涉及资金量较为庞大，资金运作周期较长，一旦资金流不稳定必将影响项目进程，在项目实施进程中，造成如无法如期交付工程款项或安置赔偿款项等问题，将成为一系列社会不稳定问题的诱因。概述：本项目在整个过程中，主要的融资风险为资金的筹措和安全保障。本项目权利主体单一，合法用地比例满足更新要求，且项目规划符合龙岗区城市更新项目的优先推进条件，为优质项目，有利于本项目的融资。同时，现深圳市融资市场较为规范，融资渠道及产品繁多，融资风险控制机制较为完善，项目引发的融资风险机率小。但实施主体需建立

11、完善的资金控制管理体系，因更新项目周期长、资金量运用大，如资金运用管理出现瑕疵，将容易导致工程款违约支付的风险。项目拟申报主体深圳市坂田仁恒投资发展有限公司，其总公司仁恒置地集团成立于1993年，拥有专业的城市更新团队和丰富的经验，现已成功打造了仁恒峦山美地、仁恒回龙铺、仁恒工纺大厦、仁恒沙井黄金金鱼场等众多经典案例。风险评价：综合判断项目融资风险较小。适应风险：城市更新单元项目适应风险可划分了两个层面，即宏观层面表现为对片区经济社会发展的改变可能产生的风险；微观层面，即为个人的适应风险，城市更新后原有的生活模式将受到较大影响，具体表现在：部分有收益的生产资料将会丧失、教育和医疗保健等福利设施

12、及服务短期内将有可能变化、居民本身的社会关系网解体，又需要重新去适应新的环境。随着项目的推进，本项目存在的适应风险主要考虑对片区社会经济发展、就业影响、重新适应生活环境方面，以及对周边的公共配套、交通、社会稳定和公共安全水平等影响。概述：根据项目初步规划设计分析，项目更新实施后初步规划总建筑面积25.2万平方米，其中产业研发用房176,610平方米，商业服务设施15,000平方米，宿舍59,680平方米，公共配套1,000平方米。将建成集产业研发用房、商业服务设施、公共配套设施于一体的综合性物业，符合深圳市及片区经济发展趋势，项目的实施将有利于带动区域产业升级，对该区域的经济发展起到很大的促进

13、作用、解决且提高就业水平，同时能完善周边的公共配套、交通等设施设备，促进社会和谐稳定，实现多方共赢。同时，根据民意调研的结果，66%的受访对象认为本项目实施更新对自己生活带来正面影响；34%的受访对象认为本项目更新对自己的生活无影响。风险评价：综合判断项目可能引起的适应风险很小。（二）项目风险等级综合评价上文已对本项目可能引发的不利于社会稳定的六大类风险可能性进行了单项评价，为便于度量该项目整体风险的大小，有必要对各类风险的可能性大小进行量化，然后得到项目的综合风险大小。首先根据德尔菲法和民意调研问卷的结果确定每类风险因素的权重W ，取值范围为0，1，取值越大表示某类风险在所有风险中的重要性越

14、大。其次确定风险可能性大小的等级值C，将此风险划分为5个等级（很小、较小、中等、较大、大），等级值按风险可能性由小至大分别取值为0.2，0.4，0.6，0.8，1.0。然后将每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的得分（W C），把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值，即W C，综合风险的分值越高，说明项目的风险越大。一般而言，综合风险分值为0.2-0.4时，表示该项目风险低，有引发个体矛盾冲突的可能；分值为0.41-0.7时，表示该项目风险中等，有引发一般性群体性事件的可能；分值为0.71-1.0时，表示该项目风险大，有引发大规模群体性事件的可能。（五）防范措施针对项目情况，

15、在项目开展实施阶段制定详细的风险应对措施。通过风险措施后，得到项目各因素风险变化情况，详见下表：措施前后各类风险变化对比表风险内容措施前后风险值风险发生的可能性风险得分很小0.2较小0.4中等0.6较大0.8很大1.0项目合法性风险措施前0.20.08措施后0.20.08项目合理性风险措施前0.20.04措施后0.20.03厂区职工清退引发的风险措施前0.20.08措施后0.20.04管理风险措施前0.150.03措施后0.150.03项目融资风险措施前0.10.04措施后0.10.02项目可能引起的适应风险措施前0.150.03措施后0.150.03综合风险措施前0.3措施后0.23厂区职工

16、清退引发的风险、融资风险发生的可能性有所降低，综合风险也有所降低，项目实施风险措施后项目风险较小。（六）突发应急预案为保证项目实施过程中的有序运行，完善对突发事故应急处理机制，提高处理各种事故时的快速反应能力，防止和杜绝衍生事故，迅速及时有序的开展事故的应急抢救工作，避免对突发事件处理的无序和慌乱，保证将事故的损失和影响降到最低限度，保障人民群众生命财产安全，维护社会稳定，促进经济社会协调健康发展，结合本项目实际情况，特制定本应急预案。基层应急机构坂田街道办具体负责突发事件的预防、应急准备和先期处置工作，根据需要加强应急管理机构建设，由坂田街道办牵头成立社会稳定风险工作领导小组统一安排工作，若

17、出现上述风险点应及时组织应急、由分管城市更新综合维稳领导担任小组组长负责统筹安排，成员单位由城市更新中心，信访及综治维稳办、司法及项目管辖工作站组成，负责具体任务执行以达平息风险点的目的，其中根据城市更新中心职能范围具体为街道城市更新的管理与服务等工作，应在出现突发事件时对该项目情况进行详尽情况说明，对该项目所遵循的城市更新政策进行解析，信访及综治维稳办职能为负责维持稳定和社会治安综合整治管理工作的，应在出现突发事件发生时，在领导担任小组领导下进行必要的维稳工作，包括制止一切暴力事件，制止一切危害公众且会引发事态进一步扩大的事件，司法所职能为指导管理人民调解工作，参与调解疑难、复杂民间纠纷，应

18、在突发事件当中对该项目的合理合法性进行说明并对意见群众进行充分沟通协助综合维稳领导小组平息所爆发的风险项。针对项目开展过程中可能存在的风险做好应急预案，主要包括突发公共事件，建立应急机制（申报单位（实施单位）开发部及时将有关信息反馈给有关政府部门，协助处理突发公共事件。）、应急处理小组依法开展事件预防和应对工作。2、申报单位应急机构申报单位（实施单位）根据公司内部机构及需要设立应急机构，各部门之间分工合作，为项目的开展提供相应的服务与保障，主要包括以下部门及其相应的职责：开发部：负责统筹、协调和推进城市更新项目进度，并负责处理信访维稳案件以及与坂田街道办对接；品牌运营：负责统筹、协调项目舆论、

19、宣传城市更新项目；法务部：负责相关合同于法律上的有效性、合作双方的保障性和可行性；工程部：负责施工方案、施工安全措施执行情况的监督等工作；项目部：负责对施工情况进行检查等工作，及时排查安全隐患。三、评估结论及建议（一）结论：本报告对深圳市龙岗区坂田街道中南国际城市更新单元社会稳定风险进行了识别与评价，结论如下：该城市更新项目可能会引发6类不利于社会稳定的风险，这6类风险发生的可能性大小评价结果如下：第1类风险，项目合法性风险，该类风险可能性较小；第2类风险，项目合理性风险，该类风险可能性很小；第3类风险，厂区职工清退引发的风险，该类风险可能性较小；第4类风险，管理风险，该风险可能性很小；第5类风险，融资风险，该类风险发生的可能性较小；第6类风险，项目可能引起的适应风险，该类风险可能性很小。综合评价：深圳市龙岗区坂田街道中南国际城市更新单元可能引发的不利于社会稳定的综合风险值为0.3，风险程度低，引发群体性事件的可能性小。该项目在采取了必要的风险防范措施后，综合风险值为0.23，可以有效地防止风险的发生或风险发生时可以有效的化解，所以该项目具备实施条件。（二）建议：