利率、汇率调整对房地产价格的影响

1、利率、汇率调整对房地产价格的影响.摘要:本文首先构建了合适我国国情的房地产价格与利率汇率关系模型,然后利用该模型对我国12个城市房地产价格与利率汇率的关系进展实证研究研究结果显示,利率与房地产价格呈负向关系;汇率与房地产价格之间具有一样的变化趋势,与理论分析有较大差异,说明我国金融制度仍存在缺陷,逐步完善金融市场才能更好地发挥利率和汇率调节经济的功能因此,我们认为房地产价格保持相对稳定是房地产业平安运行的关键,在完善的金融制度下正确的利率和汇率政策能在此方面发挥重要作用关键词:房地产价格;利率;汇率通过上面的理论分析,可以清楚地理解到影响房地产价格变动的假设干因素,分别是可支配收入过去房地产价

2、格实际增长率利率和汇率根据方程(5)建立近似线性方程如下:pt=+1Yt+2it+3gt+4Et+ui(6)由于房地产折旧速度非常慢,实际利率是租赁价格的主要部分承租人支付给房东的房租中,绝大部分是对房屋所占用的资金的补偿假如你自己拥有一所住宅,那么年本钱的主要部分就是抵押贷款的利息所以,在总需求的所有组成部分中,房地产投资对实际利率最为敏感,货币紧缩或者是其他原因使利率进步时,房地产投资将会下降最多房地产投资下降,意味着房地产需求下降,最终会导致房地产价格下跌因此,房地产价格与利率在经济上呈负相关关系由于汇率与利率之间呈正相关关系,汇率下跌即货币升值出现时,利率将下降,房地产价格也会随之上涨

3、假如一国货币升值时国内出现通货膨胀,那么随着进口产品的增加,进口产品的价格也会随着上升,将进一步推动国内商品价格的上涨,房地产价格也不例外因此,房地产价格与汇率之间呈负相关关系三数据选取及说明在以往的研究中学者们经常用年度数据分析房地产业运行状况,殊不知房地产作为一种投资品,价格在一年内将发生显著变化,仅用年度数据难以反映这种变化,应尽量使用季度或者月度数据同时,在研究房地产价格波动状况时用全国整体的数据并不能反映部分的差异,使用城市级数据是最正确选择本文在对房地产价格与利率关系进展计量分析时,为了准确判断利率对各地区房地产价格的影响,将以2001年9月-2022年12月期间的季度面板数据为根

4、底,对北京天津上海南京重庆杭州宁波青岛沈阳深圳成都武汉等12个房地产价格上涨较快的城市进展实证分析,所包含的变量有房地产价格P可支配收入Y房地产价格实际增长率g由于选取的是12个城市的截面数据,样本量很大我国实行的是有限弹性的固定利率制度,中国人民银行根据市场走势决定利率涨幅,使得市场利率呈现连续变化,但我国银行间拆借业务开展较快,拆借利率市场化程度高另外,1994年汇率并轨以后,我国实行以市场供求为根底的有管理的浮动汇率制度为缓解人民币升值的压力,2022年7月21日起,我国开场实行以市场供求为根底参考一篮子货币进展调节有管理的浮动汇率制度为深化讨论利率汇率对房地产价格的影响,本文将以200

5、1年9月-2022年12月期间银行拆借利率汇率数据为根底进展实证研究四实证分析下面根据式(6)进展实证分析表1中模型1和模型2分别分析了利率与房地产价格的关系模型1的解释变量为过去房地产价格实际增长率g滞后1期的利率I(-1)城镇居民可支配收入Y和滞后1期的房屋销售价格指数P(-1)从模型1的回归结果可以看出,可支配收入的t统计量不显著,而且该变量的系数仅有0.00004,说明在这一时期可支配收入对房地产价格上涨的推动力极为有限在模型2中我们去掉可支配收入变量,重新回归结果如下:过去房地产价格实际增长率每上升1个百分点,房屋销售价格指数将上涨110.8142个百分点;利率与房屋销售价格指数呈反

6、比关系,即滞后1期的利率每上升1个百分点,房屋销售价格指数将下降0.0786个百分点;滞后1期的房屋销售价格指数每增加1个百分点,当期的房屋销售价格指数将上升0.9968个百分点回归结果说明利率与房地产价格存在负相关关系表1中模型3描绘了汇率与房地产价格的关系,解释变量为城镇居民可支配收入Y汇率E过去房地产价格实际增长率g回归结果显示,过去房地产价格实际增长率每进步1个百分点,房屋销售价格指数将上升59.0694个百分点;可支配收入每增加1元,房地产价格指数仅上升0.0033个百分点,说明可支配收入对房地产价格的影响力较弱;汇率上升1个百分点,房地产价格指数将上升13.4409个百分点,说明汇

7、率与房屋销售价格指数存在正相关关系,人民币升值将导致房地产价格下降从上述两个模型可以看出,利率汇率对房屋销售价格有较大影响,进一步印证了金融支持在房地产价格运动中的重要作用表2是利率汇率对房屋销售价格的共同影响的实证分析结果,其解释变量分别为过去房地产价格实际增长率g滞后4期的利率I(-4)汇率E滞后2期的房屋销售价格指数P(-2)城镇居民可支配收入Y模型a和模型b是对2001年9月-2022年3月期间数据进展回归模型a的回归结果说明,可支配收入变量的系数值非常小,且该变量的t统计量小于临界值,进一步说明可支配收入对房屋销售价格的影响力弱在模型b中我们去掉可支配收入变量,重新回归结果如下:过去

8、房地产价格指数增长率每增加1个百分点,房屋销售价格指数将上升96.1639个百分点;滞后4期的利率每进步1个百分点,房屋销售价格将下降5.1351个百分点;人民币对美元汇率每下降1个百分点,即人民币每升值1个百分点,房屋销售价格指数将下降3.2728个百分点;滞后2期的房屋销售价格指数每进步1个百分点,当期房屋销售价格指数上升0.8601个百分点模型和模型d是对2001年9月-2022年12月期间数据进展回归模型的回归结果同样说明,可支配收入对房屋销售价格指数变化的影响力弱在模型d中我们去掉可支配收入变量,重新回归结果如下:过去房地产价格指数增长率每增加1个百分点,房屋销售价格指数将上升90.

9、2640个百分点;滞后4期的利率每进步1个百分点,房屋销售价格将下降5.8031个百分点;人民币对美元汇率每下降1个百分点,即人民币每升值1个百分点,房屋销售价格指数将下降4.2257个百分点;滞后2期的房屋销售价格指数每进步1个百分点,当期房屋销售价格指数上升0.7999个百分点上述各模型回归结果进一步提醒了,近期我国房地产价格上涨主要受非收入因素影响,其中对将来价格继续上涨的预期利率汇率都是决定当前我国价格走势的主要变量,其中利率汇率对房地产价格有较大影响,在2001年9月-2022年12月期间这种影响更显著,说明金融管制放松将对房地产价格产生持续影响下面,将本文所讨论的利率汇率与房地产价格的理论与实证关系做一比拟,如表3所示五结论及进一步解释房地产业具有第二金融的“美称,在强有力的金融支持下才能安康开展,尤其在以银行为主要融资渠道的国家表现得更为明显我国房地产业开展所需资金大部分是从银行获得的,从理论上看利率汇率对房地产业的影响应该非常大,它们之间呈负相关关系对我国12城市的实证研究结果显示,房地产价格指数与利率呈负相关关系,利率不断调整给房地产开发商和购房者传达了非常明确的信号,即国家将通过降低金融支持力度的手段给房地产业降温无