2018年jg房估政策基础班讲义

1、第三章 国有土地上房屋征收制度与政策（8-10 分）第一节 房屋征收概述一、房屋征收的概念指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强他不动产的行为。理解：得国有土地上、个人的房屋及其房屋征收的主体是国家，通常是代表国家以行政命令的方式执行。房屋征收通常处于建设项目的前期工作阶段，是城市建设的重要组成部分。二、房屋征收的限制条件征收只能是为了公共利益的需要；征收必须严格依照法律规定的权限和程序；以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿。三、房屋征收的前提条件（一）公共利益的界定房屋征收的：不需要房屋所人的同意而强得其房屋，收回国有土地使用权。“公

2、共利益”是国家征收国有土地上、个人的房屋的前提条件。公共利益的范围：（1）国防和的需要；由由组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由由的需要；组织实施的保障性安居工程建设的需要；依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施等地段进行旧城区改建（6）法律、行政规定的其他公共利益的需要。【2014 年】房屋所人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提。（ ）正确本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收的是不需要房屋所人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是

3、国家征收国有土地上、个人的房屋的前提条件参见P54。【例题】下列可以征收国有土地上房屋的项目有（ ）。A.市地铁 5 号线工程B.沈阳-秦皇岛燃气输送管线工程C.D.E.正确市经济适用房建设工程 大兴区某商品房建设工程某一家上市公司标准化厂房建设工程ABC本题考查的是房屋征收的前提条件。选项 A 属于由组织实施的交通基础设施建设，选项 B 属于由实施的能源基础设施建设，选项 C 属于由组织实施的保障性安居工程建设。选项 DEP54。属于非公共利益的范畴，不能征收国有土地上房屋。参见（二）公共利益的特点公共利益是客观的。它客观地影响着社会公众整体的生存与发展，不因各个利益主体不同有所改变。公共利

4、益是共享的。公共利益具有整体性、相对普遍性和共有性。公共利益是不确定的。包括“利益内容的不确定性”和“受益对象的不确定性”。认识上的四、征收与征用的异同征收是国家强 得集体和征用是国家强制使用集体和共同之处主要有两点：一是强制性，即都不必得到、个人的、个人的；。所人的同意；二是补偿性，即都应给予公平补偿。征收与征用的主要区别如下：（1）适用对象不同。征收的主要是不动产，征用的既包括不动产也包括动产。（2）前提条件不同。征收是为了国防和以及由组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要。（3）所转移不同。征收主要是所的改变，不存在

5、返还，通俗地说是“强买”；征用只是使用权的改变，被征用的（4）补偿内容不同。使用后，应返还被征用人，通俗地说是“强租”。物权法对征收规定了具体的补偿办法，这就是说任何征收都要给予补偿，而且必须依法补偿。征用在使用后首先应及时返还被征用人。物权法只是规定应当给予补偿，补偿办法可以由双方依据法律规定协商确定。【例题】征收与征用的区别有（ ）。A.适用对象不同 B.前提条件不同 C.强制程度不同D.所转移不同E.补偿内容不同正确ABDE本题考查的是征收与征用的异同。征收与征用在适用对象、前提条件、所转移、补偿P55。内容等方面都不同。两者都具有强制性，即都不必取得所人的同意。参见第二节 国有土地上房

6、屋征收与补偿一、国有土地上房屋征收的管理体制房屋征收主体。市、县级人民负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门。是市、县级人民确定的房屋征收部门。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。3.房屋征收实施。房屋征收部门可以委托房屋征收实施，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为位不得以为目的。4.房屋征收的监督与指导部门。承担。房屋征收实施单人民应当加强对下级人民房屋征收与补偿工作的监督。住房城乡建设主管部门和省、直辖市人民住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、资源、发展与等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。监察

7、机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的国有土地上房屋征收的管理体制流程：和有关部门或者及其的监察。【2015 年】某国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是（）。A.房屋征收部门 B.市、县级人民C.地产行业主管部门D.房屋征收实施正确A本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门是市、县级人民确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。参见P55。二、国有土地上房屋征收的程序（一）拟定征收补偿方案房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民（二）组织有关部门论证。市、县级人民应当组织发展、城乡规划、资源、

8、环境资源保护、保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证。（三）征求公众意见对征收补偿方案进行论证、修改后，市、县级人民30 日。（四）房屋征收决定应当予以，征求公众意见，期限不得少于作出征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；作出征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。（五）与房屋征收相关的几项工作1.组织登记在房屋征收决定前，应登记被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等，这些是评估确定被征收房屋价值的主要依据。结果应当在征收范围内向被征收人。2.对未进行登记的建筑物先行、认定和处理作出征收决定前

9、，应当组织有关部门依法对征收范围内登记的建筑、认定和处理。（对违法建筑物的认当事人对有关部门的认定和处理结果定）的，可以依法提起行政复议或者3.暂停办理相关手续在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；否则不予补偿。房屋征收部门应当将暂停办理事项通知有关部门。暂停期限最长不得超过 1 年。4.作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户、专款。【例题】国有土地上房屋征收补偿方案征求公众意见的期限不得少于（ ）。A.10 日B.20 日C.30 日D.40 日正确C本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。国有土地上房屋征收补偿方

10、案征求公众意见的期限不得少于 30 日。参见P56。【例题】确定被征收房屋价值的主要依据包括被征收房屋的（ ）。A.权属 B.区位 C.朝向D.建筑面积E.用途正确ABDE本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述是评估确定被征收房屋价值的主要依据，对其他可能影响房屋价值评估的，在过程中也应予以查明。参见P57。【2016 年】根据国有土地上房屋征收与补偿条例，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有（ ）。A.改建房屋 B.新建房屋 C.扩建房屋 D.租赁房屋 E.变卖房屋正确ABC本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。

11、在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；规定实施上述行为的，不予补偿。参见P57。三、国有土地上房屋征收的补偿（一）房屋征收补偿的内容被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。【2015 年】国有土地上房屋征收补偿内容包括（ ）的补偿。A.被征收房屋价值B.因征收房屋造成的搬迁费 C.因征收房屋造成的停产损失 D.因征收房屋造成的临时安置E.因征收房屋造成的上、下班交通费正确ABCD本题考查的

12、是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收人给予的补偿内容包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。参见P58。【2015 年的市场价格。】对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产在（ ）之日房屋征收实施房屋征收决定公告房地产估价师实地查勘D.房屋征收补偿评估送达正确B本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。参见P58。（二）房屋征收补偿的方式房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋调换两种，由被征收人选择。（三）被征收房屋价

13、值的评估房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定。（四）订立补偿协议或作出补偿决定房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。达不成补偿协议，或者被征收房屋所偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。（五）补偿情况和审计结果人不明确的，由市、县级依法按照征收补偿方案作出补【2014 年】属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所。该市从 2011 年 2 月开始对该区进行改造。甲房地产估价机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发

14、公司依法取得该地块建设用地使用权，投资 10 亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住建筑面积的 10%配建公共租赁住房。2013 年“十一”司开展该项目活动。2013 年 10 月 20 日该项目取得商品房预售证。关于对法，正确的为（ ）。期间，乙房地产开发公住房征收补偿的说A.B.C.D.正确应与乙房地产开发公司订立补偿协议可以要求在改建地段进行房屋调换对评估结果有异议，可向甲房地产估价机构申请复核评估因住房已过设计使用年限而得不到货币补偿，应按低保户标准安置BC本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。选项 A 错误，应与征收部门订立补偿协议P

15、5859。选项 D 错误，不能因为房屋的设计使用年限过期而不予补偿。参见四、国有土地上房屋征收与补偿的主要涉及房屋征收与补偿的主体、主管部门和有关、个人的。承担的种类有行政责任、民事责任和刑事责任。第三节 国有土地上房屋征收评估一、房屋征收中的评估工作房屋征收中应由房地产估价机构评估、测算的内容主要有：被征收房屋的价值；用于调换房屋的价值；被征收房屋类似房地产的市场价格。二、房屋征收评估机构选定及委托首先由被征收人在规定时间内协商选定；没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人通过少数服从多数决定、随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签等。房地产估价机构选定后，房屋征收部门作

16、为委托人要在规定时间内向其出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。3.房屋征收评估估价机构公章。必须由负责房屋征收评估项目的两名以上房地产估价师签字，并加盖房地产三、房屋征收评估原则和要求（一）房屋征收评估原则房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何（二）房屋征收评估基本事项1.评估目的。和个人不得干预。被征收房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被 征收房屋的价值。调换房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于调换房屋价 值的差价提供依据，评估用于调换房屋的价值。2.评估时点确定。被征

17、收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。3.评估对象界定。房屋征收部门应做到以下几点：一是在委托书和委托合同中明确评估对象范围。二是提供征收范围内已经登记的房屋情况和登记建筑的认定、处理结果情况。已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，以房屋权属和房屋登记簿的记载为准；登记的，应当按市、县级认定、处理结果评估。4.评估价值内涵。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征

18、收房屋租赁、抵押、等的影响。【2017 年】被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。（ ）正确本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。参见P63。【2014 年 A.租赁 B.C.抵押】国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的（ ）等的影响。D.土地使用权E.供求关系正确ABC本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的评估价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、等的影响。参见P63。（三

19、）实地查勘、评估方法和技术协调（1）实地查勘要求：房地产估价机构应当进行实地查勘，房屋征收部门和被征收人应当协助地产估价师对被征收房屋进行实地查勘。房房屋征收部门、被征收人和房地产估价师应当在实地查勘上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、房地产估价师和无利害关系的第三人，并应当在评估中说明有关情况。【2014 年向乙】甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，1 亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经得知：该项目总建筑面积为 15000 平方米，其中：已民预1000 平方米。经批准可预售的建筑面积为 1400

20、0平方米，其中：有 3000 平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。评估过程中，丙机构应做的工作包括（ ）。A.进行实地查勘B.了解法定优先受偿权利情况C.要求甲公司提供国有土地使用证和房屋所证D.按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于 1 亿元正确AB本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋外观和状况的影像资料，做好实地查勘，并妥善保管。同时，房地产估价机构需要了解法定优先受偿权利情况。参见P62。评估方法选用：房屋征收评估应当选用比较法、收益法、成本法、假设开

21、发法等方法中的一种或者多种。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。评估结果确定：选用多种方法评估时，应对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。房屋征收评估价格应当以为计价的货币，精确到元。技术协调要求：同一个房屋征收范围内的评估工作，原则上由一家估价机构承担。征收范围较大的，可由两家以上估价机构共同承担，并明确一家房地产估价机构为牵头。【2017 年】被征收房屋是在建工程的，评估应当首选成本法。（ ）正确本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋是

22、在建工程的，应当选用假设开发法评估。参见P63。【2013 年】同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。（ ）正确本题考查的是房屋征收评估原则和要求。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。参见P63。（四）评估结果和送达估价机构应当将分户初步评估结果提交房屋征收部门，包括评估对象的及其基本情况和评估价值。房屋征收部门向被征收人。期满后，估价机构应向房屋征收部门提供整体评估房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。和分户评估，需要两名以上房屋征收部门应向被征收人转交分户评估

23、。【2013 年】房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括（ ）。A.房屋评估价值 B.评估对象的C.装饰装修评估结果 D.评估对象基本情况E.停产停业损失评估结果正确ABD本题考查的是房屋征收评估原则和要求。分户的初步评估结果应当包括评估对象的及其基本情况和评估价值。参见P64。四、房屋征收评估异议处理和争议调处（一）房屋征收评估异议处理房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估之日起 10 日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。该估价机构应当自收到（二）房屋征收评估争议调处复核申请之日起 10 日内进行复核。被征收人或者房屋征收部门对估价机构的复核结果有异

24、议的，应当自收到复核结果之日起 10 日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估申请鉴定。（不能直接申请鉴定）评估应当自收到鉴定申请之日起 10 日内进行审核，出具鉴定意见。对鉴定意见的，可以申请行政复议或行政。【2015 年定。（）】被征收人对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估申请鉴正确本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估申请鉴定。参见P64。【2016 年】被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向（ ）申请鉴定。房屋征收部门另一家房地产估价机构 C.

25、监察机关D.房地产价格评估正确D本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估申请鉴定。参见P64。（三）评估（1）省、。及其工作机制住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当成立房地产价格评估（2）评估评估由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的组成。对复核结果进行鉴定，选派成员组成组时，组成员应为 3 人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。【2017 年】房屋征收评估（）。A.二分之一 B.三分之一 C.三分之二 D.四分之三选派组时，房地产估

26、价师人数不得少于组成员的正确A本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估对复核结果进行鉴定，选派成员组成材 P65。组时，组成员应为 3 人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。参见教五、房屋征收评估房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进 行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。【例题】国有土地上房屋征收评估费一般由（ ）支付。被征收人房屋征收部门 C.建设D.房屋征收实施正确B本题考查的是房屋征收评估。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担

27、，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。参见P65。【2015 年】关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有（ ）。A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担 B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D.房屋征收评估费用由被征收人和共同承担E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担正确BD本题考查的是房屋征收评估。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机

28、构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。参见教材 P65。六、对违法房地产估价机构和的处罚房地产估价机构或者估价师出具虚假或者有1.给予警告、罚款、吊销等行政处罚。差错的评估的，应承担以下：2.将有关处罚记入信用。3.造成损失的，依法承担赔偿责任。4.的，依法刑事责任（提供虚明文件罪/出具证明文件失实罪）。【例题】某房地产估价师在房屋征收评估时，为被征收人谋取不正当利益，虚增建筑面积 1500，致使国家损失 1000 万元，该房地产估价师金融诈骗罪提供虚明文件罪（）。C.罪D.出具证明文件失实罪正确B本题考查的是对违法房地产估价机构和的处罚。房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假评估的，可能提供虚明文件罪；出具有差错的评估的，可能出具证明文件失实罪，应当依照刑法予以处罚。参见P65。【2017 年综合分析题】某县下辖的 H 镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017 年 3 月 28 日发布了征收决定公告，甲评估机构于 2017 年 4 月