资产评估的基本方

1、资产评估的差不多方法 第一节 市场法 一、市场法与其适用的前提条件 （一)市场法的含义市场法也称市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法。 （二)市场法应用的前提条件 应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件。 1需要有一个充分发育活跃的资产市场。 2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。二、运用市场法进行资产评估的方式 一般地讲,在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物,就能够把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。更多的情况下

2、获得的是相类似的参照物价格,需要进行价格高速因此市场法也称作市场成交价格比较法，是指一项被评估资产需要评估时,在公开市场上找不到与之完全相同的资产,但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整,确定被评估资产价值。参照物差异调整因素要紧包括三方面;一是时刻因素。时刻因素是指参照物交易时刻与被评估资产评估基准日相差时刻所阻碍的被评估资产价格的差异。 二是地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的阻碍差异。 三是功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的阻碍。 三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析 （一)运用市场法评估资产程序 1明

3、确评估对象。 2.进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场差不多信息资料,查找参照物。 3分析整理资料并验证其准确性，推断选择参照物。4.把被评估资产与参照物比较。 分析调整差异，做出结论。 （二)市场法的优缺点 市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在： 1.能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得。 2评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和同意。 市场法的缺点表现在:1需要有公开活跃的市场作为基础,有时因缺少可对比数据而难以应用。 2.不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。 第二节 成本法

4、 一、成本法及其适用的前提条件(一)成本法的含义 成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。 采纳成本法对资产进行评估的理论依据如下。1资产的价值取决于资产的成本。资产的原始成本越高，资产阶级的原始价值越大，反之则小，二者在质和量的内涵上是一致的。采纳成本法对资产进行评估,必须首先确定资产的重置成本。重置成本是按在现行市场条件下重工业新购建军一项全新资产所支付的全部货币总额。重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的,前者反映的是资产评估日期的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平。在其他条件既定时,资产

5、的重置成本越高,其重置价值越大。 资产的价值是一个变量,随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。 （)资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降、价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗,也称实体性贬值。 （)新技术的推广和运用，使用企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较,在技术上明显落后、性能降低,其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗,也称功能性贬值。（）由于资产以外的外部环境因素变化，引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称经济性贬值。 二、成本法应用的前提条件采纳成本法评估

6、资产具备的前提条件 1.应当具备可利用的历史资料。 .形成资产价值的耗费是必须的。三、成本法运用的思路及其各项指标的估算 被评估资产评估值=重置成本成新率 （一)重置成本及其估算重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料,并依照现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建筑具有同等功能的全新资产所需的成本。 选择重置成本时,在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下,就选择更新重置成本。在无更新重置成本时可采纳复原重置成本。一般来讲，复原重置成本

7、大于更新重置成本,但由此引致的功能性损耗也大。 更新重置成本和复原重置成本的相同方面于采纳的差不多上资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。 重置成本的估算一般能够彩下列方法:1重置核算法。是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式,将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。 直接成本是指直接能够构成资产成本支出的部分,直接成本应按现时价格逐项加总。 间接成本是指为建筑、购买资产而发生的治理费、总体设计制图等项支出。 间接成本能够通过下列方法计算。 (1）按人工成本比例法计算,计算公式为: 间接成本=人工成本总额成本分配率其中： (2）

8、单位价格法。计算公式为： 间接成本=工作量（按工日或工时）单位价格/工日或工时（3)直接成本百分率法,计算公式为： 间接成本=直接成本间接成本占直接成本百分率2.物价指数法。这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本，计算公式为: 或: 物价指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方法。但二者具有明显的区不,表现在：（1）物价指数法估算的重置成本,仅考虑了价格变动因素,因而确定的是复原重置成本;而重置核算法既考虑了价格因素,也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而能够估算复原重置成本和更新重置成本。 （2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动

9、水平上;而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。 3功能价值法，也称生产能力比例法。这种方法是查找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物,计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为: 4.规模经济效益指数法。公式为: 推导可得:公式中的X是一个经验数据,秋为规模经济效益指数。在美国，那个经验数据一般在0.0。7 ,房地产行业一般为9。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要慎重使用这种方法。另外,在用成本法对企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时,为了简化评估业务，节约评估时刻，还能够采纳统计分析法确定某

10、类资产重置成本，这种方法运用的步骤是： （1)在核实资产数量的基础上,把全部资产按照适当标准划分为若干类不。 （2)在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产,应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。 （)依据娄类抽样估算资产的重置成本额与帐面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：K=RR 式中：K资产重置成本与历史成本的调整系数 某类抽样资产的重置成本; R某类抽样资产的历史成本。 依照调整系数K估算被评估资产的重置成本,计算公式为: 被评估资产重置成本=某类资产的账面历史成本*K (二)实体性贬值及其估算 资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力

11、作用形成的贬值。实体性贬值的估算,一般能够采取以下几种方法。 1.观看法，也称成新率法。计算公式为: 资产实体性贬值重置成本（1成新率).公式计算法。其计算公式为: 总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为： 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限名义已使用年限资产利用率由于资产在使用中负荷程度的阻碍，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异,能够通过资产利用率来调整。 二、功能性贬值及估算 功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。 通常，功能性贬值的估算能够按下列

12、步骤进行: 1将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。2.计算二者的差异,确定净超额运营成本。 3可能被评估资产的剩余寿命。4.以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现,这些折现值之和确实是被评估资产功能性损耗(贬值）,计算公式为：功能性贬值的估算还能够通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值,计算公式为： 功能性贬值=复原重置成本更新重置成本三、经济性贬值及其估算 经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。计算经济性贬值时，要紧是依照由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素,确定其贬值

13、额。评估人员应依照资产的具体情况加以分析确定。娄资产使用差不多正常时，不计算经济性贬值。四、成新率及其估算成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的估算方法有以下几种。 1.观看法，即由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各要紧部位进行技术鉴定,以推断确定被评估资产的成新率。2使用年限法,即依照资产可能尚可使用年限与其总使用年限的比率确定成新率,计算公式为: 3.修复费用法,即通过估算资产恢复原有全新功能所需要的修复费用占该资产的重置成本（再生产价值）的百分比确定成新率，计算公式为: 评估工作中,有些评估人员直接按照会计学中的折旧年限估算成新率,这种做法是不正

14、确的。这是因为:第一、折旧是由损耗决定的,但折旧并不确实是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。 第二、折旧年限的确定,以资产的维修是为了保证资产正常运转为前提的。第三、折旧年限的确定与评估中成新率确定的基础损耗本身具有差异性。 第四、资产评估过程中,假如一些评估机构和评估人员依照实地勘察鉴定的结果,确定的使用年限与折旧年限完全相同,这时因此能够采纳折旧年限。 五、运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析（一)运用成本法评估资产的程序 运用成本法评估资产一般按下列程序进行： 1确定被评估资产，并估算重置成本。 确定被评估资产的使用年限。 3估算被评估资产的损耗或贬值。 4.计算确定被评估资产的价值。（

15、二）成本法的优缺点 采纳成本成法评估资产的优点有: 比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理。 2有利于单项资产和特定用途资产的评估。 3在不易计算资产以后收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用。 4有利于企业资产保值。 采纳成本法的缺点是工作量较大。 第三节 收益法 一、收益法及其适用的前提条件 (一）收益法的含义 收益法是指通过估算被评估资产以后预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 采纳收益法对资产进行评估,所确定的资产价值,是指为获得该项资产以取得预期收益的效用或有用程度紧密相关。资产的效用越大,获利能力越强，它的价值也就越大。 (二）收益法应

16、用的前提条件 应用收益法评估资产必须具备的前提条件是： 1.被评估资产必须是能用倾向衡量其以后期望收益的单项或整体资产。 2.资产所有者所承担的风险也必须也必须是能用货币衡量的。 二、收益法应用的形式 收益法的应用,实际上确实是对被评估资产以后预期收益进行折现或本金化过程。一般来讲，有以下几种情况。 （一）资产以后收益期有限的情况 在资产以后预期收益具有特定时期的情况下,通地预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现,各年预期收益折现值之和,即为评估值，差不多公式是： 式中：以后第i个收益期的预期收益额,收益期有限时, 中还包括期末资产剩余净额; n收益年期; r折现率。 （二)资产以

17、后收益无限期的情况 无限收益期的情况下,有两种情形： 1.以后收益年金化的情形。在这种情形下,首先预测其年收益额，然后对年收益额进行本金化处理,即可确定其评估值。差不多公式为： 资产评估值(收益现值)年收益额/本金化率 有的资产评估时，其以后预期收益尽管不完全相等,但生产经营活动相对稳定， 各期收益相差不大,这种情况下也能够采纳上述方法进行评估,其步骤如下： 第一步,预测该项资以后若干年(一般为年左右)的收益额，并折现求和。 第二步，通过折现之和求取年等值收益额。 因此, 其中:为各年现值系数,可查表求得。 第三步,将求得的年等值收益额进行本金化计算，确定该项资产评估值。以后收益是不等额的情形

18、。在这种情形下，首先预测以后若干年内（一般为5年)的各年预期收益额，对其进行折现。再假设从若干年的最后一年开始，以后各年预期收益额相同,将这些收益额进行本金处理，最后,将前后两部分收益现值求和。 三、收益法中各项指标的确定 （一）收益额 收益法运用中,收益额的确定是关键。 1收益额指提是资产使用带来的以后收益期望值，是通过预测分析获得的。 2收益额必须是由被估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益分离出来，切莫张冠李戴。 关于收益额的构成,以企业为例,目前有几种观点：第一、税后利润，即净利润； 第二、现金流量； 第三、利润总额。（二）折现率和本金化率 确定折现率,首先应该明确折现的内涵。一般

19、来讲,折现率应包含无风险利率、风险酬劳率和通货膨胀率。 本金化率与折现率在本质上是没有区不的。只是适用场合不同。折现率是将以后有限期的预期收益折算成现值的比率,用于有限期预期收益还原，本金化率则是将以后永续性预期收益折算成现值的比率。 (三）收益期限 收益期限是指资产收益的期间，通常指益年期。收益期限由评估人员依照以后获利情况、损耗情况等确定，也能够依照法律、契约和合同规定确定。 四、收益法评估资产的程序及其优缺点分析（一)收益法评估资产的步骤 1收集验证有关经营、财务状况的信息资料。 2计算和对比分析有关指标及其变化趋势。 3.预测资产以后预期收益,确定折现率或本金化率。 4将预期收益折现或

20、本金化处理,确定被评估资产价值。（二)收益法评估资产的优缺点 采纳法评估资产的优点是： 1能真实和较准确地反映企业本金化的价值； 2与投资决策相结合,应用此法评估的资产价值,易为买卖双方所同意。 采纳收益法评估资产的缺点是: 1.预期收益额预测难度较大，受较强的主观推断和以后不可预风因素的阻碍。 2在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测以后收益的单项资产评估。 第四节 资产评估方法的比较和选择一、资产评估方法之间的关系 (一)资产评估方法之间的联系 从整体上来讲，评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的,其共同目标确实是获得令人信服的可靠的评估价值。一般来讲,成

21、本法、收益法的运用差不多上建立在现行市基础之上的,只是它们的运用不像市场法运用表现的那么直接而已。 （二)市场法与成本法的区不 .成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值,而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。前者要紧从买者角度，即以购建某基资产的耗费来确定;后者则是从卖者角度,即市场上销售价格来确定。 2市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采纳的。而重置成本不仅包括该项资产的自身价格(购建价格),还包括该项资产的运杂费、安装调试等。 3.市场法的运用与原始成本没有直接联系,而成本法中的某些计算，则要利用被评估资产的原始成本和原始资料。 4成本法是按全新资产的

22、购建成本扣除被评估资产的各项损耗(或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格,并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。两种方法具有不同的操作程序,资料的获得和指标确定有着不同的思路。 二、资产评估方法的选择 资产评估的方法要紧有成本法、市场法、收益法等多种方法。 资产评估方法的选择要紧应考虑以下因素。 1.资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。 2.资产评估方法必须与评估对象相适应。 3评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。 4选择评估方法还要考虑不同的评估途径。第三章 机器设备评估第一节 机器设备评估的特点一、 机器设备及其分类 （一)机器设备的

23、特点 机器设备是指由金属或其他材料组成,由若干零部件装配起来,在一种或几种动力驱动下，能够完成生产、加工、运行等功能或效用的装置。一般来讲，典型的机器设备要紧是由原动机部分、传动部分和工作部分三大部分组成。机机器设备的特点:1.机器设备作为要紧劳动手段,属于会计学中所称固定资产,具有单位价值高、使用期限长的特点,要求评估者充分认识其功能的适用性和可能的风险性。 2机器设备属于动产类资产，与房地产比较,评估值高低与其所处地域不具有直接关系。 3.机器设备属于有形资产,但同时要考虑附着于机器设备中的无形资产。4.机器设备更新换代比较快，关于政策规定的高能耗、低效能、污染大的机器设备，尽管实体成新程

24、度高，但仍应按低值甚至按报废处理。 (二）机器设备的分类 1.按其在再生产中的作用分类,能够分为： (）生产工艺类设备。 （2)辅助生产设备。(3）服务设备。 2按机器设备技术性特点分类，能够分为: (1)通用机器设备。(）专用机器设备。 (）非标准设备。 3.非标准设备的自动化程度分类，能够分为： （1)自动化设备。 (2)半自动化设备。 (3)其他设备。 4按其价值高低分类，能够分为: （)类设备。 (）B类设备。 （3)C类设备。 5按使用状况分类,能够分为： （1）在用设备。 (）封存设备。 ()库存设备。二、机器设备评估特点 1机器设备类资产一般是企业整体资产有一个组成部分,它通常与

25、企业的其他资产，如:房屋建筑物、土地、流淌资产、无形资产等，共同完成某项特定的生产目的。一般不具备独立的获利能力。因此在进行机器设备评估时，收益法的使用受到专门大限制,通常采纳成本法和市场法。 关于整体性的机器设备，它是为了实现某种功能，由若于机器设备组成的有机整体。整体的价值不仅仅是单台设备的简单相加。在机器设备中,一部分机器设备属于动产,它们不需安装能够移动使用。一部分属于不动产或介于动产与不动产之间的固置物，它们需要永久的或在一段时刻内以某种方式安装在土地或建筑物上,移动这些资产将可能导致机器先斩后奏部分损失或完全失效。.阻碍机器设备磨损的因素专门多，设备的磨损、失效规律不易确定，个体差

26、异较大。确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定。 5.设备的贬值因素比较复杂,除实体性贬值外,往往还存在功能性贬值和经济性贬值。三、机器设备评估的程序 (一)明确评估目的（二)清查机器设备，明确评估对象(三）对机器设备进行必要鉴定（四）研究确定评估方法,搜集和处理有关信息资料 （五)评估估算、撰写评估报告第二节 机器设备的核查与鉴定一、机器设备核查 评估人员在评估机器设备时,要依照评估目的的要求对被评估的机器设备进行必要的核查，以确定机器设备的客观存在。机器设备核查的方式分为逐项清查和抽样核查两种。(一）逐项清查这种方法，评估人员要依据托付评估的资产清单，对所有被评估的机器设备进

27、行逐台的清点、核实，分不考察每一台设备的实体状态,确定实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值,计算评估值。一般来讲,由于机器设备单台价值量较大,在评估时采纳逐项清查的方式。用这种方法核查资产,风险性较小。但核查的工作量较大。（二）抽样核查 抽样核查是在满足核查任务要求的前提条件下,依照随机抽样的原理,核查被机器设备的一种方法。一些机器设备，单台价值量较低,而数量多，规格型号及使用环境、使用条件相同或类似。在这种情况下，评估人员为了提高评估工作效率能够采纳抽查的方式。 对机器设备的抽样核查,一般采纳分层抽样(也称为类型抽样）的方法。二、机器设备的鉴定 机器设备鉴定的目的是通过确定评估对象的存在状态,

28、为价值推断提供依据。 对设备的鉴定,确实是分析、采集各种阻碍设备价值因素的过程。然后通过分析和量化这些因此与价值之间的关系,对评估对象作出估价。 机器设备的鉴定按其工作时期能够分为统计性鉴定和推断性鉴定。其内容包括统计性鉴定中的宏观鉴定和微观鉴定,以及推断性鉴定。 （一)宏观鉴定宏观鉴定是对机器设备在整个生产中的状况进行调查摸底。宏观鉴定要紧解决下列问题：企业制造或生产何种产品；产品是如何生产的；企业的生产能力。(二）微观鉴定 微观鉴定是辨识设备个不特性的过程，要紧针对单台设备。由于机器设备类型专门多,其鉴定项目和内容也不一致。 （三)推断性鉴定 推断性鉴定是指由专业工程技术人员在现场勘察的基

29、础上,对机器设备的有关指标进行的分析推断。 关于整体型机器设备不管采纳何种评估方法，宏观鉴定差不多上特不重要的。 机器设备的评估大部分采纳成本法。第三节 机器设备评估中的成本法 机器设备评估的成本法是通过估处全新机器设备的更新重置成本,然后扣减实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值,来确定机器设备评估价值的方法。 成本法的计算公式为:评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值在评估时，我们常用成新率来综合反映各种贬值因素，成新率的计算公式为：一、 机器设备重置成本的构成重置成本一般包括重新购置或建筑与评估对象功效相同的全新资产所需的一切合理的直接费用和间接费用，如:设备购置成本、运杂费、安装费

30、、基础费、其它间接费用、税金、资金成本等。 重置成本的构成要素与评估对象、评估前提、评估目的有关。重置能够是对单台机器设备,也能够是对整个工厂、车间或一条生产线等整体性资产。 关于单台机器设备,不需要安装的，重置成本仅包括设备购置成本、运杂费,需要安装的机器设备还包括安装费、基础费,另外还包括资金成本、税金等。 关于原地接着使用前提下的整体性机器设备，重置对象是整体企业,机器设备的智囊团成本除上述内容外,一般还包括一些间接费用。如勘察设计费、治理费、联合试运转费、投资方向调节税等等。二、进口设备常见的价格条件 在进行进口设备评估时,评估人员经常依照进口设备的现行报价计算重置成本。进口设备的报价

31、都附带一定的价格条件。 （一)装运港交货的价格条件FOB价，即离岸价，拽装运港船上交货的价格，卖方负责支付物资的出口税款，买方负责物资越过船舷之后的一切费用及风险。 CIF价，到岸价,指离岸价加海运费加海运保险费的价格,卖方负责运输和保险,装船后的一切风险仍由买方负担。 CF(C),离岸价加海运费的价格。 S船边交货价，买方负责支付出口税款。 （二)内陆交货价 指卖方在出口国内陆完成交货任务的价格条件。 X价,即工厂交货价,买方承担从提货后将物资运至目的地的所有费用和风险，包括支付物资的出口税款。 F价，即货交承运人价，卖方负责在买方指定的地点（火力冲、集装箱集散地或码头等），将物资交给承运人

32、同意，并支付物资出口税款，其余一切由买方承担。 （三)目的地交货的价格条件 DES价,即目的港船上交货价,卖方支付运输及保险并承担风险,但不支付进口税款。 DE价,即目的港交货关税已付价，卖方负责输运输和保险,并支付进口税款。 DA价,即目的地边境交货价,买方办理进口手续,支付进口税款，承担接货后的一切费用和风险。 DD价，即目的地完税交货价,卖方办理进口手续，支付进口税款和运至进口国国内拽定地点之间的一切费用，是卖方责任最大的一种价格条件。三、机器设备重置成本的估算（一)设备现行购置成本的确定方法关于目前还在生产和销售的机器设备，我们以市场价为基础来确定它的重置成本。 评估人员一般应考虑下列

33、因素: 1.市场价格的多样性。2报价与成交价的差异。 .折扣因素。 4市场价格的时刻性与地域性。 5替代产品与评估对象品质、性能的差不。 关于一些难以直接取得现行市场价格的机器设备，评估人员经常采纳其他间接的方法计算重置成本。 1物价指数法。这种方法是以设备的原始购买价格为基础,依照同类设备的价格上涨指数,来确定机器设备重置成本。 使用物价指数法的两个要素是设备的原始成本和价格指数。计算公式为：或=过去某一时点原始成本过去某一时点至基准日环比物价指数物价指数法计算重置成本,是机器设备评估中经常采纳的方法,特不是关于一些难以获得市场价格的机器设备。该方法是比较简便易行的。 （)使用物价指数法计算

34、机器设备的重置成本,我们所使用的物价指数一般为某一类产品的综合物价指数,它反映的是一类设备综合的物价变化水平,反映不了个不设备的价格变化。评估的该类设备数量越多,样本数量越大,整体误差将越小。假如评估的是单台设备，评估人员应慎重使用这种方法。 在使用这种方法时，评估人员应使用分类产品物价指数，幸免使用综合物价指数。 （)设备的原始成本是计算设备重置成本的基础,评估人员应注意审查原始成本的真实性。(3）企业账面的设备原始成本一般还包括运杂费、安装费、基础费以及其他费用,上述费用的物价变化指数与设备价格变化指数往往是不同的，应分不计算。 (4)评估人员在用物价指数法评估时，要特不注意那个时期的购置

35、的设备,所有的物价指数与设备原始成本口径要保持一致。 ()用物价指数法计算进口设备的重置成本，应使用进口国的分类物价指数。 设备的物价指数，评估人员能够参考政府有关部门、世界银行、国外一些保险公司公布的统计资料,也能够依照所掌握的价格资料测算。 规模经济效益指数法。规模经济效益指数法是依照设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法。计算公式为：或：RC1=RC2 式中:X规模经济效益指数； C1被评估设备重置成本; RC2参照物重置成本； A1被评估设备的能力； A2参照物的能力 当X=,被评估的机器设备的价格与生产能力呈线形关系；当,机器设备的生产能力与设备价格呈非线形关系,设备的价

36、格上涨速度大于设备生产能力上涨速度；当,机器设备的生产能力与设备价格呈非线形关系,设备的价格上涨速度小于设备生产能力上涨速度。 这种方法并非适用于所有机器设备,关于某些特定的加工设备可能是比较合适,如化工设备、石油设备等。但用它来评估如车床、汽车之类的设备则不太合适。规模经济指数X是功能比较法的一个重要参数。我国比较缺乏这方法的统计资料。国外的一些参考资料介绍，X的取值一般在0.41.2之间。 3重置核算法。非标、自制设备的市场价格资料一般难以获得,评估时经常使用核算的方法来确定其重置成本。 核算机器设备重置成本的方法专门多,在那个地点我们介绍一种估算智囊团成本常用的方法，我们称之为综合估价法

37、。 这种方法是依照设备的主材费和要紧外购件费与设备成本费用有一定的比例关系,通过确定设备的主材费用和要紧外购件费用,计算出设备的完全制造成本,并考虑企业利润、税金和设计费用确定设备的重置成本。计算公式为：式中:设备价格； 主材费; 成本主材费率 要紧外购件费; 成本利润率 销售税金率； 非标设备设计费率； n非标准设备的生产数量。（二）设备的运杂费、安装费、基础费等费用的确定设备的运杂费一般能够依照设备的重量、体积、运输距离、运输方式确定。计费标准能够向有关运输部门,如:铁路、公路、船运、航空等部门查询得到。关于设备的基础费、安装费，评估人员能够通过逐项估算基础和安装工程的人工费、材料费、机械

38、费等确定。 关于一些大型工业企业，由于设备的数量较多，为了提高工作效率，评估人员有时按机器设备购置价的一定比例来计算设备的运杂费、基础费、安装费。 关于整体性机器设备,可能还包括其他费用。 建设单位治理费，工程监理费,勘察设计费,工程保险费，固定资产投资方向调节税。（三）进口设备从属费用的确定 .国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算,也可按一定比例计取,取费基数为设备的货价，计算公式为： 海运费货价海运费率 费率：远洋一般取5%,近洋一般取3%4% 国外运输保险费的取费基数为:货价+海运费,计算公式为： 国外运输保险费=（货价+海运费）保险费率费率可依照保险公司费率表确定,一般

39、在04%左右。 .关税的取费基数为设备到岸价,计算公式为: 关税=到岸价关税税率 关税的税率按国家公布的进口关税税率表计算。 4.消费税的计税基数为：关税完税价关税，计算公式为： 消费税=（关税完税价+关税)消费税率消费税的税率按国家公布的消费税税率表计算。 5增值税的取费基数为:关税完税价+关税消费税,计算公式为：增值税(关税完税价+关税+消费税）增值税率（注：减免关税,同时减免增值税） 6.银行财务费的取费基数为货价人民币数，计算公式为: 银行财务费用货价费率 我国现行银行财务费率一般为45。7外贸手续费也称为公司手续费,取费基数为到岸价人民币数,计算公式为：外贸手续费到岸价外贸手续费率目

40、前,我国进出口公司的进口费率一般在1%15%。 8.海关监管手续费仅对减税、免税、保税物资征收，取费基数为到岸价人民币数，计算公式为: 关于免税设备: 海关监管手续费=到岸价人民币数费率 对减税设备: 海关监管手续费=到岸价人民币数费率减税百分率 我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3。 9车辆购置附加费的取费基数为:到岸价人民币数+关税消费税+增值税; 车辆购置附加费=（到岸价人民币数关税+消费税+增值税)费率四、机器设备各项贬值的估算 机器设备的贬值有三种类型，它们是实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。（一）实体性贬值 也称有形损耗。它是指设备由于运行中的磨损和暴露在自然环境中的侵

41、蚀，造成设备实体形态被损耗，引起的贬值。 确定设备实体性贬值,通常有以下几种方法。 年限法 贬值率=已使用年限/耐用年限 成新率=剩余加权可使用年限(剩余加权尚可使用年限+加权投资年限） 评估人员在使用年限法时应该注意： (1）计折旧年限与设备的耐用年限是不同,评估人员不可经使用会计折旧年限作为设备的使用寿命。（2）使用上述两个公式都要注意设备的耐用年限、尚可使用年限、已使用年限的计算口径必须一致，假如按两班工作制作为标准计算口径则都应换算成该口径下的年限。 (3)推断设备尚可使用年限的依据是设备的实体状态，技术鉴定是年限法的重要步骤。 对有些设备其使用寿命是以其工作量来衡量的，上述两个公式可

42、演变成: 贬值率=已使用量/总使用量 贬值率=已使用量/（已使用量尚可使用量)2修复费用法。这种方法的使用前提是设备的实体性损耗是可补偿性的，那么用于修复实体性损耗的费用确实是设备的实体性贬值。 使用这种方法评估人员要注意区分可补偿性损耗和不可补偿性损耗。那个地点所讲的可补偿性损耗，是指能够用经济上可行的方法修复的损耗。有些损耗尽管也是能够修复的。然而从经济上来讲是不划算的。3技术鉴定法。这种方法是通过评估人员对设备各组成部分的技术鉴定,推断设备的各种损耗，并与新资产进行比较，折合成一个百分比，确定设备的实体性贬值率。 （二）功能性贬值设备的功能性贬值要紧体现在超额投资成本和超额运营成本两方面

43、。 1.超额投资成本要紧是由于新技术、新材料、新工艺的运用,使得相同功能的新设备比老设备的重置成本降低。 2超额运营成本是由于新技术的进展，使得新设备在运营费用低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也确实是设备以后超额运营成本的折现值。 计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下:1分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素; 2确定被评估设备的尚可使用寿命,计算每年的超额运营成本; 3计算净超额运营成本; .确定折现率，计算超额运营成本的折现值。 例：计算某电焊机超额成本引起的功能性贬值。 分析比较被评估机器设备地超额运营成本因素；经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机相比,引起超额运营成本

44、的因素要紧为老产品的能耗比新产品高。通过统计分析,按每天小时工作,每年30个工作日,每台老电焊机比新电焊机多耗电6000度。 确定被评估设备的尚可使用寿命,计算每年的超额运营成本：依照设备的现状,评估人员可能该电焊机尚可使用10年，如每度电按0.5元计算，则： 每年的超额运营成本=000度.5元=300元3.计算净超额运营成本：如所得税按33%计算,则， 税后每年净超额运营成本税前超额运营成本(1所得税)=300(133%)=21元 4.确定折现率,计算超额运营成本的折现率:折现率10，10年的现值系数为6.145,则, 200.145 =150元 该电焊机由于超额运营成本引起的功能性贬值为1

45、250元。 (三)经济性贬值 机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值。 关于收益率下降引起的经济性贬值,我们首先预测以后因收益率下降造成的收益损失额，然后对每年的损失额折现,计算贬值额。关于设备开工不足引起的经济性贬值，我们可将其闲置的生产能力视为一种过剩。 例:某发动机专用生产线，原设计生产能力为25000台/年。该生产线至今已使用10年，依照事实上体状态推断尚可使用5年。目前,由于新发动机产品的出现,市场对老产品的需求减少。造成开工不足,现在生产线的的实际产量为15000对。使用规模经济效益指数法求其经济性贬值率。依照统计数据，该类型发动机生产线的规模经济效益指数为0.8。则： 第四

46、节 机器设备评估中的市场法 机器设备评估的市场法，也称为市场比较法,这种方法是依照市场上类似设备交易的价格资料,通过对评估对象和市场参照物各种因素的分析比较，确定评估对象价值的方法。 使用市场法的条件是必需存在具有可比性的市场参照物。一、 市场法评估的差不多步骤 (一)对评估对象进行鉴定，猎取评估对象的差不多资料(二)进行市场调查,选取市场参照 （三）因素比较 （四)计算评估值二、比较因素机器设备的比较因素包括:个不因素、交易因素、地域因素、时刻因素四大类。（一）个不因素1设备规格型号。2.设备制造厂家。3.设备的役龄。 4设备的安装方式。 5设备的附件。 6.设备的实体状态。 （二）交易因素

47、 1市场状况。 2.交易动机及背景 交易数量 (三）时刻因素(四）地域因素第四章 建筑物评估第一节 建筑物评估的特性一、 建筑物及其特性 建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场所;构筑物是相对房屋而言，是指人们通不能直接在内进行生产和生活活动的场所。房屋建筑差不多组成有基础、主体承重结构和屋顶及围护结构。 由于建筑物是用于满足人们不同的生产、生活的需要，决定了它不同于一般的商品,具有其专门的属性，要紧表现在如下几方面。 （一)不可位移性(二)产权边界复杂性 (三）功能变异性二、建筑物的分类(一)按房屋承重结构分类

48、 1钢结构。 钢筋混凝土结构。 3混合结构。（1）砖混结构。 (2)砖木结构。 4其它结构。 （二)按房屋建筑物使用功能分类 建筑物按使用功能划分为两大类，一类为工业用建筑物；另一类为民用建筑物。1. 工业用建筑物。是指工业生产部门作为差不多生产资料使用的房屋、构筑物。 2. 民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。三、 建筑物价值的内涵特点 建筑物作为与土地相结合的建设成果,是不能够脱离土地而独立存在的。在企业核算和房地区产业务中,往往把征用土地费或开发费用核算在建筑物价格中,因此，建筑物价格中通常隐含地价。从资产评估的角度来看，由于房屋建筑物和土地的价格运动具有较大的差异,土地价格会随

49、社会经济进展及开发利用状况而增值，而建筑物价格则因使用会贬值。因此， 为了准确客观地评价地产价值和建筑物价值,有必要把建筑物与其所占用的土地分开,针对其价值阻碍特性进行分不评估。 (一)建筑物产权受土地使用权年限的制约 按照房地产治理法的规定，土地使用权出让最高年限,依照出让土地的用途不同而不同，具体分为五种情况: （)居住用地70年;(2)工业用地0年; (3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （4)商业、旅游、娱乐用地4年; （)综合或其他用地50年。而且国家还规定,在土地使用权出让期限到期后土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。 在评估已出让土地上的建筑物时，

50、就要相应考虑出让土地的剩余出让年限与被评估建筑物的经济寿命年限间的吻合关系,而且还应考虑土地是否能够输续期等因素。正常条件下,即使土地剩余出年限小于建筑物经济寿命年限，在用成本法进行评估时，建筑物的成新率确定能够不用土地剩余出年限作为唯一的约束条件进行计算。因为在房地分离评估中出年限的约束差不多在土地使用权评估中予以充分考虑。而关于划拨用土地上的建筑物评估则不受土地使用权年限的限制。因为土地使用权划拨具有无偿性、无期限性和不可转让等特点。 （二）建筑物功能、用途及评估方法建筑物的评估方法的确定不仅要取决于其特定的评估目的,而且,常常与建筑物自身的功能和用途有关。四、建筑物评估时需考虑的因素 1

51、物理因素。2环境优劣的阻碍。 3.经济地理因素。4新旧程度。 5.用途。 6.产权。7政策因素。 8.供需状况。 9.其他。五、建筑物的评估程序 (一）明确评估目的 (二)资料预备 (三)预备有关文件 (四)资产评估明细表的预备（五)评定测算(六）确定评估结果，撰定评估讲明或评估报告第二节 建筑物评估的原则一、 替代原则二、 最有效用原则三、供需原则四、 房地合一原则第三节 建筑物评估的成本法 建筑物评估的成本法建筑物评估中的成本法是基于建筑物的再建筑物的再建筑费用或投资的角度来考虑。成本法一般适用于不改变用途持续使用的房屋建筑物单独评估其价值的情况。 通常可选择各类不中的典型建筑物和价值量大

52、的重点建筑物作为重点勘察对象,进行详细分析和测算,其余建筑物可参照其进行修正，得出评估值。建筑物评估中的成本法要紧涉及到四个差不多要素,即建筑物的重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。 (一)前期费用 （二）建筑安装工程费 一般包括直接工程费、间接工程费、打算利润、定编费、税金等。 (三)其他费用 （四)间接费用 在计算间接费用时应注意,不应把资金成本和投资方向调节税及合理利润计算在内。（五）合理利润 应该注意的是在计算工业用厂房时一般不考虑合理利润。 （六) 资金成本资金成本是依照额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑期利息。 .资金成本计算时建设工期是指政党建设条件下，完

53、成整个建设项目的合理工期。 2.建设工期的计算与利息率的计算期要一致，如同为年或同为月。 3.计算资金投入时,通常按建设期内均匀投入进行测算。 （七）投资方向调节税二、建筑物重置成本核算估算方法 测算建筑物重置成本有许多方法，在具体评估过程中,经常采纳的是预决算调整法、重编预算法、指数调整法等。（一）预决算调整法1.项目决算与重置价值的联系。 运用预决算调整法确定房屋建筑物的重置全价,高速的内容和要点如下: (1）三材差价。即钢材、木材和水泥价格调整进行。 （）地材价差额。地材价差额可依据当地建委定额站公布的地材价格指数计算： （3）人工费和机械调整费。人工费的调整可按下述公式计算： 机械费的

54、调整一般可依据当地建筑工程定额治理部门公布的取费系数计算，即: 调整后的机械费=定额直接费当地规定的取费系数 （)其他直接费调整。通常可依据当地建筑定额治理部门规定的费率计算,即:调整后的其他直接费=工程决算直接费评估基准日其他直接费取费标准(5)计算重置基价。首先计算出高速后的工程直接费，即:工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费高速后的其他直接费其次,在计算出工程直接费的基础上，按当建筑工程定额治理部门规定的间接费、其他间接费、税金、利润。最后，将上述直接费、间接费、其他间接费、利润、税金相加即为重置基价。 (6)计算重置成本。计算出重置基价后,应计加附加税费。 2.预

55、决算调整法适用前提和范围。由于预决算高速法是以待估建筑物预决算资料中的工程量为基础进行现行价格的调整而确定评估值的，因此，此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。用预决算调整法进行评估，必须要具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料。预决处调整法要紧适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。能够通过选择若干有代表性的典型建筑物按此法评估得出重置成本。然后以估测出的典型建筑物的重置成本与该建筑物原预决算价格比较,求出一个调整系数，推算出其他桢、相似建筑物的重置成本。 (二）重编预算法 重编预算法是指按工程预算的编制方法,对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。即依照待估建筑物工程竣工

56、图纸或按评估要求绘制工程图，按照编制工程预决算方法,在计算工程量基础上按现行工程预算价格和费率,编制工程预算书，再按现行标准计算间接成本，从而计算出建筑物重置成本。其计算公式如下： 用重编预算法计算的重置成本通常与待估建筑物的历史成本有较大差异。要紧缘故是：(1)由于技术进步出现新材料代替了旧材料，特不是以价廉质优的材料代替; （)设计或结构改进、项目工程量发生变化; (3)材料价格和费用项目、收费标准发生变化。由于重编预算法所需的技术经济资料较多,而且费时,工作量较大,因此，此法要紧适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。 (三）价格指数调整法 价格指数高速法是指依照房屋建筑物的账

57、面成本,运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。 价格指数法由于方法本身的缘故，在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足,应尽量操纵其使用范围。这种方法一般只限用于单位价值小、结构简单，以及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。 建筑业产值价格指数是直接反映建筑产品价格变化趋势的一个综合性指标。该指标可向统计部门调查取得。由于统计资料中的价格指数是年度价格指数,而待估建筑物可能是许多年往常建成的，因此，需要计算出待估建筑物竣工年度至评估基准日的综合价格指数。在具体测算综合价格指数时，还应注意统计资料中的年度价格指数是定基价格指数依旧环比价格指数。不同性质

58、的价格指数,在计算综合价格指数时方法有所不同。 关于定基价格指数,在计算综合价格指数时,其公式为： 关于环比价格指数,在计算综合价格指数时,其公式为： 式中：为从建筑物竣工年度后第1年至评估基准日年度的各年环比价格指数。 价格指数调整法计算公式为:待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值综合价格指数 三、建筑物有形损耗率及成新率的测算建筑物有形损耗率或成新率的测算要紧采纳使用年限法和打分法。 （一）使用年限法 使用年限法是指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物全部使用寿命的(年限）的比率作为建筑物的有形损耗率；或以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命(年限)的比率作为建筑物的成新率。 运

59、用使用年限法的关键在于,测定一个较为合理的建筑物尚可使用年限。（二）打分法 打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，分解建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对比打分,得出或汇总得出建筑物的成新率。建筑物成新率评分标准可参考和借鉴原城乡建设环境爱护部于1984年1月8日颁发的房屋完损等级评定标准。依照上述标准，按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏量程度,划分为个等级。 1完好房，包括了成新率在80%以上的房屋。房屋的结构、构件、装修、设备齐全完好，成色新,使用良好。 .差不多完好房,包括了成新率在0%之间的房屋。房屋的结构件、装修、设备差不多完好，成色略旧

60、并有少量或微量损坏，差不多能正常使用。 3.一般损坏房,包括了成新率在40%9之间的房屋。房屋的结构件、装修、设备有部分损坏或变形、老化,需进行中、大修理。 . 严峻损坏房,成新率在39%以下的房屋。房屋的结构构件、装修、设备有有明显的损坏和变形，同时不齐全，需进行大修或翻建。 5. 危房。房屋的结构构件已处危险状态，随时有倒塌的可能。 统一的房屋建筑物完损等级评定一般也是按房屋的结构、装修和设备三个部分分不规定标准，并具体规定评定的部位内容。成新率=结构部分合计得分G+装修部分合计得分S设备部分合计得分B 式中：G结构部分的评分修正系数； S装修部分的评分修正系数; B设备部分的评分修正系数