住宅设计基本要求

1、住宅设计基本要求一、总则1、目的地产开发的项目是在不断总结中得到提高的。为了将成功的开发经验应用到新的项目中，在满足居 住舒适度、经济实用、安全可靠的前提下，不断提高住宅设计质量，特制定本设计指导书。2、内容说明各项目可根据具体情况增添工程做法或适当变通，并以附件形式提交相关设计单位；本作业指导书基于国家设计规范进行制定，当与规范在表达方式上有所不同时应优先满足本指 导书技术要求。二、室外篇：第一节、总图：1、设施：设备用房、物业管理处、垃圾处理站、公共洗手间、岗亭1.1、设备用房的位置应避免对小区景观造成不利影响，更重要的是不能对周边的住户形成噪音、灰尘、 视觉等的干扰。同时，应设置合适的路

2、径供工作人员进出设备用房；1.2、物业管理处应在不影响小区功能布局的前提下，布置在便捷位置（如入口附近），以便内外人员工作 联系而减少对小区的影响；1.3、物业管理处的使用要求通常包含会议室、管理员办公室、业委会办公室、财务室、客户接待室以 及维修/保洁/绿化仓库；1.4、需考虑保安、维修宿舍区，及早与物业沟通初步达成相应的设计要求，在设计中一并考虑宿舍区、 食堂、厨房等如果存在的规划报建的面积问题，可以预留合适的位置及大小，待验收后施工。1.5、垃圾收集点应设在小区的下风向和较隐蔽的位置（其面积由住户数量来计算决定，一般不小于6 平方米），与住宅距离不宜小于10米，外部与道路相连；其地面及内

3、壁宜贴光滑、易清洁饰面材 料，并配置给排水设施。1.6、公共洗手间是提供给小区内活动或工作（如保安、保洁人员）的人员使用的。通常布置在首层较 为隐蔽的位置；其数量与选点应考虑距离因素保证使用者能方便地使用；其使用要求仅需满足便 器、洗手盘及拖布池即可；并配置给排水设施、排气通风设施和照明设施；1.7、岗亭在小区主入口处要求按人流车流方向实行人车分流管理。岗亭的外窗最好为推拉窗，能大角 度观察外界；岗亭应考虑遮阳措施，配备电话、门禁门口对讲机、照明等设施；岗亭道匝配备应 考虑其提升速度合理且造型与小区形象相适，读卡器位置与岗亭最好在同一侧，岗亭位置确定时 应该充分考虑人行、车行的进出口位置，方便

4、停车取卡、读卡及缴费。2、管线：埋深、覆土、综合、监控设施2.1、管线埋深、覆土2.1.1、水管道宜与道路中心线或主要建筑物平行敷设，尽量减少与其它管道交叉；2.1.2、管道的埋深应根据外部荷载、管道强度与其它管道交叉等因素确定，一般给水管车行道下小于0.7 米，备录化带按0.5米，人行道按0.3米；2.1.3、排水管道的布置应根据小区规划、道路和建筑的布置、地形标高、污雨水去向等，按管线短，埋 深小，尽量自流排出原则；2.1.4、排水干管应靠近主要排水建筑物，并布置在连接支管较多的一侧；2.1.5、排水管道的最小覆土深度应根据外部荷载、管材强度，结合当地埋管经验，车行道下，不宜小于 0.7米

5、，绿化带按0.5米，人行道0.3米。2.2、电缆高压电缆选用YJV-10KV交联聚氯乙烯绝缘，聚氯乙烯护套铜芯电力电缆；低压出线电缆选用聚氯乙烯绝缘，聚氯乙烯护套铜芯（阻燃）电力电缆，工作温度90IU+2103 ；应 急母线出线选用聚氯乙烯绝缘，聚氯乙烯护套铜芯（阻燃）电力电缆，工作温度90IU+2103。电缆 明敷在桥架上，若不敷设在桥架上，应穿镀锌钢管（SC）敷设。控制线采用ZR-KVV阻燃型电缆，与消防有关的控制线为NH-KVV耐火型电缆。2.3、燃气2.3.1、地下燃气管道与建筑物、构筑物及其它管道之间的距离按规范执行；2.3.2、地下燃气管道尽量不设置在地下室顶板上，如设置在地下室顶

6、板上须考虑其埋深覆土不小于1000mm （管底）；2.3.3、地下燃气管道上方不得设置建筑物及结构物等；2.4、管线综合2.4.1、反映各设备专业管线（电缆、通讯煤气、给水、污水、雨水）相对位置和埋设情况；2.4.2、能根据各专业管线埋设情况，结合园林、结构反梁等确定室外地下室顶部最小覆土深度，一般按 0.81.1米；埋深宜保证管线上至少留200-300覆土；2.4.3、总图设备管线布置应与景观设计总图核对，综合确定其位置和走向；2.5、监控设施2.5.1在监控中心设监视屏，录像机和控制设备，以便进行多路切换监控及长时录像;2.5.2在主出入口处分别设置彩色一体化高速云台摄像机，以便监控中心及

7、时跟踪人员、车辆出入情况；2.5.3在住宅首层各电梯前室安装吸顶式或固定式摄像机，电梯轿厢内安装半球式带广角镜头摄像机，地下 车库内部以适当间距安装摄像机，监视车库内车辆和车位使用情况；26、管井2.6.1管线检修井应避开如下区域：私家花园、入户主要通道、社区主要活动场地（包括无障碍通道）；第二节、环境：1、硬景：地面铺装、住宅入口、泳池、小品、安装工程、围墙及安防设施1.1、地面铺装应选择防滑、耐脏的材料；不同材质间的交接应妥善处理；铺装方法要考虑人们步行的 舒适感及便利性。1.2、住宅入口应选择防滑、高档的材料以彰显住宅高品质，并向门外找1%的坡；应设置合适的雨蓬、 残疾人坡道、入户对讲机

8、等功能设施；1.3、住宅大堂入口门洞的最小尺寸宜为1500*2300，且设闭门器。单元入口处应设信报箱；信报箱每个 最小尺寸不宜小于230*330 （宽*深）；1.4、室外泳池设计应考虑水深、周边防护等安全防范措施。1.5、一般，成人的深水池1.41.8米，池底可采用斜池底，或用斜池底过渡；1.6、戏水池深度：成人戏水池为1.0米;儿童嬉水池0.6米，幼儿戏水池宜为0.3-0.4米，戏水池间应采 用栏杆分开。1.7、戏水池池底基本水平，池子应设计上岸、下池的踏步，池边应设练习浮水的扶杆。1.8、泳池四周设格栅板的排水沟1.9、泳池的表面构造应圆滑,不得出现有棱角的突出物；1.10、小品应位于视

9、觉焦点位置；整个小区应统一风格统一设计；1.11、围墙的高度在2.00-3.50米为较好的设防范围值，同时结合红外监控、报警等安防设施的布置以保 证不留有监控盲区；2、软景：选材、规格与数量2.1所有的植物名必须有中文标示；2.2乔木设计应描述植物的品种、数量及规格，规格标准包括胸径、冠幅、高度，枝下高（行道树）及土 球；胸径区间大于2CM的应在苗木表是分开表达；2.3灌木应描述冠幅及高度，整型灌木应要求形状、土球，成片种植的灌木应描述种植的蜜度。3、室外环境照明系统（泛光照明）3.1、室外环境照明用配电箱一般设置在架空层或竖井内，如必须设置在室外时，应尽量设置在灌木从中；3.2、室外环境照明

10、配电线路一般采用VV电缆或YJV电缆，镀锌钢管保护埋地暗敷设；3.3、室外环境照明的电源一般要求引自低压配电柜保证母线段，以便晚上在市电停电或检修时为行人提 供必要的照度；3.4、室外环境照明各配电回路要求采用漏电开关保护，漏电动作流不大于30Ma；3.5、室外环境照明用配电回路的控制采用定时器控制的方式；3.6、室外环境照明灯具应根据园林景观的布置合理设置。一般要求设置树木装饰照明、道路照明、小品 装饰照明、水景照明、指示牌等的局部重点照明等；3.7、树木装饰照明及小品装饰照明的灯具布置应尽量隐蔽，避免出现眩光。灯光光源一般应选用显色指 数高的光源；3.8、道路照明用灯具一般沿小区道路布置，

11、根据道路走向的不同及灯具的高度合理安排灯具的间距，保 证照度均匀、适中；3.9、室外环境照明应与架空层照明回路分开控制。灯具的布置应与树木保持适当的距离，线路走向应避 开树木的位置；3.10、泛光照明3.10.1、为促进售楼，保证开发的住宅成为城市的亮点，一般要求在住宅屋顶或有特色的会所等建筑物处设置泛光照明；3.10.2、泛光照明灯具的设置应做到隐蔽，检修方便；3.10.3、建筑方案设计体现泛光照明效果，应突显建筑的造型特征，具有超前性、先进性、美观实用，泛光照明二次设计方案应得到建筑师的认可；3.10.4、泛光照明灯具应采用显色指数高的光源，尽量如实反映建筑物本体的色彩；3.10.5、项目

12、的外墙标志应设置照明，有利于夜间识别。一般采用霓虹灯制作；4、室外背景音乐系统4.1小区室外一般应设置背景音乐系统，音源及功放等前端设备一般设置在监控中心。4.2喇叭的布置应根据园林景观合理设置，尽量布置在隐蔽的树丛中。4.3喇叭的设置一般按半径1020米设置一个。4.4喇叭应采用室外全天候防水型喇叭，其外型应根据建筑师的要求选择。4.5 喇叭的功率应不小于10W。4.6背景音乐的线路采用PVC管埋地暗敷设。5、绿地给排水/灌溉系统5.1绿地给水面积较小者，可按40米间距设置取水点和排水较大面积的草地可采用喷灌给水系统进行浇 灌。5. 2临近广场、道路等应根据物业清洁要求在适宜位置设置取水点。

13、第三节、入户大堂（生态大堂）、架空层1、层高架空层净高宜设置在4米到5米之间。2、天花2.1根据不同楼盘设计风格、造价等因素确定天花做法。2.2预留灯线，灯具选型要注意室外灯具的特点，防水、抗风、耐用。2.3尽量避免管线外露；影响美观的外露管线需进行处理。2.4天花管线尽量穿梁，避免设置在梁下。3、地面：3.1、完成面与室外地面高差300-450,设置2-3步台阶。3.2、反梁做法的每圈梁内宜设计排水口；3.3、架空层内设水景、挑台及特殊地形的宜在结构设计时先行提条件；3.4、多层架空的吊顶做法应考虑其对立面效果的影响。4、立面及空间设计（包括装饰）4.1入户大堂（生态大堂）应作为设计的重点区

14、域，由专业设计公司（室内或景观）与建筑设计单位共同 完成。4.2剪力墙上在不影响结构安全的前提下，尽量开洞，争取空间的流动性4.3尽量避免管线外露；外露管线需进行处理。4.4户外家具（包括入户大堂家具）应在设计阶段统一考虑，便于统一招标；4.5入户大堂主景墙上尽量避免安装安防设备，一定要安装时需考虑对装修效果的影响；5、管线敷设（水、电等）5.1设备专业应与建筑专业核对架空层管线布置，尤其需要明确电缆井位置，电缆桥架走向等，以免对后 续设计造成影响；5.2架空层给排水敷设原则：尽可能管线不占入户大堂高度，有其它用途的架空层对管线进行吊顶，要求 较高的架空层管径小于150mm可穿梁敷设。5.2.

15、1、电气-照明回路在地面敷设时，一般采用VV电缆或YJV电缆，镀锌钢管保护埋地暗敷设，并应尽量在绿化带上敷设；-照明回路在天花板敷设时，一般采用BV线，PVC管保护暗敷设；架空层灯具应尽量采用防水型灯具，并考虑风力对灯具的影响；灯具的控制一般采用定时器控制；架空层的照明回路应与室外照明回路分开；弱电回路穿过架空层时，应尽量采用暗装敷设；-电力干线穿越架空层时，应尽量采用埋地暗敷设的方式，如必须采用吊装明敷设时，应尽量紧贴梁底 并沿边缘敷设；第四节、空中花园1、安全防范：结构选型、围栏、干扰1.1、空中花园的空中连廊结构宜选用结构厚度小的轻型结构，以减少对下层住宅的影响；主体内的花园 宜注意剪力

16、墙与梁对使用区域的影响。1.2、空中花园的围栏应考虑安全防护及风的影响，宜进行玻璃外围护设计（一般不低于1.8米）。1.3、空中花园应考虑避免其与上下左右相邻的住宅在安全（防坠等）、防盗、视线等方面的干扰。2、绿化种植：结构安全、覆土、管线敷设2.1、绿化种植应保证空中花园的结构安全不因植物的生长而受到破坏。2.2、空中花园的覆土应符合不同绿化植物种植的厚度要求。2.3、空中花园应进行有组织排水，种植排水、种植灌溉、照明、防雷等要求管线敷设到位，并严防排 水沟孔堵塞；2.4、应考虑设置水表、浇灌用水和排水点，管线敷设应尽可能埋地；2.5、照明回路在地面敷设时，一般采用VV电缆或YJV电缆，镀锌

17、钢管保护埋地暗敷设，并应尽量在 绿化带上敷设；2.6、照明回路在天花板敷设时，一般采用BV线，PVC管保护暗敷设；2.7、安装在地面的灯具应尽量采用防水型灯具，安装在天花板上的灯具应考虑风力对灯具的影响；2.8、灯具的控制一般采用定时器控制；2.9、在空中花园一般要设置背景音乐系统，其布置及线路敷设同室外背景音乐系统的要求；第五节、屋面1、屋面局部作为顶层业主的私家花园使用时，应根据消防规范要求详细计算需保留之公共消防避难所面 积，满足消防疏散要求，同时预留屋顶公共设施（如燃气箱等）的检修通道，剩余部分的屋面方可划 为业主私用，以免引起法律纠纷；私家花园围护栏杆安装节点设计应不影响屋面排水组织

18、通畅。2、私家花园的设计范围应保证顶层业主的外部观景需求以及利于业主自行景观设计；3、高层上人屋顶女儿墙及栏杆防护净高为1200，应注意女儿墙周边的环境设计及沿边管线敷设高度，种 植屋面应特别注意；需完成断面详图，清楚表达结构设计（如反梁）。4、高层露台栏杆防护高度为1100，多层露台栏杆高度不小于1050，栏杆垂直杆件间的净距不应大于110 且不宜采用横向栏杆设计；5、出屋面楼梯间为避免雨水倒灌，装修完成面室内外高差应：多层100，高层300；为满足人体工效学原 理，门洞净高应不小于1950；6、在造价许可范围内尽可能选用新型保温隔热材料，如聚苯板及硬泡聚氨酯或水泥聚苯板等，并符合现 行规范

19、；7、采用倒置式屋面防水层做在结构板上保温层下，以便在面层及保温层遭到破坏时不致发生渗漏，在造 价许可范围内尽可能选用新型防水材料，如合成高分子防水卷材、高聚合物改性沥青防水卷材、聚合 物水泥基复合防水涂料等，并符合现行规范；8、结构安全：9.1、屋面结构设计应充分考虑屋顶花园景观小品设施、绿化覆土和其它活荷载，保证结构安全、功能合理;9、管线敷设：9.1、水电及消防管线应尽量暗敷或避开屋顶花园主要停留部位，尽量方便业主活动和使用；9.2、屋顶花园设置水电接口（防水插座和水源接口），位置应靠近业主主要活动区域并尽量符合人体工效 学原理，利于方便业主灌溉及照明等需求；9.3、屋面需做好各管线穿楼

20、板的防水处理；9.4、当屋面被防火墙隔开时，应两侧分别排水，不得在防火墙上开洞设排水孔；9.5、屋面雨落水管的布置尽量隐蔽，如尽量布置在平面凹槽内，以减少对立面的影响或阳光日照的影响；9.6、每一处屋面应设不少于两处排水口，当内排水只有一个排水口时，应在山墙或女儿墙增设溢水口；9.7、小面积凹廊或阳台可采用直径50排水管；9.8、单向排水屋面宽度宜控制在9-12m；9.9、当上部屋面雨落水管或自由落水管直接落至下层屋面时，应考虑上层屋面的防盗问题；9.10、屋面排水须满足规范要求的2%坡度，并保证分水线明确合理，排水顺畅，必要时做排水沟；9.11、为避免雨水管穿屋面，雨水斗尽量采用侧壁式；9.

21、12、雨水斗应增加安装钢制网以防止雨水斗遭到破坏或污物堵塞管道；9.13、雨水斗处1平方左右应比屋面完成面低5-8厘米，以大于5%的坡度坡向雨水斗；9.14、私家花园的用水点由业主由业主家中引出，公共花园的用水点从给水立管引出；9.15、应尽量避免排污管直通至屋面，可由顶层转换至侧墙出，但不可高出女儿墙；9.16、穿屋面的PVC管应做加固，可采用1200的钢套管套在PVC管上，钢管与楼板固定；9.17、屋面尽量避免布置过多的管线影响美观，除燃气消防管外，其余管道应尽量不走屋面或沿屋面墙角 内侧走；9.18、燃气环管沿屋顶女儿墙内侧完成面1米高处成环形布置。三、室内篇：第一节、地下室：1、人防：

22、结构、设备1.1、消防电梯井底的排水井如果位于人防地下室内，应注意将排水井设在染毒区；1.2、人防地下室清洁区内的空调送风井应设进深不小于900的集气室，且集气室与风井之间设密闭门、防护密闭门双扇门；1.3、地下室电梯厅设门禁对讲系统。2、停车库及管理：建议所有电梯都下地下室，使用上对住户方便很多。地下室电梯厅必须提高档次，以 增加停完车的住户在侯梯时的舒适感。2.1、平层停车、立体停车：2.1.1、地下室停车库地面应设置150200宽的排水沟，间距不大于12米，沟坡度不小于0.5% ；2.1.2、地面向排水沟找0.5%泛水，排水沟不应跨越防火分区或人防防护单元；2.1.3、平层停车车库净高应

23、不小于2.20米，计算净高时一定要预留400毫米的设备管道安装空间；2.1.4、复式双层立体停车库的净高一般不小于3.60米，且停车区域地坪要求平整无找坡；2.1.5、地下室停车库应设计给排水以便清洁；2.1.6、坡道出入口高度不小于2.20米，设计中应重点注意梁下高度和避免设备管道穿过的影响；计算净 高时可以留100mm的施工误差及考虑坡道横坡的高度；2.1.7、坡道地面构造采取防滑措施；2.1.8、地下室停车库入口处及坡道结束处应设置截水沟；沟盖板要选用带胶边耐轮压的金属格栅盖板； 排水沟不应直接接入市政管道以免管道的水倒流。2.2、停车场管理及安防监控系统2.2.1、生活给水管、消防管、

24、喷淋管应尽可能不占用地下室层高，尽可能不影响车位的布置，喷淋支管根据使用情况可穿梁安装；2.2.2、建筑物排水不穿地下室车库；2.2.3、根据人防要求，穿人防墙给水管两侧500mm应加装闸阀；2.2.4、地下车库入口加两道截水沟；2.2.5、地下车库应考虑冲洗地面排水；2.2.6、根据建筑专业及我司确定的岗亭及道闸的位置，预留相应的管线；2.2.7、岗亭及道闸的电源一般应弓|自配电房的保证母线段，并应接自附近配电箱的独立回路，其线路采用VV电缆或YJV电缆，PVC管保护埋地暗敷设；2.2.8、岗亭的用电容量应考虑照明负荷、道闸用电及其它备用负荷；2.2.9、岗亭的弱电线路应考虑设置电话线、宽带

25、网络线路、门禁线路、对讲线路及停车场管理用线路；2.2.10、地下停车场内设置的摄象机应考虑监控到每个车道，以便实时监控车辆发生的损坏事故以及防止车辆丢失；2.2.11、由地下室进入各单元核心筒的防火门处设置门禁读卡器及可视对讲门口机，并设置相应的开门按 钮。安装在防火门上的电控锁应采用电磁锁；2.2.12、门禁系统的电源一般应考虑采用集中供电，供电电源引自监控中心，在火灾发生时由值班人员切 断门禁系统的电源，以便人员疏散；2.2.13、可视对讲门口机安装高度为下口距地1.3米，门禁读卡器安装高度为下口与可视对讲门口机下口平 齐，出门按钮安装高度为下口距地1.3米；2.3、设备及管线总则2.3

26、.1、变配电房、水泵房、材油发电机房不宜设在较低的位置，以免水淹没；2.3.2、材油发电机房应考虑给排水，排水应首先考虑自然排到地下室的排水集坑内；2.3.3、设备用房的配电柜不宜和水泵等设备地坪同一标高，配电设备应考虑设于单独房间，且有门通往设 备房；2.3.4、配电房的电缆沟由于原因容易进水，应考虑设集水坑采用水泵进行排水；2.3.5、地下室设备及管线的布置应保证主要通道的净高在2.4米以上，局部非主要通道的高度可适当降低， 但不得低于2.2米；2.3.6、地下室给水、消防及喷淋管可穿梁安装位于最高点，风管及电缆桥架贴梁安装；2.3.8、地下室给水、消防及喷淋管亦可穿考虑沿侧墙安装，以保证

27、地下室中部区域的高度；2.3.9、防火卷帘的喷淋应使用独立的喷淋系统；2.3.10、管道穿越地下室的外墙必须预留防水套管；2.3.11、管道穿越地下室的顶板，如位置在室外时必须预留防水套管；第二节、公共空间：1、门厅：1.1、单元主要出入口应设雨蓬，但考虑高空坠物的影响建议不做玻璃雨蓬。1.2、单元门洞口不宜小于1500X2300，且开启扇上部应加设闭门器；1.3、单元门靠近侧墙时应设置门碰；1.4、为避免门禁IC卡系统遭受雨临导致操作失灵，应尽量结合大门两侧的墙面统一设置，若独立于大 门外时，应考虑防雨措施；1.5、单元入口外台阶处应净宽度不小于900的设坡道，方便轮椅、婴儿车及其它搬运工具

28、等通过；坡 道扶手统一考虑。1.6、单元入口室外地面不宜采用光滑的地面材料，如用材为光滑质地则应在设计时考虑适当的防滑处 理；1.7、单元入口大门不宜采用玻璃地弹簧门，以免过重导致开启不便；1.8、在各单元首层大门外门边设置门禁读卡器及可视对讲系统门口机，并在大门内设置出门按钮；1.9、在各单元首层大堂及电梯轿厢内设置摄象机。首层大堂的摄象机安装位置应注意避免眩光对摄象 机图象质量的影响；1.10、安装在墙上的可视对讲门口机安装高度为下口距地1.3米，门禁读卡器安装高度为下口与可视对讲 门口机下口平齐；1.11、如建筑专业要求各单元首层大门前做一个操作台，应根据可视对讲门口机及门禁读卡器的大小

29、预 留适当的孔洞。相关的弱电线路均应敷设到位；1.12、各单元首层大堂的电控锁一般采用电磁锁；2、大堂：2.1、信报箱可设置在住宅大堂内，或在单元入口门附近，便于取放同时不受风雨干扰；2.2、大堂公告栏位置应不阻挡行人路线、不妨碍电气、消防设施的使用；2.3、大堂内地面高度应高于室外地坪300；2.4、大堂内消防警铃、烟感器、安全指示灯等设施的安装位置应结合室内装修统一设计，避免设置在 主要视觉墙面上，必要时应根据大堂装修的要求进行调整，保证室内效果整洁统一；2.5、大堂装修要求各装饰面材交接分缝应尽量对缝，避免零碎规格的装修面材出现在视线高度范围内；2.6、大堂吊顶上的烟感、喷淋、消防广播、

30、灯具、空调风口等的设置应尽量统一整齐规划，并应预留 上人检修口，检修口最小尺寸为400X400，检修口的位置也应统一设计规划；2.7、大堂内消防拴箱应尽量暗装，面材与相邻大堂内墙面材料相同，并于箱门面作明显标识；2.8、原则上大堂内不应显露任何管道，或结合装修将管道隐藏；2.9、设备管线敷设高层住宅地下室的防排烟及正压送风井及风机管道尽量不要穿越大堂，如必须穿越，则风机和管道的 高度应尽量抬高，以免影响大堂的吊顶；首层大堂应考虑室内外环境的通透，并考虑自然通风采光；消火栓箱及电表箱等水电设备应避免设于首层大堂；大堂内不应安装任何给排水管，如果消防管必须穿越大堂时，应尽量隐蔽安装；高层住宅大堂的

31、烟感、消防广播位置应结合吊顶与灯具一起考虑；首层大堂消防电梯的迫降按钮高度应在1.8米左右，宜设于左上角或右上角的位置；大堂的吊顶应设检修口，检修口的最小尺寸为500500，吊顶满足为能上人要求；3、垂直交通：3.1、电梯厅：3.1.1、候梯空间：淤候梯空间装修风格应与大堂装修风格统一；淤如候梯厅有直接对外并开启的玻璃窗，应在窗内加设安全防护设施，并保证安全高度；淤 从防盗的角度考虑，直接对外的开启玻璃窗应尽量避免靠近相邻住户的阳台或户外管道；淤电梯呼叫按钮的结构留洞应考虑安装不同品牌电梯的兼容性，设计时将洞口适当放大；淤候梯厅宜自然通风采光；淤管井设置应按尽量减少公摊面积设计，但也不能过于狭

32、小，以至于设备无法安装。淤消火栓安装位置在水管井侧，并应避免正对电梯。同层有两个消火栓时，另一个栓及管应考虑隐蔽， 采用木质栓门应上防火漆。淤 消防分区管在电梯厅连接时，应贴板底，有梁处应预留套管。3.1.2、电梯淤应在电梯招标前完成电梯轿厢装修设计，以便在招标书中准确规定电梯预留装修重量，避免不必要的 浪费；淤电梯数量、吨位、速度应满足居住人流量要求，平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超 过69秒。具体设计参：住宅电梯设计参数类别数量（户冶）额定容量（人）速度（M/S）经济型80-10081常用型60-808-181-1.5舒适型40-6010-151.5-2.0豪华型40152

33、.0淤 消防电梯井底应设排水设施，排水容量不应小于2立方米，且不宜布置在电梯井内，而应布置在临近 消防电梯的地方，并用暗管连接；如地下室兼人防时，应注意排水井应设在染毒区；淤 电梯在人防清洁区内使用时应设前室且前室门为防护密闭门；淤 电梯轿厢内应设通风系统，通风口的设计应结合内装修风格统一考虑；淤轿厢地面装饰完成面高度应与电梯外候梯厅地面装饰完成面高度一致；淤 电梯可考虑采用变频式或无机房电梯，从节能及节省公用建筑面积的角度出发，作经济可行性的比较， 在施工图之前确定。3.2、楼梯间：淤 高层封闭疏散楼梯间采用简单水泥压光面装修；开敞楼梯间装修可结合公共空间装修设计；淤接近人流集中的公共场合的

34、楼梯间，例如多层住宅楼梯间装修应结合楼盘档次进行统一装修设计；第11页淤施工完成后楼梯净宽不小于1100mm （指包括扶手、立管、抹灰层在内，都应该考虑其厚度）。淤 疏散楼梯间尽可能有自然采光通风，楼梯间内对外落地玻璃窗应注意做好安防措施；淤 底层楼梯梁底距地标高应不小于2米；梯段部分不小于2.2米；3.3注意一层层高加大时，剪力墙加厚对楼梯、侯梯厅使用的影响。3.4注意楼梯地下室梯段部分不要因为管线影响到楼梯的使用。3.5楼梯平台大于或等于1200。3.6在满足要求的情况下应尽量减小管井面积。3.7在楼梯间内设置单元供配电设备或水表等设备时，应考虑设备安全，设计时同时考虑与楼道有效分隔。第三

35、节、会所：依据具体项目设计要求及会所经营公司要求，空调系统在方案设计阶段应确定下来，以便考虑相 应的机房或空调室外机的位置。第四节、裙房商业：1、独立货运出入口较大面积的商业应该设置独立货运出入口，其位置应设于对主立面影响最少的地方并进行人、货分流， 避免购物人流与住户人流交叉减少交通安全隐患；位于二楼及以上的商业，其独立货运出入口应设货 物提升机或设在地下室。2、厨房油烟排放2.1、商业裙楼内的厨房油烟排放应考虑其排放方向、排放高度对住宅的影响；2.2、公共厨房应设通到屋顶的排烟道或可考虑地下排放方式，如前期设计未定性，应在平面适当位置考虑 设置集中排烟道；3、供热、供冷系统3.1、供冷系统

36、的室外机要求考虑对外立面、散热对住宅的影响，并采取措施减少这种影响；同时供冷系统 的设计应便于各个商家单独计量；3.2、商业应设计集中供冷,前期设计时可将平面适当分区分段设置；如条件限制采用分体空调，设计时应 在隐蔽位置考虑空调室外机位，避免靠近住宅入口。3.2.1、裙房商铺、餐厅、会所等应根据要求设集中供冷供热系统；3.2.2、商铺及餐厅应采用全空气系统，会所应采用风机盘管系统；3.2.3、应尽量采用大新风量，每人每小时不少于30立方米；3.2.4、应避免采用吊顶回风形式；3.2.5、应考虑空调机、冷却塔、锅炉等设备噪声对环境的影响;3.2.6、商铺应预留给排水管线、燃气管线。4、消防系统4

37、.1、消防系统包含自动报警系统、喷淋系统、消火栓系统、防排烟系统；4.2、消防警铃应设置于较隐蔽的地方；4.3、消防箱的安装在满足规范的前提下尽量不要设置于主要通道，宜暗装；4.4、防排烟系统风管应结合其它专业管道设置，尽量不单独占用吊顶内空间；4.5、消防系统应符合商业面积的消防设计；第五节、住宅户内：1、房间：客厅客厅是住宅户型内最重要的部分，是户内主要活动区域；面积需满足日常基本的活动需求，房间 采光通风条件要求优异。客厅的开间不小于3.4M （净宽），深宽比不宜大于2；应减少开向客厅的门洞，布置家具的墙面 直线长度不小于3M；餐厅餐厅的位置尽量缩短与厨房的距离，有条件的情况下尽量做到明

38、餐厅设计，增加就餐时的舒适性。主卧室主卧室是住宅私密性要求最高的空间，尽量减少户内其他活动对主卧室的干扰，保证其私密性。主卧室的开间不小于3.3M （净宽），有条件的情况下，尽量考虑主人的更衣空间。次卧室次卧室的开间不小于2.5M （净宽），有条件的情况下，尽量考虑凸窗等扩大使用面积的手法；工人房及储藏间工人房尽量紧靠厨房、生活阳台等服务区域，减少工人对主人活动的干扰；有条件的情况下，尽 量设计工人使用的独立卫生间；有条件的情况下，可以设计单独的储藏间；尽量利用走道等上方作为储藏空间；2、厨房：2.1、厨房面积根据户型的大小而定；厨房通往工作阳台的外门门洞尺寸不小于8002.2、单面布置时净宽

39、31500；双面布置时净宽32100；2.3、厨房一般不采取降板处理；建筑完成面比相邻地面低50；2.4、厨房橱柜布置时遵循洗、切、炒的流线，并需要考虑煤气管的走向，尽量减少煤气管的户内长度。炉灶应避开窗口设置；橱柜进深宜550，长度在20003000之间，吊柜进深350，净高不小于500；厨房应该考虑冰箱、微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座，电器插座应避免靠近水盆、灶具；2.5、厨房一般不设地漏。洗衣机避免设在厨房；2.6、厨房吊柜设置时，应该注意避免挡窗；2.7、厨房应设排烟道；普通厨房考虑窗式换气扇；中高档厨房考虑设置吸顶式换气扇；3、卫生间：3.1、卫生间面积根据户型的大小而定；卫生

40、间洁具的布置应符合人体工程学原理，公用卫生间内设施包括 淋浴间、台式洗脸盆、座便器、化妆镜、机械排风装置；主人房卫生间洁具布置参考下表：户型面积淋浴间台式洗脸盆座便器净身器浴缸蒸汽浴75平方米以下OO105平方米OOO120平方米OOO135平方米OOO150平方米OO165平方米OO180平方米以上OO注：1.代表设置。代表不设置代表有条件时设表中户型面积为参考值。3.3、卫生间结构板一般降低300,建筑完成面、比相邻地面低50；3.4、卫生间洁具布置应考虑座便器等洁具上下水对卧室的影响；3.5、主人房卫生间台面宽度宜500600，长度不小于900，高度850；座便器净宽宜为900，最小净宽

41、 不小于为850；淋浴间净宽宜为900；最小净宽不小于850；淋浴开关距地10001200，淋浴喷头 由距地16801880上下推拉杆固定；地漏位于淋浴头下部居中，并距墙 400；浴缸尺寸宜采用 750 x1700，档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸；3.6、大户型主卫生间宜洗、浴分间设；应设管道井；3.7、卫生间内不宜设置热水器，也不宜设洗衣机；3.8、复式房上下卫生间尽量对齐；如上下不能队齐，必须考虑提高卫生间的防水等级。3.9、热水器一般设置在生活阳台，热水器按10升考虑（住宅使用说明书注明）；3.10、卫生间应在窗户或外墙预留排气扇孔。4、阳台及露台:4.1、阳台进深一般不小于1500

42、；生活阳台一般不小于1200；4.2、非封闭阳台地面应按比相邻地面低50,需设计地漏，排水方向应坡向地漏；4.3、地漏位置应结合雨水管位置综合考虑，宜靠近外墙及阳台角端设置，不宜设在门口；4.4、阳台栏杆有效防护高度1100，阳台栏杆严禁横向设计，如必需设计为横向栏杆，必须在阳台里面 一侧设计钢丝网；4.5、阳台墙面饰面材料除特殊设计外，一般为外墙饰面；天花饰面材料一般同室内天花饰面；4.6、阳台门不宜采用门联窗；考虑室内装饰面的完成高度，阳台门下门框高度不应小于50，避免室内 完成面高于门框，影响美观及防水；4.7、高层阳台使用玻璃栏板应充分考虑安全性，建筑5M以上部分采用钢化夹胶玻璃，厚度

43、经过计算确 定。4.8、户型设计一般情况下必须设置生活阳台；生活阳台需详细考虑各种管道的布置，减少对正常使用 的影响；4.9、露台设计需要考虑露台底板对底层房间的影响，需要综合考虑相邻房间地面标高、底层房间高度、 绿化覆土深度等因素的影响。4.10、燃气表、调压器及阀门设于生活阳台，并应高位安装，以便于阳台的使用。5、空调机：5.1、空调室外机位应考虑便于安装及维修的可能性，靠近窗洞口设置，避免设在山墙面且旁边未设窗，不 便于空调机的安装。空调室外机位应考虑窗的开启方向。空调室外机位设在凹槽内时需考虑对窗槽 内的影响，对吹的两台空调室外机需相互错位，空调室外机不能设置在封闭阳台内；5.2、空调

44、室外机安装可采用相邻凸窗间放置、粱下挑板放置、阳台或平层挑板放置等几种方式，根据立面 效果决定。同一位置安装两台空调室外机时，在平面相同位置不同标高处分别挑板安装；5.3、空调室外机安装在上人平台时，应避免对人的活动产生不良影响。空调室外机可做装饰处理，如周边 设铝合金百叶进行装饰，并设活动扇以便于安装，但必须考虑空调室外机的散热；5.4、空调室外机位一般为1100X600，双机平放时一般为为1900X600 （净空），柜机的室外机位为1200X600 （空调机位内设置水管时空调机位尺寸应加大）；5.5、采用分体式空调，空调室内机应与家具一起布置并表示，空调室内机的位置应妥善考虑，出风口不应

45、直接对向床头，空调机要靠近空调插座并在同一方位；5.6、空调冷媒管穿外墙的洞口为70 （双机为100），洞口内外做PVC套管，管中心距地按设计决定，向外倾斜10度，并尽量减少内外墙面暴露较长段空调管；5.7、空调冷凝水管预埋，避免直接插入雨水管中，应单独设置冷凝水立管，且每层留三通，三通口高度按 设计决定。5.8、如空调室外机位设于卫生间外墙，卫生间的窗户的开启扇应考虑空调室外机从窗口出去，以便于安装，窗洞宽度不小于600，高不小于1200；5.9、大面积起居厅应考虑大功率空调或柜机，应考虑柜机预留洞位置，冷凝水管预埋，管中心距地为100；5.10、大户型应考虑设置户式中央空调，由设计院统一设

46、计。5.11、住宅分体空调管线不宜过长（不超过4米），室外机若采用平开式百叶遮挡，百叶应水平安装，百叶 间距应大于50；6、户门：6.1、入户门应在满足防火规范的前提下，满足隔音、防盗、防尘要求，门的尺寸满足 1000 x2100（普 通）1200 x2100 （中高档子母门）的要求，并尽量选用1200X2100mm的规格；户门位于门洞外樘；6.2、户内卧室门的尺寸满足900 x2100，卧室门位于门洞中樘。6.3、厨房门的尺寸满足800 x2100，厨房门位于门洞内樘；厨房门下方宜设250 x450通风百页，无百页者， 门下空隙不应小于25；6.4、卫生间门的尺寸满足750 x2100，卫生

47、间门位于门洞外樘；6.5、门垛尺寸100150为宜，不应小于50，且做构造柱加固。7、设备与布线所有给排水管应暗装。7.1、住宅户内的住户配电箱一般设置在大门后面的墙上，采用暗装，下口距地2.0米；7.2、灯具除卫生间内的镜前灯采用壁装外，其余灯具均采用吸顶安装。镜前灯安装高度为下口距地2.0米；7.3、灯开关安装高度为下口距地1.4米；7.4、一般插座安装高度为下口距地0.3米，厨房插座安装高度为下口距地1.6米，卫生间排气扇插座安装 高度为下口距地2.3米，电冰箱、洗衣机插座安装高度为下口距地1.6米，分体空调插座安装高度为 下口距地2.0米，柜式空调插座安装高度为下口距地0.3米；7.5

48、、宽带网络信息点每户至少设置两个，在主卧室及书房分别设置一个信息点，没有书房的在主卧室及 次卧室分别设置一个信息点。信息点插座安装高度为下口距地0.3米；7.6、 在客厅、主卧室、书房（或次卧室X主卧、卫生间各设置一个电话插座。除卫生间内的电话插座安 装高度为下口距地1.5米外，其余电话插座安装高度为下口距地0.3米；7.7、在每户的客厅及主卧室各设置一个有线电视插座。有线电视插座安装高度为下口距地0.3米；7.8、户内线路一般均采用PVC管保护沿楼板、墙、地面及梁暗敷设；7.9、每户业主门外公用照明灯具应接入红外感应式开关；第六节、建筑立面1、立面形式：1.1、外立面设计应考虑外墙清洁的便利

49、，高层外立面应满足幕墙清洁的需要；1.2、在进行空中立体绿化设计时，绿化种植面应便于物业管理部门日常养护；1.3、为防止墙砖脱落，外墙面至少每隔两层设置伸缩缝；1.4、立面排砖图应该尽可能详尽，体现伸缩缝、变形缝、立面管线等，非标准部位排砖图应该清楚交 待；1.5、排砖图应标明各转角部位材料的交接、立面材料的变化、砖的规格以及砖缝的尺寸等；1.6、两种材料在同一个平面交接时应注意交接部位的过渡，两种材料在不同平面交接时其中一种材料 应转至另一个面后再做材料转换；注意不同的材料、颜色的交接应该避免在阳角交接。1.7、外立面设计中应将各种材料的饰面画出详细的分隔设计，详细标注各种尺寸、颜色、材料、

50、做法; 同时应注意变形缝、伸缩缝的材料和色彩的处理并应满足立面美观的要求，尽量减少视觉差异；1.8、立面设计中凡是非结构构筑物的部位，应在施工图设计中，考虑施工工艺的要求，并设计预埋件， 注明预埋件尺寸、间距、材料，包括阳台的栏杆及各装饰构件等；2、门窗：2.1、空调室外机的设置应结合立面设计统一考虑，保证立面整洁；2.2、在结构与建筑施工图设计时，应充分考虑外立面的统一和美观，既门窗在相同立面与不同立面的 对位关系应相对一致，主要指窗台的顶标高、底标高与阳台门需位于同一高度且需与立面分格的 相对位置关系一致，在设计中应考虑到结构梁高度的不一致进行综合考虑，最终达到立面的一致 和美观；3、管线

51、敷设：3.1、平面设计管道位置时应避免主要立面上出现外露管道，可考虑设置在隐蔽凹槽内，减少对外立面的 影响；3.2、 立面外露管道可结合百页设计，空调搁板的长度安装不影响室外机的设置。3.3、如果不可避免地出现主要立面外露管道，可将管道外表面材料、色彩进行处理使之与周边外墙面色 彩等方面协调统一；3.4、为避免煤气管外露在主要立面，在平面设计时应充分考虑煤气管的走向，使立管尽量隐藏在隐蔽位 置；第七节、设备用房1、统一装修标准（1）水泵房:部位材料与做法标准图号备注顶棚板底刮腻子用水泥砂浆找平，表面喷刷 白色乳胶漆。加装铝合金龙骨玻璃棉装 饰吸音板吊顶。内墙面墙面抹水泥石灰砂浆，外刷乳胶漆。贴

52、1.2m高瓷砖。楼地面铺300*300浅米色耐磨砖。地面设排水沟。(2)通风机房:部位材料与做法标准图号备注顶棚板底刮腻子用石灰砂浆找平，表面喷刷 白色乳胶漆。加装铝合金龙骨玻璃棉装 饰吸音板吊顶。当机房设 于地下室 时可不做 吸音处 理。内墙面墙面抹水泥石灰砂浆，外刷乳胶漆。加设玻璃棉毡铝板网吸声墙面。楼地面铺300*300浅米色耐磨砖。(3)变配电室:部位材料与做法标准图号备注顶棚板底刮腻子用水泥石灰砂浆找平，表面 喷刷白色乳胶漆。内墙面墙面抹水泥石灰砂浆，外刷乳胶漆。作150高踢脚，采用黑色抛光砖。楼地面铺300*300浅米色耐磨防滑砖。(4)柴油发电机室:部位材料与做法标准图号备注顶棚

53、板底刮腻子用石灰砂浆找平，表面喷刷 白色乳胶漆。加装铝合金龙骨玻璃棉装 饰吸音板吊顶。内墙面墙面抹水泥石灰砂浆，外刷乳胶漆。加设玻璃棉毡铝板网吸声墙面。楼地面铺300*300浅米色耐磨防滑砖。(5)消防监控室与保安控制室:部位材料与做法标准图号备注顶棚板底刮腻子用水泥石灰砂浆嵌缝。作600*600规格的轻钢龙骨石膏板吊顶。内墙面墙面抹水泥石灰砂浆，外刷乳胶漆。作150高踢脚，采用黑色抛光砖。楼地面铺300*300防静电地板。网络机房与通讯机房：(毛胚)(7)电梯机房:部位材料与做法标准图号备注顶棚板底刮腻子用水泥石灰砂浆找平，表面 喷刷白色乳胶漆。内墙面墙面抹水泥石灰砂浆，外刷乳胶漆。作150

54、高踢脚，采用黑色抛光砖。楼地面水泥砂浆地面。(8)服务间:部位材料与做法标准图号备注顶棚板底刮腻子用水泥石灰砂浆找平，表面 喷刷白色乳胶漆。内墙面墙面抹水泥石灰砂浆，外刷乳胶漆。作150高踢脚，采用黑色抛光砖。楼地面铺300*300浅米色耐磨砖。作200宽嵌边，采用黑色抛光砖。说明：本标准为通用做法，如建筑设计有特殊要求则按各专业施工图纸施工。2、各专业特殊要求四、建筑材料篇1、外墙面涂料装修1.1、根据楼盘档次选用专用外墙涂料，并根据设计要求选用颜色；1.2、在砌好的外墙表面用水泥砂浆掺专业外墙防水材料涂刷，并保证表面平整；1.3、用专业腻子或108胶加素水泥、108胶加白水泥做腻子层，保证

55、表面平整，无明显凸起或凹陷；1.4、刷两道底漆，根据面层材料的性质可不刷；1.5、刷一道中涂，根据表面的纹理效果可不刷；1.6、刷两道面漆，保证颜色均匀、不透底。2、外墙砖装饰2.1、根据楼盘档次选用合适的外墙砖，并根据设计要求选用颜色；2.2、在砌好的外墙表面用水泥砂浆掺专业外墙防水材料涂刷，并保证表面平整；2.3、在墙面刷3 5mm素水泥或专业粘结剂；2.4、铺贴外墙砖；2.5、去除外墙砖贴纸；2.6、用素水泥或专用填缝剂勾缝。2.7、若需要做外墙保温，由甲方提供技术要求。3、墙体材料3.1、砌块的品种、规格、强度等级和密度等级等技术指标应符合设计和相关规范、规程的要求。3.2、水泥砌块出

56、厂砌块的养护期必须达到28天，潮湿、破损、不规整的砌块不能出厂使用。3.3、内墙材料的隔音性能必须满足设计及使用需要，外墙、卫生间以及厨房等有防水需要的墙体材料必 须满足抗渗要求。3、门窗4.1、普通钢质防火门：4.1.1、应保证开启方向满足疏散要求，安装拉杆式闭门器；4.1.2、当门洞尺寸宽度大于1.2m时，应改用子母门；4.1.3、闭门器、防火锁等五金配件应满足防火要求，具有防火资质；4.1.4、防火门的防火等级根据建筑规范选用，并安装相应厚度及内充防火材料的防火门；4.1.5、门扇镀锌板厚度为1mm，门框要求1.2mm；4.1.6、表面采用静电喷涂处理，并选择适当的颜色。4.2、防火卷帘

57、门：4.2.1、根据建筑防火规范选用普通钢质防火卷帘门或特级防火卷帘门，并达到防火等级要求；4.2.2、考虑钢质特级防火卷帘门的自动喷淋系统在实际安装的难度，若选用特级防火卷帘门须选用无机特 级防火卷帘；4.2.3、根据防火门洞的宽度及高度选用合适的启闭器；4.2.4、当防火卷帘门洞高度大于2.8米时，防火卷帘门的包箱安装在洞口内，小于2.8米则安装在洞口侧 面；4.2.5、设在疏散走道上的防火卷帘门应在卷帘的两侧设置启闭装置，并应具有自动、手动和机械控制的功 能，可在任何位置停止；4.2.6、帘片采用1.2mm厚的镀锌钢板，表面采用静电喷涂处理。4.3、入户门：4.3.1、具有乙级防火等级要

58、求，若前室有防火门（或防火地弹簧门），可取消防火要求；4.3.2、具有防盗功能；4.3.3、考虑木质防火门扇的变形问题，应选用1.2m的双扇子母门；4.3.4、根据楼盘的档次确定是否做门套；4.3.5、采用高档五金配件，并便于安装和维护。4.4、标准层电梯厅消防防火门：4.4.1、外观保持与标准层同样的装修风格，同时应满足消防验收要求；4.4.2、选用拉杆式闭门器，选用的五金配件具有防火资质，并便于安装和维护；4.4.3、具有乙级防火等级要求。4.5、管井门、住户前室地弹簧门：4.5.1、外观保持与标准层同样的装修风格；4.5.2、管井门的防火等级为丙级，地弹簧门的防火等级为乙级；4.5.3、

59、选用的五金配件具有防火资质；4.5.4、地弹簧门不设防火锁。5、外墙门窗5.1、根据项目定位和成本控制目标选择合适的外墙门窗及玻璃材料，铝合金窗型材壁厚31.4mm，塑钢门 窗壁厚32.5mm，根据工程要求，经强度计算和综合考虑建筑对门窗外观形状的要求确定具体的型材 壁厚和规格，及型材中是否加装镀锌钢件。5.2、门窗分格应结合建筑效果、立面风格、窗台高度、景观要求、使用安全等因素综合考虑，如在观景 窗中视线范围内避免出现分格遮挡视线，开启扇大小W 650mm X 1300mm。5.3、卫生间窗和厨房窗为便于安装换气扇和排油烟机排气管上部应作成固定窗，固定窗旁应预留电源插 座和开关插座。5.4、

60、外墙窗尽量采用平开窗，以利于满足防水、防风、通风的要求。5.5、在满足抗风压计算的前提下，门窗设计中应保证相同窗型材料形式规格一致。门窗五金构件应充分 考虑使用功能及安全因素，需满足隔音密封要求及避免产生尖角，造成伤害，窗玻璃的颜色不应对 人造成影响和使人有不舒适的感觉，玻璃厚度应满足强度要求及确保安全，窗台较矮时，应设护拦。5.6、客厅和有大面积窗的房间开启扇的布置位置尽可能不影响观景要求，窗的横档布置根据窗台高度及 人体身高尺寸确定，不应对视线造成阻隔。5.7、确定门窗外立面距外墙的距离时，应综合考虑是否加装通风窗、是否预留了滴水沿制做位置、外墙 面砖尺寸大小等因素。5.8、窗的所有构件连