青岛市房地产市场分析报告

1、.：.；青岛市房地产市场分析报告一、青岛市的地理环境和人口青岛市地处山东半岛南部，位于东经、北纬，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。青岛市总面积为平方公里，其中市区市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区为平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为平方公里。青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调理，受洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气潮湿，雨量充沛，温度适中，四季清楚。春季气温上升缓慢，较内陆迟个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，继续时间较长。据年

2、以来百余年气候资料查考，市区年平均气温.，极端高气温.年月日，极端低气温.年月日。全年月份最热，平均气温.；月份最冷，平均气温.。日最高气温高于的日数，年平均为.天；日最低气温低于的日数，年平均为天。降水量年平均为.毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的、。年降水量最多为.毫米年，最少仅.毫米年，降水的年变率为。年平均降雪日数只需天。年平均气压为.毫巴。年平均风速为.米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为，月份最高，为；月份最低，为。青岛海雾多、频，年平均浓雾.天、轻雾.天。年底，青岛市共有.万人，比上年下同增长.。其中，市区.万人，增长.；五市.万人，根本持平。全年出生人口人，

3、出生率.；死亡人，死亡率.；全年净增人口人，人口自然增长率.。青岛市登记暂住人口个月以上者.万人，其中市内四区.万人。二、青岛市居住格局及开展变化解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地域，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地域，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状规划得到有效调整，但改动甚微。九十年代青岛市实施“跨越式大开展，在实施旧城维护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市开展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企

4、业和外资企业，使这一地域的中介机构、效力构造和各类设备快速开展，该区的购买力大大提高。经济快速开展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地域，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设备的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。综观近年来青岛房地产开展态势，由于市区土地资源的稀缺性和城市半径的不断放大，市场竞争的猛烈程度日趋加强，必然促使开发商的外向突围 。规模化动向日趋明晰，“规模化范围的概念逐渐得到了市场更明晰的强化。居住生活城郊化将成为青岛楼市开展的又一新阶段。大青岛“品字形的开展战略，正在努力减少南北经济差距的政策扶持，也为这种趋势起到推波助澜的作用。市郊城

5、镇在几年“退二进三的城市经济规划引导下，利用青岛制造业和重工业的消费基地纷纷迁离市区的开展契机，带动当地经济的晋级改造，以此吸引了大量的居民在当地任务、生活和居住，为房地产的开展带来直接的市场驱动力。同时，市中心拥堵的居住环境现状、“非典肆虐后所启动的绿色安康理念、区间交通设备的改善和私家车的广泛普及也为居住地域革命带来不小的冲击。再有，市郊房地产尚处于启动阶段，宏大的升值潜力也是吸纳市场游资的最理想栖息地。 首先，随着年政府已作出了城市经济开展重心西移的决议，在比较长久的未来年城市开展的重点区域是青岛西海岸。黄岛区、青岛经济技术开发区和胶南市，城市重点根底设备工程、外资企业投资和市内企业外迁

6、的区域都在该区，预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开发的重点区域。其次，近年来即墨市不断涌现出一些大手笔的楼盘。即墨市的城郊人口基数很大，经济开展日趋活泼，本身的城市化进程也有较快开展，其综合规模化的开展，正是多种要素共同促成的。这其中，消费需求的裂变与细分，是重要的诱因之一。当前的房地产消费市场，住宅产品的“梯次消费需求构成了“住宅链，住宅产品要顺应这种需求链，就要将具备明显差别化的产品提升到同类别等级的规模化范围内，以顺应市场越来越挑剔的选择。 市郊楼盘由于土地廉价大都以规模化出现，“规模化范围的开发方式势必带来经济的规模效益，使开发商在一样价位为市场提供优质高档的居住环境成为能够。同时

7、，低密度、低容积率的规划方式，迎合了那些向往市郊居住生活方式的新潮居住者。开发商不论在建筑工程设计方面，还是内部户型设计和装潢都极其讲究，展现工程的科学含量和居住的新概念。更为可喜的是，其曾经逐渐注重对楼盘园林规划的投入，多色系植被、小溪水景和人造丘坡的出现曾经屡见不鲜，尽力强调房屋的高附加值和人文居住风尚。 房地产市场的市郊规模化开展潜流如何，升变为青岛城市开展和房地产拓展的主流，由度假、休闲的少数派居住定位转变为朝出晚归的群众生活居所，真正实现西方兴隆国家的市郊平民化生活方式，最根本的途径就是需求政府和房地产商共同努力处理“任务、休闲、居住三度空间的本钱问题这里所说的本钱包括时间本钱和费用

8、本钱，突破市郊楼盘所面临的交通问题、生活设备配套和物业管理三大瓶颈。如北京的市郊通州就是由于开通了轻轨后而使房价从前几年的多元平方米猛升至近年的多元平方米。只需这样，才干实现多方共赢的理想局面。人们为了早日实现“购房梦，无论是“被动郊区化还是“自动郊区化，青岛西海岸和千年古城即墨，在自然条件与文化底蕴上，都占尽地利，推进郊区楼盘“规模化范围的开发并不是某一个资本雄厚的开展商，也不是小开发商的联盟拼盘，而是时代趋势的正确选择。三、青岛市房地产市场现状系列宏观调控政策的出台是年房地产市场的主要特征，在这些政策的影响下，年青岛房地产市场也呈现出不同的变化：整个市场由前几年的高速开展渐趋平稳和规范，投

9、资性和投机性需求得到了抑制，供应构造趋于合理，房价增幅回归理性，市场次序走向规范，房地产调控政策初显效果。从房地产一二三级市场来分析，年青岛市房地产市场呈现以下七个方面的特点：一土地出让创历史新高，中低价位住房用地占主流年度，青岛市招拍挂出让面积为.公顷，比年提高；占出让总面积的.，比年提高.；土地出让总价款亿元，占出让总价款的.，比年提高.，招拍挂出让平均单价为.元平方米，比年同期的.元平方米提高了。其中住宅用地普通商品住宅和限价普通商品住宅等其他住房招拍挂出让土地平均单价为.元平方米，非住宅用地招拍挂出让土地平均单价为.元平方米。中低价位普通商品房用地有较大的添加。年度市内四区房地产开发住

10、宅供应方案总量公顷，比年增长。其中，普通商品住房用地公顷，经济适用住房用地公顷，商品房用地公顷，上述三类住房用地量各占方案供地比例分别为、.和.，其中年经济适用住房用地比年增长两倍多。二市场供应量扩展，开发投资额添加年，青岛市房地产开发投资额亿元，比年添加.。其中住宅建立投资亿元，同比增长.；青岛市各类商品房施工面积万平方米，同比增长.；其中商品住宅施工面积万平方米，同比添加.。商品房新开工面积万平方米，比年增长.。其中商品住宅新开工面积万平方米，同比增长；商品房开工面积万平方米，比年增长.，其中商品住宅开工万平方米，同比增长.。年度在建经济适用住房万平方米，开工万平方米，比年增长.。市内四区

11、商品房预售面积.万平方米，同比增长.，其中商品住宅同意预售面积.万平方米，同比增长.。市场供应量的大幅度添加，使市场供需构造趋于平衡。三供应构造趋向合理，普通住房比重加大年，市内四区销售的商品住房户型以平方米套以下的普通商品房成交套数最多，占总成交套数的.，比年同期添加.；其中平方米套占.，同比添加.；平方米套占.，同比减少.。商品住宅价位构造为：元平方米以下经济适用房，占总成交套数的.；元平方米，占.；元平方米占.，元平方米占.；元平方米以上占.。根本与年持平。年同意预售的商品住宅户型构造以平方米套最多，占总同意预售面积的.，其次为平方米套，占.。普通住房已成为住房构造的主流户型。四售房价钱

12、总体上涨，二手房价增幅较大年，青岛市内四区商品房平均买卖价钱为元平方米，较年同期上涨.，其中商品住房平均买卖价钱为元平方米，同比上涨.。各区商品住宅销售均价为：市南区元平方米，同比上涨.；市北区元平方米，同比上涨.；四方区元平方米，同比上涨.；李沧区元平方米，同比上涨.。市内四区年度二手房平均买卖价钱元平方米，较年同期上涨.。其中二手住房平均价钱元平方米，同比上涨.。各区二手住房平均买卖价钱为：市南区元平方米，同比上涨.；市北区元平方米，同比上涨.；四方区元平方米，同比上涨.；李沧区元平方米，同比上涨.。由于二手房价涨幅较大，税收负担重，致使入市买卖清淡，总成交量比年有较大的减少。全年二手房共

13、成交登记套，同比减少.；成交面积.万平方米，同比减少.；成交金额.亿元，同比减少.。其中二手住房成交登记套，同比减少.，成交面积.万平方米，同比减少.；成交金额.亿元，同比减少.。五办公商业用房成交低迷，买卖价钱涨幅过高年，市内四区的办公写字楼、商业用房买卖继续下降，全年成交总量处，占商品房总成交量的.；其中，办公用房成交处，成交面积.万平方米，占总成交量的.；商业用房成交处，成交面积.万平方米，占总成交量的.。办公用房成交均价元平方米，比年同期上涨.；商业用房成交均价元平方米，上涨.。六本市居民为消费主流，外地人购房比例甚少年度，市内四区商品住房成交总套数中，本市居民购房占总量.，比年同期减

14、少.，成交面积.万平方米，占总量.；成交金额.亿元，占总量.。外地人外地、境外来青购房者很少，年共成交套，占总成交量的.，比年同期添加.。其中，外地购房成交套，占总成交量的.；成交面积.万平方米，占总成交量.；成交金额.亿元，占总量.；境外购房成交套，占总量.；成交面积.万平方米，占总量.；成交金额.亿元，占总量.。需求阐明的是，青岛市内四区的外资企业很少，绝大部分分布在周边三区和五个县级市，其房屋买卖数据不在本情况分析范围内。 七“六一新政实施影响力大新政前后买卖量反差明显 年市区商品住房销售总量与去年同期相比变化不大，但从月日青岛市出台房地产转移环节税收政策和普通住房规范确实定后，新政前后

15、买卖量反差十清楚显。据统计，月份市内四区商品住房买卖套，月份成交套，仅占前个月总成交量的.。其中月份成交套，与月份环比.；月份成交套，环比.；月份套，环比.；月份成交套，环比.；月份成交套，环比.；月份成交套，环比.；月份成交套，环比.。二手住房成交量明显下降也是以月新政为分水岭。月总成交量为套；月成交量套，仅占前个月总成交量的.。其中月份成交套，环比.；月份套，环比.；月份套，环比.；月份套，环比.；月份套，环比.；月份套，环比.；月份套，环比.。上述数听阐明，六一新政实施房地产转移环节的税负添加，对投资性住房需求的增长曾经发扬了制约作用。四、工程所在区域简述一市南区：市南区是青岛的行政和经

16、济中心，这里同样是青岛房地产的翘楚区域。最好的环境和最好的房子在这里找到了和调和一致。然而地段不可复制，各路地产诸侯的争相拥入早已让市南区尤其是沿海地段有了寸土寸金的身价，这一特殊区域的房产也被人们冠以“三高的称谓。所谓“三高，即高层建筑、高质量和高价房产。前者是由于土地资源稀缺的现实，后两者那么分别表达了消费需求、开发商的责任感和该区域地产的综合价值。 我司以为， 年，市南区东部沿海区域的房地产将继续表达出上述三个特征，成为市南区乃至整个青岛楼市的亮点。反观不断被寄予厚望的市南西部地产，龙江说，由于拆迁等运营行为的不确定性，年西部的地产情势仍会扑朔迷离，当然随着青啤贵州路工程等楼盘的开工并运

17、营，以及海底隧道开工等利好的出现，人们还是在这里找到了一些西部复兴的希望。在价钱上，龙江以为，市南区地产价钱将会呈现两极分化的走势，东部沿海区域将继续价钱高涨的局面，天价的概念在这里将会到达万元平方米的新标杆；而西部区域，价钱将坚持相对稳定。 地段热点 东部沿海：今年市南区的开发亮点还是集中在东部沿海一片，这里的几个工程让人不能不关注。湛山宾馆改造工程、东海路号、二疗附近工程，在西起延安三路东至南京路构成一块热度极高的开发地带。据我司目前所掌握的情况，从这几个工程的开发方案中，他们照旧可以归纳出“三高的特点。东海路号是两个层的高楼，其他两个工程都声称要打造青岛地标级高层，几个工程的开发商都功力

18、深沉，这无疑提升了人们对东部地产质量的等待。高价位也是难免的，我司以为，几个高楼的平均单价程度应该可以接近或突破万元平方米。 中山路附近及前海一线西段：在鲁邦、鲁能等公司的苦心运营下，中山路西北侧曾经构成了一片初具规模的新社区，今年中山路附近的新地产开发工程曾经有部分报知名份，如中山置业的青岛新乐园应该能让人们对该区域地产有新的认识。另外一个重点就是团岛区域，青啤地产贵州路工程能否借隧道的利好，拉动整个西部商业气氛的提升并引来市民新的购房居住需求，值得人们关注。二崂山区市区有市区的便利，郊区有郊区的精彩，青岛楼市一盘棋，近郊三区地产这两年的表现通知人们，他们正在迎头赶上。年，崂山区、城阳区、黄岛区三个地产板块仍将用新盘让购房者过把瘾。从目前掌握的情况看，大盘迭出是这一区域今年最突出的特征。 崂山区：“高精尖地产实际者 我司以为，年，崂山区楼市开展将更具脉络性，海尔路周边是中高档住宅区及写字楼集中区域。香港东路将继续成