房地产行业事件点评：全球降息潮再起优质资产价值凸显

1、时间国家/地区主要内容2019/1/28加纳将利率降低了 100 个基点至 16%。，为年内第一次降息。2019/2/7印度回购利率下调 25 个基点至 6.25%，开启首轮降息，改变了政策立场。因通胀放缓给予央行决策者空间来支持政府刺激经济增长。货币政策委员会一致投票决定将其立场从 10 月采取的“校准紧缩”改为中性。2019/2/15埃及大幅降息 100 个基点至 15.75%，为年内第一次降息。2019/2/26吉尔吉斯斯坦将政策利率从 4.75%下调至 4.50%，理由是通货紧缩和刺激经济增长的必要性，为年内第一次降息。2019/3/13格鲁吉亚将其再融资利率从 6.75%下调至 6.

2、5%，理由是预测年度通胀率将接近 3%的目标，为年内第一次降息。2019/3/19牙买加将利率下调 25 个基点至 1.25%，这是自去年 12 月以来的第三次降息。2019/3/22巴拉圭其政策利率下调 25 个基点至 4.75%，为年内第一次利率。2019/3/26尼日利亚关键利率下调 50 个基点至 13.5%，为年内第一次降息。2019/4/4印度将 25 个基点至 6%，为年内第二次降息。此外央行认为通胀将维持在 4%的目标范围，将 2020 年财年GDP 增长预测降至 7.2%。2019/4/15哈萨克斯坦将政策利率下调 25 个基点至 9.00%，在市场预期之内，为年内第一次降息

3、。2019/4/25乌克兰央行在 4 月 25 日将主要利率下调至 17.5%，这是过去两年来的首次降息。2019/4/26阿塞拜疆央行将再融资利率下调 25 个基点至 8.75%，为年内第一次降息。2019/5/7马来西亚央行宣布降息 25 个基点至 3%。这是该国自 2016 年 7 月以来首次下调基准利率，也是今年继印度之后第二个降息的亚洲国家。央行声明表示，尽管国内的货币状况仍能支持经济增长，但全球经济回暖有放缓的迹象，因此选择通过降息来保持货币的宽松程度。2019/5/8新西兰新西兰联储宣布将基准利率下调 25 个基点至 1.5%。这是新西兰联储自 2016 年 11 月以来首次降息

4、，并创下其有史以来最低基准利率。声明表示全球经济增速放缓，经济前景不确定性和贸易疑虑仍存。2019/5/9菲律宾将关键利率下调 25 个基点至 4.5%，这是该国自 2012 年 10 月以来首次降息，意在降低融资成本，刺激经济增长。官方公布的数据显示，今年第一季度该国国内生产总值增速为 5.6%，低于市场预期，为 2015 年第一季度以来最低值。2019/6/4澳大利亚降息 25 个基点至 1.25%，刷新历史低位，符合市场预期，为澳洲三年来首次降息。澳联储预计通胀在6 月将上升 0.25%，因油价上涨；今年潜在通胀为1.75%；预计2019 年和2020 年经济增长率为2.75%；预计 2

5、020 年潜在通胀为 2%。2019/6/6印度降息 25 个基点至 5.75%，为年内第三次降息，并将将货币政策立场调整为宽松；将印度 2020 年财年GDP 增长预测从 7.2%降至 7%。2019/6/8智利将基准利率下调 50 个基点，由 3%下调至 2.5%，为 10 年来最大的一次降息。2019/6/14俄罗斯降息 25 个基点至 7.5%，为去年 3 月以来首次降息，符合市场预期；将今年经济增速预期从 1.2%-1.7%下调至 1%-1.5%。2019/7/2澳大利亚现金利率下调 25 个基点至 1%，为年内第二次降息。澳联储表示，在通胀预期符合中期目标的情况下，较为宽松的货币政

6、策有利于增加就业，同时提振市场信心。市场预计澳联储仍将在今年底明年初实施一系列降息，最终将利率水平降到 0.5%。2019/7/18韩国降息 25 个基点至 1.5%，为三年来首次降息，韩央行还将 2019 年的经济增长预期从此前的 2.5%下调至 2.2%，原因是包括日本出口限制在内的经济不确定性日益增加。2019/7/18印尼降息 25 个基点至 5.75%，这是自 2017 年 9 月以来首次降息。同时，受全球贸易紧张局势影响，央行下调 2019 年经济增长预测，由此前的 3 至 4%，降至 2.75 至 3.5%。2019/7/18乌克兰主要利率降至 17%，为年内第二次降息。乌央行表

7、示将 2019 年 GDP 增速预期从 2.5%上调至 3%，2020图表 1、2019 年至今全球降息潮时间国家/地区主要内容年从 2.9%上调至 3.2%。2019/7/18南非南非央行将关键利率下调 25 个基点至 6.50%，为 2018 年 3 月以来首次降息。2019/7/25土耳其将基准利率从 24%降至 19.75%,下调 425 个基点。这是自 2015 年 2 月以来首次降息，是 2002 年以来的最大降息幅度。2019/7/26俄罗斯俄罗斯中央银行 26 日宣布,下调基准利率 25 个基点至 7.25%。这是俄央行今年第二次下调基准利率。2019/8/1美国美联储宣布降息

8、 25 个基点，将联邦基金利率目标区间下调至 2%-2.25%，为 10 年来首次降息。2019/8/1巴林巴林因为货币与美元挂钩，宣布降息 25 个基点，追随美联储降息步伐。2019/8/1沙特阿联酋因为货币与美元挂钩，宣布降息 25 个基点至 2.75%，追随美联储降息步伐。2019/8/1阿联酋阿联酋因为货币与美元挂钩，宣布降息 25 个基点，追随美联储降息步伐。2019/8/1巴西巴西将基准利率下调 50 个基点至 6.00%，并暗示良性的通胀前景意味着可以进一步实施宽松政策，这是自 2018 年 3 月以来首次降息。2019/8/1中国香港地区香港金管局宣布降息 25 个基点至 2.

9、5%，此为金管局自去年 12 月以来，再次调整基本利率。2019/8/7泰国泰国央行在 7 日宣布降息 25 个基点至 1.5%。泰国央行货币政策委员会成员认为，宽松的货币政策更有利于该国经济持续增长。2019/8/7新西兰新西兰央行宣布将现有基准利率下调 50 个基点至 1%，以实现就业和通胀的政策目标，降息幅度超出市场预期。2019/8/7印度印度央行宣布将基准利率从 5.75%下调 35 个基点至 5.40%，降息力度高出市场预期，这已是印度央行年内的第四次降息，今年以来，该央行累计降息 110 个基点，利率降至 2010 年以来的最低水平。2019/8/8菲律宾菲律宾中央银行 8 日宣

10、布，将基准利率下调 25 个基点至 4.25%。这是该国今年 5 月以来第二次降息。2019/8/9秘鲁秘鲁央行降息 25 个基点至 2.50%2019/8/22印尼新华社雅加达 8 月 22 日电（郑世波）为提振经济增长，印度尼西亚中央银行 22 日宣布，将基准利率下调 25 个基点至 5.50%，这也是印尼央行两个月内第二次降息。2019/9/6俄罗斯俄罗斯央行降息 25 个基点至 7%，符合市场预期，为连续第三次会议降息2019/9/19巴西巴西央行将基准利率下调 50 个基点。2019/9/19中国香港地区香港金管局将基准利率下调 25 个基点至 2.25%。2019/9/19中国澳门

11、地区澳门金融管理局跟随香港金融管理局同步下调贴现窗基本利率 25 个基点至 2.25%，2019/9/19印尼印尼央行将基准利率下调 25 个基点至 5.25%，为年内第三次降息。2019/9/26菲律宾菲律宾央行把关键利率下调至 4.00%。2019/10/1澳大利亚澳大利亚联储公布利率决议，将 10 月现金利率下调 25 个基点至 0.75%。2019/10/4印度印度央行宣布将基准利率从 5.40%下调 25 个基点至 5.15%，为年内第五次降息，累计降息幅度达 135个基点。2019/10/16韩国韩国央行将基准利率下调 25 个基点从 1.50%降至 1.25%，为年内第二次降息。

12、2019/10/24智利智利央行将基准利率下调 25 个基点至 1.75%。2019/10/24土耳其土耳其央行将基准回购利率下调 250 个基点至 14%，为年内第三次降息。2019/10/24印尼印尼央行将基准利率下调 25 个基点至 5.00%，为年内第四次降息。2019/10/25俄罗斯俄罗斯央行将基准利率下调至 6.50%（逾五年半低位），为连续第四次降息，降息幅度超市场预期。2019/10/31美国美联储降息 25 个基点至 1.50%-1.75%，为年内第三次降息。2019/10/31中国香港地区香港金管局将基准利率下调 25 个基点至 2.00%。时间国家/地区主要内容2019

13、/10/31中国澳门地区澳门将基本利率下调 25 个基点至 2.0%，为年内第三次下调政策性利率2019/10/31巴西巴西央行将基准利率下调 50 个基点至 5%，为年内第三次降息。2019/11/6白俄罗斯白俄罗斯央行宣布将主要利率下调至 9.00%，将于 11 月 20 日生效。2019/11/6冰岛冰岛央行降息 25 个基点，从 3.25%降至 3.00%。2019/11/6泰国泰国央行降息 25 个基点，从 1.50%下调至 1.25%2019/11/8秘鲁秘鲁央行下调基准利率 25 个基点至 2.25%。2019/11/15墨西哥墨西哥央行将隔夜利率下调 25 个基点至 7.50%

14、。2019/12/12土耳其土耳其央行将基准回购利率下调 200 个基点至 12%，为年内第四次降息。2019/12/13俄罗斯俄罗斯央行降息 25 个基点至 6.25%，为连续第五次降息。2019/12/20墨西哥墨西哥央行将隔夜利率下调 25 个基点至 7.25%，为年内第四次降息。2020/3/4美国美国联邦储备委员会宣布将基准利率下调 50 个基点。2020/3/4中国香港地区香港金管局将基准利率下调 50 个基点，至 1.50%。2020/3/4中国澳门地区澳门金融管理局下调贴现窗基本利率 50 个基点至 1.50%，2020/3/4约旦约旦中央银行公开市场操作委员会决定将所有货币政

15、策工具的利率降低 50 个基点。2020/3/4加拿大加拿大央行下调基准利率 50 个基点至 1.25%，为 2015 年 7 月以来首次降息。2020/3/11英国英国央行下调基准利率至 0.25%。资料来源：华创证券整理图表 2、各国 10Y 国债到期收益率情况（3 月 10 日）（%）3.02.52.01.51.00.50.02.610.761.330.78德国0.000.00(0.03)(0.5)(1.0)中国美国意大利 澳大利亚英国韩国日本10Y国债到期收益率法国(0.30)(0.76)资料来源：Wind，华创证券注：上述数据更新至 3 月 10 日。图表 3、中美 10Y 国债到期

16、收益率利差走阔（%）3.02.01.00.0(1.0)(2.0)(3.0)(4.0)中美10Y国债利差资料来源：Wind，华创证券注：上述数据更新至 3 月 10 日。图表 4、中国 vs.美国 10Y 国债到期收益率（%）6.05.04.03.02.01.00.0美国:国债收益率:10年中债国债到期收益率:10年资料来源：Wind，华创证券注：上述数据更新至 3 月 10 日。图表 5、房地产板块股息率与 10Y 国债到期收益率利差走阔（%）1.00.50.0(0.52)013-082014-082015-082016-082017-082018-082019-08(1.0)(1.5)(2.

17、0)(2.5)(3.0)(3.5)(4.0)板块股息率与十年期国债收益率差值资料来源：Wind，华创证券注：上述数据更新至 3 月 10 日。图表 6、房地产板块股息率 vs.10Y 国债到期收益率（%）5.04.54.03.53.02.52.01.51.00.50.02013-082014-082015-082016-082017-082018-082019-08资料来源：Wind，华创证券板块股息率十年期国债收益率注：上述数据更新至 3 月 10 日。图表 7、房地产行业板块股息率在 28 个行业中排名第四（%）5.04.54.03.53.02.52.01.51.00.5钢铁银行 采掘 房

18、地产化工纺织服装汽车公用事业建筑材料家用电器建筑装饰交通运输食品饮料商业贸易非银金融农林牧渔轻工制造机械设备休闲服务有色金属传媒医药生物电气设备电子通信 综合 计算机国防军工0.0股息率（近12M）资料来源：Wind，华创证券注：上述数据更新至 3 月 10 日。图表 8、主流房企股息率vs.10Y 国债收益率（%）8.07.06.05.04.03.02.01.0阳光城 大悦城 中南建设 10Y国债融创中国光大嘉宝北京城建龙湖集团万科A保利地产金融街 招商蛇口金地集团华侨城A新城控股蓝光发展华夏幸福荣盛发展旭辉控股绿地控股金科股份首开股份0.018A股息率19E股息率资料来源：Wind，华创证

19、券注：上述数据更新至 3 月 10 日。图表 9、美国四轮宽松周期中各类资产收益率各类资产收益率第一轮（1978/8/18-1982/12/24）第二轮（1988/12/13-1992/9/4）第三轮（2000/2/2-2003/6/25）第四轮（2005/12/27-2008/12/16）平均收益率黄金112%-19%22%66%45%标普 50031%51%-31%-27%6%国债收益率-19%43%95%83%51%CRB 现货指数-5%-14%13%1%-1%CPI59%17%8%7%23%NCREIF商业地产房价指数99%3%34%26%40%FTSE ALL EQREITS116%

20、38%66%-30%47%主流 7 家地产REITS 股价48%-18%15%住宅房屋价格指数23%-4%9%资料来源：Wind，Bloomberg，华创证券注：主流 7 家地产 REITS 指：Prologis、Simon Property、Boston Properties，Welltower、Digital Realty Trust，W. P. Carey、Equity Commonwealth。图表 10、美国 NCREIF Property Index 同比 1971 年至今 87%的季度跑赢 CPI25.0（%）20.015.010.05.01977-121979-071981-0

21、21982-091984-041985-111987-061989-011990-081992-031993-101995-051996-121998-072000-022001-092003-042004-112006-062008-012009-082011-032012-102014-052015-122017-072019-020.0(5.0)(10.0)(15.0)(20.0)(25.0)CPINCREIF Property Index YoY资料来源：Bloomberg、Wind，华创证券注：NCREIF Property Index 指美国 NCREIF 统计的商业地产价格指数。

22、房地产组团队介绍组长、首席分析师：袁豪复旦大学理学硕士。曾任职于戴德梁行、中银国际。2016 年加入华创证券研究所。2017 年/2019 年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名；2018 年/2019 年水晶球评选房地产行业第四名/第三名；2018 年金牛奖评选房地产行业第一名；2019 年金麒麟评选房地产行业第二名；2019 年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名。研究员：鲁星泽慕尼黑工业大学工学硕士。2015 年加入华创证券研究所。2017 年/2019 年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名团队成员；2018 年/2019 年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员；20

23、18 年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员；2019 年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员；2019 年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。分析师：曹曼同济大学管理学硕士，CPA，FRM。2017 年加入华创证券研究所。2017 年/2019 年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名团队成员；2018 年/2019 年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员；2018 年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员；2019 年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员；2019 年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。研究员：邓力哥伦比亚大学理学硕士。2018 年加入华创证券研究所。2

24、017 年/2019 年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名团队成员；2018 年/2019 年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员；2018 年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员；2019 年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员；2019 年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。华创证券机构销售通讯录地区姓名职 务办公电话企业邮箱北京机构销售部张昱洁北京机构销售总HYPERLINK mailto:zhangyujie zhangyujie杜博雅高级销售经HYPERLINK mailto:duboya duboya张菲菲

25、高级销售经HYPERLINK mailto:zhangfeifei zhangfeifei侯春钰销售经HYPERLINK mailto:houchunyu houchunyu侯斌销售经HYPERLINK mailto:houbin houbin过云龙销售经HYPERLINK mailto:guoyunlong guoyunlong刘懿销售经HYPERLINK mailto:liuyi liuyi达娜销售助HYPERLINK mailto:dana dana广深机构销售部张娟所长助理、广深机构销售总HYPERLINK mailto:zhangjuan zhangjuan汪丽燕高级销售经HYPERLINK mailto:wangliyan wangliyan罗颖茵高级销售经HYPE