回归本源房地产市场的发展和未来

1、请务必阅读正文之后的免责声明渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格我国当前房地产市场的起点1998年改革国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知国发199823号本页数据来源：北京市住房和城乡建设委员会，渤海证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格我国当前房地产市场的发展和初心房住不炒2016年中央经济工作会议“房子是用来住的，不是用来炒的”，“要准确把握住房的居住属性”。本页数据来源：CREIS，Wind，渤海证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格我国当前房地产市场的发展和初心房住不炒2

2、016年中央经济工作会议“房子是用来住的，不是用来炒的”，“要准确把握住房的居住属性”。本页数据来源：CREIS，Wind，渤海证券研究所房地产市场的演变发展本源和逻辑房地产市场的架构和互动理论请务必阅读正文之后的免责声明渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本页数据来源：UoR，渤海证券研究所为什么房地产市场如此架构？房地产市场的最终需求和服务对象使用者需求（Occupier Demands）& D提供供给，I提升效率，G规划保障请务必阅读正文之后的免责声明渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本页数据来源：UoR，渤海证券研究所为什么房地产市场如此架构？开发商（Develope

3、rs）与投资者（Investors）的逻辑请务必阅读正文之后的免责声明渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本页数据来源：UoR，渤海证券研究所为什么存在房地产市场本源和逻辑开发商（Developers）与投资者（Investors）的逻辑请务必阅读正文之后的免责声明渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本页数据来源：UoR，NAREIT，渤海证券研究所房地产市场的重要指标房地产价格指数Average，Value-weighted，Hedonic，Repeat-sale分类指标宏观经济类、人口收入类、政策类，土地类，工程，技术，预期 etc& Segmented vs overal

4、l Location segmented，function segmented& Cross-correlation vs Auto-correlation 地域影响、周期与泡沫请务必阅读正文之后的免责声明渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本页数据来源：CREIS，Datastream，渤海证券研究所房地产市场的周期结构子项周期价格周期，租金周期，开发周期 etc整体时间周期短周期（4-5年），商业短周期驱动；中周期（9-10年），朱格拉周期，投 资信贷供需驱动；长周期（20-30年库兹涅茨 & 50-60年 康波），人口地域科技创新驱动。请务必阅读正文之后的免责声明渤海证券股份有限

5、公司具备证券投资咨询业务资格本页数据来源：UoR，渤海证券研究所分析1房价与可承受性（Price & Affordability）请务必阅读正文之后的免责声明渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本页数据来源：UoR，渤海证券研究所购房者（Ownership）房价收入比（Price Income Ratio）租房者（Rent）租金收入比（Rent Income Ratio）租房与购房房价租金比（Price Rent Ratio），PIR，RIR，其它隐性收支衍生指标从人的角度PCIR，加入预期，Income非现值，为终生净收入现值CCF-PPIR，加入预期，Income非现值，为终生现金

6、流现值衍生指标从房的角度UCHO（Annual User Cost of House Ownership），衡量年化持有成本费率周边指标首次购房年龄，平均住房面积，本外地来源占比等请务必阅读正文之后的免责声明渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格分析1房价与可承受性（Price & Affordability）PCIRCCF- PPIRUCHO首次 购房 年龄 矩阵本页数据来源：CREIS，Datastream，渤海证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格分析2英国的房价调控，Barker Review 2004结论和目标供给侧改革 Delive

7、ring Stability: Securing Future Housing Needs措施和方法关注和提升Affordability指标发展和完善Social Housing系统， Council、Shelter housing etc加强规划配套，提升总量结构匹配加强基建配套，促进社区均衡发展降低部分相关税负本页数据来源：BIS，CEIC，渤海证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格分析3全球地产波动史和未来类型I整周期，大型回撤（”Bubble”），未恢复爱尔兰，西班牙，日本 etc本页数据来源：BIS，CEIC，渤海证券研究所请务必阅读正文之

8、后的免责声明渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格分析3全球地产波动史和未来类型II整周期，回撤，调整，恢复英国，美国 etc本页数据来源：BIS，CEIC，渤海证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格分析3全球地产波动史和未来类型III历史长，基本稳健德国，法国 etc本页数据来源：BIS，CEIC，渤海证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格分析3全球地产波动史和未来类型IV历史短，上行为主中国，印度 etc本页数据来源：BIS，CEIC，渤海证券研究所分析3全球地产波动史和未来房地产的未来准确把握居住属性，提升科技含量和产品品质，满足人民和产业日益增长的生活和生产需求。建筑科技PropTech信息科技InfoTech金融科技FinTech从增量市场进入存量市场， 从供给侧着手，创造面向未 来、更智能、更绿色、更高 技术含量的产品。请务必