三亚万宝威尼斯南湾营销策划报告

1、.PAGE ：.；营销谋划方案三亚万宝房地产开发年月前 言三亚楼市曾经进入了一个硬件规划、建筑拼“综合实力、 软件定位和推行讲“特征 和“差别的时代。而硬件的比拼越来越趋于同质化，所以楼盘与楼盘之间的竞争更加表达在软件方面的竞赛。只需具有一定实力、市场定位准确、规划规划新颖、包装推行到位的个盘才受市场追捧。因此对于“万宝威尼斯蓝湾，我以为，作为一个新品牌，它更需求寻觅和构本钱人鲜明的“特征这包括市场定位、包装推行等方面，以“特征贯注整体、构成合力，经过概念炒作吸引社会关注，引导消费潮流，方乃 “制胜之道。为什么叫万宝威尼斯蓝湾？、“威尼斯是什么样的？威尼斯周边临海，城内运河纵横，故称“水都，出

2、门见水，与水为邻。威尼斯蓝湾首期以海景为主，包括叠水瀑布等触手可及的亲水设备，引进“威尼斯概念，引进的只是人与水的关系、建筑与水的关系，而不能简单地做物理比较。用“威尼斯这一概念来表现威尼斯蓝湾与水的亲近，与水的交融，表达“关爱、融和、优裕的社区文化。威尼斯曾是中国丝绸之路在欧洲的中转站，是沟通东西方的桥梁，它本身也成为梦想的起点，积累了大量的财富。这个城市在古代易守难攻，以平安的港湾著称。这与威尼斯蓝湾目的消费群心思不谋而合，平安和财富积累都是他们的共同愿望。威尼斯的描画在中小学课本就可以找到，所以是个知名度很高的名词。威尼斯每年举行嘉年华面具节，由过去的贵族活动演化成为今天男女老少都喜欢的

3、节日，盛况空前，经久不衰。这个城市的“融和，是无需质疑的，和威尼斯蓝湾的开发概念相当吻合。威尼斯蓝湾未来举行社区活动，所倡导的就是这样的融和。威尼斯诞生过很多艺术家，在绘画方面深有成就。 “威尼斯电影节是国际级艺术活动。其艺文活动的气氛，在街边都可以感遭到，可以看到很多街头扮演。以“威尼斯为中心概念包装威尼斯蓝湾，可以提升该楼盘的笼统和档次，防止仅仅停留于园林建立的层面上。威尼斯的料理和海鲜以及一些传统风味、甚至冰淇淋都享誉世界。这些素材在威尼斯蓝湾的推行活动中，都可以用到。威尼斯是富足的；威尼斯是祥和的；威尼斯是融和的；威尼斯是优裕的、笼统战略的论证“威尼斯概念特征小区在海南没有，可以给目的

4、消费群呵斥新颖的刺激，吸引他们的视野；在风情诉求方面，三亚楼盘“亚热带风情、“新加坡特征、 “巴厘岛颜色等概念用得过于泛滥；“威尼斯单一准确的概念能给市场注入一股活力和新意。“威尼斯的昌盛中显显露悠闲的生活、交融风格、优裕而略带浪漫颜色的情怀，与人们日益提高的生活追求相吻合；“威尼斯代表一种悠闲的生活形状；“威尼斯的文化特质有着深沉的内涵和人文精华；“威尼斯给威尼斯蓝湾的笼统包装提供了丰富的素材和意境，能立刻提升该楼盘在消费者心目中的位置；“威尼斯的概念可以在楼市信息中独树一帜，并吸引目的消费者的眼球；“威尼斯将极大地提升工程的“价值，在周边环境尚未改善的情况下，让消费者感受“物超所值。、“蓝

5、湾的意义 蓝色是海洋的颜色，本案价值表达最重要的无疑是海景，所以从案名他们就把海洋文化的印记烙上去；同时本案处在三亚河和临春河的会聚入海口处，此处地理特征本来不断就是一个港湾，加之经过“时代海岸的炮制和市政规划，该片区俨然成为一个游艇停靠的港湾，这一点在营销推行中他们会充分发扬利用在世界上凡是游艇停靠的港湾从来都是超级富豪的聚居地。第一部分：产品研讨地段地理位置本工程位于南边海区，如以下图所示：经过广泛市场调研以及定向产品测试，他们发现：本案所处地段社会认知度和认可度较低在大部分客户眼中，本案所处地段相对偏远，配套设备比较缺乏，目前还不可以与三亚众多一线海景地段相提并论！实践上，一旦改呵斥功，

6、南边海路该当是一条优秀的景观道路。但是在目前，南边海的地段概念不为消费者认同；但是由于规划实施的滞后和现存的渔村以及部分厂房，导致凡是到过本案现场的客户，大都回绝成认本案属于传统的“一线海景概念。从某种意义上说，本案的地段价值判别有能够成为致命危机！然而，在调研中发现：经过对本案地段经过市政规划后，尤其是经过南边海路周边地块的规划开发，将南边海路规划建立成为与南边海游艇旅游港区、鹿回头风景区和鹿回头旅游度假区相匹配的旅游景观大道。使得客户对本地段前景关注程度提高，升值概念很快被接纳，转而看好本区域的前景。看到这种转变，他们的自信心也加强了！当然，这种转变带有某种潜认识里的投机性，不应该过于庆幸

7、。鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的景象，地段教育显得尤为重要，关于地段的笼统营造和概念传播显得至为关键！交通本案所谓的交通由“道路和“公共交通线路构成。本案位于三亚市南边海渔港路，四至范围：东至海南海星房地产开发公司，南至南边岭,西至南边岭，北至渔港路三亚救助站居民区。南边海景观大道有待开通实践道路情况相对糟糕。但是南边海路的拓宽工程一旦继续展开，将极大地改善交通印象。工程附近公共交通线路匮乏，仅有少量公交线途经。交通问题已成为极为关键的问题，值得他们高度注重！交通，可以采取“明、“暗两线出击的方式宣传：明线现有公交线路；增设小区巴士；引入新的直达公交线路。暗线南边海路北侧沿路边适

8、宜基地即将开辟的渔家特征旅游街区将规划为水街集游览休闲、旅游购物为一体的商业步行街和开放式花园，这些将有效缩短消费者的心思间隔 ，同时也将为本工程扩展消费群半径提供根据。对于地段改造能否可以彻底，能否消除消费者的心存疑虑是本案成败的先决要素之一！配套在本案推出后相当长的时间内，本工程区域生活配套欠缺除现有的南边海农贸市场外外，其他生活、文娱、安康医疗等设备屈指可数，成为消费者选择居住区域的一大抗力。时代海岸的商业片区曾经启动开工，方案引进“家乐福，一旦建成，相应配套马上会跟上。南边海路规划为商业步行街水街、文娱配套自然不会少。在今后配套将得到极大的改善。所以在营销推行中，对消费者的引导，勾勒前

9、景和升值潜力的描画非常重要。然而，在实践炒作中还会遇到几个较大问题是：时代海岸商业区的配套与本案地理位置的关系难免有些牵强。南边海的工程方案迟迟未能明了，本案至关重要的客户积累期的外部交通和笼统都遭到限制。水街的建成、营业更是需求足够的时间。因此，在购房消费越来越明智的今天，本案推出的时机不妥，至少在配套描画上存在不现实性！产品规划在规划上采用点式楼规划；单体上建筑化整为零，强调其与环境的交融；强调绿化景观的交融：建筑之间种植热带高大的乔木，使建筑和绿化植被交融；建筑上经过阳台，公共通道等布置垂直绿化。另外经过塔式楼建筑高低变化与背景山体自然风貌的结合，使建筑轮廓线与背景山体融为一体；单体上规

10、划自在流畅，部分适当偏转尽量使每个楼前都构成良好的海景，做到户户海景。 本案最显著的规划特征就是与鹿回头山体的充分结合，但是由于地块的不规那么和绿化面积的微小，在同质楼盘的“个案博弈中本案总体规划根本处于“不优不劣的局面。在环境规划方面，其独特的地形条件为相应的景观设计带来了独特的视角。台地绿化景观布置成为与地形巧妙结合的产物，为景观带来了更为立体的空间感受。从鹿回头山体景观视点思索，用地内营造绿色视野通廊，很好的将周边的坡地绿化景观引入基地内部，经过坡地，台地绿化和小区内绿地景观及建筑物立体绿化融为一体。甚至不惜工本的大投入和和充分利用山体，塑造的假山瀑布使工程完全与鹿回头公园融为一体，假设

11、真能操作到位：杰出的特征环境规划将是本案最大的卖点！在今后的传播包装过程中，环境规划特征将是价钱和去化速度最有力的利基！房型从功能和特征出发，本案房型规划具有独到之处。房型设计就充分思索了景观要素，充分利用现有地形条件，到达户户有景。虽然一梯四户的点式规划，比较难以满足南北通透的房型，但本案经过利用住宅与公共走道，前室之间的通风关系及部分加凹口的处置手法，营造合理的自然通风。后通透的空间，为人们带来了新颖的空气，营造着安康与温馨。突出阳台设计。面向海景的阳台采用流线型设计，创新的设计还使阳台休闲区不同的观景体验，使视野得到最大程度释放然而，就整盘户型比控制而言，本案略有失控尤其是本案担负着快速

12、去化、积累人气、树立品牌、扩展知名度的重担而比例不小的三房户型带来的高总价将明显制约去化速度！ 物业物业管理将是本案品牌塑造的另一个“瓶颈口，一味启用不具有公认品牌知名度“本地企业四方物业公司对他们炒作概念名盘是一个妨碍。在工程本身不具备知名度的前提下，他们建议打着具有广泛社会知名度“品牌物业完成部分“借势的功能。品牌本案不同于“万科系列楼盘、“中海系列楼盘、“奥园系列垮区域、“中远等楼盘或开发商的品牌承继性，面临无品牌承继形状。然而本案的规模、特征与去化速度目的要求他们完成，必需完成“品牌整合义务。以价钱性能比快速占领区域市场，以随后的品牌典范名盘身份拓展三亚市场这是操盘的根本战略手法。从某

13、种意义上说：品牌战役是本案胜利与否的中心问题！价钱开发商在本案的宏大投入人力、财力、物力、精神需求一个适宜的价钱突破空间。然而，在“去化速度与价钱呈反比的根本市场法那么面前，他们面临一组矛盾。经过精细分析，他们以为：品牌楼盘的塑造将从根本上处理速度与价钱的矛盾然而在无品牌承继的前提下，个月的品牌塑造期内必将按根本法那么处置鉴于此，他们在推盘过程中，在保证整体均价的前提下，制定了“低价试探、快速反响、继续走高的根本战略详细论述详见“价钱战略方案。一旦突破了个月的品牌塑造期，本案就完全有能够进入高价位、高速度去化情况！产品分析结论本案在竞争格局中的SWOT分析优点：三亚海景房阶段性供应量的萎缩将为

14、本案制造了良好的市场时机。背山面海的规划规划和半山特征园林独具有一格，优势明显。南边海路周边地块的规划开发，以及“南边海游艇旅游港区概念炒作为本案从地段上提供了宏大的升值潜力空间。户户观海通透的设计，明显的空间均好性有利于销售。优势现有地段概念是本案最大的优势。目前地段尚不被认可。目前本案所在区域人气缺乏，未构成度假区概念。开盘时周边交通、配套极不完善，业主出行、日常生活存在妨碍。周边现存渔村、工厂，外部环境不佳。由于规划首先兼顾景观，所以大多单体建筑朝向不佳，与购买需求坐北朝南不符。时机宏观情势看好，机不可失。“南边海游艇旅游港区有极大的炒作空间；本案地段升值在望。南边海景观大道的逐渐推进，

15、将有效改善该地段笼统和概念，同时以社会新闻方式引发社会留意本区域。在整体风格雷同的情况下，崭新的“威尼斯风格将有能够成为一个亮点。本案能够成为区域地段代表作，易树立市场笼统。风险同期市场有大盘上市，大盘大投入、大手笔营销和传播手法曾经初露端倪，本案将面临较为严峻的竞争局面。基于目前无品牌情况的市场半径，有效目的消费群相对缺乏。时间风险，本案推出时间与周边规划实施的时间节拍脱节。产品定位本工程无论从环境设计上，还是建筑、户型设计、社区配备上都独具匠心，半山坡式园林以及“威尼文雅化表达了一种富足的、闲适的、融和的、优裕的生活态度，对于快节拍下的都市人，有一定的诱惑力。同时，对于理性的购房者来说，思

16、索的方面越来越多，单个的概念曾经缺乏以吸引购买。而本工程在产品的构造上的“均好性地段升值、社区功能、环境宜人、房型特征、配套趋势等在引见清楚后都符合这类人群的需求。另外，本案工程进度在入市在之既外立面笼统全面展现，推行方面明确产品概念，从产品塑造、营销推行等方面同一方向用力，在根本概念上做“加法，把既定风格做到极致，把产品的个性完全释放出来。在目前情况下，他们在产品概念上需求遵照两大原那么：把威尼斯风格进展究竟把半山建筑和港湾度假摩登化结合上述两大原那么，他们将产品风格和生活方向作概念定位：打造一座游艇港湾区半山观海度假社区演绎 “三亚游艇玩海度假时代的生活质量在居住环境上，他们用“威尼斯风格

17、来统领产品，在根本风格明晰的前提下，他们用“现代手法演绎“传统文化的特征概念就可以深化人心，得到态度鲜明的认可或否认，绝不“骑墙在此根底上获得明确支持他们定位的客户群。第二部分：市场定位以及目的消费群分析市场定位、市场推进分析目的销售期：个月阶段目的：年月月 展开笼统塑造和排号认筹。年月月 开盘销售期，完成销售率%左右。年月月 强销期，累计完成销售率%左右。年月月 继续期，累计完成销售率%左右。年月月 清盘期，累计完成销售率%左右。二、目的消费群分析一以“家庭生活的阶段性为划分规范的客户分析 经济富有的年轻阶层行为及性格特征对新惹事物拥有最快的接受速度和最浓重的兴趣，因此，是旅游度假物业推行的

18、突破点。对自助游情有独钟，因此长时间地拥有可免费运用的共管式公寓及较为完善的配套效力，对他们来说有极大的吸引力。容量大，快节拍的旅游活动比较适宜他们的口味。因此，周边旅游景点广泛分布的三亚将对其有强大的吸引力。价钱适中偏低，运用时间灵敏，旅游配套效力齐备的度假物业产品较能迎合该群体的口味。经济实力及消费习惯本阶段的客户群体虽然积存有限，但曾经开场进入经济实力的上升阶段，还贷才干较强，而且对贷款购物的方式比较容易接受。随着产业构造的改动，高薪年轻一族的比例正呈不断上升的趋势。由于暂时没有很重的经济负担，所以消费愿望相对较强，而且容易遭到媒体及市场营销活动的影响。同时，彼此间的相互影响力也不容忽视

19、。()注重生活质素的成熟家庭行为及性格特征该类人群的家庭构造及经济收入曾经进入稳定并不断上升的阶段。经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到一个更高的层次，享用型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味。家庭拥有一定的积存，并进入有方案的收支方式中，对投资有着最浓重的兴趣及较强的实力。度假及其他的消费活动通常以家庭为单位进展。经济实力及消费习惯经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋明智，在整个家庭有条理的理财方式构成并稳定后，媒体或市场营销活动的影响而激发的激动型消费行为已根本不存在。但由于处于根本稳定期，具有一定的社会位置，容易为表达和本身的社会位置相对称的虚荣心而产生购买行为。()

20、财力雄厚人群行为及性格特征拥有最充足的时间和精神方案退休后的度假生活。回复年轻时代的习惯，喜欢与同龄人结伴而行。节拍缓慢配套效力细意周到、环境良好的乡居式度假生活较为迎合该类人群的口味。经济实力及消费习惯虽然逐渐进入“无收入的阶段，但由于多年的积存及子女在经济上的支持，拥有富余的时间和金钱方案去享用退休后的悠闲日子。期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻一族要多，拥有长时间自住时机的度假物业更迎合该类客户的需求。另外，随着三亚作为旅游度假目的地位置的日趋构成，三亚越来越成为北方银发一族养老度假所钟情的地方。因此，本工程推出的旅游度假物业将会成为银发一族充分享用人生的最后一个时机。(二)、以“

21、区域作为划分规范对目的客户层的分析()、以上海为中心的长三角地域客观影响要素长三角地域人士的务虚特征令其对投资风险的接受才干相对于北方地域人群弱，对新惹事物的接受速度较慢，接受程度偏低。通常不作风险较高的无把握的投资选择。但由于该地域客户经济上较富足，且当地房价处于国内指点程度，因此，该区域的现实购买才干较强。因此在宣传推行中，偏重于升值潜力，会更有吸引力；同时，开展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。客观影响要素长三角地域与三亚地域气候上的差别普通，令海滨度假对之所产生的吸引力不如北京地域及北方其他地域的客人大。但同时，也因地域交通的近便和消费的节省，使三亚成为他们乐于选择的度假地点。()、

22、以北京为中心的三北地域客观影响要素与南方地域人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充溢豪气与激动，往往会凭一时的激动而决议一项投资或一项消费。因此，北方地域人群的消费阵线更容易攻破,更容易遭到激发他们内希望望的产品的诱导并产生剧烈的购买愿望和购买行为的。一项产品，只需能剧烈地刺激他们的感官，便会不经琢磨琢磨就可博得他们的青睐。客观影响要素以北京为中心的北方地域与三亚地域气候上的差别较大，令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地域。而且，随着北京地域现代化进程的不断加快，北京地域集聚着相当一部分富有阶层，就整个市场容量来说，北京地域无疑是最大的。在北京地域高档住宅商品价钱居高不下的情

23、况下中高档住宅商品价钱普遍高于元/平方米，到三亚购旅游度假物业，一方面可以满足休闲度假、家庭度假和养老度假的需求，另一方面在三亚较低房价的情况下会显得轻松而从容。因此 ，综上分析，本工程的目的客户应确定为： 区域市场应为“三北地域和长三角地域 目的客户应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活质量的成熟家庭. 三北地域和长三角地域的中小企业(三)、详细细分，本案的细分市场应是：第一类市场：以度假休闲为主要目的岛外中产阶层在任务地拥有一至两套住宅，并有富有资金享用型市场。第二类市场：以养老为主要目的岛外退休老人子女出资养老型市场。第三类市场：以不动产投资增值或获取运营收入为主要目的的投资型市场

24、。第四类市场：内部接待和员工度假为目的的岛外机构客户。第三部分：营销推行战略谋划原那么对于威尼斯蓝湾的定位系统和营销企划战略，坚持高起点、高档次、高立意的“三高原那么。首先营造一个高尚的地段、一种因新颖而时髦的生活概念 在此根底上引入产品，使产品一面市就曾经站到一定的高度。同时，卖产品的同时，锻造出工程的品牌！营销课题经过以上的产品分析和市场定位，本案推行过程中的营销课题曾经非常之明确，即：快速抢占市场本工程要求在开盘至年底完成一期盘量的，这就要求他们必需找到快速抢占市场的途径。经过前文的分析，他们明确了如何快速占领市场：第一步，炒作“南边海游艇旅游港区的地段概念，将本案地段定位到一个高尚的区

25、域板块。第二步，分阶段分重点进展市场传播，界定产品“威尼斯蓝湾的生活以及产品概念。第三步，在地段和笼统被初步接受后，经过“低价出击、快速反响、继续走高的销售手段快速翻开市场，积累人气。按这种思绪，第一步能否顺利完成是他们的首要义务：明确地段概念 置换地段概念地段，是本案最为敏感的话题。产品的优秀可以在一定程度上突破地域市场价，但根本不会超越市场价的无数知名楼盘的营销战例证明了这一点品牌楼盘可以突破更多。在这样的市场规律下，转换市场坐标成为他们必需思索的战略方向。因此他们明确界定本案规划规划构造海韵三亚南边海规划可概括为“一轴三块。“一轴为南边海景观大道，“三块分别为：下洋田中高档生态居住社区椰

26、风三亚，南边海路南侧沿线的高档别墅居住社区海韵三亚，南边海路北侧沿线的游艇及旅游港区风情三亚。本案所处的片区是海韵三亚，但在塑造地段概念又必需把三块优势进展交叉利用，置换地段概念。迅速树立品牌笼统抢得“南边海游艇旅游港区内楼市霸主位置进而成为南边海名盘这一点在前期运作中显得相当重要。只需在快速占领区域市场的过程中树立起名盘笼统，才能够进而推行全方位市场营销。整体入市战略结合三亚的市场销售规律，从本案通盘思索，本案的销售时机是抓住年和年两个春节黄金周，那么有三大特点必需注重：较大时间跨度资源条件非常丰富分批推出基于以上三点思索，他们提出如下思绪：根据本案年的时间跨度，必需有一个经得起时间考验主题

27、品牌。它所担负的义务应该有别与小楼盘 “突出卖点的做法。它应该是代表一种生活概念、一种时髦质量、一种增值自信心。本案资源非常丰富，但并不是在一开盘时就完全具备，每一阶段都有本身独特的功能、资源推出。必需按分批进展多主题运作。根据个人的阅历，要实现利润最大化，原那么上要实现公司资金回笼进度要求，同时不能在一个阶段实现大的放量，加之本案区域概念在工程出卖还未能构成剧烈的价值认同感，那么价钱的实现也就不能够一步到位，所以无论在销售控制角度还是营销推行方面都要有层次逐渐推出。入市战略一期运做中应留意的四大困难：威尼斯风格的市场顺应性地段概念的转换和明确品牌笼统在短时间树立短时间内快速去化总结前文分析，

28、这四大困难在初期战役中至为关键，必需在短时间内全盘处理，缺一不可。针对以上四大难题，初期运做中该当留意：抢时机。目前，三亚的大盘越来越多，而且越做越到位，越做越有个性。仅以“时代海岸规划来看，就曾经在某些方面超越了他们。他们的立意是做“威尼斯风格第一盘，时间不抢那么很容易变成“某种潮流的跟随者。所以，他们从月份开场的宣传该当全面而到，呵斥先声夺人的市场影响力。主力竞争对手如半岛龙湾，时代海岸等都是规模、广告投入不逊于本案，他们曾经较他们之先树立了品牌或楼盘的笼统。因此，宣传时必需充分发掘本身优势与特点，发明概念。本案的操作不是简单的卖海边的房子，而是发明一个与世界接轨的有独特文化底蕴的生活方式

29、。同时她是与一个游艇港湾生活亲密关系的地段变化“南边海游艇旅游港湾区的崛起结合在一同，处理好地段对生活方式的支持。由于本案的地段暂时没有被消费群非常认可，在处理由这一问题带出的相关问题时应尽量防止提及现存情况，把地段升值，前景开展作为宣扬的主方向。处理好生活方式和地段概念，在房产投资迅速添加、营销战愈演愈烈的情况下，在先抢占制高点方面具有现实意义。营销传播中争取更高的手法，树立品牌笼统对整盘大有裨益！浪式进攻，分阶段、分主次、集中兵力有节拍地进攻，要防止兵力分散、缺乏节拍。总战略生活方式塑造威尼文雅化底蕴的游艇港湾度假生活方式板块启动南边海游艇旅游港区+产品启动威尼斯蓝湾总目的 他们的义务是将

30、“威尼斯蓝湾捆绑在“南边海游艇旅游港区基座上 经过“游艇玩海度假时代这个超级发射架 用“威尼文雅化底蕴的国际化生活做点燃器，对外发射。 一旦冲出竞争市场猛烈的“大气层 进入无引力无直接竞争对手的太空运转轨道自在运转。 威尼斯蓝湾这一品牌便可在三亚房地产市场高奏凯歌，一路飘红五、分阶段营销本案以整盘概念入市，在短时间内要完成“去化和“塑造这两大义务。去化月预开盘至年底完成%套左右的去化义务，至年月清盘塑造将本案塑呵斥“游艇玩海度假时代生活方式依靠“南边海游艇旅游港区，将本案地段塑呵斥高尚地段概念塑造万宝品牌、“威尼斯蓝湾品牌本案分以下三个阶段完成：第一阶段：引导期，也叫蓄势期奇正相交 蓄势高峡多

31、种手法并用，塑造“生活概念和“板块概念；引而不发、激起猎奇心、积累目的客户战术目的：塑造有传统文化特征的时髦生活概念，提高产品立意。地段概念诠释，争取“制高点，给客户坚决自信心。产品概念的全面导入，引起市场兴趣，树立入市笼统。引起消费者的参与、关注，让他们先接受概念。不涉及详细产品详细价钱等细节，引起悬念，充分“蓄势同时便于调整。义务：为建立品牌做铺垫，为进入销售阶段作好物料预备执行战略：经过报纸广告浸透“威尼斯生活，并完善现场包装售楼部等及销售资料楼书、单张、价目表等本阶段，经过软硬兼实施、四大阵地进展概念运作；经过两大展现进展蓄势预备：、硬、软性广告经过网络广告开场引进威尼文雅化，经过引进

32、威尼斯素材打早威尼斯蓝湾。从以山水为中心的园林、表达关爱的户型人性化设计、现代物业管理、完善的配套设备表达富足生活、交融的社区文化等多方面去表达“威尼斯笼统，向消费者浸透“威尼斯生活的关爱、融和、优裕在榆亚路路通往工程所在地的路口和机场设置大型户外广告，并起指引的作用。根底销售资料的预备楼书、单张、价目表等。、完善楼盘的现场包装售楼部：表达关爱、融和、温馨、亲切、温馨，使人可以亲身感遭到威尼斯风情售楼前台设计、人员服装等样板房：结合本身简约明快的建筑风格，器具有威尼斯风格的窗帘、盆景等进展装饰，提高样板房的风格和档次现场路段：加强指引性，分散消费者对周边环境的留意力在工地围墙画上反映威尼斯风情

33、的图画，可以用威尼斯嘉年华、艺术、“刚朵拉小船等各种素材装饰工地现场：个彩色空飘气球，突破工地单调颜色、SP、PR推行“威尼斯风情展：选择人口密集、人流量大的场所，举行一个威尼斯风情展，从地理环境、嘉年华、艺术成就、美食等全方位展览威尼斯风情。同时，展现区内还放一些展板，展出威尼斯蓝湾的一些规划图、设计图售楼部等，尤其是以水为中心的园林，让观众领会到威尼斯蓝湾特有的交融、优裕、富足，从而建立“威尼斯笼统。 目的：在市场构成影响，让消费者在感受威尼斯风情的熏陶时，联想未来的威尼斯蓝湾 地点：待定“三亚滨海板块新秀的崛起南边海规划开展论坛及威尼斯蓝湾新闻发布会组织三亚规划局、三亚房地产协会、海南各

34、大新闻媒体参与就南边海规划开展主题讨论，以政府规划为主，利用新闻效应来带动该板块的知名度。、四大阵地：现场外展处榆亚路围板周边引导旗以及大型广告牌、两大展现活动房展会围板和广告牌全面出击以上两大展现活动必然会吸引大量客户留意，他们应尽早做好接待、追踪预备，为开盘打好根底。第二阶段： 开盘期和强销期全新亮相 惊爆开盘 大投入全新出展； 排山倒海般的公开面市战术目的：、软硬结合、文武双做、高低空兼顾，保证一个月左右的全新亮相。、集中兵力，产品宣传忽然迸发，数月积累的客户促成集中成交，构成“火爆开盘执行战略：以报纸媒体为主，配合以车身、电视、户外、销售资料等展开高密度强攻，并举行各来气势浩大的公关促

35、销活动如盛大的公开出卖仪式等，使威尼斯蓝湾这个“威尼斯成为三亚房地产市场的焦点。 、硬、软性广告硬性广告：把“威尼斯这一概念推向最顶峰，同时经过以下主题宣传威尼斯蓝湾的园林、设备、物业管理、富足社区生活，感性诉求和理性诉求双管齐下：威尼斯般的心境园林绿化威尼斯般的富足生活设备威尼斯般的祥和物业管理威尼斯般的融和社区文化威尼斯般的优裕生活质量软性文章：自从公开出卖以来，前来观看楼盘的消费者已达多少人次，发布他们对威尼斯蓝湾的良好评价、SP、PR推行“威尼斯蓝湾美食节：“威尼斯蓝湾美食节：威尼斯美食丰富，从中发掘题材举行“威尼斯蓝湾美食节，让前来观赏的消费者不仅领会威尼斯美食的无穷魅力，而且还可以

36、经过家庭烹饪大赛等活动来吸引更大的留意。“威尼斯蓝湾登山节：充分利用威尼斯蓝湾接近鹿回头山的优势，经过举行登山节、并以丰厚的奖品赠品吸引并约请白意向客户参与该活动，借此扩展知名度、吸引留意。第三阶段：继续期和清盘期继续沟通 稳定去化坚持笼统深化；多种方式促销、公关并举；稳定去化速度战术目的：采用多种公关活动。多样社区业主联谊活动，促成人际传播。内外两手稳定增进客户源。第四部分：广告传播一、工程笼统定位 、工程笼统定位雄踞半山，君临天下 、推行宣传主题万宝威尼斯蓝湾让心灵停靠的港湾二、媒介投放战略媒体目的：找一条准确、高效的传播途径与目的消费群沟通，明晰传达销售信息。制造市场焦点，尤其是在要在开

37、售期间制造剧烈的市场惊动效应，为后期的销售作铺垫。迅速提升工程的知名度和影响力。媒介组合：报纸+TV+杂志+户外+其它报纸：本地强势媒体。：该媒体灵敏、创新，可以进展适当 的媒体炒作和版式创新。：在经济、管理方面较强的专业性媒体，其读者群与工程的目的客户较为吻合。 电视：旅游卫视、三亚电视台杂志：、户外：详见户外传播战略。网络：建立工程独立网站，并在海南在线、新浪、搜狐等门户网站上衔接，配合媒体炒作，可以思索将一切软性广告的文稿在网络上发布。、新闻媒体战略在入市预备阶段和笼统塑造阶段主要以媒体软文、新闻发布会 、户外广告为介质，将本案产品信息告知市场并引起市场关注，主题以制造悬念、阻击市场、崭

38、露头角、引起关注为原那么，进展概念炒作。到内部认购期聚集第一批诚意客户，以精彩呈现，制造效应为原那么，将产品的每个细节卖点一一展现，构成市场剧烈反响。在开盘引爆期以一炮而红，盛况热炒为目的，迅速掀起一股浪潮，实现去化目的。户外传播战略户外广告具有可操作性强、到达面广、暴露频次高等特点，容易树立产品的品牌笼一致。迎宾大道与高速路出口段广告牌该路段为岛外客户从美兰机场落地来三亚的主要交通要道，来往人流、车流量较大，广告传播面广。凤凰机场内部旅客出口和外部大型广告牌 该区域时大多来三亚的岛外客户群体必经之处，客流量大，宣传面广。著名景区他们的目的客户多为游客，他们事来旅游顺便买房，所以这些地方也可列

39、为户外广告的传播范围。、宣传费用预算、本案营销费用按总销售额%计算，总额约为万元，按以下比例分配。广告宣传方面报纸、电视、户外、其他方式广告占%，约为万。卖场包装占%，约万。销售佣金占总体营销费用%，约 万。报纸广告方面估计总投入万。以商旅报为主，海南日报、世纪经济报道等为辅。辅助渠道方面预算为万。以电视网络广告，杂志、DM直邮为主。PAGE PAGE PAGE 33三、价钱战略详见市场调研和价钱战略专题报告第五部分：销售推行部署建议销售周期建议根据本工程的工程进度和周边楼盘的供应量分析，众多楼盘现时均“抢闸出卖，虽然在没有样板间、不具备预售条件的情况下，也曾经按照与正式出卖无太大差别的方式进

40、展认购，故此可以看出市场需求依然有一定的空缺；而本工程根据施工规划及任务进度推出栋、约套住宅，故此在内部认购期间做好充足的客户积累，建议于公开出卖当天经过抽签、加推的方式，第一批全数推出套住宅单位号楼号楼。根据热销期的情况适时推出号楼和号楼及号楼和号楼，严密布置，抓住两个春节黄金周即可。入市时机建议上文已提及到我司对周边楼盘的调查时发现，由于市场品牌楼盘的供应获量不多，所以较多开展商都冒着没有样板间、不具备预售条件的风险“抢闸出卖，而且剩余货量也所剩无几，同时部分的“抢闸楼盘曾经在今年初正式交纳首期和签署合同，故此建议在月份的旅游黄金周展开认筹排号。并利用榆亚大道的售楼部进展前期的客户积累，于

41、月初期正式进展内部认购开盘，以此抢占市场客户占有率，吸纳更多的客户资源。推货步骤及开盘方式建议根据本工程的货量分析，我司建议整个工程的销售过程总共分为两个大阶段：第一阶段：正式认筹，推出首批号楼至号楼共栋，但不明确实践推出的数量和价钱，客户下诚意金可保管折扣优惠，但不保管单位；第二阶段：公开出卖和强销期，根据内部认筹的实践情况，确定公开出卖的方式。按照实践的销售情况曾经领取预售证的时间预测，提出两种推货的方案。方案一：情况想象：内部认筹期内，收取套住宅倍以上的认筹，建议采取抽签认购的方式进展公开出卖。于公开出卖当天，以抽签的方式决议优先选房的次序内部认购期 时间：月上旬公开认筹诚意金客户领取第一批推出单位的价钱 时间：公开出卖前两天诚意金客户抽签选楼 时间：公开出卖当天加推一切剩余单位，并派发价钱表 时间：公开出卖当天一切诚意金客户于公开出卖前天到售楼部或销售员提早通知客户并领取第一批推出的单位价钱销售人员将籍此时机再次了解客户的诚意度和对价钱的接受程度；并预先针对部分多个客户选择的单