2022年从微观经济学角度分析影响房价的因素

1、学习资料收集于网络,仅供学习和参考,如有侵权,请联系网站删除从微观经济学角度分析影响房价的因素摘要： 本学期,学习了经济学的一些相关学问,主要是微观经济学 方面的内容, 通过学习对经济学有了一个初步的明白；房价关系着和 影响着每个家庭, 房价是个备受关注的问题； 所以本次课程论文就谈 一谈从微观经济学角度分析影响房价的因素；关键词 : 供需、消费者 博弈机制一、供需影响着房价1. 住房供应影响房价；这里主要从供应结构来谈；我国居民人均居住面积与其它国家特殊是发达国家的人均居住面积相比,仍存 在很大的差距,肯定住房供应水平并不高,供应方面存在结构不 合理的问题,存在空置；这里引入空置这一概念；空

2、置一词来源 于西方,指建筑物的整体或部分未得到使用,处于等待出租状态 或者出售状态；由此可见,空置一方面说明房屋未被使用,另一 方面仍意味着全部权人预备将房屋出租或者出售,只有两方面都 满意的房屋才是空置房屋；否就,不能称其为空置；空置也是一 种供应,且：供应 =需求+空置率；空置率是指某一时刻空置房屋 面积占房屋总面积的比率；当市场交易以买卖为主且购买者就是 房屋将来的实际使用者时,使用者注意的是房屋的服务功能,价 格直接表达了使用者对房屋的支付意愿；从卖方角度看,面临的学习资料学习资料收集于网络,仅供学习和参考,如有侵权,请联系网站删除主要问题是能否准时将房屋销售出去,由于销售时间越长,市

3、场 价格变化的可能性越大,价格风险不断增加；同时,空置期越长,治理的费用就越高；因此,在估计销售时间较长时,卖方为了减 少风险就可能降低销售价格；相反,空置面积削减,购买者增加 时,卖方就有可能提高价格；2. 土地的供应影响房价；土地的供应总量影响着房地产产品供应总量；土地供应就是可供利用的土地的数量,分为自然供应和经 济供应；所谓土地的经济供应,就是指在自然供应的基础上,经 过开发,可为人类直接用于生产,生活等各种用途的土地的数量；土地供应是房地产市场基础,土地供应假如是被储备、闲置或者 是被蓄意囤积,那么土地供应量只能部分转化为房地产市场的供 给；所以这里所说的土地供应总量为有效供应总量；

4、土地供应总 量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的 供应总量；另一方面是影响生产和预期；但影响力的时效不同,对房地产产品供应的影响, 由于房地产开发周期的缘由, 要在 12 年之内才能显现出来, 但对投资和消费的影响却是当期的；由于 房、地的紧密关系,土地供应量与房地产增量有着亲密关系,土 地供应量是房地产增量的基础,他们之间的关系由容积率来反映；设房地产增量为 QR,土地供应量为 QL,容积率为 F,就有 QR=FQL；就当容积率不变时,土地供应量与房地产增量呈线性正相关 关系；容积率越大,单位面积土地上的建筑容量,即建筑面积就 越大；以今年一季度为例, 1-3 月,全国房

5、地产开发企业完成土地 学习资料学习资料收集于网络,仅供学习和参考,如有侵权,请联系网站删除购置面积 6166 万平方米,同比增长 30.0%,土地购置费 1203 亿元,同比增长 56.5%,2022 年 3 月份,全国 70 个大中城市房屋销售价 格同比上涨 11.7%,其中新建住宅销售价格同比上涨 14.2%,新建商品住宅价格同比上涨15.9%；综上所述, 土地的供应直接影响着住房的供应,从而间接影响着住房的价格；3. 经济进展水平影响房价；一方面,随着我国经济连续快速健康发展,城市化进程加快,旧城改造的加速,形成了对住房市场的巨 大需求； 城市化要依靠房地产市场特殊是住宅市场的进展,依据

6、 国家统计局数据来看, 我国城市化水平平均以每年约一个百分点 的速度推动；城市化的推动和旧城区的改造都带来对住房的需 求；另一方面,随着经济的进展, 我国城镇居民的收入明显提高,民间资金雄厚,大量资金查找着投资渠道,而股票、期货、基金 等投资的收益缺乏保证,加之房价不断上涨,的示范效应,使得投资性购房快速增长,并保持高比例,部分一般市民把积蓄购置房屋,以期保值增值；总之,无论是城市化进程带来的对住房的 需求、居民收入增加对住房的主动需求仍是经济增长带来的新的 消费需求,都影响着住房市场的供需关系,从而影响着房价；二、消费者的消费行为影响着房价1.消费者对将来的预期影响着房价；消费者预期就是消费

7、者在购买产品之前对于厂商供应的产品和服务的价值判定；这里分为两种情形：当消费者对将来升值预期高涨,学习资料就在不断上扬的房价和新闻媒学习资料收集于网络,仅供学习和参考,如有侵权,请联系网站删除体,业内人士对房价节节上涨的报道和分析下,人们的购房紧迫感会 加剧,纷纷参加房地产交易,从而使得需求增加,带来房地产价格的 居高不下；反之, 当消费者预期将来房地产走下坡路时,大多数消费 者就会挑选观望,此时需求削减,房价回落；2.消费者的投机和投资行为影响着房价；投机者的目的是依靠房地产价格上涨以猎取价格差,预期价格上涨,投机者就会购房；投资者的目的是依靠房租牟取收入,期望房地产价格上涨； 其购房条件是

8、房租能够超过房地产价格在社会平均的投资收入；当房地产价格快速上升时,一部分投资者可能会转入投机性购房；一方面,消费者存在从重心理, 当投机者和投资者在房市投机中获利时,一些消费者就会追随前者的步伐,这个时候,资金流入房地产市场,需求增加,对房价会造成肯定的影响；另一个方面,当投机和投资盛行,对住房的真正需求就远远小于实际市场需求,即空置上升, 市场可能显现虚假富强,房价可能居高不下；总之,投机和投资行为影响着房价；三、房地产市场博弈机制也影响着房价环绕房地产市场, 存在着七个利益主体, 即中心政府及相关部委、地方政府、商业银行、房地产开发商、 投机性购房者、 投资性购房者、和自主性购房者； 在

9、这七个利益主体的共同作用下,形成了我国房地 产价格机制；学习资料学习资料收集于网络,仅供学习和参考,如有侵权,请联系网站删除第一,地方政府出于增加财政收入的自利性目的,领先开头行动,即提高土地价格, 由于地方政府是土地市场上唯独的卖家,在市场上 处于完全垄断的位置, 通过提高土地价格, 地方政府实现了增加财政 收入的目的； 地方政府追求高价卖地行为导致了土地的升值预期,从 而引发了房地产开发商的土地囤积效应；其次,猎取土地的费用上升, 房地产开发商既有提高房地产价格 的压力,更是它作为一个企业提高产品价格的本能；这时候,地方政 府出于自利性动机, 对房地产开发商的这一行动赐予了协作,地方政 府

10、支持房价上升的方式许多, 意识拆迁,而是取消或者降低中档房价、经济适用房比例,三是操纵舆论,为房地产市场的投机制造氛围；再次,商业银行依据抵押率原就对房地产抵押贷款进行支持,在部分地区开头显现房地产疯狂投机；房地产价格上升, 超过了居民通过自身储蓄来购买房屋的才能,银行开头介入, 通过房地产抵押贷款 为购房者供应资金支持； 目前,中国银行发放房地产抵押贷款依据一 定的抵押率发放, 因此形成了资产价格上涨导致货币供应增加,然后 资产价格再上涨, 货币供应进一步增加的循环, 这种贷款机制没有考 虑到资产价格波动的风险, 在房地产价格上涨时期成为投机购房的工 具；最终 ,投机行为严峻导致中心政府的宏观调控；在地方政府、房 地产开发商、 银行信贷的共同作用下, 部分金融比较发达的城市领先 开头显现房地产价格暴涨； 房地产需求中的自主性购房者和投资性购学习资料学习资料收集于网络,仅供学习和参考,如有侵权,请联系网站删除房者被挤出房地产市场,房地产局部泡沫显现,由于地区示范效应,其他价格上涨相对缓慢的地区房地产价格指