营销策略报告

1、.PAGE ：.；喜福汇营销战略报告 东方智囊机构恒义房产二零零六年四月第一部分：市场研讨与分析. 工程宏观环境分析 . 工程区域环境分析 第二部分：营销环境与战略. 工程营销环境 . 工程营销定位 . 工程营销战略 本报告谨供贵公司于特定的用途下运用。本报告中的任何资料、数据及分析内容，如未经本公司事先书面认可，均不得以任何方式在任何报告、文件或渠道中发表或与第三者交流。任何第三者运用本报告中的部分或全部内容，本公司将不负任何责任。著作版权一切：东方智囊机构恒义房产 年月. 工程宏观环境分析年以来，国家经过银行降息、财政减税，开展抵押贷款等措施，加大住宅建立投资，启动开展住房消费，获得了可喜

2、的成果。年，全市房地产业开发完成投资.亿元，占社会固定资产投资的.%，完成商品房开工面积.万平米，销售面积.万平米,拉动GDP增长至.个百分点。同时，去年以来,国家针对部分地域房地产过热,实行房地产市场调控,但是，这些调控政策有保有压,适地适度,只需业界顺应时势，趋利避害，调整供应构造，规范市场次序，健全保证体系，邵阳房地产业仍将坚持快速增长势头。二是针对住宅事关安居乐业、消费需求旺盛的特点，经过深化住房制度改革，落实“居者有其屋政策，逐渐构成了商品房、经济适用房、廉租房供应体系，城镇居民住房条件不断改善。邵阳市区人均住房面积已从年的.平方米添加到年的.平方米，但是与“户均一套房、人均一间房、

3、每人一张床，人均住房面积至平方米的小康社会规范还相差.至.平方米，按照市区现有的万人口计算，还相差.至.万平方米，这足以阐明我市以住宅为主的房地产业仍具有宏大的开展空间。. 工程区域环境分析邵阳市大祥区位于邵阳市区以西。西面、南面与邵阳县相连,北面是北塔区,东面是双清区,东南与邵东县相邻。地形属丘陵区,属亚热带气候,气候适宜，空气清新，环境优美。大祥区人口比较密集，经济较其他两个区较兴隆，集文化教育、商业购物及消费场所、医疗机构、金融机构、文娱场所于一体，它是整个邵阳地域的经济文化金融中心。目前周边的生活配套设备还不太完善，居民的生活必需品采购存在一定的缺陷，但随着日后多美商业广场的开业，居民

4、的日常采购将变得非常方便，交通也将随着这一地域的经济的开展有更进一步的改善，区域的规范化管理也会有很大的提高，这一区域板块的优势也将有进一步的提升。. 工程营销环境. 市场供求变化. 消费偏好变化. 推行手段变化. 市场供求变化. 从整体市场供求变化看营销环境年年，市区商品房销售面积为.万平方米，销售额合计.亿元；商品房价钱呈现上升趋势，目前市区商品房价钱曾经突破元/平方米。年、年分别胜利举行了两届房地产买卖展现会，成交金额分别到达.亿元和.亿元；年市、县市共办理存量房屋买卖面积.万平方米，效果金额.亿元，办理房屋抵押登记件，面积.万平方米。从邵阳市房地产业的客观开展情况来看，市内房地产业开展

5、趋势良好，建筑面积、售房面积和销售价钱都在平稳上升。. 从板块市场供求变化看营销环境工程称号地理位置总建筑面积平方米物业类型开盘日期销售率青城国际双拥路与敏州路交汇处万小高层未开盘华夏田园敏州西路与马蹄塘路交汇处万多层，小高层，别墅未开盘调和嘉园大安路与敏州路交汇处.多层.%水映名城北靠资江南路，南邻大祥路多层，小高层未开盘从板块市场供求变化可以看出：总体供应量大，以多层为主，小高层次之，别墅很少容积率出现攀高趋势，未来供应小高层、高层比例将添加在政策、规划和质量的优势作用下，区域住宅市场认知度高多层住宅物业继续热销，小高层物业需求明智而谨慎. 从同类市场供求变化看营销环境邵阳小型房地产开发工

6、程路桥花苑在售凯轩花园在售金奢华府在售调和嘉园在售南星花园在售佳和家园在售从同类市场工程的开发特点和销售情况可以看出：邵阳市区内小型住宅的供应量比大型楼盘的供应量大在售的小型房地产开发工程或处于近郊区，或整体质量较为普通，真正满足市场需求，地段、环境、产品等俱佳的都市高尚小区仍比较稀缺。从整个邵阳市房地产开发工程的趋势来看，大多数工程无论是地理位置、开发规模，还是物业质量、品牌笼统都在不断的改善和提高，并将与本工程畅想有着猛烈的竞争。. 消费偏好变化. 从消费偏好购买目的变化看营销环境 购房客户以本地居民自住型消费为主导 本地居民改善型、结婚型购房消费为主导消费类型 市区经济开展比较滞后，市场

7、投资需求缺乏，使房价增长缓慢 邵阳市是一个新兴的城市，房价几年来的低位滞涨，无法吸引外来投资客的聚焦。居民消费重点在商业、文化行业，房地产投资认识淡薄. 从消费偏好关注要素变化看营销环境从消费者的生活程度和经济情况来看，消费者的购房心思大体一致，都偏向多层小区，客户在购房中关注的重点依然是产品本身的特点，如房型、区位、朝向等；同时也可以看出本区域的客户对于价钱和付款方式的关注也比其他区域强。对于产品的附加概念，本区域的客户注重程度不高，这一方面阐明目前的产品没有给消费者这种感受，是他们的一个时机点；另一方面也阐明他们在这方面需求投入较多的精神才干到达效果。客户偏好居住环境优越、区域开展潜力大、

8、生活质量突出、性价适中的物业. 推行手段变化. 从推行手段变化看营销环境从缺乏营销理念向注重房产营销转变楼盘案名、楼盘广告、楼书、售楼处及现场包装从注重房产营销向创新房产营销转变广告整体谋划、房展会、楼盘网站、公益活动及时髦活动从创新房产营销向营销手段整合转变VIP会员、会刊、业主研讨会、房产顶峰论坛上述营销环境分析对他们的启示综合上述营销环境的分析，他们得出以下几点启示：邵阳房地产市场总体供求关系趋于良性开展，但由于经济开展滞后，加上投资需求缺乏，房价上升速度缓慢。从目前邵阳市场的客观情况分析，消费者对小高层接纳度不如多层建筑，一方面是消费习惯，另一方面那么是价钱和空间利用率等缘由，但从未来

9、的开展趋势看，小高层及高层将是邵阳房地产市场的中坚力量 集合地段、产品、环境三大要素，满足消费者需求的小型居住社区市场有效供应的缺乏，多层住宅是市场主流。消费者购买偏好向质量型转变，要求市场可以提供更具质量和创新价值的产品营销手段推陈出新，由偏重概念营销向概念、产品整合营销演化。. 工程营销定位. 市场定位工程价值、区域密集型人口居住区；随着规划与道路建立，将成为城市中心区域；、产品小型高尚居住小区的经典之作；个性化、智能化、时髦化的社区配套、环境多美购物广场的商业环境；以居住为中心、建筑一个人文社区环境；综合工程的市场价值，他们可以得出：本案的市场定位: 都市CLD经典的中高档住宅小区. 客

10、户定位客户定位住宅类(多层及小高层住宅、主要年龄在岁对物业所处区域的开展前景持乐观态度，看重物业的保值升值才干和区域的开展优势追求生活质量的提升，总价接受才干在不断加强。在客源的构成比例中，外地客源估计将占%，本地客源占%。 、各类客户的权重比中高级管理 %公务人员 %私营业主 %技术工人 %普通工人 %投资 %其他 %. 价钱定位 邵阳市楼盘的价钱情况：青城国际 均价元/ 起价元/ 最高价元/ 华夏田园 起价元/ 最高价元/路桥花苑 起价元/ 多层均价 元/，小高层元/水映名城 多层均价 元/凯轩花园 均价元/ 多层元/小高层元/佳和家园 元/调和嘉园 起价元/ 最高价元/从邵阳市整个房地产

11、业的开展情况，根据邵阳市经济的开展情况和客户本身的客观情况，将工程各种数据与同类工程进展比较，分析研讨之后，建议本工程物业的参考定价为多层：-元/平方米思索到建造本钱及销售的先后顺序，他们建议小高层物业价钱为-元/平方米商业物业均价为元/平方米由上述分析推断，畅想在年月上市均价为：多层住宅：元/平方米小高层住宅：元/平方米补充阐明：由于未来的价钱变动受很多不可预测要素影响，因此价钱预测往往有 % 的上下浮动区间。. 工程营销战略. 营销总体思绪. 营销总体战略. 营销战略分析. 资金模拟. 营销周期划分. 各阶段性营销战略. 营销总体思绪. 营销原那么、 高姿态，高质量的方针 “发明一个有想法

12、、有内涵、有高度、 有影响力的经典社区 走真假结合的营销道路： 虚概念的打造建立工程的差别化和感召力 实实真实在的卖点展现和引导压服消费者先塑造企业及工程影响力再卖房切忌在没有任何宣传活动的前提下，“悄无声息地卖房。尽能够地躲避风险房地产业风险变幻莫测，必需在最低的本钱下，把风险降到最低 . 营销总体战略规划 A.设备完善的文娱场所，让人与人的交流自然的完成，打造新生活时空B.贴心效力，关爱生活每一寸C.街区环境优良，社区绿化更是锦上添花产品 A.最大气，最温馨的户型设计，让享用生活不再是一句空洞的说教B.独特，多样的房间设计，生活和艺术的结合，固定资产投资佳品交通 A.公交线路四通八达，市政

13、机关近在咫尺B.火车站，汽车站都可数分钟内到达，出行方便管理 A.假设没有把本人从生活的琐事中解脱出来，他们的生活质量从何谈起？B.平安，平安永远是一个业主担忧的问题，所以，他们制定最有效的平安管理条例，真实的让人觉得他们的专业性.工程SWOT分析经过对该工程的市场调查研讨，在搜集大量信息资料的前提下，得出工程的SWOT分析：优势：附近区域是政府规划重点目的客户多在周围区域出行交通便利本案所处地理位置优势本区域生活配套较全时机：政府对本区域的支持本地的建筑设计，管理程度和广告程度都比较落后优势：高层楼特质，造价高、公摊大楼盘规模较小，资金力量不雄厚. 定价较高开发商短少阅历相邻公路还未修好要挟

14、：对手的实力较强，竞争压力较大区域路况有待改善经过SWOT分析给他们的启示：如今邵阳市房产开发的大环境虽然比较好，但对于他们的个案而言，还有很多问题需求面对。他们的优势和优势都很明显，而且由于市区面积有限，其它几个竞争对手都和他们相隔不远，青城国际规模大，实力雄厚，着力引入的是西式的理念和生活方式，水映名城那么把水景作为本人的独特卖点。凯轩花园的强调的也是花园式环境。从本案目前所提供的优势来看，这种优势几乎是和其中一些对手楼盘共有的，所以他们必需发明独特的视角来吸引潜在客户的目光，除了让他们留意到他们个案地段优越、区域优势之后，还可以看到他们的独特之处，一种不可分的优势，在邵阳独一无二，并且很

15、有分量的优势。优势的主要方面集中在工程容积率过高，活动空间少；加上工程造价高，公摊面积大高层住宅楼本身的局限性，但是必需看到的是，小高层这次一致成为几个楼盘开发商的重点推介户型，从很大程度上阐明了小高层建筑在邵阳以逐渐成为一种趋势，而部分购房者曾经具备了比较充分的经济实力，所以假设他们的诉求点得当，价钱上不会和竞争对手有较大差别，小高层的销售不会是一个很大的问题。而他们另一个需求留意的问题是公路还没有修好，这对购房者在心思上会产生负面影响，这就需求他们经过宣传推行，并经过权威人物和本身的行动来承诺他们会尽快通车。要挟于竞争对手的实力和知名度都超越他们，他们切入市场比之他们要容易，在宣传资金上也

16、比他们有优势。真正要关注的还是他们如今拥有的时机点：竞争对手把目光集中在花园式环境，临水环境，大社区西式生活等方面，却忽略了建筑设计，户型设计和效力管理程度，粗糙的楼书和宣传单片也阐明了他们并没有在宣传和本身楼盘营销推行上下功夫，而所谓的西式生活并没有真正可行的支撑点来把这种概念详细化，所以宣传也只是停留在表层。假设他们汲取竞争对手的优点，再针对他们的弱点做真实可行的宣传，并把宣传的每一句话落到实处，他们就可以在客户心里留下深化的印象。 .开发综述：从本案地块所处的位置与周边环境来看，适宜做中端工程。从开展商的意图来看，本案应遵照快和准的原那么。首先，入市的切入点要准，宣传推行力度要大，销售要

17、快，因此工程既要保证质量，又要尽量缩短工期，以把握房地产市场的销售旺季，抢占市场先机，到达销售周期短的目的。其次，市场的定位要准，投放的时机要准，寻求最好的切入点，以有力的笼统，适当的价钱介入市场，一炮打响。邵阳秋季房展会是一个极好的展现个案笼统的时机，一定要把握这个时机，在开盘期间呵斥惊动，这就要求他们的工程做的既有创意，又有诚意。同时，在房间出来之前，必需让购房者对房型设计有足够明晰的认识，让他们可以理性地了解到他们设计的独到之处，这就要求他们在宣传细节上多下功夫。 根据市场情况以及工程市场的特点，对工程销售的不同阶段进展划分，并在各个不同分阶段按照不同的战略，对工程销售单位进展销控，分批

18、推出单位，以到达坚持现场成交气氛及令工程继续旺销的目的。.营销战略分析.要点概括：他们的目的人群很明确，有比较稳定的较高收入程度，休闲时间比较多，居家最看重的是地段，户型，温馨程度。既然有明确的客户定位和偏好，那任务的重点就是把认知的渠道疏通。邵阳的地方比较小，他们的重点客户很集中，因此，在宣传方式和媒体选择上，建议报纸和户外广告共同着力，结合当地大超市，卖场结合进展优惠活动，户外广告大面积铺开，有闲余资金的话买断当地一些有影响力活动的冠名权。同时，可开展潜在客户座谈会，约请专业人员讲述住房选择要点，同时构成互动气氛，并讨论会后赠送有一定价值的适用礼品，并印制我公司的VI标志，比如价钱不菲的茶

19、杯等等。同时要特别强调的是，房展会是他们必需很好把握的一个时机。在楼盘模型方面要做细，做到精致，环境布置要大气，设计自然，深色为主，灯光要柔和，坚持一种含蓄，温馨的美感。整体环境要一致，分发用他们本人VI系列设计的矿泉水，太阳伞，纸巾，饮料和印刷精巧的楼书。开盘分两期，多层先期推出，等聚集了一定目的客户，在小高层先聚集人气，同时翻开一定的知名度，同时，对客户开展优惠活动，可以适当的折扣，结合媒体以购房者为团体进展新颖别致的活动，比如组织他们的客户参与当地的综艺节目等，借助外力来真正把他们楼盘的效力和品牌凸现出来。楼书的风格讲求含蓄唯美，建议以黑色金边为一致底色，表现大气和雍容华贵的气度，里面的

20、要点放在完善的效力，户型的多样化和选择的多元化上面，同时把人性化的户型对生活质量的贴身改善用感性和理性结合的言语娓娓道来，里面的实景图讲求真实，否那么反常太大让消费者产生被欺骗的觉得，但由于普通照片笼统比较差，会完全降低楼书的视觉效果，所以他们要拍远景，拍夜景，稍加加工，把真实照片对楼书视觉效果上的损伤降到最低。楼书文字不能太多，普通邵阳人不容易接受，重点是把他们需求强调的优势明白的表现出来。 .中心概念提升：如上文所提示，他们的优势是在提升效力管理水准和户型的先进及选择的多样化之上，拥有现代简约的建筑设计、科学规划的室内空间、多层联排的建筑形状、质量化的施工、质量化的建材用料、高水准的管理和

21、高质量的效力等特质的现代化的质量社区。高质量现代社区，城市新生活起点中心概念支撑点：从建筑，户型，管理，效力，环境几方面去强调邵阳最先进，最人性化的户型设计风格最独特，最多样化的选择，真正做到个性化专家指点装修，秀出生活亮点 一流的管理程度，领会完全的放心 贴心效力，足不出户，尽享流畅生活 .主推案名：喜福汇字面释意：.“喜：强调的是心境，一种阳光的民族味道也在其中呼之欲出。.“福：中文中有调和，美满，详和等意思，从一定程度上可提升产品的质量感。.“汇：会字阐明聚集，聚集了“喜和“福的会所，很容易就产生直接的阳光的联想。而喜福会一名，那么完全的表达了一种桔祥丰满之意。.品牌战略：地产的中心价值

22、是由地段要素决议的，但不胜利的开发会失去其应有的价值，而好的品牌战略可以防止地段呵斥的抗性。胜利的品牌包装会让同样的地价得到不同的价值提升，时髦的概念和打动人心的广告推行战略，令一个工程具有个性和号召力。不同的竞争环境使得楼盘上市采取不同的出位战略，战略的出位也是个性化的详细表达。他们讲产品和笼统定位的可识别性，正是为了树立个性鲜明的楼盘品牌笼统。因此实施品牌战略方案势在必行。 推行以逐渐提升楼盘整体笼统为主，他们的主题采取层层推进的战略，把楼盘和房产公司笼一致步步推出去。他们必需经过广告，展现出公司有程度，有诚意的一面，整体笼统是优秀的，有亲和力的，是真心为客户着想的。. 营销多元化分析地理

23、篇地段优势地段广告他们用有冲击力的言语来强调地利优势。“邵阳圈地运动，圆心他们做主，“好地段，代表好生活一半，等等。例如：“假设把他需求去的地方都在地图上标志出来，然后画一个圆，那么哪个地方会是圆心？他们的位置，间隔 火车南站不是最近的，间隔 人民医院不是最近的。所以，假设您只去那其中一个地方，您不用选择他们，但是，您假设想去的，是很多地方，他们承诺，他们是最近的。投资优势“升值地段末班车，您还在犹疑什么？放在银行的钱是会变少的，这可不是危言耸听，投资学以为，经济增长，现金就同时在相对减少，那么，最可靠的投资是什么呢？房产投资，尤其是他们这个位置的升值潜力，超越您的想象。本篇综述：强调政府政策

24、，分析出本位置为什么优越，未来的市区建立对这一地段有什么影响。升值潜力有多大？必需很到位的阐明出来。设计篇在设计方面，他们运用多种手段来建立他们非常专业的笼统。“好日子，当然从好房子开场“邵阳最完善，并涵盖先进理念的住房，让房子本身就拥有亲和力。他们的设计，于上海，他们的生活心得，于无数住房外形的变卦，优秀之处的积累。“标志地盘，都是您的个人烙印他们首先保证的是独特性，这种独特是他们设计师呕心沥血的结晶，他们所作的一切，都是为了让您住上好房子。本篇综述：经过大力强调他们具有的设计才干，让他们从千篇一概强调环境的怪圈之中脱颖而出。经过一系列宣传改编人们对住房的偏重点。居家篇这里是另一个独特的优势

25、，他们经过这里完全可以提升效力质量。“要安康，就要有好房子 买房子是为生活投资，假设投资错误，那就是一种最大的不幸。房间设计，装潢，家具布置，您可以放心他人随手的设计吗？假设您不能，他们来做，他们可以最专业的来做。 “装潢对房子来说，总有天使和魔鬼的双重身份他们看着颜色艳丽，光泽光滑的装潢资料，喜不自禁，却往往突略了那能够是致命的杀手，甲醛，苯，氯化钾，往往就像潘多拉魔盒里逃逸出来的魔鬼，暗暗侵蚀着他们的安康，让他浑然不觉中身体虚弱下去。他们保证，您拥有的每一寸土地都是干净的。“假设您习惯了随意的住，那如今是不是该领会一下精致呢？他们可以通知您，什么房子才是真正住的温馨的，一寸寸土地，他们精心

26、计算，最好的，总是用心的。“完善布置，论述生活硬道理您为如何布置房间而充溢烦恼吗？放心，从头至尾，他们情愿和您全程相伴，他们的房产专家为协助 您打造最调和的布置。本篇综述：买房后，要想入住，家装是必不可少的一环。然而，很多户主既没有时间也没有精神为此分心。他们把家装和建筑本身结合起来，既能提高本案的市场价值，又能让业主拥有一套开门即可入住的住宅。详细，他们协助 客户步入设计新家的每一个环节，装潢资料选择，颜色布置，家具摆放，他们都可以帮他们提供专业指点。甚至不收取费用协助 他们详细去做，这些事情，可以极大的树立他们的笼统，为下一次投资建立一个高起点。效力篇日常效力第一他们必需控制本钱，然后在此

27、根底之上，他们要尽能够的提供多的效力，让客户感遭到他们的诚意。“好生活就是要突略细节小时前台效力+代订各种电信卡代订报刊、杂志代办房产证代叫出租车代订车票代领代寄邮件代办旅游手续清洗私家车+代送纯真水“面面俱到好不好？可好生活需求的，就是面面俱到公寓内送餐效力宠物短期看护上门收洗衣服清洁室内卫生“他们提倡：有事您说话满足他们所提出的一个个性化要求由业主委员会讨论决议。安康预防效力“安康小问题，分分钟处理“安康检查家庭小药箱专科门诊约定“健身？还等什么？就地进展乒乓球室桌球室小型文娱器材本篇综述：假设潜在客户具有一定的经济实力，那么稍贵一点的房价完全可以经过完善的效力来处理他们心里留存的疑郁。这

28、一项，他们要做细，做到位，那么房价稍高的问题，被补偿就不是问题了。可在里面聘请一个医生，低价收费，开发商补贴部分，然后与医院构成联盟制，经过某个医院来实现以上就诊相关效力。平安篇“平安不仅仅是用嘴保证的，他们用眼睛保证最平安的地方，就是最危险的地方？他们反对，他们置信，最平安的地方，就是您的家。这一点，他们可以保证。.广告宣传总体战略如今的房地产市场竞争异常猛烈，任何单一的宣传方式都难以到达很好的效果，为有效地扩展市场、聚积人气、促进销售，他们建议在广告方式上力求多样化、新异化，构成立体的强式宣传。但产品定位和广通知求应坚持一致，以到达较强的识别性。 本案是开发商在房地产市场的处女作，在一开场

29、就要树立好整体品牌笼统，实施品牌化战略，以产品的独特性占领市场空挡。本案所处位置存在销售抗性，但可以经过新概念的提出来吸引消费者目光。广通知求采取情感诉求和理性诉求相结合的方式，情感诉求着重强调个性化，使消费者感遭到一种较强的亲和力，在情感上接受并喜欢喜福会。同时，理性诉求的目的在于理性的压服消费者，在明智上获得对喜福会的认同，以为喜福会物有所值。这就需求经过媒体强势宣传喜福会的几大卖点。在广通知求上竭力发掘产品的卖点，塑造与众不同的产品笼统：专业，贴心，至诚。报纸广告应采取情感诉求和理性诉求相结合 的方式，首期广告以个性化和另类为主，但后期重点应强调本案的适用性，投资价值以及完善的物管效力。

30、抓住和制造一切可利用新闻载体，集中炒作，争取媒体最大限制的配合。.广告定位广告目的 经过强势广告宣传，使喜福会“高质量现代社区，城市新生活起点的概念深化人心，突出喜福汇的独特的设计风格，完善的效力和黄金地段所具有的投资价值。经过对本楼盘胜利的笼统包装及营销活动，扩展影响，聚集人气，树立起开发商良好的企业笼统，极大限制发掘潜在购房客户，到达差别化竞争，实现楼盘热销的目的。广告定位高质量现代社区，城市新生活起点定位表述：根据上述定位，单一广通知求难以突出喜福汇的个性，再结合前面对广告对象的分析，他们不难看出，购买喜福汇的消费者，主要是以二次置业者为主。因此，应将喜福汇的产品特征差别化优势放大，针对

31、消费群推出特征阳光户型。结合个性化、人性化、现代化、适用性和投资增值的优势，综合定位为： 邵阳圈地运动，圆心他们做主升值地段末班车，您还在犹疑什么好房产，当然从好房子开场标志地盘，都是您的个人烙印要安康，就要有好房子好生活就是要突略细节安康小问题，分分钟处理平安不仅仅是用嘴保证的，他们用眼睛保证广告通路 整合渠道追求最优组合采用直销方式：点对点方式，直接向目的客户引荐。以客户引见客户的方式。 经过搞活动展销的方式。以活动来感染客户，经过活动使客户对工程的觉得更加逼真。坐盘的方式，即售楼处坐销。数据库营销，建立潜在客户数据库，定期寄送资料、会刊、沟通，运用数据库建立庞大而稳定的潜在消费群根底，从

32、而保证工程品牌的继续建立。客户会，让客户更深一步了解工程，加深其目的客户的印象。手机短信平台，短信平台对于受众来说是被动的接受，是强迫的阅读，但它仍不失为一种与受众进展沟通的上乘方式。网络平台，网络平台对于广告来说，在更高层次上，不单纯是促进销售的工具，并且是树立产品笼统、推进建立品牌佳誉度的工具。广告传播渠道报纸媒体： 工程内涵的诠释，信息的对外公布，主要卖点的评析报纸媒体在当地市场覆盖面广泛，接受面广，可信度高，同时也具有时效性强，读者传阅率高，信息传播及时准确等特点，在都市人的生活中占据着不可或缺的位置。报纸媒体比较适宜本工程的炒作。可选这发行量较大的群众报纸进展前期的炒作并建立起客户积

33、累，为进一步提高知名度打下根底，随后，可选择一些行业性报纸针对有效群体进展集中的宣传，配合群众报纸以到达宣传的继续衔接性。网络媒体： 对工程的全面分析，搜集反响意见网络媒体作为一种新兴媒体具有覆盖面广的特点，可添加宣传效果，可作为宣传附加值来选择。电视媒体： 扩展目的客户范围与工程影响力电视媒体的综合视觉和听觉符号，感官吸引力强，受众留意力高度集中，转播面广，受众人数多等优点。广播媒体： 目的客户的补充，工程知名度的提高广播媒体是电视、网络、报纸媒体的补充，扩展宣传密度，提高工程知名度。PR活动： 工程感染力的建立公共关系活动的目的是让目的对象更加深化的了解社区及开展商的情况，即时传达相关信息

34、，并且加深公众对广告宣传的了解，加强记忆。最好配合新闻媒介塑造本身笼统，建立信誉，添加佳誉度，为社区发明一个天时、地利、人和的最正确运营环境，有利于今后长久的销售目的。户外宣传：工程主题的宣传和品牌阵地的建立直销宣传：工程概念的传播，以及维系目的客户与工程的联络 在实践操作中，一个推行周期乃至整个推行行程节拍的把握都是动态过程，自始至终处于“发布跟踪调研调整发布的循环过程。他们根据阶段目的让进程一直处于可控形状，并根据变化及时作出调整。因此，需求及时掌握销售动态，并获取各种重要参数，以此来调整发布载体、数量和频率。.资金模拟表。. 营销周期划分.开发流程 年月为方案设计时间。由于工程的开发方案

35、未最后确定，恒义只以年月开盘期为中心节点，根据推盘战略进展工程一期的营销周期划分阶段时间周期销售安排蓄势期引导预备及内部认购.-个月积累客户开盘期.-个月第一批多层强销期.个月第二批多层/小高层尾盘期.个月最后清盘.各阶段战略简述：蓄势期： 估计安排-个月。以群众报纸为主，经过软性文章以及系统广告的炒作，利用群众报纸在本地域覆盖面广、可信度高的优势，在短时间内得到尽能够大的潜在客户群，起到告知的作用，求在短时间内添加暴光频率，构成强有力的冲击，将工程的突出特点在比较广的范围里充分展现，使目的客户对工程建立起特有的固定印象，从而到达对后期销售的支持作用，使潜在客户建立起对工程的自信心并激发其购买

36、愿望。开盘期： 估计安排个月，配合POP包装，以使工程整体笼统再次得到提升，以使前期任务效果得到稳定。资金得到部分回笼，为后期的大规模炒作打下资金根底，经过这一时期，可向目的客户群进一步展现工程的整体规模优势以及开发商的实力并可对前期积累的数据进展搜集和分析，以便对后期战略进展微调。强销期： 工程强销期估计安排个月，该阶段会对工程的特点进展全面而系统的论述，使潜在客户对工程有全面的认识，吸引其购买。宣传的重点会放在有针对性地客户群体，在前期曾经有的广度上添加对工程目的客户群体的深度发掘，并继续坚持广度上的宣传。尾盘期： 方案安排个月，对工程进展后期运作的整理与分析，并对强销期的效果进展延续，投

37、放以群众媒体为主，配合电视等其他媒体的支持，突出工程与开发商的整体优势，整体笼统。.各阶段推行战略.第一阶段：蓄势期 开盘前期时间：年月月个月 主题：高质量现代社区，城市新生活起点“引导全新生活概念倒计时：，目的：强调地段优势，加强者们对这个地方的关注普及目的消费者对好生活应该关注什么以及开发商的全面认识，为该工程主题发明言论影响及理念的认识； 全方位引见该工程，刺激消费心思，从而启动市场；扩展影响，聚集人气。推行方案：此阶段广告推行以报纸软广告炒作为主，“软广告这种方式已被全国各大城市的房地产界所广泛运用，许多胜利的楼盘都是软新闻利用的典范。 本工程在此阶段，将围绕“高质量现代社区，城市新生

38、活起点的主题，从特有角度展现喜福汇的独特内涵、房产笼统和楼盘质量。、报纸广告：宣传重点：着重从以下方面进展报道和炒作。A地段的优越B什么是他们所指的新生活设计篇为主打宣传C他们怎样来做到他们所指的新生活内容： 要安康，就要有好房子目的：强化住房子和安康的关系，房子好不好对人的身体有一些什么影响。选择媒体：内容： A喜福汇即日起接受预定登记； B以“要安康，就要有好房子主题为中心卖点，展现崭新的生活理念。选择媒体： 内容： A喜福汇即日起公开出卖 B简单引见喜福会的竞争优势 C公开出卖当日活动安排 D预售登记信息选择媒体： 、相关公关活动：宣传喜福汇“新生活的文化内涵，经过媒体对此大力抄作，继续

39、扩展影响。公关活动一：开工仪式目的：在于制造热点，添加社区人气，经过活动使目的客户群进一步了解工程并建立好感，抢占商机，提升知名度，促进其热销。活动安排：举行记者款待会，约请市府主要指点，房产局指点等参与。公关活动二：内部认购 主题：买房子的苦楚，可以简化吗？ 目的：突出他们的高质量效力，把买房子的一系列费事都省略掉，让他人看到他们效力的完善和更高水准的布置。活动安排：在工程建立开工后，预售证办理前，采取直销方式或小范围组织客户对工程进展内部认购，签定，收取订金，加强工程销售自信心。相关其它活动：活动主题：安康生活，运动先行 目的：进一步吸引目的群的留意，强化消费者的购买欲。活动安排：结合保龄

40、球馆开展一项提升喜福汇笼统的活动。派筹细那么： A有初步志愿的消费者支付诚意金购买预售登记卡。 B预定登记卡必需于公开出卖第一、第二天购买方为有效。 C可凭预售登记卡做买房优先选择。 D如不购买可退还诚意金。 E地点：喜福会售楼处。举行“魅力南城顶峰论坛主题是“邵阳市城南房地产业的开展前景，约请市内主要政府官员，一些房地产业知名人士，市内一些开发商大鳄对城南的房产开展，发表各自的高见，行业之间达成一种共识，共同把维持邵阳房地产安康有序地开展，推进邵阳市经济的腾飞，使开发商在一定范围内知名度得到很大程度的提高。新闻炒作： 对喜福汇的各项活动进展报道，到达炒作的目的。同时经过软新闻对喜福汇的投资增值性进展分析和炒作。 .第二阶段：开盘期 时间：年月月个月主题：好生活就是要突略细节目的：详细分述喜福汇其中的一大卖点，加强目的客户的购买欲；营造浩大开盘