中国西部国际汽车城可行性研究报告

1、购物中心环境优美内部购物空间宽敞舒适，各个功能区分布合理，交通组织便利。购物中心初步有以下产品类型与功能分区规划汽车文化与汽车休闲区汽车博物馆该博物馆展厅分为四大部分：中外汽车发展史图文部分介绍、国内外具有历史 代表性的汽车实物展示，国内外未来汽车流行趋势模型和图片、汽车改变了人类生汽车文化活动中心该中心设有汽车电影院、汽车市场研究中心、汽车文化研究中心、汽车周刊与周报 编辑发行、汽车城会员俱乐部、汽车广告宣传中心、汽车模特队、汽车玩具模型表演、汽车模拟驾驶、汽车驾校等。汽车休闲娱乐中心该中心设有酒吧、咖啡屋、茶座、歌舞厅、保健房、浴足阁、发廊、美容院、 健身房等。汽车餐饮服务中心该中心为汽车

2、餐饮一条街，引进国内众多的知名饮食文化品牌店，设置西餐 馆、中餐馆、海鲜馆、火锅馆、特色餐馆、国内名小食馆等。汽车城公用设施区该区主要为汽车城管理中心，负责整个汽车城统一的总体功能分区规划、招商 招租、公用设施管理、水、电、气供应、广告宣传、经营管理、物业管理、绿化卫 生、停车场管理和保安消防等工作。6.3 项目建筑布局本案建筑布局应充分考虑到项目展示效果、各功能板块的连接与过渡、人气的汇合、商气的聚集、消费者的消费习惯、景观展示、建筑展示等综合功能的实现与最佳组合。临芙蓉大道为汽车城主体景观展示区。临芙蓉大道布置汽车博览中心、气派豪华的大 4S 店、商业中心建筑，获得最好的展示与主题展现效果

3、。地块东北紧靠芙蓉大道为国际汽车会展中心，北、西、南靠公路一侧为汽车销售区。各种品牌的4s店 位于西面和南面，有利于品牌车的选购。商业中心与汽车会展中心联为一体，业态布置上具有一定的交叉和融合，会展作为项目核心区域。由于会展参展人群很大程度上也是商业消费人群，为了便于会展与商业相互带动，将会展中心设置在商业环抱中。酒店也布置在商业、汽车展示与景观交汇区域，使其与商业、汽车展场建筑及景观相互辉映。将吸引人气的二手车交易市场、汽车配件、汽车装饰销售布置在地块中央，将人气带入地块内部，带动整个地块人气流动。将物流配送中心布置在地块南面，与区域其他项目仓储物流连成一体。试车道沿 4S 店修建，便于购车

4、者试车。汽车文化、休闲娱乐、汽车娱乐等项目设置在主景观区后部，处于商业区域与汽车区域之间，联系两者，自然过渡两大板块；同时符合成都消费者的消费习惯，有助于提升商气与人气。本案规划设计了四大广场。分别为东北角展示广场、西南角商业广场、会展中心与商业之间的中心广场、二手车交易 / 汽车配件、装饰品销售/ 汽车超市之间的交易广场。芙蓉大道为本案未来联系成都主城区的主要交通干道，为了加强项目展示效果、增加对成都方向人群的眼球吸引力，本案在地块东北角规划了大面积的展示广场；商业广场目的有利于人群停留和汇集商气；中心广场为本案地块内部的主要广场，展示本案景观、建筑，汇集商业与车展人气；交易广场为汽车主要交

5、易市场提供绿化景观与开场交易空间，并聚集人气与商气。6.4 项目概念规划项目概况项目名称：中国西部国际汽车城项目地址：成都市温江区永宁镇天堰村项目总用地约 500 亩（未含配套住宅用地125 亩） 。用地性质：商业用地。总建筑面积： 50 万平方米绿地率： 30%建筑密度： 40%停车位： 2500个规划设计要求根据市场容量及开发节奏，按照整体设计、分期分块建设的生长型规划原则，保证规划的前瞻性、完整性、延续性及灵活性。项目开发理念在芙蓉大道路旁，以 500 亩规模之巨集中打造国际一流水平的汽车主题公园。集汽车会展、汽车销售、汽车服务、购物、餐饮、娱乐、旅游功能为一体。项目概念与特色体现现代与

6、生态绿色概念的汽车主题公园。总体规划有多个带有不同园林特色的主体景观区。不同的景观区与不同的功能区相结合。全部建筑与园林景观错落有致，建筑形态具有原创性和独创性。主力消费群体汽车购买分为零售与批发。零售以成都、成都周边县市、四川省消费者为主，辐射整个西南地区。批发业务为西南各级经销商聚集地。购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游消费的主力客户群，为成都及周边县、区、市消费者和国内外旅游者。项目总体规划要求要求建筑规划设计不仅体现低密度、视野开阔，更倾向将园林风景与商业卖场、商业购物氛围、娱乐项目良好结合。空间环境设计体现强烈的购物、娱乐、游览的本案个性特色，区别于其他主题公园，区别于其它汽车购物中心。利

7、用园林景观、集中广场、道路引导商业人流，突出商业项目，烘托商业气氛和园区人性化关照。通过精心规划的园林景观与建筑布局，有效组织各类活动空间，带给消费者一种舒适、舒畅、享受、方便、积极、健康、愉悦的购物与消费体验。相比其他商业项目，设计突出本案定位的现代先进、自然生态、人性关怀等国际领先规划理念。通过景观与建筑的直曲、长短、高低、色彩等方面的变化，造就整个园区的丰 富形态。增加园区的趣味性、娱乐性、观赏性、游览性，促进商机。充分利用地形、地貌，减少土方平衡实行坡地绿化，创造丰富建筑布局和优美空间环境。园区内各类活动空间、交往场所、交通道路设施，要充分考虑购物、消费、参观、娱乐、购车、休闲等活动的

8、便利性和符合人们消费行为习惯与生活活动习惯，特别考虑老人、儿童及残疾人的需要。交通道路系统符合人们购物、游览活动流线，有利于各类用地的规划和有机联系，为建筑物的多样化布局创造条件。人流、车流组织合符规范，有利于安全防卫和人行安全，避免无效往返和迂回穿越。道路成型符合规范，路面宽度、断面型式能满足功能流量要求，路基结构能够满足特殊要求，并有利于管线铺设。环境设计及艺术风格要求本案环境及艺术风格设计要充分体现现代、自然、绿色、生态的规划理念。亲水场所、中心花园、组团花园、中心广场、休闲广场、购物广场等场所设计，营造美丽、动态、自然交流空间。园区整体空间环境和谐、统一、变化。点、线、面结合的绿化系统

9、有层次，森林、花卉、草地巧妙搭配，小品设计惊喜，结合使用功能的需要设置，并强调对不同建筑、不同功能区域的识别性和艺术性。建筑风格要求建筑色彩和造型要具有独特的标识性，线条简洁、色彩明丽，具有现代感，确保整体效果的和谐统一。建筑造型与风格必须有强烈的标志性和独创性，达到世界水平，国内一流。建筑风格应与人们心目中的汽车文化、汽车概念相协调一致第七章项目的建设规模和主要建设工程项目建设规模“中国西部国际汽车城”项目初步规划总用地面积约 500亩，不含配套的住宅 用地125亩（占25%）,总建筑面积50万平方米，其中地上部分建筑面积 48万平方 米，地下部分（地下车库）建筑面积2万平方米，项目总容积率

10、1.2,建筑密度40%, 绿地率30%,停车位2500个，项目建设年限3年。项目主要建设工程本项目主要建设工程是指汽车城所属的五大功能区，不含配套的住宅建设工程。项目主要建设工程一览表在舁 厅P建设工程项目名称建筑面积（m2）楼层平均建设工程占地卸积（m2）备注（一）汽布展销区2850001750001国际汽布会展中心300001.5200002国内外品牌4s店集群1400001.51050003汽车大型超巾600004150004汽布专卖店500004125005汽布“一站式”交易大厅500022500含新车、二手车交易手续办理6试车道20000 （露天）（二）汽布后市服务区80000625

11、001二手车父易中心20000 （室内）435000（含露天）露天 30000mi和室内 20000m2 （占地 5000m2）2汽车配件交易中心20000450003汽布装饰用品交易中心2000045000456汽布检测评估中心汽车美容服务中心汽车报废处理中心10000500050001121000050002500未含报废车拆解处理场（三）汽布酒店与汽布购物区5000092001五星级国际汽布大酒店200001217002汽车购物中心3000047500（四）汽车文化与汽车休闲区55000162501汽布博物馆10000250002汽车文化活动中心1000042500含汽车电影院3汽布休闲

12、娱乐中布餐饮服务中心2000045000（五）汽布城公用设施区300001370501汽车城管理中心5000412502水、电、气等供应设施3000130003汽车城停车场20000 （地下）30000 （露天）总共车位2500个4汽布城消防、安保设施200045005汽布城内部道路200006汽布城绿化设施82300总建筑面积中地上48万m2、地下2万mf,总容积（六）合计500000400000率1.2 ,建筑密度40%、绿化率30%第八章 项目实施进度计划项目总体实施计划整个项目共分十个阶段： 第一阶段：取得土地，同时取得土地出让指标； 第二阶段：组建项目公司，

13、开始项目的筹建工作； 第三阶段：项目前期定位及发展策略研究，制定项目总体发展规划； 第四阶段：项目方案与施工图设计； 第五阶段：完成报建工作； 第六阶段：完成售楼（招商）中心的施工和装修并投入使用，同时完成营销策 划方案和项目招商方案，并完成销售和招商的准备工作。第七阶段：进行施工建设和质量监理； 第八阶段：进行环境绿化及景观工程； 第九阶段：交房并试营业； 第十阶段：项目运营和物业管理。项目建设工程实施计划项目建设工程进度计划表丙睿季 度20062007年2008年123412341234项目前期准备工作力荣设计及施工图设计报建工作完成售楼处设计与施工P工程施工开始招商和销售准备工作;销售周

14、期环境绿化装修工程交房试营业第九章项目投资估算和资金筹措项目投资估算项目总投资约150000万元（未含流动资金）项目基建总投资估算表序 号项目名称数量取费标准投资额（万 元）1土地费用600亩300万元/亩18,000.002行 政 性 收 费项目报建费500000 平 方米15元/平方米750.00城市基础设施配套费500000 平 方米90元/平方米4,500.00小计5,250.003前期工程费（策划，设计勘 察费）500000 平 方米55元/平方米2,750.004土地七通一平费用600亩5力兀/亩3,000.005建安工程费汽车展销区285000 平 方米1000元/平方米28,5

15、00.00汽车后市服务区80000平方 米800元/平方米6,400.00汽车酒店与汽车购物50000平方1000元/米5,000.00区米汽车文化与汽车休闲 区55000平方 米800元/平方米4,400.00汽车城公用设施区 （含地下车库）30000平方米1000元/平方米3000小计47,300.006装 修 工 程 费汽车展销区2 8 5 00 0平方米6 0 0元/平方米17,100.00汽车后服务区130000 平 方米4 0 0元/平方米10,400.00汽车酒店与汽车购物 区5 0000 平 方米8 0 0元/平方米3,200.00汽车文化与汽车休闲 区5 5 0 00平方米8

16、00元/平方米3,300.00汽车城公用设施区3 0 0 00平方米300元/平方 米900.00小计28,500.007设备及安装费用12,000.008区间道路，绿化，景观，消 防4,000.009建设期管理费6,000.0010建设期财务费用12,000.0011项目不可预见费（8 %）11,200.0012合计150,000.00项目公司股权结构计划本项目公司拟注册的总资本金（即总股本）54000万元。股东股权结构表在舁 厅P股东名称注册资金（万元）股权比例1成都金宇控股集团21,600.0040.00%2成都西部汽布城股份合计16,200.0030.00%3四川金宇汽布城（集团）股份

17、16,200.0030.00% ；合计54,000.00100.00%项目资金使用计划项目资金使用计划表（建设期）项目名称投资比例（%）总投资额 （力兀）2006 年2007 年2008 年备注土地费用12.00%18,000.0018,000.00行政性收费3.50%5,250.005,250.00前期工程费1.80%2,750.001,750.001,000.00土地七通一平费用2.00%3,000.002,000.001,000.00建安工程费31.50%47,300.007,300.0010,000.00P 30,000.00装修工程费19.00%28,500.006,500.0022

18、,000.00设备及安装费用8.00%1,200.0012,000.00区间道路，绿化，景观， 消防2.70%4,000.001,000.003,000.00建设期管理费;4.00%6,000.001,000.001,500.003,500.00建设期财务费用8.00%12,000.001,000.002,000.009,000.00项目不可见费用7.50%11,200.001,000.002,000.008,200.00合计100.00%150,000.0037,300.0025,000.0087,700.00未含流动资金项目资金筹措计划项目资金筹措计划表（建设期）资金来源计划表资金来源途径

19、筹资比例筹资金额 （力兀）200W2007年200备注股东自筹资金36.00%54,000.0030,000.0014,000.0010,000.00银行贷款（贷款本金）10.00% 115,000.0015,000.00子项目公司对外招商24.00%36,000.007,300.0011,000.0017,700.00发行企业债券10.00%15,000.0015,000.00发行信托产品10.00% 115,000.0015,000.00引入风险投资基金5.00%7,500.007,500.00前期销售再投入5.00%7,500.007,500.00合计100.00%150,000.003

20、7,300.0025,000.0087,700.001未含流动资金筹资说明：以上资金筹措计划，公司已经过大量的调研，采取了严谨的方案，以确保资金的持续到位。在第（ 1）部分的股东结构安排中，考虑了三大股东各自的优势。 “成都金宇控股集团”拥有丰富的管理经验；成都西部汽车城股份已从事汽车贸易 12 年，是成都市汽车流通行业的龙头老大，拥有雄厚的资金流和丰富的客户资源；四川金宇汽车城股份是一家在深交所上市的公司，具有很强的社会融资能力，整个注册资金采取逐步扩大和分期到位的方式筹措。在第 （ 2） 部分的银行项目贷款中， 公司考虑到： 2004 下半年开始的 “宏观调控”还在持续，银行信贷政策是其调

21、控的主要手段。银行对于项目的选择门槛较高和对土地的抵押率偏低。而且，地产项目公司的贷款中，只有一种“项目开发贷款”形式，已经没有流动资金贷款一说。该贷款采取“资金封闭运作的监管方式；用项目土地作为抵押；以项目建成后所产生的现金作为第一还款来源。 ” 所以，公司在该项上，采取了保守的资金预算，把银行借款的比例控制在总投资的 10%左右，确保银行的借款风险较低，从而保障该资金的“快速审批和到位” 。第（3）部分指的是在这样一个大项目中，有不少子功能区（项目）。 例如，汽车 4S 店、汽车专卖店和汽车后市服务市场等。公司准备拿出部分的功能型项目，成立“独立的经营公司” 。公司把“已投入的物业或在建工

22、程”作为出资基础，吸收专业性运作公司“现金投资或增资” ，共同开发和后续经营。这样，在解决后续该项目资金的前提下，提前选择了“专业运作公司” ，以保证建成后的持续性经营。第（4）部分是委托有影响力的证券公司发行该项目的企业债券，专门用于解决该项目的部分资金需要。第（5）部分是“信托融资”，主要针对“进入汽车城的租赁商家” 。采用的是“租金收入的优先受益权”设计。对进入汽车城的租赁商家，进行信用评估。选择“经营能力强；有一定资金实力的商户” ，并采取一定的“信用增级手段” 。与其签定一年以上的标准化租约。把这些租约“打包” ，委托一家信托公司发行“租金收入的优先受益权”信托。这些商家的租金首先进

23、入“信托公司监管帐户” ，信托计划未到期前，不得提取。同时，项目公司承担连带担保责任。它的运作本质是公司把与商家的租约 “提前变现” ， 得到了资金。 金宇集团近一年与福建联华信托、 中泰信托、云南省国际信托、中城信托等多家信托机构建立了良好的关系。公司有实力和能力把这些方案“做实” 。第（ 6）部分是引入风险投资基金。可用本大型好项目寻求国内外风险投资基金公司的合作，用项目的在建工程和以后的部分经营权作抵押，引入风险基金。第（7）部分是项目在建设中通过合法手续和精心策划提前销售部分产权，将获取的销售收益再投入项目的后期建设。第十章 项目投资效益分析“中国西部国际汽车城”项目全部由成都金宇控股

24、集团统一规划、统一策划、 统一设计、统一建设、统一经营管理。为便于本可行性研究报告统一计算经济效益，整个项目建成后的经济效益计算 和分析全部按整体自营考虑，只有少部分出租，以后实际操作中也可能将经营性资 产销售一部分，但本可行性研究报告不对销售部分进行计算和分析，特此说明。10.1 项目投资的经济效益分析本可研究报告的经济效益全部按整体自营进行计算和分析， 其总体经济效益将是十分显著的，它将给温江区和成都市带来巨大的现金流、人才流和信息流，将有力的拉动温江区和成都市 GDP的大幅增长，大大地促进温江区和成都市汽贸产业的快 速发展。项目总体营业额规模预测在舁 厅P项目名称销售数量平均单价年营业额

25、收入（亿兀）1各种汽车交易8万辆8万元/辆642二手车交易4万辆4万元/辆163汽布零配件销售54汽布装饰、美容55汽布维修服务0.56机动车报废处理2万辆2000元/辆0.47汽布广告服务0.18五星级汽布酒店19汽车购物中心310汽车文化活动中心0.211汽布餐饮娱乐1.512汽布会展活动0.813汽车城招租收入2.014汽布城物管收入0.515合计100项目总体成本预测序号项目名称计算说明年总成本 （万元）备注（一）直接费用9033001各种新车交易高、中档车价差稍高，低档车价差低， 平均按5000元/辆计，年销8万辆， 平均成本约7.5万元/辆6000002二手车交易二手车平均差价约3

26、000元/辆，平均 成本价约3.7万兀/辆，年销4万辆1480003汽布零配件销售进销差价按20%虑400004汽布装饰美容毛利率按20%虑400005汽布维修服务毛利率按20%虑40006机动车报废处理毛利率按50%虑20007汽布广告服务毛利率按50%虑5008汽车酒店毛利率按15%虑85009汽车购物中心毛利率按20%虑2400010汽车文化活动中心毛利率按25%虑150011汽布餐饮娱乐毛利率按30%虑1050012汽布会展活动毛利率按40%虑480013汽车城招租毛利率按20%虑1600014汽布城物管毛利率按30%虑3500（二）间接费用417251固定资产折旧费所有建筑物按30年

27、折旧期，固定资 产总投资15亿元50002设备维修费设备维修费每年按设备及安装费的10%12003水、电、气、通信等费估计每月200万元24004员工工资及社保员工人数按5000人计，年人均3万 元150005员工教育、福利、奖金员工工资总额的17.5%26256项目经营管理费含办公、差旅费、接待、车辆、治安、环 保等30007汽布城广告宣传、促销 活动日常广告、各种购车节宣传活动50008项目财务费用总投资额扣除股东自筹、子项目招商 和前期销售投入后实际融资额为5.25亿元，年利率按7%年限2年63009递延资产摊销项目筹建期费用摊销1200（三）项目经营成本合计（一）+ （二）945025

28、项目总体税、费预测项目总体税、费预测表序号项目名称营业收入（万元）增殖税纳税款（力兀）营业税纳税款（万元）增值税营业税城建税教育附加地方教育副调算仝二手车过户税房产税合计（一）新车交易1新车交易收入6400002新车进销差价400003各种税费率（%1773114各种税费额（力兀）680047614468687556（二）二手车交易1一手4交易额1600001600002各种税费率（%473111.753各种税费额（力兀）640044819264641127280（三）汽车配件、装饰、美容、维修、广告、酒店、商业、文化、娱乐、餐饮、会展、物管等1各项目合计营业额（力兀）180000180000

29、2各种税费率（%573113各种税费额（力兀）9000630270909010080（四）经营性房产出租1年租赁收入20000200002各种税、费率（%57311123各种税费额（力兀）10005030101024003808（五）项目整体年税、费合计28724（一）项目总体经济效益计算数据.项目总投资150000万元.项目总体营业收入1000000万元.项目总体经营成本 945025万元.项目总体经营税、费合计28724万元.项目总体经营利润26251万元（二）项目总体经济效益分析.项目总体净利润项目所得税=经营利润x33%=26251x33%=8663（万元）项目总体净利润=经营利润-所

30、得税=26251-8663=17588 （万元）.项目净利润收益率项目静态投资净利润收益率=噜%00%总投资17588=:50%=11.73%.项目投资回收期项目总体静态投资回收期=詈7=8.52（年）从项目营运年算起8.52年即可收回全部总投资。如加上建设期3年，则项目需要11.52年收回全部总投资改善目前汽车流通市场的面貌，为成都市树立一个标志性的建筑群，进一步提升成都市作为西部中心城市的地位。“中国西部国际汽车城”的建设，可以改善目前成都市汽车交易市场小而散的现状，提升汽车流通市场的形象和档次，乃至树立成都市的标志性建筑群，使成都市在与重庆市和西安市争做西部地区领头羊的竞争中赢得先机。通

31、过本项目的成功运作，可以提升汽车经营的档次，改善消费环境，优化汽车服务，激活成都市汽车及其衍生服务消费，带动成都市及温江区汽贸行业和城市建设的快速发展。有利于规范汽车市场秩序，加强市场管理，增加国家和地方政府的税收成都市目前的汽车贸易和汽车后市服务市场大部分档次低、布局散、规模小、形象差，部分商家诚信经营和依法纳税的观念不强。“中国西部国际汽车城”建成后，将建立消费者申（投）诉渠道和产品质量检测制度、服务质量承诺制度、诚信企业评价制度、政策法规宣传制度、消防和综合治理签约制度等，减少和杜绝假、冒、伪、劣产品及偷、漏、逃税现象。通过规范管理，正常营业后，每年可向国家和地方政府交纳各种税费约 20

32、000万元以上。可推动成都市现代化商业管理水平的提高为规范管理和提高服务水平，将首先在汽车城内导入ISO90022000 国际质量保证体系，并引进现代化的物业管理、电子商务、网络服务、物流配送、仓储服务、汽车金融、汽车抵押担保、汽车进出口业务代理、法律事务代理等服务手段，同时将联合工商、税务、车管、环保、银行、保险等单位真正建立起购车“一站式”服务体系，实现人性化的、全方位的、高水平的商业服务。提供就业机会，减轻政府压力，促进社会稳定该项目正式投入运营后，预计可直接为社会提供 5000 人左右的就业机会，间接性就业人数将达10000 人以上，这对改善人民群众生活，减轻政府压力，维护社会稳定和促

33、进小康社会的早日实现将是一个较大的贡献。促进温江区和成都市汽车市场的更加繁荣该项目是一个特大型的商业和商业房地产开发的系统工程，整个项目的建设和运营将汇集大量国内外的人才、资金、技术、管理、信息，该项目建成后将是成都市、四川省和西部地区最大的、最现代化的汽车MALL ，必将加快成都市汽贸产业的进一步大发展。由于该项目选址温江区，将较大的改变温江区的总体产业结构，使温江区成为成都市汽贸产业的最大市场，必将带动温江区相关产业的快速发展。10.3 项目投资的环境效益分析该项目是按汽车主题公园的规划建设，整个园区不仅没有“三废”排放，不会污染环境，相反整个园区的建设将实现公园化、生态化、人性化，各建筑

34、物间布满树木、花卉、草坪、流水，绿化率达30%以上，将极大地改善区域环境状况。该项目建成后，汽车市场的时尚建筑，现代潮流的娱乐设施，丰富多彩的汽车文化，优美宜人的生态环境，将把整个汽车主题公园妆扮成国内外爱车族和旅游者最理想的体验休闲游乐目的地，成为成都市及温江区“寓购于乐”的动感旅游新景11.1 项目风险分析由于本项目的开发，在成都市具有开创性，项目投资大，工期长，产品形态较高，面临的风险较多，综合风险较大。主要可能的风险为受到国家宏观调控政策的影响，导致项目融资难度大、资金链稳定性要求高、资金管理难度大的风险，以及对消费者未来预期的影响，从而带来的市场不确定性风险；开发周期长面临的市场未来

35、不确定性风险；相对受国家产业政策的影响较大。国家产业政策风险项目面临的产业链较长，因而有较多的环节易受到国家产业政策影响。由于本项目的开发周期和投资回收期相对较长，而在较长时期内国家的产业政策可能会发生较大变化，国家政策对产业结构的调整会影响到项目的投资收益，增大项目的开发风险。融资风险由于当前的国家宏观调控政策的影响，中央银行加强了对房地产和大型商业建筑开发资金贷款的控制，从而相对加大了项目的融资成本和融资难度，增加了开发过程中资金稳定性难度，项目开发资金管理难度大，资金链稳定性要求高，因此项目开发面临的资金风险较大。开发周期长带来的市场风险由于项目的开发建设周期较长，项目面临很大市场不确定

36、性风险。其中包括汽车价格和房地产价格的走势变化、建筑成本的变动、国家宏观产业调控政策的变化等等，对项目带来的不确定性风险。在市场经济下，原材料投入、人力投入都是变动的，从长期发展来看，在没有意外因素出现的情况下，能源、人力、稀缺材料的成本是呈上升趋势。致使项目成本上升。而水泥、钢材等建材价格具有的较大波动性，会导致长期房地产开发项目面临更大的不确定性， 因此在成本预算中要充分考虑到成本变动对项目收益的影响，以及项目本身是否具有足够的承受能力。利率风险在目前通货膨胀率上升的情况下，利率政策为国家宏观调控的有力手段，在未来的经济生活中，利率政策会是一个相对使用较多的金融手段。项目的开发周期长，将面

37、临国家利率调整带来的影响。目前我国通货膨胀持续上升的可能性，目前央行的两次利率调整对市场并没有产生较大的影响，没有达到利息调整的目的。在我国目前的名义利率和通货膨胀率的情况下，实际利率为负，这会刺激市场的投资行为，刺激房地产市场由于过多投资和投机行为导致的虚假繁荣。为了控制国民经济的正常运行，央行很可能开始进入利率调整周期，不排除央行未来以多次小幅调整利率来对经济实行宏观调控，以通过央行的利率调整策略和导向影响人们的心理理性预期，从而影响人们的购买行为。汇率风险自 2005 年 7 月 21 日起，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单

38、一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。这表明人民币汇率改革，已经迈出了关键性的一步，目前人民币对美元的汇率已升至 8.0780元，累计升幅0.4 个百分点。人民币升值对本项目的进口汽车相关产品和设备有重大影响，特别是民间传言，明年元旦起执行7.50 元的汇率，那么会大幅度降低进口产品成本，从而对销售市场造成波动。首先在管理上建立严格的质量控制机制和危机预警机制，减少未来风险造成的 经济损失，同时加强对风险和危机的事前预见能力。国家的行政和经济金融政策调控是不可控的，但是可以从许多市场现象和专家 分析中预见，从而提前思考对策，使后期市场行为进可能顺应未来市场变化，在操 作手法上将宏观调控带来的不

39、利影响缩减到最小，尽量规避其带来的不利后果，抓 住政策调整带来的市场机会。密切关注利率和汇率的可能走向，尽量通过多渠道融资的手法，将融资成本的 变动幅度减小到最低，以降低融资风险。开发过程中，加强资金管理，提早准备高投入时期和集中投入时期的资金，尽 可能预见未来的资金缺口，以保证资金链的连续性和稳定性，减少项目开发风险， 避免由于资金问题导致的项目开发失败。结合实际情况考虑能够通过期货市场、外汇市场，将进口原材料购买、进口设 备购买和“进口设计”由于汇率变动带来的风险尽量规避。同时对于大宗原材料需求尽可能采取长期订货合同方式，使购买价格相对稳定 减少各种因素带来的原材料价格波动的不利影响。对于

40、大宗设备可以采取融资租赁 方式，减少设备资金压力。第十二章 需请省、市、区三级政府支持的若干问题尽快批准该项目立项该项目总投资15 亿元人民币，建设总用地约 500亩，是温江区、成都市和四川省商业流通领域中最大的投资建设项目，是中国最大的汽车商城之一，对省、市、区的经济发展具有重大影响和很强的拉动作用，为促进该项目的正式启动，请各级政府尽快批准该项目立项，并纳入“成都市产业年”的总体建设计划。项目用地的取得问题该项目拟定的建设用地约 625 亩（含配套住宅用地125 亩） ，位于温江区永宁镇天堰村，请温江区政府和有关部门按有关土地政策，在土地出让方式和出让价格方面给予最大支持，并通过合法的方式

41、取得。基础设施配套问题项目选址在芙蓉大道旁，属新计划开发中的产业服务发展区，许多基础设施还未完全形成， “七通一平”还未完全配套，请温江区政府加快该区的基础设施和公用设施建设，为该项目的正是启动创造良好条件。项目建设和经营的税费优惠政策请温江区政府在该项目建设和经营中， 除了执行已规定的有关财税优惠政策外，再按“四川省重点项目”采取“一事一议” 、 “一企一策”和“特事特办”的方式，为该项目制定更大、更多的财税优惠政策，如供地方式、供地价格、土地出让金、综合开发配套费、营业税和所得税的优惠等。在项目建成经营中，请市、区政府及有关部门对二次招商客户同样给予税费等方面的大力扶持，尽快促进市场的活跃

42、和繁荣，提高市场的人气和商气，实现政府、开发商、经消商和消费者的“多赢” 。各种许可证的办理问题该项目在开发、建设、销售和经营等过程中涉及许多许可证的办理，请各级政府和有关部门给予大力支持。列为特大型重点项目的问题目前，该项目已被列为四川省2006年度重点项目和全国 30家重点商业流通项目 ，请成都市和温江区政府在该项目的建设和经营中，按特大型重点项目给予更多的关心、指导、帮助和扶持，并望温江区政府组织专门班子负责该项目的领导和协调，确保该项目的尽快建成。项目的优势适应了市场的需求我国的汽车产业正处在快速发展期，汽车贸易市场正在向规模化、多元化、现代化、品牌化方向发展，配套服务十分完善，有优美、舒适、文明的购物环境，拟建设的“中国西部