总部大厦地下停车场经营管理的方案(2016年0422)

1、.wd.wd.wd.横琴总部大厦停车场经营管理方案珠海大横琴城市公共资源经营管理2016-4-19目录一、地下停车场概况及使用情况分析1二、地下停车场物业管理成本分析4三、地下停车场收费方案9四、停车场经营合作模式15地下停车场概况及使用情况分析地下停车场概况1车场位置总部大厦一期地下停车场共分三层，位于大厦楼宇的负一、二、三层。共有2组进出口。分别位于大厦的北面及西面，出口限高2.1米及3米各一个。2车位分布地下停车场共配置车位489个，其中中型车位18个，子母车位15个。大厦户数与车位配比率为1：1.5，车位分布情况如下：B1层：小型车位：60个，中型车位18个，无障碍车位6个，B2层：小

2、型车位195个，B3层：小型车位210个，合计共489个车位。3车场配套设施设备情况a.停车场收费系统b.停车场消防系统c.停车场智能巡车系统d.停车场照明系统e.停车场通风系统f.停车场监控系统2地下停车场车位使用情况分析1车场用户分析a.办公用户：即大厦办公楼各公司员工b.商业用户：即商场消费的客人c.其他用户：即口岸综合体内有停车需求的客户2车场使用分析横琴总部大厦地处横琴口岸综合体黄金地带，来往口岸车辆故对停车场的使用时段做以下分析：工作日周一至周五使用情况分析如下：用户类别使用时间使用比例备注办公用户AM8:00-PM18:0045%商业用户AM10:00-PM10:0035%其他用

3、户不固定时间20%节假日周六、日及国假使用情况分析如下：用户类别使用时间使用比例备注办公用户AM8:00-PM18:005%商业用户AM10:00-PM10:0060%其他用户不固定时间35%二、地下停车场物业管理成本分析1、地下停车场物业管理成本测算横琴总部大厦一期地下停车场物业成本测算序号成本月支出车位数量个按车位分摊成本元/个/月停车场面积m2按面积分摊成本元/平方/月备注199946.86 489204.39 30029.37 3.33 不含能耗2139739.26 489285.77 30029.37 4.65 含能耗注明：1、第一种方式，地下停车场成本测算只包括物业人工、设备维修保

4、养及其他支出等相关费用，不包括停车场照明、排风、排污等相关设备所产生的能消耗用。地下停车场成本支出总预算不含能耗序号工程月度年度备注1人工成本23,800.53 285,606.34 2单项业务外包62,000.00 744,000.00 3其他费用支出1,500.00 18,000.00 4公共设施设备维护费用10,600.00 127,200.00 5营业税金2,046.33 24,555.96 合计99,946.86 1,199,362.31 地下停车场成本支出总预算含能耗序号工程月度年度备注1人工成本23,800.53 285,606.34 2单项业务外包62,000.00 744,0

5、00.00 3其他费用支出1,500.00 18,000.00 4公共设施设备维护费用10,600.00 127,200.00 5公共能耗41,838.73 502,064.80 6营业税金4,431.14 53,173.66 合计139,739.26 1,730,044.80 一人工成本费用测算工程子项职位人数工资元/人/月月成本年成本按13个月计备注停车场收费员4380015,200.00 197,600.00 两个中央收费处，分早、中、晚三班及轮休人员小计4380015,200.00 197,600.00 福利养老、医疗、工商、失业保、生育险工资总额*15%2,280.00 27,360

6、.00 高温费150/人*月250.00 3,000.00 法定五个月节日加班费节日加班按实结算：人均日工资300%11天人数75%625.86 7,510.34 平时加班依法按实结算教育培训经费工资总额*1.5%228.00 2,736.00 劳保费含服装、劳保用品等2500元/人，两年折旧416.67 5,000.00 食宿费1200元/人/月4,800.00 57,600.00 小计8,600.53 103,206.34 合计23,800.53 285,606.34 二单项业务外包报价职位人数工资元/人/月月成本年成本备注车场管理员8580046,400.00 556,800.00 早、

7、中、晚三班及轮休人员保洁技工240008,000.00 96,000.00 熟练操作清洁车，晚班机动组，轮休人员保洁员238007,600.00 91,200.00 早、中班日常班组及轮休人员小计121360062,000.00 744,000.00 三其他费用支出项测算表序号工程测算方法月度年度备注1灭火器材更新综合测算1000120002交通标志更新综合测算5006000总计150018000四设施设备维修保养费用预算序号工程分项月度年度备注1停车场智能化维保道闸系统200024000安防智能化系统监控系统1500180002照明系统车场照明及指示灯材料更换1500180003给排水系统排

8、污泵等及相关闸阀维修更换1800216004土建维修车道路面及附属设施维修3000360005消防系统烟感器、温感器、消防卷帘门等8009600总计10600127200五公共能消耗用测算序号工程分项月度年度备注1地下车库照明停车库37152.00 445824.00 车场照明总功率为86KW,按60%运行2地下车库新风系统停车场送排风1865.00 22380.00 车场送排风机总功率373KW，日常50%运行，每月累计运行10小时车场诱导风机1328.40 15940.80 总功率14.76KW,每天运行3小时4停车场积水井排污系统电费1493.33 17920.00 排污量按90%计算，

9、排污泵平均流量25m/小时合计41838.73 502064.80 三、地下停车场收费方案周边地区地下停车场收费情况分析1、广州地区同类型工程收费情况工程名称物业类型车位收费定价24小时最高上限备注临时卡月租正佳广场商业10元/小时，5元 /半小时1600元/月80元 /辆珠江新城CBD保利中心甲级写字楼8元/小时，4元 /半小时1500元/月80元 /辆体育中心CBD中信广场甲级写字楼10元 /小时，5元 /半小时2000元 /月80元 /辆珠海本地同类型工程收费情况工程名称物业类型车位收费定价24小时最高上限备注临时卡月租华发商都商业5元 /小时，2.5元 / 半小时无100暂行富华里中海

10、大厦写字楼5元/小时，2.5元 /半小时300元/月60元粤海环球写字楼6元/小时，3元/半小时周一至五：500元不限时：600元拱北口岸口岸综合体6元 /小时，3元 /半小时1200元 /月120元横琴临时口岸口岸综合体6元 /小时，3元 /半小时无60元该定价为地面停车价格分析：1、根据广州等一线城市商业及甲级写字楼临时停车位每小时价格平均在8至10元之间，停车月卡价格不低于1500元。2、珠海商业、写字楼及口岸综合体临时停车位每小时价格平均在5至6元之前，停车月卡价格不低于300元。二总部大厦地下停车场收费方案1、收费方式a.临时卡人工收费：停车场设有两个人工收费处，分别设在一楼商场大厅

11、和负一楼电梯厅，方便客户交费。自助收费：每个电梯厅首层设有自助缴费机，客户可以通过微信、支付宝、网银进展自助缴费。b.固定卡固定卡如月卡、年卡的办理需持相关手续到物业服务中心前台办理缴费。2、费用单价1临时停车时段车型单价1天24小时最高限额免费时限小时免费要求备注8：01-22：00及节假日全天时段小型车61002凭购物小票50元以上15分钟后开场计费，超过15分钟按半小时计费，中型车81202凭购物小票50元以上15分钟后开场计费，超过15分钟按半小时计费，22:01-8:00小型车3按时计费无免费15分钟后开场计费，超过15分钟按半小时计费，中型车4按时计费无免费15分钟后开场计费，超过

12、15分钟按半小时计费，2年卡时段车型单价备注周一至周五小型车6500不提供固定车位月卡9折优惠中型车8600不提供固定车位月卡9折优惠子母车位9700提供固定车位月卡9折优惠3月卡时段车型单价备注周一至周五小型车600不提供固定车位中型车800不提供固定车位子母车位900提供固定车位说明：以上费用参考广州、珠海等同级别物业工程收费单价，结合横琴岛自贸区周边大型物业收费情况及本工程物业成本支出计算得出。2、横琴总部大厦停车收入预算横琴总部大厦停车收入预算类别月度收入元年度收入元备注临时卡7727049272448月卡63540762480年卡20628247536合计85687210282464

13、临时卡收入预算时段类别车型单价元时间小时天数计算比率车位数月度年度备注8：0122：00周一至五临时卡小型车6142235%456294940.83539289.6中型车8142235%1815523.2186278.422：018：00周一至五临时卡小型车3102215%45645144541728中型车4102215%182376285120：0124：00即周六、日及法定节假日临时卡小型车624875%4563939844727808中型车824875%1820736248832小计7727049272448月卡收入预算时段类别车型单价元户数开卡占比月度年度备注周一至周五月卡小型车600

14、32030%57600691200中型车8001810%144017280子母车10001530%450054000小计63540762480年卡收入预算时段类别车型单价元户数开卡占比月度年度备注周一至周五年卡小型车648032010型车8640185%6487776子母车108001520%270032400小计20628247536停车卡办理权限及办理流程1停车卡办理权限及流程类别办理权限每户办卡数量办理流程备注年卡仅限业主或业户办理不限数量业主或业户凭房产证或购房合同原件、身份证、汽车行驶证、驾驶证到物业办理年卡甲方因特殊情况，需要一铺发放超过规定限量年卡的，甲方必须给出相关证明，业主凭证明方可发卡月卡权限办公楼及商铺业户主办理不限数量业户凭租房合同原件、身份证、汽车行驶证、驾驶证到物业办理月卡限时免费票券售销协议规定的客户根据协议内量数发放业户凭租房合同原件、免费卡发放数量证明到物业办理临时卡所有客户及外来车辆不限无后附临时卡缴费流程2临时卡缴费流程车辆进场进口取卡车辆停车人工收费自助缴费出口收卡车辆出场关于免费停车票券发放的建议因商业客户的用户较复杂，需要给予在一定时间内免费的，甲方应在租赁协议内注明每月给予免费