深圳港式门店管理实战

1、 深圳门店港式管理实战1一、新店选址与布局配置开店常见问题门店拓展标准报告门店布局规划2开店常见问题.好店无好业绩（位置好不等于业绩好，别人好不等于自己好）.开业了没经理（店长）. 经理（店长）走马灯. 好位置、高成本、无回报怎么办？选人第一位（先有人，再开店）3门店拓展标准报告门店拓展标准报告市场分析保本点测算4门店拓展标准报告可辐射楼盘数量可辐射户数中介占取份额市场置换率对手份额自己的空间市场分析5此处缺少表格个6门店布局规划三角形收客或收盘（社区店）未来发展（长线投资）建立区域霸主地位7二、新人入职与培训.招聘方式.新人培训课程要诀.新人入职标准.薪资待遇8招聘方式职业推介会职业推介会报

2、纸做有心人现场招聘9新人培训课程要诀10新人入职标准 选材标准(德为先) 新增房源 批量楼盘跑盘 派单 入职考试题市场分析11薪资开单入职有薪跑盘培训合格入职无底薪高提成12三、经纪人必备的业务技能营销学+心理学+演讲学销售学赞美及微笑韧性服务意识专业知识13专业意识教材一周一考知识面14服务意识摆正心态忍者至尊没有成交无服务价值15赞美及微笑赞美及微笑多发表支持意见淘汰过分内向者一笑泯恩仇16韧性恒温才能持久无欲则刚失败是一种财富17营销学+心理学+演讲学销售学成交 营销学: 如何包装产品(策划) 心理学: 如何把握客户(沟通) 演讲学: 如何推销产品(说服)18四、如何采最多的房客源房源是

3、成交之母客源是成交之父房源开发客源开发19房源开发限时免佣（售）：新进社区社区开发租房免佣：新进社区批量楼盘收买：市场收购20社区开发礼物赠送形象广告免费咨询市场分析21客源开发客源开发转介绍现场（流动客）传单（流动客）VIP客户管理维护私客转公客22五、房客源分配与应用公盘制是大趋势房客源分配比例建议房客源运用关键词23房客源运用节点房源跟进新增房源业主委托看房量24六、店长与秘书的日常职责店长抓业务（经营）秘书抓行政和财务（后勤）店长秘书了解店长通过秘书了解秘书通过店长店长（经理）日常职责秘书职责25店长（经理）工作日志AM09:00-AM09:30 早会安排当日业务工作AM09:30-A

4、M10:00 检查昨日量化完成情况 AM10:00-AM12:00圈定目标客户并给业务员指令 PM14:00-PM16:00持续跟进业务（看楼谈判协调） PM16:00-PM18:00面试、约见应聘者 PM18:00-PM19:00例会 PM19:00-PM22:00当日工作分析、效率评估、找个别同事谈话，明确第二天工作计划26秘书工作日志）部门的日常事务员工的日常行为按照公司的员工手册进行监督及管理，各种上交的公司的文件单据都须及时跟进，及时将反馈意见及公司下达的相关各类文件至经理处，需及时转达）公司的文件在公布后，须打印出让业务员签字确认，认真了解公司所下达的内容精神）业务员的转正时间及转

5、正标准）经理外出开展业务时，秘书须督促业务员开展工作）统计分店业绩，及时录入成交，做好分店内各项数据统计，准确及时的上交至经理）核算分店业务员经理提成，制作部门成本表，及时准确上交各种报表27暂缺个表格28七、充分发挥广告的作用 .报纸广告.网络广告 .小区互动（服务台开放日小礼品太阳伞）.宣传单 .橱窗广告渠道29广告的思考1.楼盘卖点分析2.行家同类比较3.是否已经现场看房4.与业主沟通5.看房是否方便6.集团作战计划7.圈定目标物业1.效果分析,今后的调整2.客户与房源录入跟踪3.与业主的反馈(剪报)4.固定目标客户1.包装你的声音,檫亮你的语言2.尝试有效沟通萨那分钟3.留电话的技巧4

6、.铺垫工作5.不懂也要装懂30多店协作与冲突仲裁深圳中介区域管理框架 2 同区域多店合作 3 跨区域合作 4 冲突仲裁31深圳中介区域管理框架32同区域多店合作集团作战、荀盘推荐区域拍卖行区域内私客可转介或合作一个区域最多不超过五个店公客制公盘制33冲突仲裁（撞盘落定）总则：客户下定金同时分店经理将合约内容发至区域秘书处撞单原则优选原则34撞单原则保证公司利益最大化 2 双方业务员所属经理充分协调沟通 3严禁恶性竞争，否则双方经理均受罚 4 如有异议向区域经理协商处理35冲突仲裁（撞盘落定）先下定者价高者反签者36九、成本控制与预算开源节流是企业永远的话题中介公司的成本结构中介公司利润10-1

7、5%是正常的行业利润中介公司规模的影响成本控制建议37开源节流是企业永远的话题没业绩时成本很要命业绩提升了却没有赚钱成本控制了，业绩却不能提升大手大脚不行，小手小脚不可，合理开源，科学节流38中介公司成本结构人力成本：20广告成本：8-10后勤：（行政、人事、财务、品牌、信息、法律、高管）：10%水电费用：3耗材：（纸、杯、洁具、维修）：1分摊：（装修折旧与设备折旧）：5提成：28利润：1339中介公司利润10-15%是正常行业利润5-30家：利润率8% 2 30-50家：利润率10-12% 350-80家：利润率12-18% 4 80-120家：利润率12-18% 5 120-200家：利润率25%以上40中介公司规模的影响规模不大成本偏高规模放大成本降低规模放大