质量常见问题监理实施细则

1、住宅工程质量常见问题监理实施细则一、工程概况工程地址：太原市建设南路与南沙河交汇处西北角基地内建设单位：山西博名房地产开发有限公司设计单位：山西中创建筑设计有限公司监理单位：山西协诚建设工程项目管理有限公司总包单位：山西广业建设工程有限公司本工程包括1#楼、2龈及地下车库，其中1#楼、2#楼地下二层地上三十三 层，建筑高度96.6米，局部高度101.7m,地下二层层高3.30m,地下一层层高 2.80米，一至三十三层层高 2.9m。1#楼占地面积1426.21褶，建筑面积45605.4 m2, 2#楼占地面积577.19 % 建筑面积16277.80小二、编制依据.山西省住宅工程质量常见问题专

2、项治理技术措施.国家及地方现行的工程质量验收标准和技术规范.怡然易居项目施工合同及图纸.地标及相关要求.分析本工程质量常见问题发生的原因，准确把握常见问题产生的根源， 有效预防和治理质量常见问题，突出专项治理工作重点，制订此监理工作实施 细则。三、治理重点结合本监理工程实际特点，确定将钢筋混凝土现浇板开裂问题；填充墙裂 缝问题；墙面抹灰裂缝问题；外墙保温饰面层裂缝渗漏问题等方面影响主要使 用功能的常见问题作为专项治理工作监理重点。四、治理责任.结合本项目实际，依据公司下发的监理公司住宅工程质量常见问题监 理要点，把专项治理工作与常规工作有机结合，依法履行监理职责，严格按照 工程建设有关规定实施

3、监理，重点落实治理责任和主要任务，项目监理部总监 负责对专项治理工作进行检查、督促、指导，确保监理工作落到实处。.项目监理部负责审批工程承包单位编制的住宅工程质量常见问题专项治理施工方案，实施过程中严格按照有关法律法规、标准规范和住宅工程质 量常见问题实施细则进行监理，督促施工单位落实质量责任。.对于重要的分部分项、关键工序、重要环节，加强监理旁站、巡视和平 行检验工作，认真履行监理责任。针对专项治理工作，要进一步加强事前、事 中、事后的控制和管理，强化施工全过程的管理控制，关键环节、重要工序要 重点做好记录，建立和加强影像、文字等可追溯性内容的资料管理工作。.将专项治理工作落实情况列为监理单

4、位竣工质量评估报告的重要内容之五、住宅工程质量常见问题监理要点根据监理工程实际，结合近几年住宅工程质量普遍反映的热点、难点问题, 质量投诉问题呈现的特点，分析住宅工程常见问题主要钢筋混凝土现浇板开裂 问题；填充墙裂缝问题；墙面抹灰裂缝问题；外墙保温饰面层裂缝渗漏问题等 方面，影响主要使用功能的常见问题将作为专项治理工作监理重点。.楼板裂缝.填充墙开裂.墙面抹灰裂缝.外墙保温饰面层裂缝、渗漏.外窗渗漏.有防水要求的房间地面渗漏.屋面渗漏.卫生间局部等电位联接不规范.地漏安装不规范，水封深度不足六、常见质量问题专项治理监理内容：楼板裂缝监控要点：1）当楼板内需要埋置管线时，管线不宜立体交叉穿越，管

5、线的最大外径不宜超过板厚的1/3。楼板双层配筋时，管线宜布置在楼板的上下层钢筋之间；当 楼板采用单向配筋时，应沿管线方向在板的上表面各加设一道小410加600mm的钢丝网片作为补强措施。2）在满足施工要求的条件下，宜采用较小的混凝土坍落度。当采用预拌混凝土施工时，应对每车混凝土进行交接检验，严控施工坍落度，禁止现场加水。3）浇捣时混凝土自由下落高度不得超过 2m振捣时应慢插慢提，不要漏震。4)按施工方案留设好施工缝5)加强混凝土现浇板的养护和保温，混凝土浇筑后，混凝土初凝前开始进行覆盖或喷雾、蓄水养护，后继洒水养护时间不得小于7d;对掺外加剂的混凝土，养护时间不得少于14do夏季应采取保湿养护

6、措施，冬季应适当延长保温和 脱模时间。6)后浇带封闭时间及要求应符合设计规范。封闭前后浇带处混凝土应清理干净，界面应修整并凿毛；混凝土浇筑完毕应蓄水养护不少于14天。7)已拆除支模架的结构，在混凝土强度等级达到设计强度等级后方可承受 全部使用荷载；当施工荷载大于设计的可变荷载时，必须进行核算，并据核算结果确定增设临时支撑。2、砌体墙体裂缝监控要点：(1)砌筑砂浆应符合相应规范标准的要求。(2)砌体灰缝应厚度一致，砂浆饱满，不得出现瞎缝、透亮。(3)蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块、混凝土小型空心砌块在施砌时产品龄期不应小于 28d (宜大于40d);应控制砌块砌筑时的含水率，表面有 浮水时

7、不得施工。(4)蒸压加气混凝土砌块和轻骨料混凝土小型空心砌块不应与其他块材混 砌。(5)混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块常温条件下的日砌高度应控 制在1.6m以内。(6)不同材料基体交接处的抹灰，应采取在基层抹灰中部设置加强网等防止 开裂的措施，加强网与各基体的搭接宽度不应小于150mm(7)对设计要求的洞口、管道、沟槽和预埋件等，应在砌筑时预留或预埋； 洞槽修补时应采用适当的材料，保证密实粘结牢固，抹灰层应设置加强网等防 裂措施。(8)填充墙砌体留置的拉结筋应连接牢固,后置筋应做拉拔试验；留置位置 应与砌体皮数相符合，不得弯折使用。(9)填充墙砌至梁、板底时，应留一定空隙，待填充墙砌筑

8、完成至少间隔15d 后，用斜砖补砌挤紧，并用同级砂浆填满挤实。(10)顶层框架填充墙采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、蒸压加气 混凝土砌块等材料时，墙面粉刷层宜采用在基层抹灰中部设置加强网等防止开 裂的措施。3、墙面抹灰裂缝控制问题：(1)、应严格控制抹灰砂浆配合比，宜用过筛中砂(含泥量5%,保证砂浆有良好的和易性和保水性。采用预拌砂浆时，应由设计单位明确强度及品种 要求。(2)、对混凝土、填充墙砌体基层抹灰时，应先清理基层，然后做甩浆结合 层，掺加界面剂与水泥浆拌合，喷涂后抹底灰。(3)、抹灰前墙面应浇水，浇水量应根据墙体材料和气温不同分别控制， 并同时检查基体抗裂措施实施情况。(4)、

9、抹灰面层严禁使用素水泥浆抹面。抹灰砂浆宜掺加聚丙烯抗裂纤维、 碳纤维或耐碱玻璃纤维等纤维材料。必要时，可在基层抹灰和面层砂浆之间增 加玻纤网。如墙面抹灰有施工缝时，各层之间施工缝应相互错开。(5)、墙面抹灰应分层进行，抹灰总厚度超过 35 mm时，应采取加设钢丝网 等抗裂措施。(6)、墙体抹灰完成后应及时喷水进行养护。4、外墙、外窗渗漏监控要点：(1)外墙外保温粘贴饰面砖系统应结合立面设计合理设置分格缝，分格缝竖向间距不宜大于12m横向间距不宜大于6m必要时可设置抗裂分隔缝和托架， 并应采用柔性防水材料密封处理，确保面层不渗水。(2)抹灰前基层表面应清理干净， 并做界面处理。抹灰层与基层以及各

10、抹灰 层之间必须粘结牢固，无空鼓、裂纹。(3)砌体与混凝土结构交接处(梁底、柱边)抹灰时应采取加强措施。宜在 抹灰层中间放置钢丝网或耐碱玻纤网布防止不同材料间的粉刷开裂。(4)凸出外墙的挑板、雨蓬在嵌入墙体位置应增设混凝土翻边挡水，高度 不小于150mm(5)提供到工程现场的门窗产品必须符合国家现行的规范并满足设计要 求。严禁在施工现场制作门窗。门窗安装前应进行相关性能的见证检测(抗风 压性能、水密性能、气密性能、传热系数、玻璃遮阳系数、可见光透视比、中 空玻璃露点)。(6)窗框安装前应根据饰面材料预留间隙对窗洞尺寸进行复核，用防水砂 浆刮髓处理后固定外框。铝合金窗外周边应留宽5mms 8mm

11、曹，用防水胶嵌缝。(7)外窗下框应有泄水结构，如无时应做如下处理：推拉窗：导轨在靠两边框处铳8mms的泄水口；平开窗：在靠框中挺位置每个扇洞铳一个8mms的泄水口。(8)铝合金门窗框安装前，应撕去水泥砂浆接触处的包装纸并涂刷聚氨酯清漆等保护剂。门窗框与墙体安装缝隙宜用防水砂浆或聚合物水泥砂浆嵌填饱 满，必要时也可采用注浆工艺，不得使用混合砂浆嵌缝。安装所用的螺丝应为 铜螺丝或不锈钢螺丝，钉口应做好防渗处理。外门窗框料与墙体间缝隙密封完 成后，应做淋水试验，冲淋时间不少于 0.5h,出水压力不小于0.05MPa, 24h后 检查。(9)当采用发泡剂填充时，洞口应清理干净并干燥后施打发泡剂，发泡剂

12、 应连续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝 隙内，防止发泡剂外膜破损。(10)施打密封胶应在基层干净干燥后实施，采用中性硅酮密封胶。外墙 铝合金门窗框与墙体连接处应双面打胶，严禁在涂料面层上打密封胶。(11)门、窗洞口外饰面的上天盘，应按不同外装饰材料分设外低、内高 的滴水线或滴水槽。外窗台与窗下槛处要粉出圆档，窗台板应做出由内向外的 排水坡度。同时，各种装饰线脚与保温层间的收头处理和防渗处理，凡外凸线 脚均应设滴水线。5、厨房、卫生间楼地面渗漏监控要点厨房、卫生间和有防水要求的楼地面应设置柔性防水隔离层。厨房、卫生间和有防水要求的楼板及层间退台屋面、顶层露台、平台

13、 等周边除门洞外，应向上设一道高度不小于200mm的混凝土防水反坎，与楼板一同浇筑，相应结构平面图应明示。厨房、卫生间楼地面完成标高应比室内其 它房间楼地面完成标高低2030mm(无障碍专用房除外)。卫生间和有防水要求的房间，防水层沿墙上翻高度不应小于1800mm沉箱式卫生间应做二次排水和二次防水设计，沉箱底排水应单独设 置。管道穿过墙壁和楼板，有防水要求时应设置金属防水套管。(6)上、下管道预留洞口坐标位置应正确， 洞口形状为上大下小。(7)现浇楼板预留洞口 填塞前，应将洞清洗干净，毛化处理，涂刷加胶水泥浆作粘结层。洞口填塞分 二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至板厚2/3处

14、，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验，无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。 管道安装后，应在管周进行 24h蓄水试验，无渗漏后再做防水层。应在洞口处 做一园台，高度为 4050mm(8)防水层施工前，应先将楼板四周清理干净，阴角处刷成小圆弧，防水层 的泛水高度不得小于300mm(9)地面找平层朝地漏方向排水坡度为 11.5%,地漏口比相邻地面低5mm(10)有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为20 30mm无渗漏为合格。6、屋面防水渗漏监控要点：(1) 天沟或女儿墙应按规定留设溢水孔。(2)屋面采用硬泡聚氨脂、聚苯乙烯板等憎水性保温材料时，建议设置排 汽系统。排汽道应

15、纵横交错、畅通，其间距应根据保温层厚度确定，最大不宜 超过3m排汽口应设置在不易被损坏和不易进水的位置，根部应设不小于C20细石混凝土墩台。施工图中屋面平面应有明确排水系统设计。系统设计要求绘出排水分 区、分水脊线、排水坡交线、排水途径等，力求通畅，水落口负荷均匀。对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、井(烟)道等节点应有防渗构造详图。变形缝宜优先采用现浇钢筋混凝土盖板的做法，其强度等 级不低于C30。伸出屋面井(烟)道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土 反坎，高度不低于防水面层以上 300mm相应结构平面图应出具大样图。屋面应进行保温设计，屋面保温层不得采用限制使用或禁止使用的材

16、 料。对于体积吸水率大于2%的保温材料，不得设计为倒置式屋面。刚性防水层应采用细石防水混凝土，具强度等级不低于C30,厚度不应小于40mm钢筋网片4150 150mm刚性防水层应设分格缝，分格缝间距 不应大于3mx 3m缝宽不应大于25mm且不小于12mm分格缝嵌填高弹性耐候 胶。坡屋面设计，应明确屋顶斜天窗、平天窗、老虎窗、出屋面井道、烟 气道等部位与结构构件交接处的防水、排水细部设计。卷材防水层施工要满足下列要求：基层处理剂涂刷均匀，对屋面节点、周边、转角等用毛刷先行涂刷。基层 处理剂、接缝胶粘剂、密封材料等应与铺贴的卷材材料相容。防水层施工前，应将卷材表面清刷干净；热铺卷材时，玛蹄脂应涂

17、刷均匀、 压实、挤密，确保卷材防水层与基层的粘贴能力。不应在雨天、大雾、大风天气和环境平均温度低于5 c时施工，并应防止基层受潮。应根据建筑物的使用环境和气候条件选用合适的防水卷材和铺贴方法，上 道工序施工完，应检查合格，方可进行下道工序。卷材大面积铺贴前，应先做好节点密封处理、附加层和屋面排水较集中部 位(如屋面与水落口连接处、檐口、天沟、檐沟、屋面转角处)的细部构造处理和分格缝的空铺条处理等，应从屋面最低标高处向上施工。铺贴天沟、檐沟 卷材时，宜顺天沟檐沟铺贴，从水落口处向分水线方向贴，尽量减少搭接。上下层卷材铺贴方向应正确，不应互相垂直铺贴。相邻两幅卷材的接头位置应互相错开300mniU

18、上。叠层铺贴时，上下卷材间的搭接应错开；叠层铺设的各层卷材，在开沟与 屋面的连接处应采取可靠方法搭接，搭接缝应错开；接缝宜留在屋面或天沟侧 面，不宜留在沟底，搭接无滑移、无挠边。高聚物改性沥青防水卷材和合成高分子防水卷材的搭接缝，应用材料性能 相容的密封材料封严。在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井(烟)道及高出屋面的结构处，均应用密封材料封闭严实，再用柔性防水材料做泛水，具高度不小 于防水面层以上250mm管道泛水不应小于300mm最后一道泛水材料应采用卷 材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。刚性防水屋面施工要满足下列要求：刚性防水层与山墙、女儿墙以及突出屋面结构

19、的交接处应留缝隙，并做柔 性密封处理。细石混凝土防水层不应直接铺摊在砂浆基层上，与基层间应设置隔离层， 隔离层可用纸胎油毡、聚乙烯薄膜、纸筋灰 1: 3石灰砂浆。在出屋面的管道处与防水层相交的阴角处，应留设缝隙，用密封材料嵌填， 并加设柔性防水附加层，收头固定密封，其泛水宜做成圆弧形，并适当加厚。细石混凝土防水屋面施工除应符合相关规范要求外，还应满足以下要求：钢筋网片应采用焊接型网片。混凝土浇捣时，宜先铺三分之二厚度混凝土并摊 平，再放置钢筋网片，后铺三分之一的混凝土，振捣并碾压密实，收水后分二 次压光。分格缝应上下贯通，缝内不得有水泥砂浆粘结。在分格缝和周边缝隙 干净干燥后，用与密封材料相匹

20、配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌 填防水油膏，密封材料底层应填背衬泡沫棒，分格缝上口粘贴不小于200mm宽的卷材保护层。混凝土养护不小于14do (10) 屋面细部构造要满足下列要求：天沟、檐沟方式应符合下列要求：天沟、檐沟应增设附加层，采用沥青防水 卷材时，应增设一层卷材；采用高聚物改性沥青防水卷材或合成高分子防水卷 材时，宜采用防水涂膜增强层。天沟、檐沟与屋面交接处的附加层直空铺，空 铺宽度不小于200mm天沟、檐沟卷材收头处应密封固定。斜屋面的檐沟应增设 附加层，附加层在屋面檐口处要空铺宽度 200mm防水层的收头用水泥钉钉在混 凝土斜板上，并用密封材料封口，檐沟下部做鹰嘴或宽度

21、10mmi勺滴水槽。女儿墙泛水、压顶防水处理应符合下列要求：女儿墙为砖墙时卷材收头可 直接铺压在女儿墙的混凝土压顶下，如女儿墙较高时，可在砖墙上留凹槽，卷 材收头应压入槽内并用压条钉压固定后，嵌填密封材料封闭，凹槽距屋面找平 层的高度不应小于400mm女儿墙为混凝土墙时，卷材的收头采用镀锌钢板压条 或不锈钢压条钉压固定，钉距不大于 900mm并用密封材料封闭严密。泛水宜采 取隔热防晒措施，在泛水卷材面砌砖后抹水泥砂浆或细石混凝土保护，或涂刷 浅色涂料，或粘贴铝箔保护层。水落口的防水处理应符合下列要求：水落口埋 设标高应正确，应考虑水落口设防时增加的附加层和柔性密封层的厚度及排水 坡度加大的尺寸

22、。水落口周围 500mme围内坡度不应小于5%并应先用防水涂 料或密封涂料涂封，其厚度为 25mm水落口杯与基层接触处应留宽 20mm深 20mm勺凹槽，再嵌填密封材料。屋面变形缝的防水构造处理应符合下列要求：变形缝泛水高度不应小于 300mm防水层应铺贴到变形缝两侧砌体的上部。变形缝内应填充聚苯乙烯泡沫 塑料，上部填放衬垫材料，并用卷材封盖。变形缝顶部应加扣混凝土或金属盖 板，优先采用现浇混凝土盖板的做法，混凝土盖板的接缝应用密封材料嵌填。7、电气安全防护措施、防雷监控要点：每个建筑物内电气装置均应采用总等电位联结，卫生间局部等电位联 结的应按规范要求设置。建筑物的各电气系统的接地宜用同一接

23、地网。接地网的接地电阻，应 符合规范的要求。应在住宅的栋电表箱或楼层电表箱设置 SPD住宅配电系统中均应设置防火灾漏电保护装置，以及在电源插座(可 不包括空调插座)等配电回路设置防触电的漏电保护装置。开关、插座安装及接线应满足同回路插座间连接的接地( P6线，严 禁用联连接，应采用接线帽或焊锡等可靠的永久连接方式；导线分支接头优先 采用压接帽连接；若采用缠绕搪锡方法，包扎绝缘层应不低于原来导线的绝缘 强度，接线处的连接导线绝缘层受损处，要求重新包扎好；禁止吊顶内的线管敷设不到位，线管末端未敷设到箱、盒内，有导线裸 露的现象；漏安装不规范，水封深度不足控制要点施工图纸设计中应明确地漏型号及规格；

24、洗衣机地漏须使用专用地漏 或直通式地漏，直通式地漏的支管应增加返水弯， 返水弯水封7度不小于50mm施工前应根据基准线标高及地漏所处位置并结合地面坡度要求确定地漏安装标高，保证地漏安装在地面最低处，地漏顶面应低于地面面层5mm水应不小于50mm(3)已安装完毕的地漏应采取有效保护措施防止堵塞。9、散热器安装不规范，散热器支管渗漏控制要点(1)散热设备、管材、管件应相匹配，并应按要求进行检验。(2)散热器支架、托架安装构造正确，埋设牢固，位置准确。(3)散热器支管长度超过1.5m时，应在支管上安装管卡；塑料管应在转弯 处安装管卡，在阀门处安装固定支架；散热器及支管坡度坡向正确。隐蔽安装的采暖管道

25、在墙、地面上应标明其位置和走向。(5)散热器背面与装饰后的墙内表面安装距离应符合设计或产品说明书要 求，如无要求时，导管敷设后引出地面部位、应为30mm距窗台不应小于50mm 距地面高度设计无要求时，挂装应为150200mm,卫生间散热器底部距地不应 小于200mm,散热器排气阀的排气孔应向外斜 450安装。(6)采用丝接方式连接的管道，套丝时不得出现断丝、缺丝、乱丝，连接后 外露2-3扣，并应清理干净，做好防腐处理。(7)采用热熔方式连接的管道，管材与管件应使用同一厂家材料，切割管 材应平整并垂直于管材轴线，热熔时操作环境、加热温度、加热时间及熔焊深 度均应严格控制。(8)塑料管道与金属管道

26、、阀门连接时应采用专用工具专用管件。(9)散热器及配管水压试验应在逐户试验合格的基础上进行系统试压，并形 成记录。七、监理措施：项目监理部在住宅工程监理过程中要以相关的的各类规程规范为主体，以 验评标准为依据，严格要求承包单位执行有关见证试验制度和设备检验制度。 坚持不合格的建筑材料、构配件和设备不准在工程上使用。坚持本工序质量不 合格或未进行验收不予签认，下道工序不得施工。要坚持工序把关，特别是工 序验收和隐蔽工程，使每道工序都不失控，才能确保质量，不留隐患和遗憾。 可采用的监理措施有：1、预控：质量控制以事前控制(预防)为主；按北京市建委文件要求，项 目监理部要结合本项目实际，依据公司下发

27、的监理要点，编制住宅工程质量 常见问题监理实施细则，经总监理工程师审批后实施。同时，项目监理部负责 审批住宅工程质量常见问题专项治理施工方案，实施过程中严格按照实施细则进行监理，督促施工单位落实质量责任，对于重要的分部分项、关键工序、 重要环节，加强监理旁站、巡视和平行检验工作。2、现场巡检：按监理规划的要求对施工过程进行现场巡检，及时纠正违规 操作，清除质量隐患，跟踪质量问题，验证纠正效果。项目监理工程师应针对 住宅工程质量常见问题容易出现的工序，在施工过程中坚强现场巡检。3、平行检验：在承包单位自检的基础上，按照一定的抽样比例，监理加强 对工程质量的独立检验。4、试验与检测：试验与检测是监

28、理工程师确认承包单位用于工程的各种材 料和设备的性能以及施工质量优劣的主要依据。对重要材料（如钢材等）按有 关规定要求进行试验和检测，经过合理抽样，通过室内试验和现场试验，以获 得具有代表性的试验数据，为工程质量验收提供基础依据。5、旁站监理：对工程的关键工序和重点部位施工过程进行旁站监理。项目 部根据所监理的住宅工程工程特点制定旁站方案，对住宅工程质量常见问题 容易出现的部位进行旁站监督。6、见证取样：严格执行现场见证取样制度和送检制度。7、监理工程师指令：监理工程师指令是监理工程师（书面形式或口头）对 施工过程中发现问题要求承包单位及时进行纠偏、整改的一种行为，是监理行 使工程监督管理权的一种重要手段（包括监理通知、停工通知、情况通报等）（项目监理工程师在发现住宅工程质量常见问题出现后要以监理工程师指令形 式，督促并监督施工单位进行整改。8、暂停工程：对承包单位严重违反合同文件的施工行为或造成恶劣的质量 和安全后