常州金新·通江路项目前期定位策划报告课件

1、20091124一直致力领先，从来未被超越创新超越震撼突破金新通江路项目前期定位策划报告20091124“大学之道，在明明德，在亲民，在止于至善。知止而后有定，定而后能静，静而后能安，安而后能虑，虑而后能得。” 大学谋定而后动，知止而有得明确目标，策略先行充分实现溢价利润项目使命高端项目形象塑造+差异化形式竞争突破一个目标两个基本点基于“一个目标”下的两个基本点，两者相辅相成。本案之于金新区域市场解析项目占地（万）建筑面积（万）容积率产品线面积范围（）目前均价（元/）去化情况最早开盘日期新城首府4.3住宅10住宅2.3高层住宅+酒店式公寓+办公商业首批房源120-245精装14000首批房源去

2、化95%09年10月凯纳华侨城约1.7约74.2高层住宅62-188精装10000小面积去化较快，大面积去化慢；首批去化不足60%09年8月嘉城尚郡约2.5约5.52.2高层住宅+花园洋房高层83-150洋房132-252高层6500洋房8500一期售罄，二期未开09年6月青山湾三期约10约252.5高层住宅48-1727800基本售罄08年7月港龙尚层广场约0.8 约4.54.5高层（商住）40-120简装11000已推房源去化速度一般，去化约60%09年4月香缇湾花园约7.5约202.66高层住宅63-1386000基本售罄09年5月区域项目容积率接近；除首府与凯纳外，其他项目价格一般区域

3、市场解析新城首府凯纳华侨城青山湾三期港龙尚层广场嘉城上郡香缇湾花园围合式排布围合式排布围合式排布单体式行列式排布行列式排布主体四房2452幢二房120 、三房163、188一房62-65 9%二房88-90 46%三房120-144 36%四房180-188 9%一房48 12%二房71-96 35%三房117-138 37%四房143 4%五房172 12%商业产权一房83 15%二房88-93 46%三房91-131 32%四房150 7%一房63 6% 二房95 31%三房111-134 59%四房138 4%高层为主体，除新城首府外，其余各公寓项目户型面积分散、跨度大同为高端项目，新城

4、首府与凯纳华侨城的对比值得思考区域市场解析凯纳华侨城的尴尬之路开发商常州凯纳房地产开发有限公司地理位置通江南路1号占地面积1.7万方建筑面积7万左右容积率4.2建筑形态18、25、33F高层规划户数530户面积范围62-188（19种户型）开盘日期2009年8月已推体量1-3号楼，368套在售均价精装10000元/去化率约60% 凯纳华侨城与凯纳商务广场作为一个整体规划，意图打造一个城市综合体，通过前期的凯纳商务广场建立项目高端形象，提升华侨城项目价值； 由于住宅占地有限、容积率过高，底层住宅采光影响较大，华侨城住宅架空两层，加上堆坡，华侨城相对通江大道高出约7米。凯纳商务广场凯纳华侨城 高端

5、形象优势建立； 开价价格基础确立。 价格被首府拉开差距，且无提升； 销售仅去化小户型，大户型滞销。失败！区域市场解析凯纳华侨城的尴尬之路占地(平方米)建筑面积（平方米）容积率780202184562.8地块核心解读同质地块，又是20万方的适中规模，高层公寓为主体如何实现目标2007年，我们参与新城首府前期策划工作时，几乎面临同样的问题！回顾首府之路，我们的成功所在在哪里？成功之路Achievement“高端”市场发展判断市场将在2010年前逐步形成首府成功之路项目“高端”可行性判断区域重心外扩，富人区概念可行首府成功之路项目梳理外部性资源不强，考虑开发周期下的开发时序和开 发模式把握首府成功之

6、路项目操作策略以产品切入树立标杆，一开始即全面树立项目 整体体系高度，保证持续竞争力首府成功之路产品切入策略树立标杆，局部表现力拉升项目形象一开始即树立高水平、全面性、能保证长期持续竞争力的形象。项目整体性的体系高度项目操作模式整体领先的产品体系，户型纯粹性，装修引入 模糊价格与户型引导首府成功之路户型定位判断舒适户型需求高，以有效与发展的眼光考虑总 价定位设置首府成功之路市场呈现对大户型豪宅产品的需求表现以高端楼盘的客户高一次性付款考虑总价考虑承受能力，总价承受在160-180万、230-250万、400万、540万以发展眼光考虑常州的高端市场，到本项目中后期总价承受提高到192-216万、

7、276-300万、480万、648万户型定位判断户型功能空间需求验证+客观条件调整：户 型纯粹性下的局部户型妥协 首府成功之路客户功能空间需求与产品反馈的调研论证考虑地块实际情况进行设计调整：满足户型纯粹性下的局部户型妥协项目形象塑造会所+样板局部表现力支撑项目形象首府成功之路项目形象塑造制造纯粹性圈层下的绝对形象吸引力首府成功之路圈层纯粹性价值体系价值属性FeatureAdvantageBenefit目标取向项目梳理项目目标户型纯粹性产品体系全面超越纯粹顶级豪宅首府成功之路FAB价值链整合纯粹性新标杆除此之外，还有什么？关键策略一：产品纯粹性领导/竞争Lead/Competition 常州高

8、端项目研究单价万元级、具有较大的市场影响力名称 区域/板块总建（）容积率建筑形态项目属性嘉宏盛世钟楼区/城中28万2.8高层住宅+酒店式公寓+商业市中心地段综合体项目先天资源优越京城豪苑钟楼区/城中13万（正方京城35万）5.14高层住宅+商业市中心地段住宅社区先天资源优越凯纳华侨城/凯纳商务广场钟楼区/城北凯纳广场11万，华侨城7万广场8.3华侨城4.2高层住宅+酒店式公寓+商业未来中心地段的综合体项目先天资源较好朗诗国际街区钟楼区/城西13.8万2.5小高层+高层住宅市郊地段的纯住宅社区先天资源较差 新城首府钟楼区/城北18万2.18高层+酒店式公寓+办公未来中心地段的综合体项目先天资源较

9、好常州高端项目研究常州高端项目建筑形态单一，均是高层/小高层；除朗诗国际街区外，全市高端项目均位于常州目前或未来的中心地段。嘉宏盛世属于兼具地段性豪宅及综合体性质1号铂金座2号怡景座6号5号3号翡翠座7号瀚景座8号帝景座特点：“完全人车分流”设计，大型商业，VIP豪宅会所推广诉求：市中心，100%人车分流，古运河，生态公园1、2、3、5号楼临马路房源，紧凑型户型2房85为主；4房1406、7号楼：3房112 ；4房142、162；5房210；6房401（9套）8号楼：3房160；4房203-250；5房410常州高端项目研究嘉宏盛世京城豪苑属于地段性豪宅产品华都阁华丽阁待建中商业裙房商业街华英

10、阁华府阁特点：龙脉地段，鸿艺会推广诉求：市中心，尊贵、豪华的品质生活常州高端项目研究京城豪苑华都阁一房81.62华都阁三房156.79华都阁三房172.88华都阁四房163.24一期商务广场：一幢酒店式公寓+一幢酒店；1房38-94，5房22340多套特点：常州第一高（56层228米） ，豪生酒店，装修推广诉求：地标，品质，服务，智能化常州高端项目研究凯纳商务广场&华侨城二期华侨城：5幢18、33层高层，65-180，常规户型特点：架空两层(7米)，装修，物管，地暖，庭院景观推广诉求：舒适生活常州第一高楼、常州首座地上三层停车场、国际排名第二酒店豪生大酒店的入驻等都使得凯纳商务广场成为酒店类标

11、杆豪宅凯纳华侨城强化其卖点力图与其它项目形成差异化竞争，属于差异化装修豪宅朗诗国际街区属于科技住宅类豪宅特点：恒温恒湿恒氧、科技、舒适体验 推广诉求：科技、品质、居住舒适三期位置：4号、6号，好位置和差位置搭配销售；三期户型：4号楼，18层：2房896号楼，26层：3房138 ，4房=192常州高端项目研究朗诗国际社区6#楼4#楼“上层建筑”将基地整体抬高80，四周种植大树，把噪音完全阻隔在外；“六星围合式”建筑布局；家族式平层大宅、240的主力户型、豪宅的装修标准； 原生态社区70%超高绿化率、欧洲皇家园林景观；内部大量应用绿色科技新城首府做为一个产品全面突破类豪宅，其产品、景观均好性明显优

12、于常州其他项目，重新定义了常州豪宅的标杆特点：全面超越，精装修，CEO会所推广诉求：传世豪宅，极致荣耀一幢办公楼、一幢酒店式公寓、商业配套、CEO+运动双会所、住宅户型设计：主力240四房，少量160、180三房常州高端项目研究新城首府名称 高端项目标签地段精装修科技创新产品突破五星级酒店内外部景观品牌物管服务嘉宏盛世 京城豪苑 凯纳华侨城/凯纳商务广场朗诗国际街区新城首府常州高端项目研究常州高端项目的核心标签是：地段、精装修、内外部景观、品牌物管服务；而产品突破（建筑形态、产品形态）和科技创新则有“奇兵”之效常州高端项目研究常州高端项目标签基础标签传统关注点趋势标签发展型“主装备”核心标签竞

13、争操作模式地段内外部景观品牌物管服务产品突破科技创新精装修常州高端项目研究 地段性豪宅 差异化科技类豪宅 酒店标杆类豪宅 产品全面突破类豪宅嘉宏盛世、京城豪苑朗诗国际街区凯纳商务广场&华侨城新城首府全市高端项目操作模式高端之外，我们采用什么模式？策略二：竞争差异化操作模式定位策略Strategy 项目策略客户策略案例借鉴凯纳、朗诗国际、嘉宏盛世新城首府京城豪苑、嘉宏盛世、朗诗国际项目策略高端项目竞争层次竞争层次首府迅速拉开差距，二、三档项目形成缠斗界限不清凯纳：商务广场单价档次属于2档，但总价档次属于3档次；华侨城则真正已掉入第三档；朗诗国际：户型-单价-总价跨度大，在2-3档之间徘徊；嘉宏盛

14、世：前期产品均属3档，晋陵路8号爬上2档但接受度差；京城豪苑：单价拉升大，但总价仍合理且销售差，属于2档；项目策略高端项目竞争切入竞争切入点不同的项目价值偏好和档次差别形成不一样的向心力，有 效价值体系与真空竞争档次切入是关键点新城首府京城豪苑、嘉宏盛世 项目情感偏好产品功能偏好项目地段偏好第一档次第三档次第二档次新城首府京城豪苑朗诗国际嘉宏盛世嘉宏盛世凯纳商务广场凯纳华侨城凯纳、朗诗国际价值切入点档次切入点首府已建立绝对优势，形成最大范围的向心力竞争策略以追随者与补缺者位置，创新产品引爆市场进入高端行列，客 户深入挖掘产品借势跟随向上项目策略高端项目竞争策略不盲目求高，项目价值基础上的借势价

15、格跟随者策略深度挖掘客户，创新产品引爆产品切入高端细分市场+服务升华嫁接品牌高端客户分级级客户级客户级客户客户策略客户分级游离型客户成长型客户基础型客户类别经济能力购买选择原因单价承受能力总价承受能力产品/户型选择级客户年收入在200以上需求一个好社区而并非仅是产品硬件做得好就满足了。同时也非常要面子。如购买新城首府的客户追求的是常州顶级豪宅的名气，介绍成交比非常高。最喜欢的广告语是“献给荣耀这座城市的人”。1.31.6万元300万以上主力300600万元大户型公寓：180的三房，240的四房。或别墅级客户年收入在50100万好面子，此方面与I级客户类似。如朗诗的媒体曝光率非常高，知名度非常高

16、。对于类似“恒温恒湿恒氧”的产品科技创新比较感兴趣；京城豪苑这种地段优势明显的项目。1.01.2万元150200万元公寓：130150的三房，140160的四房，少量160180的五房。级客户年收入在30万以内主要是改善型需求，选择一些知名度和地段不错的项目。0.81.0万元100150万元公寓：120130的三房，130140的四房。客户策略客户特征类别规模比例个人购买活跃度介绍购买活跃度竞争代表高端项目级客户15%由于一档项目总价过高一般仅购买一套，会考虑再购买二、三档项目。介绍比例最高，但基数小新城首府级客户35%会考虑购买多套介绍比例较高，且由于基数大介绍规模更大主要为京城豪苑，少量朗

17、诗国际产品级客户50%以一套为主介绍比例及规模一般凯纳华侨城，嘉宏盛世，朗诗国际客户策略客户特征客户策略客户捕捉相对市场竞争相对市场份额级客户级客户级客户价值最高，虽然竞争小但份额低风险大价值型客户价值较高，且份额够大，竞争相对低综合型客户份额最大，但价值最低、竞争最大份额型客户级客户级客户级客户高端客户市场竞争/份额比对客户策略客户捕捉针对局部少量客户打造具备差异性优势以及创新的最高端产品，形成项目标杆价值，可实现高市场价值。相当于首府客户高端市场中的成熟客户，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。略低于首府客户价值客户主力客户高端旗帜产品利润主力产品价

18、值型级客户综合型级客户目标客户定位少量主力我们的产品应该怎么做？针对我们的项目与客户/产品策略智者， 善鉴创新高端低密度产品撬动下的项目整合营销华润橡树湾保利林语溪小高层公寓与低密度联庭别墅整体规划项目地址新江湾城政和路1088号建筑形态小高层、联庭总占地面积210000总户数联庭147户总建筑面积230782容积率整体1.6，联庭0.7联庭面积180-240物业费4.5元/ /天公寓主力面积63-88风格新英格兰该案规划分联庭别墅区和小高层公寓区，联庭别墅容积率仅为0.7，而该案整体容积率为1.6；公寓区规划70/90指标下的小户型产品，联庭则为大面积产品，公寓产权，共49栋147套。华润橡

19、树湾项目概况一层连地下室总面积182通过庭院、入户花园、客厅挑空设计实现别墅居住感华润橡树湾联庭户型两层复三层总面积222-240四层复五层总面积206-211满足70/90指标要求，中小户型为主，无附加值华润橡树湾公寓户型二房76.8三房152一房63二房88通过联庭别墅提升项目整体价值，实现产品溢价华润橡树湾溢价表现华润橡树湾联庭公寓产品成交均价35409元/（08年6月22日推出）公寓成交均价21677元/ （08年9月20日推出）整盘均价25979元/ 新江湾城板块同期高端公寓成交均价20246元/公寓溢价7.1%整盘溢价28.3%联庭内部溢价63.4%【借鉴点叠加别墅基础上的创新升级

20、】摒弃传统的公寓+联排的规划手法，在“联排”区独创新型物业类型，大幅提升公寓价值；先以“联庭”入市，引发市场关注，提升项目社区档次，为后期公寓高价入市创造条件；在未来联庭产品升级上，可配置电梯入户方式；该产品由于为区域内的创新性产品，自我定价能力较强。华润橡树湾启发项目地址周康板块秀沿西路68弄建筑形态别墅+小高层总占地面积12万建筑密度30%总建筑面积14.4 万容积率整体1.2，别墅0.6公寓楼层14及18层别墅形态类双拼+类独栋公寓主力面积90别墅主力面积250-300小高层与类独栋/双拼别墅的混合社区保利林语溪项目概况联排别墅通过对建筑形态的处理，实现了类独栋和双拼的产品感受；有英式和

21、法式两种风格。284类独栋二层客厅二层挑空284类独栋一层增加花园面积增加采光面仅有红色区域的洗手间部分外墙相连，跳脱了原先联排产品的束缚，使户型布局设计更合理，私密性更强类独栋位置类独栋类独栋双拼通过卫生间的巧妙处理，实现独栋别墅居住体验保利林语溪独栋户型262类双拼一层262类双拼二层262类双拼三层增加采光面客厅二层挑空增加花园面积仅有红色区域的卫生间部分外墙相连，实现了从联排到双拼的转变类双拼位置类双拼卫生间外墙相连，联排中间套实现双拼别墅居住效果保利林语溪独栋户型90二房为主，大面积赠送，超高附加值保利林语溪公寓户型二房90全赠送面积21三房140全赠送面积6二房90全赠送面积12二

22、房90全赠送面积7-8全赠送面积形态创新的联排和附送大面积的公寓均实现了高溢价保利林语溪溢价表现保利林语溪类独栋别墅成交均价29773元/，类双拼成交均价26382元/ 公寓成交均价15211元/，整盘均价18111元/ 周康板块同期公寓成交均价12698元/公寓溢价19.8%整盘溢价42.6%类独栋内部溢价95.7%类双拼内部溢价73.4%保利林语溪启发【借鉴点叠加别墅基础上的创新升级】通过产品革新，使得联排别墅产品，达到了类双拼与类独栋的效果和居住体验，大大提升整个项目的品质和价值；公寓产品大面积赠送，超过附加值，使得其单价相对竞品具有明显、不可逾越的性价比优势；该产品由于为区域内的创新性

23、产品，自我定价能力较强。鉴以行 通过建筑形态的创新，在公寓容积率条件下实现高端低密度产品，可以有效提升公寓产品和项目整体价值，实现高溢价； 公寓 、别墅混合社区，策略上以别墅先期入市，提升项目高端形象和档次，可以为后期公寓高价入市建立基础； 市场接受度高的创新产品自我定价能力强，可以有效规避区域竞争。产品选型城市级别类别墅叠加别墅联排别墅独立别墅一线城市（上海）二线城市（苏州、南京）三线城市（无锡、常州）四线城市（昆山、常熟）比较内容产品形态联排别墅独立别墅产品评估升级溢价类产品高端利润类产品区域市场匹配度单位面积的价值对提高楼盘品质的贡献土地的利用率独立或类独立别墅更适合本案低密度产品策略，

24、以案例二保利林语溪产品为参考城市级别产品选型项目匹配度产品选型评估依据：同策专业平台库户型面积建议公寓户型面积建议原则采用总价卡位法，计算得出本案公寓产品户型面积依据保利林语溪公寓溢价系数计算，同时依据追随者与领导者的价差系数来确定本案公寓均价参考新城首府二级客户总价承受能力，确定本案主力总价区间剔除低密度产品对公寓的价值提升，同时考虑项目纯粹性对产品的价值提升，计算纯高层公寓均价建议本案规划高层公寓+类独栋/双拼别墅产品别墅户型设置参考保利林语溪内部溢价系数，确定别墅单价；总价选取和具体面积设置参考公寓公寓总价区间户型面积建议新城首府级客户是本案公寓主力客户，参考其总价承受能力范围，建议本案

25、公寓主力总价区间为：150-200万元公寓整盘均价户型面积建议区域市场内价格标本：精装10000元/本案与华侨城同为市场追随者，相互价格将更具竞争性。低密度产品对公寓的单价提升：19.8%参考保利林语溪公寓溢价系数。本案公寓精装均价 =价格标本*（1+公寓溢价系数）=11980元/本案为市场追随者，新城首府为市场领导者。追随者与领导者的价差系数：20%新城首府整盘均价：精装15000元/本案公寓精装均价 =价格标本*（1-价差系数）=12000元/综合市场和自身产品溢价能力，建议本案公寓精装均价为：12000元/公寓主力户型面积区间户型面积建议依据总价卡位原则，确定本案主力户型面积范围为：12

26、5-165公寓主力总价区间：150-200万元公寓精装单价12000元/三房：125-135四房：155-165公寓整盘均价（纯高层公寓产品） 户型面积建议类独栋/双拼+高层社区公寓均价：精装12000元/剔出别墅公寓混合社区的公寓溢价：-19.8%纯高层公寓精装均价 =12000*（1-19.8%+15%）11400元/项目纯粹性对公寓价格的提升：15%别墅单总价区间户型面积建议总价区间单价参考新城首府级客户购买力，同时考虑到别墅产品的稀缺性和相对公寓的竞争力，其总价承受能力将部分突破首府主力级客户承受能力，以此确定别墅总价区间：类双拼别墅：400-500万元类独栋别墅：600-700万元参

27、考保利林语溪类独栋/双拼别墅的内部溢价系数，确定本案类独栋/双拼别墅单价：类双拼别墅=12000*1.73420800元/类独栋别墅=12000*1.957 23500元/别墅面积区间户型面积建议类双拼别墅面积区间：230-240类双拼别墅总价区间：400-500万元类双拼别墅单价：20800元/类独栋别墅面积区间：260-280类独栋别墅总价区间：600-700万元类独栋别墅单价：23500元/依据总价卡位法，同时考虑别墅品质需求，确定别墅面积区间方案蓝图Plan规划方案方案比较产品价值树提纲概念规划方案建筑风格建议户型建议规划方案规划方案一规划方案二住宅产品线：高层(24F/26F/28F

28、)经济技术指标总用地面积()78020总建筑面积()218400住宅建筑面积()高层（24F/26F/28F）216000配套建筑面积()会所1000商业1000菜场400容积率2.8 建筑密度15%绿化率60%规划总平面图概念规划方案一户型配比130平米+100平米+130平米160平米+160平米130平米+160平米会所商业配套物业类型户型面积段（）户数户数比建筑面积（）面积比高层2R10022414.14%2240010.37%3R13080050.51%10400048.15%4R16056035.35%8960041.48%合计1584100.00%216000100.00%功能分

29、析概念规划方案一地下车库入口城市主干道社区主干道消防车道/景观道人车分流，采用最外环环道作为社区主要地面行车车道，中间设置消防车道可达到每栋入口，通过铺装将内部消防车道做成景观道，增强道路景观性与品质感。交通分析概念规划方案一三横一纵三大中心组团景观分析概念规划方案一住宅产品线：类独栋+双拼高层(28F/30F/33F)经济技术指标总用地面积()78020总建筑面积()215040住宅建筑面积()类独栋6210类双拼6720高层（28F/30F）199710配套建筑面积()会所1000商业1000菜场400容积率2.8 建筑密度20%绿化率50%规划总平面图概念规划方案二户型配比130平米+1

30、00平米+130平米160平米+160平米130平米+160平米会所商业配套130平米+130平米类独栋+双拼+类独栋物业类型户型面积段（）户数户数比建筑面积（）面积比类独栋独栋270231.51%62102.92%双拼240281.83%67203.16%高层2R10025816.90%2580012.13%3R13069945.78%9087042.73%4R16051933.99%8304039.05%合计1527100.00%212640100.00%功能分析概念规划方案二地下车库入口城市主干道社区主干道消防车道/景观道别墅组团道路公寓与别墅区域道路分开设计，提高别墅社区的私密性。交通

31、分析概念规划方案二一轴一中心三组团景观分析概念规划方案二新古典的奢华 & 触手可及的质感典雅稳重大气品位艺术整体产品定位兼容现代精神的多元欧式风格元素与现代个性美学的融合打造新时代的琴瑟共鸣标杆产品展现精致品质生活建筑立面分析建筑风格建议新古典主义高层公寓米黄色仿石材真石漆，给人稳重，典雅，高贵感。在打造高品质立面的同时有效减低了成本。建筑立面建议建筑风格建议新古典主义高层公寓底层基座采用石材，墙身及顶部采用真石漆；注重建筑顶部的装饰线条，强化竖向装饰。建筑立面建议建筑风格建议新古典主义类独栋土红色瓦片挑檐米黄色涂料土黄色石材简洁典雅的欧式风格；石材立面，局部砂岩；可增加欧式装饰元素，罗马柱。

32、建筑立面建议建筑风格建议产品市场对接点分析户型建议类独栋豪华四居尊贵三居舒适二居别墅私密性、花园、中庭、功能分区空中花园、观景露台附加功能间、入户花园落地窗、观景窗、转角飘窗别墅生活尊贵性及私密性注重生活氛围及居住品质追求户型的实用性及社区氛围低总价、空间的高利用率产品线 客户溯求 产品点类独栋参考户型户型建议独栋：270平米 双拼：240平米类独栋约120平米地下室使用面积；极大扩充类独立别墅面积过小的功能延展空间的转换参考户型户型建议独栋：270平米 双拼：240平米类独栋双拼别墅类独栋别墅双面宽的建筑形态，外形与独立别墅极为相似卫生间相连参考户型户型建议独栋：270平米 双拼：240平米

33、类独栋约30平米的挑高及夹层的延展空间；参考户型户型建议顶层拥有整层主卧平层，尽显主卧舒适度；附送大面积露台 ,阳台等。参考户型户型建议独栋：270平米 双拼：240平米类独栋类独栋参考户型户型建议2R：90-100平米公寓参考户型户型建议3R：130平米公寓参考户型户型建议3R：130平米公寓参考户型户型建议3R：130平米公寓参考户型户型建议4R：160平米公寓参考户型户型建议4R：160平米公寓参考户型户型建议方案比较常规方案纯高层住宅地上总建：21600容积率：2.8公寓精装均价11400元/突破型方案高层+类独栋/双拼地上总建：215040容积率：2.8公寓精装均价12000元/类独

34、栋别墅均价23500元/类双拼别墅均价20800元/方案经济测算注：未考虑市场不可预期变化，各产品价格均为整盘价格。建筑形态建筑面积（m2）销售类型地上建筑高层199710可销售型类独栋别墅6210可销售型类双拼别墅6720可销售型商业1000可销售型菜场400可销售型（建议招商）会所1000不可销售型可销售面积小计213640可销售型地下建筑地下车位51660（1476个）可销售型可销售面积小计51660（1476个）可销售型产品经济指标高层+类独栋/双拼别墅突破型方案经济测算项目性质总占地（）容积率地上总建面（）住宅780202.8215040土地及建安成本高层+类独栋/双拼别墅成本项目工

35、程量单位成本（元/）总费用（万元）估算依据一、土地费用7802028535.451、土地成本780203332.48260002、城市基础设施建设费780202251755.45 15万元/亩3、土地契税7802099.97780土地成本的3%二、前期工程费215040 5782.78 1、招投标费用2150401.85 39.68 建安工程费0.04%2、规划设计费用215040138.38 2975.7建安工程费的3%3、勘察费用2150404.15 89.27 设计费的0.5%4、估价师、监理等费用21504078.41 1686.23 建安工程费的1.7%5、可行性研究费用215040

36、46.13 991.9建安工程费1%三、建安工程费215040991901、高层199710220043936.2各类建筑工程造价参考标准，综合考虑立面建材成本2、高层装修费用199710200039942全装修，装修成本2000元/平米3、类独栋别墅62101600993.6各类建筑工程造价参考标准，综合考虑立面建材成本4、类双拼别墅672016001075.2各类建筑工程造价参考标准，综合考虑立面建材成本5、商业10001200120各类建筑工程造价参考标准，综合考虑立面建材成本6、菜场400120048各类建筑工程造价参考标准，综合考虑立面建材成本7、会所10001600160各类建筑工

37、程造价参考标准，综合考虑立面建材成本8、地下车位51660250012915公寓1476个，居住地下车位根据1:1配比推算；每个车位面积约为35平米四、小区配套设施和竣工费21504013619.24 五、开发间接费21504029988.88 1、物业管理基金215040184.51 3967.6建安工程费的4%2、销售费用215040393.18 8454.93 销售收入的3%3、不可预见费215040230.63 4959.5建安工程费的5%4、管理费用215040186.26 4005.25 前三项费用的3%5、财务费用2150404008601.6利率及财务发生费用(本项目约400元

38、/平方米)项目投资总额177116.34 万元突破型方案经济测算序号内容单位成本（元/）总成本（万元） 估算依据说明1营业税及附加727.78 15548.23 销售收入的5.5%2土地增值税132.32 2826.95 销售收入的1%3所得税1020.14 21794.37 税前利润的25%合计40169.55 万元序号内容金额销售均价1精装高层公寓239652精装修均价12000元/平方米2类独栋别墅14593.5 毛坯均价23500元/平方米3类双拼别墅13977.6毛坯均价20800元/平方米4商业1800毛坯均价18000元/平方米5地下车位11808预计该区域车位8万元/个（147

39、6个）销售收入合计281831.1 万元税收销售收入高层+类独栋/双拼别墅突破型方案经济测算利润总表开发总成本（万元）项目工程成本总额+营业税及附加+土地增值税= 177116.34 + 15500.71 + 2818.31 = 195435.36税后利润（万元）销售收入-开发总成本-所得税= 281831.1 195435.36 - 21598.93 = 64796.8税后成本收益率税后利润/开发总成本 64796.8 / 195435.36 = 33%项目盈利测算高层+类独栋/双拼别墅突破型方案经济测算建筑形态建筑面积（m2）销售类型地上建筑高层216000可销售型商业1000可销售型菜场

40、400可销售型（建议招商）会所1000不可销售型可销售面积小计217000可销售型地下建筑地下车位55440（1584个）可销售型可销售面积小计55440（1584个）可销售型产品经济指标纯高层住宅常规方案经济测算项目性质总占地（）容积率地上总建面（）住宅780202.8218400土地及建安成本纯高层住宅成本项目工程量单位成本（元/）总费用（万元）估算依据一、土地费用7802028535.451、土地成本780203332.48260002、城市基础设施建设费780202251755.45 15万元/亩3、土地契税7802099.97780土地成本的3%二、前期工程费2184006116.1

41、4 1、招投标费用2184001.92 41.96 建安工程费0.04%2、规划设计费用218400144.13147.24 建安工程费的3%3、勘察费用2184004.32 94.42 设计费的0.5%4、估价师、监理等费用21840081.66 1783.44 建安工程费的1.7%5、可行性研究费用21840048.03 1049.08 建安工程费1%三、建安工程费218400104908.00 1、高层216000220047520各类建筑工程造价参考标准，综合考虑立面建材成本2、高层装修费用216000200043200全装修，装修成本2000元/平米3、商业10001200120各类

42、建筑工程造价参考标准，综合考虑立面建材成本4、菜场400120048各类建筑工程造价参考标准，综合考虑立面建材成本5、会所10001600160各类建筑工程造价参考标准，综合考虑立面建材成本6、地下车位554402500138601584个，居住地下车位根据1:1配比推算；每个车位面积约为35平米四、小区配套设施和竣工费21840013792.09 五、开发间接费21840030185.87 1、物业管理基金218400192.14 4196.32 建安工程费的4%2、销售费用218400358.12 7821.36 销售收入的3%3、不可预见费218400240.17 5245.4建安工程费

43、的5%4、管理费用218400191.74186.79 前三项费用的3%5、财务费用2184004008736利率及财务发生费用(本项目约400元/平方米)项目投资总额183537.54 万元常规方案经济测算序号内容单位成本（元/）总成本（万元） 估算依据说明1营业税及附加660.7914339.16 销售收入的5.5%2土地增值税120.14 2607.12 销售收入的1%3所得税693.8715057.04 税前利润的25%合计32003.32 万元序号内容金额销售均价1精装高层公寓246240精装修均价11400元/平方米2金融配套1800保守估算1.8万元/平方米3地下车位12672预计该区域车位8万元/个（1584个）销售收入合计260712 万元税收销售收入纯高层住宅常规方案经济测算利润总表开发总成本（万元）项目工程成本总额+营业税及附加+土地增值税= 183537.54 + 14339.16 + 2607.12 = 200483.82税后利润（万元）销售收入-开发总成本-所得税= 260712 200483.82 -15057.04 = 45171.13税后成本收益率税后利润/开发总成本 45171.13 / 200483.82 = 22.53%项目盈利测算纯高层住宅常规方案经济测算方案比较常规