北京公司运行监控(物业线)管理制度(试行)解读

1、SINEW浙大新宇北京公司运行监控（物业线）管理制度（试行）运行监控（物业线）管理制度（试行）一、目的为规范北京公司运行监控（物业线）管理工作的有效开展，切实加强对项U 运行管理、成本管理、安全管理、质量管理和业务创新的重点监控，严防安全事 故的发生，维护公司、客户的声誉和财产安全，特制定本制度。二、监控层级和各层级的主要职责（一）监控层级北京公司监控体系分为一级公司层、二级项目层两个监控层面。公司层监控山公司运行监控部（详见附件1运行监控小组人员组成及职 能）组织实施；项H层监控山项U部组织实施。北京公司各项U的监控严格按 分公司监控管理制度的规定执行。（二）公司层监控主要职责检查、评价各项

2、LI管理体系建设及运行情况；检查各项目监控工作开展情况；对检查中发现的重大问题或安全隐患提出整改要求，并对整改结果复查;保证监控内容符合集团及分公司的规定和工作重点要求；保证监控结果的客观性、真实性。（三）项目层监控主要职责建立项LI层的监控管理，明确监控责任人，保证项U层以及下属部门的 监控按规定要求开展丄作；每月不少于一次对所属部门的安全、质量管理工作执行情况进行检查， 特别是安全关键要素的识别、管理情况；对检查中发现的问题或安全隐患及时整改并验证整改结果；抽检部门层的监控工作的开展，督促其工作改进；保证监控内容符合集团、分公司的规定和工作重点要求；对集团及分公司层级监督报告中提到的问题，

3、回复整改措施和意见。w- SINEWC 浙大新字北京公司运行监控（物业线）管理制度（试行）三、监控内容及评分方法（-）监控内容公司层的监控内容主要是落实集团及北京公司的工作重点和要求，促进 各项H的业务管理、监控体系的有效运行（具体运行监控标准详见附件2）。项曰层的监控内容内容是根据公司要求结合业务特点，例如安全要素、与甲方业主的工作接口、合同要求等内容，建立贴合项目的业务质量监控体系。（二）评分方法运行监控检查采用评分办法，对物业服务项LI综合考核设定总分为loo 分，依据物业管理监控检查要点各管理指标线的平均分为项U最终得分结果， 单个管理指标线项LI以物业管理监控检查要点决定项LI最终得

4、分结果。监控管理考核组按照监控检查计划，依据北京公司监控运行检查表对各 部门进行检查、考核、评分。四、监控实施（一）监控周期公司层监控每两个运行月为一个监控周期，2、8月为假期休息。应根据阶段 性工作要求和关注重点，开展不定期的专项检查；所属各项H至少每月为一个检 查周期：所属项訂各部门至少每半月为一个检查周期。（二）监控计划及监控档案管理在监控实施之前，应制定监控计划，包括日程、内容、人员组成等内容，并 考虑一个监控时段内监控地域、次数、内容的完整性（计划表详见附件3）,并 覆盖所有监控内容。检查内容中的一票否决项，为此项不合格，则此次监控检查结果即为不合格。（三）监控依据与业务有关的国家法

5、律法规、规章、强制性标准、各级政府文件；合同所规定的业务范围；业务管理体系文件，现行的各项管理流程、标准及制度；整改要求、整改计划；阶段性工作要求和工作重点。w- SINEWC 浙大新字北京公司运行监控（物业线）管理制度（试行）（四）监控方法根据不同的检查内容，采取现场查看、询问、查阅资料、检查记录等方式。（五）监控记录要求及档案管理监控记录应记录以下内容：检查区域、检查的具体内容、存在不合格（或隐 患）的问题或事项、特色工作。其中发现问题或特色工作，应在当次现场监控工 作结束前，与被检查项u负责人沟通，听取说明。对需要马上整改的事项要特别 说明。公司层监控记录山运行监控部负责保管；项LI、部

6、门日常监控记录均山所在 办公室统一管理。所有记录应真实、准确、清晰、完整。（六）监控报告监控结束后，应在3个正常工作日内将监控报告（详见附件4）反馈给 被检查项LI负责人。监控报告一般包括：监控记录的基本内容、不合格项（或隐 患）整改的要求或建议、改进项建议、必要的提示等。被检查项口对公司检查报告如有异议，可在收到报告的3个工作日内向 公司运行监控部提出异议和申辩（详见附件5）。五、运行监控后的整改要求（-）被检查项LI接到分公司监控报告后，针对监控报告中所涉及的不合格项 （或隐患）拟定整改方案并进行整改。除监控报告中明确整改进度要求外，项U 应在10个工作日内向公司物业运行监控部提交整改落实

7、报告，一般可釆取以下 方式进行：对已采取措施纠正的，由责任人签字确认；对一时难以解决的或需较长时间解决的，需提供解决方案，并注明预计 解决的时间节点；对需要公司支持解决的，应提交山公司反馈的报告；对III中方客户协调解决的，应提交向屮方提出书面报告，得到甲方反馈 后应及时告知公司监控部。（二）逾期未完成整改，被检查项LI应向公司运行监控部书面报告说明原因。（三）公司运行监控部根据被检查项LI的整改落实报告，进行复查，对被检查SINEWC 浙人新字北京公司运行监控（物业线）管理制度（试行）公司的整改情况进行评价，督促整改计划的实现。六、公司层检査措施各级监控结果是各级相关负责人考核、评优、晋升的

8、重要参考依据之一；公司层检查在80分以下，项H负责人例会做检讨；公司层考核成绩80 分以下累计达三次的项H,公司将调整项U负责人岗位，并重组包括项LI业务主 管在内的管理团队。表1等级及措施序号等级分值措施1一级：“标杆”项目96-100（连续两次 以上得分）公司通报表扬，给予部门2000元现金奖励2:级“优秀”项目96分以上 （平均分）公司通报表扬，给予部门1000元现金奖励3三级“良好”项目86-95分以上 （平均分）达标视为合格项目4四级“待观察”项目81-85（平均分）观察期为一个学期，在观察期内未得到提升 改进的项目处罚1000元5五级“不合格”项目80分以F （平均分）公司通报，项

9、目处罚2000元浙江浙大新宇物业集团有限公司北京分公司运行监控部w- SINEWC 浙大新字北京公司运行监控（物业线）管理制度（试行）附件1运行监控小组人员组成及职能运行监控小组人员组成及职能根据集团业务监控管理制度的要求，结合北京分公司工作的实际运行情况， 为切实做好公司层级的运行监控工作，特此成立北京分公司运行监控部（物业 线），具体成员构成及职能如下：一、成员构成（一）物业运行监控工作领导小组成员组长：侯蕊副组长：张张常务副组长：王路路（二）物业运行监控工作成员物业各项目经理（或副经理），以及领导小组认为有必要参加的维修主管、 公寓主管、综合办有关人员。（三）各项U经理为运行监控的第一责

10、任人，项U应设立兼职监控专员。二、物业运行监控部职能图SINEW浙大新字北京公司运行监控（物业线）管理制度（试行）附件2运行监控评审表物业运行监控检查要点工程线检查日期： 年 月 日总分,指标分 类果飾 结不 査或 检格注 备部门建设1X分1A 合2分1X3分1X4分1X 格 合5分1X 恪 合6分IX7分1A供配电系统运行8分1X 格 合9分1A 合O1A分1X1X分IX 恪 合12分1A 合3分1XIX分1X5分1X 格 合61A分1X 恪 合7分IX6给排水系统运行8IX分1X 格 合19分1A 合20分1X21分1X22分1X 格 合32分1X 恪 合24分IX52分1A26分1X 格

11、 介27分IX28分1A29% 也 7 关 相分1X 格 合30分IX 恪 合暖通系统运行31分1X32分1X33分1X 格 合34分1X 恪 合53分IX36分1A37分1X 格北京公司运行监控（物业线）管理制度（试行）7SINEW 浙大新字38检查暖通系统设备是否运行正常1分合格口不合格口39检查维修操作人员对设备运行和维护的熟悉程度1分合格口不合格口40对水质处理过程中发现的问题是否有效解决，记录是否对应、完整、 可追溯1分合格口不合格口41锅炉丄是否熟悉锅炉点火前准备及点火操作、运行监视与调节、停 炉操作流程1分合格口不合格口各类机房管理42地而是否干净整洁，物品摆放是否整齐有序，工具

12、配备是否齐全1分合格口不合格口43设备农面有无积尘、油污、锈迹1分合格口不合格口44是否配备灭火器和应急照明灯，室内是否通风良好1分合格口不合格口45应急照明灯是否能在停电情况下至少工作半小时1分合格口不合格口46设备房是否扌|:水通畅，是否安装防鼠板，必要部位是否铺设绝缘胶 地板1分合格口不合格口47易被人体接触到的转动部位是否有防护罩，原设备具有的防护装置 是否齐全1分合格口不合格口48无人值守的设备房是否加锁1分合格口不合格口49门上是否有相应设备房标识、是否有“机房重地，非请勿进”或类 似的标识1分合格口不合格口50室内是否禁止吸烟，是否堆放易燃、易爆及与管理无关的物品1分合格口不合格

13、口51设备房内的开关、阀门、单体设备等部位是否明显的状态标志1分合格口不合格口52流体是否有流向标识1分合格口不合格口53重要和操作有危险的设备、部件是否有警告标识1分合格口不合格口54供配电设备房是否在显眼付置设立“严禁合闸”等移动标识的统 挂放点1分合格口不合格口SINEW浙大新字北京公司运行监控（物业线）管理制度（试行）55分1X 格 合恪 合nn57分1X58分1X59分1X 格 合电梯运行60分IX1X6分1A62分1X 格 合36分1X 恪 合64分IX56分1A66分1X 格 合热交换站管理67分1A 合68分1X69分1X全分1X 格 合1X7分1X 恪 合爭分IX北京公司运行

14、监控（物业线）管理制度（试行）9SINEW 浙大新字分1X 格 合74、 /1 电入 水总分IX 恪 合监录 源记 能观分IX2尹衣加傑孑笔flE%分1A分1X 格 合78分IX79分1X 格装修施工管理80分1X1X8分1A82分1X 恪 合38分IX84分1A58分1X 格维修服务86分1A 合78分1X88分1X89分1X 格 合90分1X 格 合北京公司运行监控（物业线）管理制度（试行）ISINEW 浙大新字SINEW浙大新字北京公司运行监控（物业线）管理制度（试行）91维修服务及时率和合格率是否达到质量目标的规定1分合格口不合格口92是否建立维修投诉渠道，是否有专人处理投诉事件1分合

15、格口不合格口其它综合管理93区域内设备设施是否按照要求进行年检1分合格口不合格口94钥匙管理现场是否分类淸晰，登记、复制、更换、借用、归还等管 理有序1分合格口不合格口95标识是否建立清单，重要部位及危险源现场是否粘贴有关标识1分合格口不合格口96公司检査通报中要求的整改，所彼通报的项目/部门是否给予回复1分合格口不合格口97对于日常工作中经常发生的问题是否采取纠正及防范措施1分合格口不合格口98是否制定各类应急预案，是否按照规定定期组织演练并记录存档1分合格口不合格口99对于突发事件处理是否有记录，是否上报公司1分合格口不合格口100根据公司要求是否项目每月部门每周进行一次日常服务质量监控自

16、 检，并归档质量记录。是否对公司质量监控检查归档质量记录。1分合格口不合格口SINEW浙大新字北京公司运行监控（物业线）管理制度（试行）物业运行监控检查要点公寓线检査日期年 月 日总分;项目 分类指标 编丐运行监控点指标分 值检查结果 （符合或不符合）检查分值备注部门建设1部门是否建立管理架构，明确岗位职责1合格口不合格口2是否建立培训计划，按照培训计划培训是否有培训记录1合格口不合格口3是否根据甲方要求制定和应的公寓标准1合格口不合格口4根据公寓标准、结合公寓工作内容等，是否制定年度、月度工作计划1合格口不合格口5楼长每日检査淸洁质量，主管每周抽査区域须覆盖管理区域，是否有相关检査记录1合格

17、口不合格口6作业人员身份证复印件在项目备案，建立部门花名册，变更后及时更新，每月更新次1合格口不合格口7是否开展部门文化建设1合格口不合格口8部门是否发生安全事故1合格口不合格口9每季度至少对服务人员进行次服务礼仪、服务意识等方面的培训1合格口不合格口10员工在岗期间是否按要求着装、佩戴工牌1合格口不合格口11是否建立节假日值班制度，并有节假日值班排班农1合格口不合格口12是否建立每日夜间总值班制度，总值班是否建立值班登记1合格口不合格口13是否建立捡抬物品台账及认领台账1合格口不合格口室内保洁14电梯轿厢是否每日消毒1合格口不合格口15是否按照要求清洁电梯轿厢1合格口不合格口16室内阶梯、消

18、防栓、开关、灯罩、黑板、玻璃门窗、墙而、楼梯扶手、雨棚、垃圾桶等处擦拭 是否干净无浮土、无蜘蛛网。1合格口不合格口17室内地面是否干净保持光亮、无油渍、无粘黏口香糖1合格口不合格口18卫生间内是否保持通风.无积水、无异味、无烟头1合格口不合格口19保洁工具是否规定存放地点，工具标识是否清晰易分辨1合格口不合格口20清洁试剂是否有明显标识分类1合格口不合格口21保洁员是否熟知各种清洁试剂用剂量1合格口不合格口22室内保洁工具间、休息间是否整洁、无易燃物、无安全隐患1合格口不合格口23操作时是否竖立提示牌1合格口不合格口24雨天雪天楼门口是否放置防滑垫、防滑提示牌等1合格口不合格口25低空玻璃是否

19、定期清理，无明显污迹；门厅雨搭无明显积土1合格口不合格口26室内垃圾桶是否及时清理，无满溢现象1合格口不合格口公共 设施 巡査 报修27楼长是否每日巡査区域设施完好情况，是否有相关检査记录1合格口不合格口28现场设施是否存在损坏未处理现象，追踪设施损坏原因1合格口不合格口29设施损坏是否有报修记录1合格口不合格口30是否每月对管辖区域内设施损坏未处理进行统计并上报1合格口不合格口31进入学生公寓楼维修是否执行陪修制度，陪修是否有陪修记录1合格口不合格口32对于大面积改造、施工是否明确操作时间，并粘贴通知明确施工期限1合格口不合格口公寓值班管理33是否按照甲方要求制定公寓值班制度1合格口不合格口

20、34是否公示值班制度、值班时间。1合格口不合格口35是否建立值班登记簿1合格口不合格口36是否公示值班人员照片1合格口不合格口37值班室是否配备应急药箱1合格口不合格口38值班室是否配备常用的便民用品1合格口不合格口39是否建立钥匙台账，钥匙是否按照要求管理1合格口不合格口40备用钥匙是否齐全，标识是否淸晰1合格口不合格口SINEW浙大新字北京公司运行监控（物业线）管理制度（试行）1X41X 格 合241X 恪 合341A 格 合41A 恪 合気能室管理541X 恪 合64室 活1X741A4849IX50IX1X5IX库房管理52IX 格 合351X 恪 合541A 格 合551A 恪 合5

21、61X 恪 合571X581A59IX601X 格 合611X 恪 合维修服621A 格 合36IX 格 合SINEW浙大新字北京公司运行监控（物业线）管理制度（试行）641X 格 合561X 恪 合661A 格 合671A 恪 合681X 恪 合691X工具管理理 管统 置 放1A1X7IX72IXIX74IXIX 格 合1X 恪 合公寓文化建设1A 格 合1A 恪 合91X 恪 合80范 规1X1A81A82IX381X 格 合住書理841X 恪 合581A 格 合86IX 格 合北京公司运行监控（物业线）管理制度（试行）ISINEW 浙大新字87是否存在计划外人员或留学生住宿，对于临时住

22、宿人员是否建立临时住宿管理办法1合格口不合格口88住宿人员是否签订协议,协议是否齐全1合格口不合格口89是否有入寝检査内容，检査标准及结果是否公示1合格口不合格口90学生公寓是否有节能限电系统1合格口不合格口91学生公寓是否组织节约能源的教育宣传，节能标识是否处于醒目明显位置1合格口不合格口92是否定期组织消防、防盗等安全教育宣传，并有记录1合格口不合格口其他综合管理93文件对钥匙管理是否作明确规定1合格口不合格口94钥匙管理现场是否分类清晰，登记、复制、更换、借用、归还等管理有序1合格口不合格口95标识是否建立淸单，重要部位及危险源现场是否粘贴有关标识1合格口不合格口96公司检査通报中要求的

23、整改，所被通报的项目/部门是否给予回复1合格口不合格口97对于日常工作中经常发生的问题是否采取纠正及防范措施1合格口不合格口98是否制定各类应急预案，是否按照规定定期组织演练并记录存档1合格口不合格口99对于突发事件处理是否有记录，是否上报公司1合格口不合格口100根据公司要求是否项目每月部门每周进行一次日常服务质量监控自检，并归档质量记录。是否 对公司质量监控检査归档质量记录。1合格口不合格口SINEW浙大新字北京公司运行监控（物业线）管理制度（试行）SINEW浙大新字北京公司运行监控（物业线）管理制度（试行）物业运行监控检查要点物业线检査日期年 月 日总分;项目 分类指标编 号运行监控点指

24、标分 值检查结果 （符合或不符合）检查分值备注部门建设1部门是否建立管理架构，明确岗位职贵1合格口不合格口2是否建立培训计划，按照培训计划培训是否有培训记录1合格口不合格口3是否根据甲方要求制定相应的保洁标准1合格口不合格口4根据淸洁标准、结合保洁工作内容等，是否制定年度、月度工作计划1合格口不合格口5是否建立部门管理制度，编撰成册并每年修订1合格口不合格口6作业人员身份证复印件在项目备案，建立部门花名册，变更后及时更新，每月更新- 次1合格口不合格口7是否建立部门档案目录1合格口不合格口8部门是否发生安全事故1合格口不合格口9每季度至少进行次工作沟通，协调解决服务中存在的问题（班组长以上人员

25、）1合格口不合格口10员工在岗期间是否按要求着装、佩戴工牌1合格口不合格口11是否建立节假日值班制度，并有节假日值班排班液1合格口不合格口12是否制定消杀工作计划，并有消杀工作记录1合格口不合格口13是否建立捡拾物品台账及认领台账1合格口不合格口14是否建立保洁物料监管机制，每月对物料耗损情况进行统计并记录1合格口不合格口保内15电梯轿厢是否每日消毒1合格口不合格口16是否按照要求淸洁电梯轿厢1合格口不合格口17室内阶梯、消防栓、开关、灯罩、黑板、玻璃门窗、墙面、楼梯扶手、雨棚、垃圾桶 等处擦拭是否干净无浮土、无蜘蛛网。1合格口不合格口18室内地面是否干净保持光亮、无油渍、无粘黏口香糖1合格口

26、不合格口19卫生间内是否保持通风、无积水、无异味、无烟头1合格口不合格口20保洁工具是否规定存放地点，工具标识是否淸晰易分辨1合格口不合格口21清洁试剂是否有明显标识分类1合格口不合格口22保洁员是否熟知各种清洁试剂用剂量1合格口不合格口23室内保洁工具间、休息间是否整洁、无易燃物、无安全隐患1合格口不合格口24操作时是否竖立提示牌1合格口不合格口25雨天雪天楼门口是否放置防滑垫、防滑提示牌等1合格口不合格口26低空玻璃是否定期淸理，无明显污迹1合格口不合格口27室内垃圾桶是否及时淸理，无满溢现象1合格口不合格口室外保洁28室外保洁员着装是否整洁无明显污迹1合格口不合格口29垃圾车是否指定区域

27、统i停放1合格口不合格口30室外保洁工具间、休息间是否整洁、无易燃物、无安全隐患1合格口不合格口31保持路面、绿化带无白色垃圾1合格口不合格口32是否存在垃圾桶溢满现象，垃圾桶周边地面是否存在人量油渍1合格口不合格口33垃圾房每天淸运后是否彻底冲洗1合格口不合格口34垃圾房是否定期消杀并有消杀记录1合格口不合格口35是否建立垃圾房值日农1合格口不合格口SINEW浙大新字北京公司运行监控（物业线）管理制度（试行）36（垃圾房、垃圾桶、垃圾车无超载、无强异味、无蚊蝇滋生、无污水横流、不影响观 瞻，外农无污迹）现场是否符合要求1合格口不合格口37室外设施包括（大理石、瓷砖地面、雕塑、小品、休闲桌椅、

28、广场砖地面、指示牌、 标识牌、公告栏、景观灯等处）淸扫擦拭是否符合要求1合格口不合格口38湖区水面漂浮垃圾是否定期淸理1合格口不合格口39清洗高空卫生是否按照安全防范落实。1合格口不合格口绿化养护40根据绿化养护标准、结合绿化工作内容等，是否制定年度、月度工作计划1合格口不合格口41是否建立绿化标识淸单，现场标识是否淸晰1合格口不合格口42是否建立盆景管理机制，是否建立盆景数量统计衣，盆景是否粘贴编号1合格口不合格口43绿化消杀是否公告通知，现场是否悬挂温馨提示1合格口不合格口44是否建立药品管理机制，是否建立药品出入库登记，是否明确责任人1合格口不合格口45油品管理是否明确责任人，现场是否悬

29、挂或粘贴禁止标识1合格口不合格口46绿化专用机器设备是否定期进行维护保养，机器设备是否粘贴设备信息卡，设备信息 卡应当明确负责人1合格口不合格口47是否建立绿化机器设备淸单1合格口不合格口48是否按照绿化养护等级标准制定周期养护汇总衣1合格口不合格口49周期养护是否有记录1合格口不合格口50花、草、树木更换或改造是否有记录1合格口不合格口51绿化垃圾与生活垃圾是否分类消纳，绿化垃圾淸运是否有记录1合格口不合格口52绿地内是否存在枯死灌木、树枝等1合格口不合格口53园区内是否有违规占用绿地现象1合格口不合格口SINEW浙大新字北京公司运行监控（物业线）管理制度（试行）54貳坪、地彼植物覆盖率是否

30、符合养护等级标准，无斑禿、踩压等，草坪修剪及时、整 齐、美观，草坪高度是否控制在规定范围以内1合格口不合格口公共 设施 巡查 报修55区域组长是否每日巡查区域设施完好情况，是否有相关检查记录1合格口不合格口56现场设施是否存在损坏未处理现象，追踪设施损坏原因1合格口不合格口57是否每月对管辖区域内设施损坏未处理进行统计并上报1合格口不合格口58设施损坏是否报修，并有报修记录1合格口不合格口值班 会服 管理59值班室是否制定值班制度，是否建立值班登记簿1合格口不合格口60是否公示值班人员照片1合格口不合格口61值班室是否配备应急药箱1合格口不合格口62值班室是否配备常用的便民用品1合格口不合格口

31、63是否建立钥匙台账，钥匙是否按照要求管理1合格口不合格口64住宿管理是否建立住宿台账1合格口不合格口65会服接待是否建立会服物品清单，是否建立会服记录衣1合格口不合格口66会服人员着装是否规范、仪容仪表是否符合要求1合格口不合格口67会服人员是否进行专业培训并有培训记录1合格口不合格口68会服人员是否具备健康证，持证上岗或墙上粘贴健康证复印件1合格口不合格口教室管理69是否建立教室钥匙台账，钥匙是否统-管理1合格口不合格口70是否按照要求开关教室门1合格口不合格口71教室内桌椅是否摆放整齐、无缺失1合格口不合格口72是否明显位置粘贴节约能源、防丢盗捉示标识1合格口不合格口SINEW浙大新字北京公司运行监控（物业线）管理制度（试行）73教学区域内是否存在违规宣传品传单、海报、通知等1合格口不合格口74是否建立夜间教室巡查记录1合格口不合格口75是否建立教室设备设施台账1合格口不合格口库房管理76是否制定库房管理规定，并粘贴管理规定。1合格口不合格口77货架标识与摆放的物品是否相匹配，有无缺少标识现象1合格口不合格口78库房内是否按照要求配备灭火器材，有无禁烟标识1合格口不合格口79库房内是否干净整洁，物品摆放有序1合格口不合格口80库房是否配备粘鼠板或其他防鼠措施1合格口不合格口81地下室库房是否存放易燃易爆物品1合格口不合格口82是否建立物品