山师附中物业服务招标说明

1、PAGE PAGE 10山师附中物业服务招标说明一、供应商资格要求1、符合中华人民共和国政府采购法第二十二条的规定。2、供应商的资质要求：具备物业服务三级以上（含）企业资质 3、具有两年以上中小学物业管理经验（提供相关服务合同），管理正规，社会效益好，具备独立承担本项目的能力。二、技术要求（一）、项目概况项目服务范围包括为山师附中校本部及山师附中幸福柳分校物业服务。校址分别位于历下区山师北街3号和历城区幸福柳路10号；本项目包括两校区内保洁、保安、公共设施设备维修和绿化服务。物业公司必须对所投内容完全响应，不得分解响应。（二）、岗位人员配置要求1、本项目主要管理人员应具有较高的政治思想素质和组

2、织管理能力；一般管理人员应经过物业管理专门培训，责任心强，服务态度好，服务意识强，文明规范，工作经验丰富。2、年龄标准：根据上级教育职能部门规定，各岗位人员年龄不得超过55岁，其中保安年龄不得超过50岁（项目主管和专业骨干可延长至10岁）。3、所有人员应经过岗前培训。工作人员须相对稳定，成交供应商更换物业管理人员，须事先征得采购人同意。满足工作需要，总人数105人，缺岗人数不得大于3%。 山东师范大学附属中学校本部人员数量须满足工作需要，总人数35人。 山东师大附中幸福柳分校人员数量须满足工作需要，总人数70人。 岗位校本部分校区备注项目经理12保洁人员729保安人员916+8（公寓）绿化人员

3、18水工12电工12持证上岗木工12办公楼管理员1自行车棚管理员1车库管理员4宿舍院门卫9合计3570三、服务目标及要求（一）校园秩序维护负责校门管理，把好校园安全第一关，确保安全和秩序井然。严格执行门卫制度，负责每天学生上学放学及平时出入管理；对来访人员进行登记、查验，加强对外来可疑人员的盘查，妥善处置突发事件；24小时值班巡查，做好安全保卫、防火防盗防破坏工作；做好出入车辆、校门口（包括校本部3个宿舍区）道路及环境秩序管理等工作。1.着装整齐统一，保安人员上岗时间，必须统一着保安制服，不得与便装混穿和披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿，扣好领钩、衣扣。必须按有关规定和要求佩戴器械和装具，并熟练使用。

4、2.仪容仪表，整洁端庄，不得留胡须，蓄发和纹身以及浓妆艳抹。3.站岗时须保持立正或稍息姿势，姿态端正，精神振作；坐班时须肩正背直，注意力集中，目视警戒区域，精神状态良好。4.举止文明礼貌、服务热情周到、说话无脏字、不与学生家长及师生发生争吵。日常秩序维护及消防管理：1.幸福柳校区实行封闭式管理，各项规章制度健全完善；2.熟练掌握现已配备的各种安保器械、消防器材的使用要领和功能，及时妥善处置面对发生的各种问题；3.实行24小时值班和安全巡逻制度，确保校园内外安全，秩序良好。落实每两小时全校巡逻巡视一次，及时发现和处理各种安全和事故隐患，并及时上报分管部门或领导，做好巡逻记录。熟悉管理区域内的环境

5、，对重点区域和部位要加强巡查，全方位全时制管控。4.上学、放学期间，负责疏导校门口学生出入和车辆通行秩序，按时收放隔离桩及隔离带；认真值勤，防止家长或其他闲杂人员随意进入校园；5.对来访人员耐心询问，礼貌接待，得到会见人同意后填写会客单方可进入，离校时收回由接见人签字的会客单，杜绝闲杂人员进入；6.上课期间，对出入校门的学生要仔细询问，查验相关批准手续并根据要求登记备查；7.按时开关教学楼、办公楼等分管区域校舍大门；8.做好学校大型活动、各级各类考试的服务及秩序维护工作；9.熟练掌握应用一键报警系统、消防报警系统及闭路监控系统，发现异常及时报告；10.做好外来车辆带出物品查验登记工作；11结合

6、两校区区域特点，制定切合实际的安全防范措施，定期进行全校范围的安全普查，不断完善突发事件应急预案，迅速有效处置突发事件；12.符合学校关于秩序维护工作的其他要求。车辆管理:1.负责将停入学校停车区的本校教职工车辆进行登记，熟知车主姓名、车辆、车牌号；2.进出校门车辆管理有序，无堵塞交通、影响师生通行现象；3.随时检查校内车库（场）所配备交通设施、出入监控、道闸设施运行情况，发现问题及时报告；4.随时巡查车辆停放情况及车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象及时告知车主；5.车库（场）内无物品堆积、通道阻塞、地面积水、油污、纸屑、金属锐物和排水沟（井）堵塞等杂物现象；6.外来车辆未经学校领导同

7、意，不得停放；特殊情况须经允许、并要进行登记。（二）卫生保洁1.负责两校区所有道路，场地（包括塑胶运动场、球类活动场），绿地，水面，房屋等建筑物周围，教学楼、办公楼、学生公寓等建筑物走（连）廊、楼梯、门厅、过道、平台地面，内外墙面，柱面，门窗玻璃，房屋门口雨篷顶面和楼梯扶手、栏杆，报栏，公共卫生间，饮水间，所有公共照明灯具以及路灯杆，道路雨水井，垃圾箱（桶）等全部卫生保洁工作(不含垃圾外运)。2.对全部教室、走廊和学生公寓门窗玻璃及室内所有设施每学期利用学生放假集中进行消毒、擦拭保洁一次；每学年对办公室、教室窗帘清洗一次；每学年对办公室空调清洁一次；教室内空调使用期间每月清洁一次。3.多功能合

8、堂教室、分校教师之家（五段三层教师活动室）每周保洁一次；4.分校一、二段平时空闲，考试时作为考场使用的房屋，考前考后各进行保洁擦拭一次；5. 学校重大活动前后的服务保障保洁工作。6.根据天气预报，做好应对雨、雪、风等恶劣天气前后的准备和应对处置等；7.学校安排的临时性应急工作。公共卫生间：1.每天必须保证对公共卫生间地面、便池、便盆、尿槽、洗手盆及大理石台面、拖布池等清洁擦拭2次以上；做到随脏随擦，循环保洁；确保无纸屑、积水、积尘、污渍及其它杂物，天花板无蜘蛛网、积尘；镜面、墙面、金属器具、管道等无水渍、污渍，保持光亮并干燥； 2. 定时开窗通风，对男厕小便池定时投放厕香球或喷洒除臭剂，保证无

9、水锈、尿垢、无异味；3. 及时报修维修故障，以确保设施设备功能完好，杜绝跑冒滴漏现象发生。各类地面、墙面及其他公共区域:1.对楼梯、走廊、连廊、门厅等公共区域地面于每天上午和下午各拖擦一遍，做到随脏随擦、循环保洁，保持该区域干净、明亮，地面无纸屑等杂物，楼梯扶手、窗台无尘土；2. 对公共区域内的玻璃门、窗、幕墙、镜面等要经常擦拭，要求无水渍、污渍、灰尘，达到光洁明亮，推拉窗滑轨沟槽干净，无积尘、纸屑等杂物；3. 墙面要及时定期擦拭清理，做到随脏随擦，保证干净，无污渍、无鞋印球印、无乱涂乱画，发现破损、脱皮、脱落及起鼓现象要及时报修；属木质、金属等饰面墙面应干净明亮、光洁，无脱漆等；4. 对校园

10、内金属报栏、宣传栏、宣传板、栏杆、指示牌、台架、灯座等部位要及时擦拭，擦拭时必须按纵向纹理用干净软布进行，必要时使用适合稀释剂，切勿用硬物刮铲，以防造成人为性损坏，影响美观；要求无锈痕、污渍、手印等；5. 对各种悬挂指示牌、吸顶灯、壁灯、射灯、装饰灯及其他装饰物要定期擦拭，求干净、整洁、无积尘、无污渍，天花板无蜘蛛网。校园及绿化区域:1.校门前要坚持循环清扫，定期清洁，保持地面洁净、无纸屑及其他杂物；塑胶运动场、球类场地、休闲活动场地和院内所有道路、场地等每天随时清扫，保持整洁；2.花池、花坛、绿化带等区域，花盆内外无杂物、烟头、纸屑、口香糖等，保持洁净，叶片无尘土；3.垃圾桶套袋使用，日产日

11、清，摆放整齐，外观干净；4.雨雪天气，及时清扫地面积雪和积水，保持校园整洁。（三）维修绿化维修为物业管理条例规定范围内的小修及校园内设施设备、房屋、家具和道路的日常检（巡）查、维修和养护（包括8小时以外维修值班），确保水（给排水）、电（供电、照明）、暖等管线、设施设备的良好运行。1、负责校舍、设施设备维修维护，包括：房屋渗漏，给排水，供暖、避雷、电热开水器，门窗玻璃、五金配件，学生课桌椅，办公家具、学生公寓家具、用具的维修；2、负责变电室以及用电设施设备的维护维修，包括：学校变电室供电设备、校园内供电线路，校园校舍内照明灯具，广播设备的检修、维修、装置、保养工作，确保设备设施的完好，保障教育教

12、学的正常使用；定期查抄记录学校用电总量、承租房住户用电量等；3、水、电、暖管理：落实每日巡查制度，注意观察用水、电表具运行变化情况，随时做好记录，及时分析和发现地下管网可能发生的渗漏，以及各用水电点可能出现的跑冒滴漏，并及时汇报，对老化损坏的管线、水具以及使用不当造成的变化，按要求予以维修、更新和提醒，杜绝水电资源人为浪费和水电费超支；负责定期查看记录学校总用水量，查收住户用水点量并报告等；及时处理供热系统问题，保证正常供暖；及时发现电热开水器运行情况，保证师生开水供应，双休日师生不上课期间，要关闭电源；教室空调定时供电运行。定期查抄记录学校用水总量、教职工宿舍和承租房住户用水量，绿化日常养护

13、管理执行绿化工作手册规定的内容，按时进行浇水、施肥、除草、灭虫（病）、修剪、松土、补缺和枯株更新等与校园绿化美化有关的全部工作。（四）自行车棚管理每天按时开关自行车棚大门，在学生存取自行车时工作人员现场值守，保持车棚整洁卫生。保证学生车辆的安全，遇有特殊情况学生需取车时，工作人员应及时到位。（五）车库（场）管理保持学校车库整洁卫生，指挥车辆停放整齐有序；严格执行车辆登记入库制度，严禁私自允许未登记车辆进入车库。关注车辆安全，发生刮蹭现象及时联系相关车主或学校管理人员。及时驱离车库门口临时停放车辆，确保进出通畅。（六）教职工宿舍院管理宿舍院值班室保证24小时有人值班，文明执勤，热情服务，不与教职

14、工及家属发生冲突，每天按时开关院门；每天至少清扫宿舍院一次，保持院内及门口整洁卫生；做好外来人员的查验工作，严谨广告散发者和小商贩进入院内；做好教职工人身、财产的安全防范工作，发现问题及时汇报。（七）学生公寓管理学生公寓值班室保证24小时有人值班，文明执勤，热情服务，不与学生及家长发生冲突，每天按时开关楼门；协助值班老师做好学生就寝管理；做好非正常时间进入公寓学生的登记工作；做好维修项目的登记和报修；做好公寓的安全保卫工作。四、办公用品、维修工具、保洁用品及维修易耗品:1.物业公司所需办公用品、维修工具、绿化工具、安保设备（消防设备除外）、保洁工具、绿化肥料、消杀药品等均有物业公司自行配备（所

15、需工具、材料等按照实际需要和年折旧情况由投标方自报）。2. 水、电、暖、门窗、课桌椅（凳）等小型维修所需耗材，由学校统一采购，维修人员根据需要按程序领取。五、管理目标及各项指标要求（一）管理目标为全校师生提供安全、舒适、温馨的学习生活环境，为学校提供良好的服务。（二）管理服务应达到的各项指标1.预防火灾、（被盗、人身伤害）等责任事故及安全、刑事案件发生；2.环境卫生、清洁保洁率达95%以上；3.维修上报率、合格率100%，加强巡查、随叫随到，维修及时率90%以上；一般性维修不过夜。六、服务方案针对本项目制定完善的服务方案，应体现投标人的经验和能力，工作计划、措施等阐述详细具体、针对性强并且各项

16、措施切实可行。方案包括但不限于以下内容：1、管理服务理念和目标。2、管理制度和工作计划。阐述内部管理的职责分工、日常管理制度。3、提供人员配备、岗位设置、人员考核方案。4、提供详细可行的服务方案，包括但不限于秩序维护服务方案、卫生保洁服务方案、设施设备维修养护方案、公寓管理方案、培训方案、应急突发事件处置预案、物业档案管理方案、接管验收保证措施。5、物业服务承诺及优惠措施（投标方自报）。七、其他要求1、严格按照物业管理条例和相关行业规章以及学校制定的相关制度、质量验收标准执行。2、必须保证按照足以完成服务项目和达到质量标准配备所需技术工人和管理人员以及购置相应的机械设备、工具、物料。3、所有在

17、岗物业人员应统一着装，规范服务。保安应依法办事，文明执勤，严格管理，配合公安机关、学校保卫部门预防各类刑事和治安案件的发生，谢绝一切推销业务，维护正常教育教学、生活及各类活动秩序，全年无责任事故和责任案件发生，师生有安全感，师生员工对校园保安服务满意率在85%以上，投诉处理100%。4、绿化岗位在岗专业技术人员不得少于30%。5、如果服务未按合同要求达到质量标准，接整改通知后仍未及时改进的，校方有权自行另行聘用工人搞好该项目工作，相关代工工资及材料费用从物业公司服务费中扣除。6、物业公司员工在服务中造成自身或他人伤、亡，或者对校区内设施设备及其他财产等损害，或物业公司员工在校区内发生严重治安等

18、事件，物业公司员工须承担其全部责任。7、建立完善的物业档案管理方案，各种工作计划、记录和表格齐全。成交供应商每日自查一次，做好自查记录。8、成交供应商要服从采购人的管理，正确对待各方投诉，及时解决处理各种矛盾，造成严重影响的，将终止与成交供应商签订的物业管理合同。9、成交供应商须保证管理人员和服务人员的相对稳定性，承担工作失误、违规操作造成不良后果的一切责任。10、成交供应商明确各区域防火责任人，定期组织消防法规及消防知识的宣传教育，建立健全防火及消防安全管理和火灾安全隐患排查机制，制定突发火灾应急预案，并组织演练。11、做好应对如暴风雨雪冰雹雷电等恶劣天气以及有碍校区房屋、财产和人员安全等突发情况出现的防范工作。12、严格按照学校作息时间及工作标准上岗，工作日7:0017:30，整体清理两次，并注意循环保洁，双休日8:0017:00整体清理一次，并做好循环保洁；寒暑假有针对性安排线管